Division de Parcelle suite donation

Bonjour,

Le permis de construire valant division (pcvd) concerne notamment la construction de plusieurs bâtiments (art. R.431-24 CU).

Qu'est-ce qui vous empêche de déposer un permis pour l'extension, puis une les travaux achevés et la conformité non contestée vous divisez le terrain ?

Bonjour,

pour des raisons notariales avec ma conjointe et pour obtenir le prêt, nous devrons être plein propriétaire de la nouvelle parcelle (la rouge) avant de construire.

Et bien dans ce cas divisez d'abord, puisque le but consiste à détacher une partie déjà bâtie d'un terrain il n'y a pas lotissement et vous n'avez (normalement) pas d'autorisation à demander.
Vérifiez si le conseil municipal a délibéré pour imposer la déclaration préalable suivant L.115-3 du code de l'urbanisme.

salade bio a écrit:

Et bien dans ce cas divisez d'abord, puisque le but consiste à détacher une partie déjà bâtie d'un terrain il n'y a pas lotissement et vous n'avez (normalement) pas d'autorisation à demander.
Vérifiez si le conseil municipal a délibéré pour imposer la déclaration préalable suivant L.115-3 du code de l'urbanisme.

Bonsoir,
lcomme l’urbanisme n’est pas en mesure de nous dire si oui ou non notre projet est acceptable, nous ne souhaitons justement voir si une autre solution était possible pour éviter de diviser le tenement pour rien ou pire se limite le projet suite division parcellaire avant PC.
merci d’avance.

Est-il sinon possible de diviser une fois le PC obtenu et avant construction? merci.

flosauveur69 a écrit:

Est-il sinon possible de diviser une fois le PC obtenu et avant construction? merci.

Non car dans ce cas la conformité de votre projet sera contestée puisque l'assiette foncière est modifiée entre la délivrance du permis et l'achèvement des travaux.

Du coup il me reste les solutions suivantes:
-diviser avant de poser le PC (avec les risques mentionnés plus haut)
-PCVD (je vois sur le net le pour et le contre de pouvoir le faire pour mon projet, car souvent il parle d'au moins 2 constructions, mais aussi comme dans mon cas, 1 parcelle avec une construction existante + 1 parcelle à constuire, ce qui fait 2 parcelles construites in fine)?
-autres?
merci encore

Bonjour,

Beaucoup d'informations intéressantes sur le PCVD ici.

L'avantage de la division avant de construire réside dans la garantie du caractère viabilisable de votre terrain et des droits d'urbanisme pour 5 ans dans le cadre d'une procédure de lotissement.

-Ok pour la division avant de construire oui
-Vu qu'on ne touche pas a la construction existante de gauche, mais une seule « nouvelle » construction rajoutée, le pcvd ne fonctionnerait à priori pas d'après cet article? Alors qu'on aurait in fine 2 maisons séparés sur un seule terrain initialement

Construction nouvelle et rénovation lourde ça passe en pcvd.

Sauf que la j'ai une construction « nouvelle » (ou rehab lourde) sur la parcelle de droite (rouge) et la maison existante de gauche gauche, on n'y touche pas.
Merci d'avance pour le retour.

Dans ce cas pas de "et" donc pas de pcvd
Il vous reste deux solutions
1) construire puis diviser
2) diviser puis construire

Ok merci
Alors unique petite subtilité comme ecrit précédemment, sur la parcelle de gauche de la maison qu'on ne touche pas, on va rajouter un abri de jardin de plus de 20m2, cela pourrait-il aider au pcvd? Merci encore de vos éclaircissements

Dans ce cas le PCVD me semble possible. Attention car lorsqu'il y a plusieurs bénéficiaires : ces derniers doivent s'assurer de mettre en œuvre la totalité du permis régulièrement, car un seul PC = une seule DAACT (achèvement et conformité des travaux).

Vérifiez bien la cohérence du découpage : la limite qui longe la façade Ouest c'est contraignant pour son entretien.

Bonjour à tous
Et merci pour vos réponses précédentes.
Autre possibilité envisagée sur notre tenement: construire sur la parcelle verte ci-dessus (sachant qu’elle est donc enclavée mais qu’on pourrait faire une servitude par acte notarié) cependant dans cette zone Uad, le PLU impose d’être de 0 à 5m de l’alignement. La question est de savoir si une parcelle enclavée est concernée par cette règle? Et sachant qu’elle serait derrière la bâtisse de droite
Ps:Si la question n’est plus dans la bonne catégorie du forum, je peux la déplacer.

Pouvez vous coller ici l'extrait exact du plu concernant l'implantation par rapport à l'emprise publique ?

Implantation par rapport aux voies et emprises publiques
Sont compris dans le calcul du retrait les éléments architecturaux et les débords de toitures dès lors que leur profondeur dépasse 0,40 m.
Les nouvelles constructions doivent s'implanter dans une bande de 30 m de profondeur, comptée par rapport à l'alignement * actuel ou futur.
Lorsque le plan de zonage ne mentionne aucune distance de recul, les façades doivent être implantées avec un retrait de 0 à 5 m par rapport à l'alignement * actuel ou futur.
Règle alternative
Sont toutefois autorisés au-delà de la bande d'implantation et avec un retrait de façade supérieur, les travaux suivants dans le respect de l'article 4:
o Les aménagements*, extensions et reconstructions * de bâtiments existants.
o Les constructions à usage d'annexe * et de piscine *.

Et

ARTICLE UA 5 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Non règlementé

Bonjour,

L'enclavement n'existe pas dès lors que vous pouvez mettre en oeuvre une servitude de passage jusqu'à la voie publique.

Comment le PLU définit l'alignement ? Quelle est la profondeur de la parcelle 20 ?

Bonjour,

D'après l'article UA4, si le plan de zonage ne mentionne aucune distance de recul, vous devez implanter une construction nouvelle avec un retrait compris entre 0 et 5m de l'alignement et jusqu'à 30m du même alignement.

sur l'imagine ci-dessus on voit mieux notre ténement (en rouge), l'idée est de savoir si sur la parcelle 358, qui ne donne pas sur la voie publique, nous devons respecter cette règle des 0 à 5m de l'alignement ou si pas applicable? (et bien sûr nous construirons dans les 30m)

flosauveur69 a écrit:

nous devons respecter cette règle des 0 à 5m de l'alignement ou si pas applicable? (et bien sûr nous construirons dans les 30m)

La règle n'est pas applicable par rapport à la limite entre la rue et votre terrain.
Par contre, selon la rédaction du PLU, il est possible que le retrait soit applicable par rapport à une servitude de passage/voie privée.

salade bio a écrit:

flosauveur69 a écrit:

nous devons respecter cette règle des 0 à 5m de l'alignement ou si pas applicable? (et bien sûr nous construirons dans les 30m)

La règle n'est pas applicable par rapport à la limite entre la rue et votre terrain.
Par contre, selon la rédaction du PLU, il est possible que le retrait soit applicable par rapport à une servitude de passage/voie privée.

Je ne vois pas pourquoi la règle ne s'appliquerait pas dans le cas d'un terrain enclavé ?

L'alignement étant, en règle générale, la limite entre le domaine public et la parcelle privée assiette de l'opération, la règle de retrait par rapport à l'alignement est inopposable pour une construction en second rideau ou plus très souvent respectée par le simple fait que le projet se trouve en second rideau et donc à une distance supérieure à celle imposée par la règle.
Dans le cas d'un terrain enclavé, puisque par définition il ne possède pas d'accès vers le domaine public, je ne vois pas comment appliquer la règle. En dehors d'un terrain pour lequel il suffit de percer un accès dans le mur à l'alignement bien entendu...

Le terrain en second rideau doit se prévaloir d'un accès au domaine publique pour être constructible j'imagine ? Donc pourquoi ne pas appliquer la règle à la limite de cet accès sur rue ?
Dans le cas du PLU cité, il interdirait toute construction en second rideau.
Mais sinon il serait aisé de contourner la règle en détachant une bande de terrain adaptée ...

J'ai précisé ma réponse plus haut.
Tout dépend de la nature de l'accès (servitude, voirie, etc.) et des définitions du PLU.

Bonjour à tous
après plusieurs échanges avec l'urbanisme, nous avons finalement eu une réponse qui pourra servir à d'autres pouvant dans être dans ce cas là: notre parcelle ne donnant pas sur l'alignement n'est pas concerné pas la règle des 0 à 5m mais pas parce qu'elle ne donne pas sur l'alignement mais parce qu'une bâtisse existe déjà entre cette parcelle et la rue.

mais concernant notre projet, étant donné que la bâtisse de devant va jusqu'à 19,5m après vérification plus précise et qu'on ne peut pas bâtir à plus de 30m (règle du PLU de la commune) nous allons plutôt nous diriger vers une réhabilitation de la bâtisse existant de droite sur la parcelle 357+extension (comme sur mon 1er message) mais uniquement au sud et donc via un PCVD (voir plan de cadastre ici du coup avec en rouge la division parcellaire projetée).
Ressurgisse quelques questions:
-nous allons mettre la limite de parcelle ouest le long de la façade de la bâtisse existante, or sur le plan de cadastre la bâtisse est 50cm moins large et 50cm plus proche de limite de parcelle est. A la base nous souhaitions faire passer le géomètre une fois le pcvd obtenu, pour être sûr de l'avoir. Mais du coup pouvons-nous spécifier sur le permis que la bâtisse existante est à tel endroit plutôt que sur le cadastre (sachant que sur le plan de cadastre satellite on le voit bien) ou bien on pose le pcvd avec la limite de propriété comme voulu mais du coup pas collée le long de la bâtisse actuelle sur le plan de masse de pcvd? sachant que le PLU impose d'être soit en limite soit à 4m mais est ce valable pour une division parcellaire sur un terrain déjà bâti?
-quelle norme (2000,2012,2020) doit-on pour la réhabilitation de la batisse actuelle si tenté qu'on doive en respecter? et pour l'extension?
merci à vous et à disposition.

Bonjour,

Vouloir modifier l'assiette foncière sans l'avoir définie préalablement est une très mauvaise idée. En plus, le plan cadastral n'a aucune valeur opposable et ne sert qu'à représenter la propriété foncière à des fins fiscales, sans garantie de superficie ou de limites.
Faire passer la limite sur le pignon Ouest ne sera pas contraignant dans le futur ?

Bonjour,
non pas contraignant, tout la tènement sera de ma propriété et la nouvelle parcelle uniquement ma compagne et moi.
Du coup que nous conseilleriez-vous? (sachant donc que le tènement incluant toutes les parcelles m'appartiendra) merci.

flosauveur69 a écrit:

Bonjour à tous
après plusieurs échanges avec l'urbanisme, nous avons finalement eu une réponse qui pourra servir à d'autres pouvant dans être dans ce cas là: notre parcelle ne donnant pas sur l'alignement n'est pas concerné pas la règle des 0 à 5m mais pas parce qu'elle ne donne pas sur l'alignement mais parce qu'une bâtisse existe déjà entre cette parcelle et la rue.

Bonjour,

Cette réponse n'engage que la personne qui vous l'a donnée et ne constitue pas une jurisprudence 

Par ailleurs concernant votre projet de réhabiliter la bâtisse existante, il conviendrait effectivement de faire intervenir un GE pour déterminer précisément la délimitation.
Le plan cadastral n'a, comme l'a très bien précisé salade bio, aucune valeur juridique et n'est pas opposable.

OK mais alors la venue d'un GE en amont du PCVD est elle nécessaire sachant que la délimitation précise, nous la connaissons, parallèle à la limite est à 9,3m précisémen (pour longer juste la batisse actuelle qui est à cette côté et le long de la limite de parcelle est (qui est borné)
nous avions en tête le faire venir plutot une fois le permis obtenu pour obtenir le nouveau numéro de parcelle

Si vous vous estimez capable d'établir un plan conforme à la division envisagée.
C'est bien ce plan de division, déposé avec le PCVD, qu'il faudra respecter par la suite.
Nous vous signalons simplement ce risque.

Ok c'est noté. Aussi, comme écrit plus haut, pour mon information si jamais, le plu impose d'être soit en limite soit à 4m mais est ce valable pour une division sur tènements déjà construit?

Votre PLU indique que :

Citation:

Sont toutefois autorisés au-delà de la bande d'implantation et avec un retrait de façade supérieur, les travaux suivants dans le respect de l'article 4:
o Les aménagements*, extensions et reconstructions * de bâtiments existants.

Dès lors, votre projet prenant la forme d'une extension, il n'est pas soumis ni à l'application de la bande d'implantation ni au retrait.

Très vrai, merci encore.
Auriez-vous un avis sur mon interrogation sur les normes à ce sujet, les constructeurs consultés devant se renseigner aussi

Citation:

En application de l’article R. 172-3 du CCH, la RE2020 s’applique aux extensions de bâtiments d’habitation d’une surface de référence supérieure à 150 m².

Si l’extension a une surface de référence inférieure à 150m², alors c’est la RT2012 qui s’applique jusqu’au 31 décembre 2022 :
-  si la surface de l’extension est supérieure à 100m² en maison individuelle, ou supérieure à 30 % de la surface du bâtiment existant pour les autres usages de bâtiments, la RT2012 s’applique sans adaptation ;
-  en maison individuelle, si la surface de l’extension est comprise entre 50 et 100m², les exigences à appliquer sont le respect du Bbiomax et le respect des exigences de moyens fixées par les articles 20, 22 et 24 de l’arrêté du 26 octobre 2010 ;
-  dans les autres cas, les exigences de la RT existant volet « élément par élément » s’appliquent.

NB : La surface de référence d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment, noté Sref est :
- pour un bâtiment ou une partie de bâtiment à usage d'habitation, la surface habitable du bâtiment ou de la partie de bâtiment ;
- pour les autres cas, la surface utile du bâtiment ou de la partie de bâtiment.

NB : A compter du 1er janvier 2023, la RE 2020 s’appliquera pour les extensions d’une surface de référence inférieure à 150 m², toutefois des arrêtés pourront définir des exigences alternatives pour certains des résultats minimaux fixés à l'article R. 172-4 du CCH.

source : https://www.architectes.org/actualites/foire-aux-questions-sur-la-re-2020

Nous aurons ici une extension inférieure à 50m2
Et pour la partie rehab?

Citation:

La RE 2020 est-elle applicable pour des PC concernant des projets de logements en réhabilitation ?
Non, seules les constructions neuves et les extensions de plus de 150m² entrent dans le champ d’application de la RE2020

Les projets de rénovation n’entrent pas dans le périmètre d’application de la RE 2020.

source identique

Bonsoir à tous,
Concernant ce projet toujours, dans le PLU: il est noté EXTENSION
« Tous travaux ayant pour effet de modifier le volume existant par addition contiguë ou surélévation »
Et dans le code de l'urba: « L'extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L'extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante »
Du coup serions nous limité niveau taille de l'extension et si oui dans le code de l'urbanisme, ils parlent de « dimensions » ce voudrait dire lxLxh plus petit que l'existant par exemple ? Ou comme pas de notion de taille dans le PLU alors pas de limites?
Merci encore à vous 2 notamment

Bonjour,

flosauveur69 a écrit:

Et dans le code de l'urba: « L'extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L'extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante »
Du coup serions nous limité niveau taille de l'extension et si oui dans le code de l'urbanisme, ils parlent de « dimensions » ce voudrait dire lxLxh plus petit que l'existant par exemple ? Ou comme pas de notion de taille dans le PLU alors pas de limites?
Merci encore à vous 2 notamment

Le code de l'urbanisme ne définit pas une extension, il s'agit là d'une citation du Lexique National d'Urbanisme, document qui n'est pas opposable.
Il faut vous en tenir à la définition du PLU.

Donc aucune limite? Merci!

Non, les limites fixées par le PLU et toute servitude d'utilité publique éventuelle (PPRi, Monuments Historiques, etc.)

Là il s'agit de la définition d'extension pour appliquer une réglementation nationale (la RE 2020) si je ne me trompe pas.
Dans ce cas la définition du PLU n'a aucune valeur.
En effet, la définition que vous avez donné ne provient pas du CU mais du lexique de national d'urbanisme qui, même si elle donne un sens aux termes, n'est pas opposable.

En revanche, la décision de la CAA de Versailles du 30/09/2022, 20VE02243 est intéressante :
https://www.legifrance.gouv.[...]fr/ceta/id/ ... 0046350189

Citation:

une extension est une construction qui présente un lien de continuité physique et fonctionnelle avec la construction existante dont elle constitue le prolongement. La superficie d'une extension ou sa proportion par rapport à cette construction existante ne peuvent être encadrées que par des dispositions législatives ou règlementaires spécialement applicables à ces travaux, en particulier les règles locales d'urbanisme.