2 jeunes - 1 erreur, tout recommencer

Si vous voulez faire construire, ne rénovez rien dans votre maison actuelle, vendez la tel quelle, vous n'en tirerez pas plus, mais juste retomberez sur vos pattes, et peut être aussi plus de facilité pour vendre, mais vous allez perdre du temps pour rien.

Donc dans l'ordre, je ferai ainsi :
1- Mettre le bien actuel en vente
2- Consulter les constructeurs pendant ce temps de vente.
3- Prendre une location dés que le bien est vendue, si le bien est vendu rapidement, car l'acquisition d'une construction prendra au minimum 12 mois

Reste le problème des fonds, car si vous avez déjà un prêt immobilier en cours, la banque ne va pas vous en accorder un second tout de suite, il va vouloir que votre bien soit vendu, et qui soldera le crédit en cours, et peut être vous en récupérerez un petit bout qui peut servir d'apport pour le nouveau.
Renseignez-vous auprès des banques en exposant votre problème, mais ils risquent de vous orienter vers un prêt relais, ce qui n'est pas vraiment une bonne solution.
Sans quoi, il existe un autre moyen que j'ai appliqué, mais c'est assez hard, mon notaire a failli s'arracher les cheveux quand je lui ai demandé cette solution à mettre en place (au besoin je vous expliquerai)

Bonjour Gilles,

Merci pour votre contribution, 

Nous devons finir les travaux rien que pour nous car nous apprenons en même temps et sommes attaché aux sentiments de satisfaction à savoir finir la maison et non la bâclé comme elle à pu le subir aux préalable, 

Il s'agit d'une maison coup de cœur, longère en pierres, piscine etc...un acheteur arrivera toujours sur ce genre de maison, du moins je pense ^^

Ce qui nous fait plus peur c'est comment s y prendre à la fin des travaux d'ici 6 mois/1 an pour notre nouveau projet,

Vendre la maison, déménager en location, commencer à prospecter pour terrain etc...

Ou alors il existe des parades, une suite logique pour gagner du temps je dit une bêtise peut-être mais faire dans ce sens : 

Vendre la maison, acheté le terrain commencer à voir pour les plans de maison, trouver un maçon etc... en attendant être en loc je sais pas si je suis très clair mais quelle est la meilleure organisation sur le point humain et budget (banque etc...) ? 
  

Bonjour, je pense que gilles2776 vous a donné une bonne réponse. Vous pouvez bien sûr finir vos travaux et, dans 6 mois par exemple, mettre la maison en vente. Vous remboursez le prêt dès que la maison est vendue, vous cherchez un terrain, l'achetez, et faites vos démarches et recherches d'artisans en vue de la construction.
Personnellement, dès la mise en vente de la maison, je commencerais les recherches pour la construction future (terrain, devis etc...).

Bonjour.

Il faut juste savoir que pour la planification de la future construction que si vos prévisions de temps de travaux de rénovation sont de six mois vous pouvez compter au moins un an de travaux et si vos prévisions sont de un an de travaux vous pouvez compter deux ans.

Honnêtement si cette maison est un coup de coeur je ne comprends pas du tout que vous ne la conserviez pas. Ou bien vous ne nous dites pas tout.

Comme par exemple juste l'envie de faire une grosse plus value financière pour financer au moins partiellement votre future construction.

Parce que si vous aimez le charme d'une longère ancienne en pierre avec des matériaux nobles à l'intérieur vous allez pleurer dans une maison récente au milieu du placo et de sol stratifié.

Bonjour,

Vous avez lu le poste en travers je pense, les anciens proprios qui on commencé la rénovation de cette longère ont fait totalement n'importe quoi sur l'électricité, infiltration d'eau, menuiseries mal posées etc...

Puis une plus value sur quelques choses de pas quali et ni fini ???

Aujourd'hui nous n'avions pas contracté de prêt travaux car nous avons estimer que 5/10K suffirait pour terminer la maison,

Sur un écrit c'est dur de s'en rendre compte je vous l'accorde, oui nous aimons le style longère mais du fait que nous n'avions pas fait de prêt travaux nous devons minimiser les dépenses (bien que nous faisons tout nous même) dans la qualité des matériaux etc...et pour le futur aussi.

L'avantage d'une maison neuve c'est de la configurer comme bon nous semble avec de la qualité et de la rendre passive (là aussi notre maison mérite un nouveau système de chauffage prévu de base mais avec toutes les découvertes ce n'est plus envisage pour l'instant.)

Le charme est une chose, mais nous avons d'autres projet que de dépenser l'entièreté de notre argent et notre temps dans des travaux à n'en plus finir, faire des travaux sur un laps de temps prévu c'est OK mais surprises sur surprises c'est non.

Les erreurs arrivent on ne cherche pas à nous plaindre loin de là mais surtout à discuter avec des gens qui on eu un parcours similaire au notre

Sinon, a part le prêt conso pour emprunter et finir les travaux convenablement existe-t-il une autre solution ? 

Bonne journée

Ouais.

Enfin, sauf si vos priorités ont changé, acheter une longère ancienne quand on a en tête une maison passive il y a quelque chose qui m'échappe.

Vous ne faite pas un pas entre les deux concepts,  vous faites le grand écart.

Pour le nerf de la guerre devenez influenceur et trouvez des sponsors pour les matériaux et même la pause.

Ça existe, il y a des exemples.

À la base vous avez probablement sous-estimé le budget nécessaire pour la remise en bon état de cette longère.

Aucun blâme de ma part à ce sujet, encore moins vu que c'est votre premier achat et votre première rénovation.

Bon courage et bonne chance.

Pour le montage financier de la future construction, personnellement j'essaierais de ne pas passer par la case location.

Bonjour,

Mon avis est qu'une longère bien rénovée peut en effet être un achat coup de coeur, donc autant la mettre en vente une fois finie, sans travaux en cours.

Je vous conseillerais de faire un crédit conso/travaux pour finaliser votre rénovation
Idéalement (je ne sais pas si c'est possible) avec un remboursement in fine, comme ça vous le remboursez quand vous vendez la longère (et en attendant vous payez les intérêts et assurance, ça limite vos mensualités)

Et contrairement à

Calète , je pense que la location est un bon moyen de ne pas se mettre top la pression à essayer de caler tous les délais à la semaine près...

Si vous prévoyez encore 6/9mois de travaux...
Définissez d'ores et déjà votre cahier des charges
mettez-vous des à présent à la recherche d'un terrain + analyse de tous les PLU/PLUi des communes sur lesquelles vous prospectez - certaines communes seront exclues de vos recherches si vous voulez un toit plat et que ce n'est pas autorisé, si vous voulez du tout-à-l'égout et que c'est de l'assainissement individuel, etc. (Cf cahier des charges)

Dans 6 mois vous mettez votre annonce pour la longère.
Vous vendez - comme ça vous savez exactement ce dont vous disposez pour votre projet, vous partez en loc le temps de la construction de votre maison et paf! Ça fait des Chocapic!

Se poser des questions sur un timing pour vendre et acheter, sans prendre en compte l aspect financier des choses, n est a mon avis pas la bonne approche...

Financierement, vous pouvez acheter un terrain et commencer une construction, et quand la construction sera terminee vendre la longere. Vous pouvez, peut etre, financer l operation par une pret relais

Vous pouvez vendre louer puis faire construire

Etc..

La question est de savoir ce que vous pouvez vous permettre financierement

Personellement, je chercherai a terminer la maison actuelle, pour pouvoir la vendre le mieux possible.C est du boulot, du temps, de l argent et vous prenez un risque car tous les gros travaux engagent votre responsabilite apres la vente. Mais vendre une maison saine et finie et bien plus facile et remunerateur que de vendre une maison non terminee

Les acheteurs potentiels sur estiment toujours le prix des travaux a terminer et vont negocier le prix de vente.

Vous avez acheté recemment, et vous voulez revendre le prix d achat plus les frais d agence, plus les frais de notaire, plus les travaux pour ne pas perdre d argent

Une fois que cette maison est vendue, vous aurez une bien meilleure vue sur votre budget disponible

Et si vous n avez pas aimé devoir vivre dans des travaux, faire construire en esperant que des amis et de la famille vont vous faire du travail, vous prenez un vrai risque de ne jamais finir non plus

La question de fond est de combien pouvez vous disposer en apport, et combien pouvez vous depenser sur une construction toute terminée

Apres avoir fait ce calcul, regardez ce que vous pouvez avoir pour ce budget et mesurez bien les impacts sur le reste disponible

Votre risque est de mal vendre une maison non terminee, et de vous retrouver avec une maison trop chere et non terminée

Salut, il faut appeler Marc Emmanuel.
plus sérieusement votre histoire est très compliquée car:
-20k€ c'est beaucoup et très peu
-on se sait rien de la nature des travaux qu'il reste a faire . gros oeuvre ? second oeuvre ?
-on ne sait rien de vos compétences et de ce que vous devrez éventuellement confier a des entreprises.
-quels prêts vous avez contractés sachant que certains interdisent la revente immédiate.
-si prêt a taux 0 c'est on shot
-quels délais incombent ?
-faut il tout faire ou une partie seulement ...
beaucoup trop de questions sans réponses pour que je puisse donner mon avis.

je me dit qu' il vous manque peu être simplement un bon coach et un coup de boost au moral pour finaliser ce projet extraordinaire dont vous pourriez etre fier le reste de votre vie.

juste une piste qui peut vous rendre optimiste. si vous regardez mon récit. (déjà propriétaire des 4 murs sans ouvertures) j'ai emprunté 80€ seulement pour l'ensemble de la rénovation (avec l'intervention d'entreprises en plus de ce que j'ai fait).
force et courage

CATERHAM a écrit:

...

La question de fond est de combien pouvez vous disposer en apport, et combien pouvez vous depenser sur une construction toute terminée...

Et de combien de temps vous aurez besoin pour souffler entre 2 projets éprouvants...

Chaque chose en son temps.
Finissez d'abord la longère, et correctement, pour avoir le choix de :
- la vendre sans la brader
- y rester. Finalement, elle vous a bien plu au départ.
- y rester un temps, confortablement, sans qu'elle vous sorte par les yeux. Mais en vous projetant petit à petit sur un autre projet sans sensation d'échec ou de malaise.

Bonjour

CATERHAM a écrit:

Financierement, vous pouvez acheter un terrain et commencer une construction, et quand la construction sera terminee vendre la longere. Vous pouvez, peut etre, financer l operation par une pret relais

Attention ! Dans ce cas-là, il faut que la longère reste considérer comme résidence principale ! Sinon, il y aura de grosse plus value à payer. Et l'argent dépenser pour les travaux ne sera pas pris en compte s'il n'y a pas de facture d'artisan

Bonjour à tous les contributeurs,

Je dois surement mal m'exprimer n'étant pas adepte de ce genre de communication, 

Nous avons fait une erreur lors de l'estimation des travaux ça c'est sur,

Nous allons pour finir la maison entre placo, menuiserie mal posée, électricité caché d'arrière le placo avec des 10ène de fil vacant, extérieur etc...mettre environs 20K à 50K selon les surprises encore une fois,

Nous faisons tout nous même, j'ai la chance d'avoir un papa qui en est à 35 ans de rénovation amateur (mais tout de même 3 maisons rénovés) et du côté de madame famille d'électricien de père en fils mais ça c'est le week-end,

Nous allons bien évidement finir les travaux comme je l'ai dis pour deux raisons : 

1) Nous avons envie de finir car nous apprenons et aimons ça même si c'est compliqué parfois (car pas le but recherché de BASE) et il est impératif pour le moral de FINIR.

2) Nous travaillons bien je pense car les gens adorent la maison et nous ne voulons pas vendre non terminé (plus facile à vendre je pense)

Nous sommes "dégoutés" de ne pas avoir bien anticipé (De ne pas avoir écouté les parents aussi qui eux, avaient vu :p) et frustré de ne pas pouvoir y consacré un réel budget préparé en amont, nous sommes fier de nous, mais voulons recommencer avec ce qui MAINTENANT (pour répondre calète) nous ressemble plus c'est à dire une construction à notre sauce, bien étudié pour la rendre au maximum passive, nous ne sommes pas du genre à comparer qui à la plus belle, la plus grosse mais plutôt à savoir ce que l'on à réellement besoin.

Ma question est plus si l'organisation dans ce genre de situation, y a t-il des parades ou des astuces concernant la banque, des astuces sur les prêts, sur la logique entre acheté un terrain maintenant et construire après etc...

J'entends parler du prêt relai souvent en négatif ?

Ou bien une "astuce" prêt pour terminé la maison sans piocher dans nos propres réserves, 

C'est plutôt ce genre d'information que nous cherchons

J'entends parler du prêt relai souvent en négatif ?

Bonjour, perso, je finirais cette rénovation. Je la vendrais, mais la garderais comme résidence principale temps qu'elle n'est pas vendu. Et je construirai la nouvelle maison ensuite. Cela est le mieux pour la banque, et fiscalement !

Merci pour le retour détaillé TBSF. C'est clair et précis comme ça.

plaquisteheureux, si on vend sa résidence principale pour aller en location, fiscalement il n'y a pas de conséquence négative concernant la vente de ce bien.

Et le fisc admet un délai de 12 mois entre le déménagement et la vente du logement qui était indiqué être la résidence principale pour l'exonération de la plus value.

Encore merci à vous,

Je n'étais pas très clair ni très précis, mais ce forum regorge de bonnes personnes et de connaisseurs j'ai l'impression, c'est top (ça change de bcp de forum  )

Je pense que les avis ce rejoignent sur la façon de procéder à savoir : 

1) Prospecter en amont le secteur recherché + PLU + éventuelles contraintes (voir mairie etc...) 

2) Aller voir la banque pour expliquer le projet et voir ce qu'il est possible de faire, quand, comment ? (je trouve ça bien d'expliquer le projet en amont pour avoir un temps d'avance)

3) Mettre en vente son bien --> Question pour les connaisseurs, sans passer par agence est-ce compliqué ? Car j'ai l'impression que mine de rien c'est gagnant de zapper l'agence ?

4) Trouver un terrain, faire une offre, trouver un accord, signer ce terrain (qui n'est pas un souci je pense car vers chez nous il s'agit d'environs 800m2 pour 20.000€ MAX donc nous pourrions financer l'achat du terrain en amont ? Ou alors faut-il faire d'une autre façon ? 

5) Là, c'est plus compliqué car dès qu'un acheteur ce positionne et l'accord est trouvé il faut --> Trouvé une location RAPIDEMENT soit environs +/- 3 mois et là, c'est chaud time je pense.

6) Voir avec constructeur (ou pas d'ailleurs) et avancer le projet en étant dans la location.

En vous remerciant de l'aide envers les "ptits jeunos" :p

TBSF a écrit:

6) Voir avec constructeur (ou pas d'ailleurs) et avancer le projet en étant dans la location.

Corporatisme mis à part, vouloir une maison optimisée et passive ne se trouvera pas chez un constructeur.

Pour obtenir un pret additionnel de 50KE il faut contacter votre banque.

Comme vous realisez les travaux vous memes, il est tres peu probable que la banque accepte de vous faire un pret immobilier.
Il faudra probablement passer par un pret a la consommation

Les differences sont principalement la duree du credit plus courte, les taux d interet plus eleves et donc par consequent des mensualites importantes

Chaque banque a une grille pour evaluer ce qu elle accepte de preter en fonction du profil et du taux d endettement des emprunteurs.

Si le taux d endettement coince, vous pouvez essayer d allonger la duree du pret immobilier pour en reduire les mensualités et ainsi pouvoir emprunter un peu plus en credit a la consommation. Pour cela il faut un solide dossier et ne pas avoir un pret immo de plus de vingt cinq ans au depart

Pour un pret relais, l objectif de ce type de pret est de permettre de financer une acquistion sans avoir encore vendu le bien precedent. Son taux d interet est plus eleve qu un taux classique immobilier, il est possible, suivant votre dossier d obtenir un différé d un an ou deux ou vous rembourserez uniquement des interets voir un différé complet, ou vous ne commencerez a payer interets et principal qu un an ou deux apres la souscription du pret

Ces prets sont avec une duree limitee et au bout de douze a dix huit mois suivant les banques, ils deviennent amortissables, c est a dire un pret immobilier classique que vous devez rembourser

Les prets relais n ont en general pas bonne presse, car ils sont plus chers et qu ils representent un risque si le bien ne se vend pas

Cumuler un credit a la conso, plus un pret relais, eventuellement en plus du credit que vous avez peut etre souscrit pour le premier achat, ca fait beaucoup, a moins d avoir la chance de bien gagner sa vie et d avoir des garanties aupres de la banque

De mon point de vue, il est important de prendre son temps pour rester totalement concentré sur ce qui est important: finir le projet actuel.

Une fois ce projet terminé, alors il sera temps de commencer a passer a l etape suivante, c est a dire mettre la maison en vente

Vous avez deux options pour la mise en vente:

Passer par une agence qui fera une evaluation du bien, paraitre ses annonces, organisera les visites, fera faire les diagnostics etc.. le tout contre une commission d environ 5%. Disons que le bien soit evalué a 100, l acheteur payera 105

Ou mettre en vente le bien directemmnt sur le bon coin a 105 et gerer vous memes les diagnostics, les demandes de renseignements, les visites, la negociation avec un acheteur

C est financierement plus interessant bien sur, mais cela prend du temps, il ne faut pas se tromper sur le prix demandé et si trouver un acheteur prend du temps, vous etes dans le noir sur ce qu il se passe, et vous risquez d avoir des situations parfois compliquees avec des acheteurs

Pour gerer une vente en direct, il faut choisir votre notaire avant la vente et se faire expliquer les etapes de la mise en vente, de l offre et de son acceptation, du pre contrat et de la vente finale

Une fois que la vente est engagee, il est alors temps de chercher une location. Entre une offre acceptee et la remise des clefs, il y a trois mois. Cela passe super vite, demande beaucoup de temps et ne vous laissera pas grande disponibilite pour faire autre chose

Une fois la vente faite, cherchez un terrain. Entre l offre sur un terrain, le process de vente, la recherche du financement, la definition du projet, les differentes etudes necessaires, beton, thermique, etudes de sol, la depose et l instruction du permis, la redaction du cahier des charges, la recherche des entreprises, les inevitables coupes budgetaires, la signature des marches, le demarrage des travaux et la fin de la construction, il faut compter deux ans minimum

Donc, au mieux, votre calendrier est de trois mois pour obtenir et debloquer un pret a la consommation, un an pour finir les travaux, six mois pour trouver un acheteur, trois mois pour conclure la vente et trouver une loc, deux ans pour trouver un terrain, obtenir les prets, faire les etudes, le projet, les appels d offres, les choix budgetaires, choisir les artisans

De facon realiste il vous faut entre aujourd hui et le demenagement pas loin de quatre ans

Vous pouvez essayer d accelerer les choses, mais en etant pragmatique, si vous arrivez a gagner quelques mois et realiser tout ca en trois ans et demi, c est pas mal

Merci à vous, 

Message clair et très détaillé c'est top, 

Dans tous les cas il est certain que cette maison sera vendu FINI et bien faite (du moins ce que l'on aura fait NOUS),

Ce qui est bien sur ce forum c'est les diverses expériences de chacun et je comprends qu'il est très important de procéder par étapes et surtout dans l'ordre (ça va servir de leçon cette longère :p) 

Et surtout bien sur nous allons étudier le projet comme il le faut en amont,

J'ai eu mes réponses à mes questions, je vous remercie, 

Et je reste présent si d'autres personnes réagissent sur ce topic,

Bonne journée.

TBSF a écrit:

 

1) Prospecter en amont le secteur recherché + PLU + éventuelles contraintes (voir mairie etc...) 

2) Aller voir la banque pour expliquer le projet et voir ce qu'il est possible de faire, quand, comment ? (je trouve ça bien d'expliquer le projet en amont pour avoir un temps d'avance)

Oui bonne initiative

TBSF a écrit:

3) Mettre en vente son bien --> Question pour les connaisseurs, sans passer par agence est-ce compliqué ? Car j'ai l'impression que mine de rien c'est gagnant de zapper l'agence ?

Pas besoin de passer par une agence, vous pouvez faire une annonce sur LBC, en bonne et due forme, bien détaillée, cela évitera les frais d'agences qui vous ferai diminuer votre net vendeur.

En plus une agence ne fait rien de plus que vous, à part passer une annonce et prendre des RDV pour visites, même pas le diagnostic (sauf si vente exclusive). ils sont juste bon à prendre un billet de 10000€ par tranche de 100000€

TBSF a écrit:

4) Trouver un terrain, faire une offre, trouver un accord, signer ce terrain (qui n'est pas un souci je pense car vers chez nous il s'agit d'environs 800m2 pour 20.000€ MAX donc nous pourrions financer l'achat du terrain en amont ? Ou alors faut-il faire d'une autre façon ? 

A voir selon ce que la banque peut vous octroyer dans un premier temps pour l'achat du terrain.

TBSF a écrit:

5) Là, c'est plus compliqué car dès qu'un acheteur ce positionne et l'accord est trouvé il faut --> Trouvé une location RAPIDEMENT soit environs +/- 3 mois et là, c'est chaud time je pense.

Si vraiment rapide, il faudra en effet trouver une location, il existe aussi un concept de vente qui s'appelle "vente longue", qui peut aller jusque 1 année, voir plus, mais il faut que l'acheteur soit d'accord, voyez avec votre notaire pour cette option.

TBSF a écrit:

6) Voir avec constructeur (ou pas d'ailleurs) et avancer le projet en étant dans la location.

Le constructeur, vous pouvez dés maintenant commencer les démarches, cela vous donnera une idée, et peut-être que vous changerez d'avis et préfèrerai garder votre maison rénovée.

CATERHAM a écrit:

Passer par une agence qui fera une evaluation du bien, paraitre ses annonces, organisera les visites, fera faire les diagnostics etc.. le tout contre une commission d environ 5%. Disons que le bien soit evalué a 100, l acheteur payera 105

Non c'est le contraire, bien estimé à 100, l'acheteur paiera 100, et le vendeur recevra 95.
En plus une agence ne paye pas le diagnostic, sauf pour une vente en exclusivité, ce qui est contraignant.
Les visites que ce soit un agent ou soi-même les RDV il faudra quand même s'organiser pour être présent.

CATERHAM a écrit:

Ou mettre en vente le bien directemmnt sur le bon coin a 105 et gerer vous memes les diagnostics, les demandes de renseignements, les visites, la negociation avec un acheteur

C est financierement plus interessant bien sur, mais cela prend du temps, il ne faut pas se tromper sur le prix demandé et si trouver un acheteur prend du temps, vous etes dans le noir sur ce qu il se passe, et vous risquez d avoir des situations parfois compliquees avec des acheteurs

Pour gerer une vente en direct, il faut choisir votre notaire avant la vente et se faire expliquer les etapes de la mise en vente, de l offre et de son acceptation, du pre contrat et de la vente finale

-Cela ne prend pas plus de temps que par une agence, diffuser une annonce, et prendre des RDV pour des visites.
-Si acheteur trop compliqué, il faut arrêter avec lui, j'ai eu le cas...
-Pas besoin de consulter un notaire pour mise en vente, mais juste au moment où vous êtes mis en accord avec l'acheteur, chacun informe son notaire pour engendrer la promesse de vente.

CATERHAM a écrit:

Une fois la vente faite, cherchez un terrain. Entre l offre sur un terrain, le process de vente, la recherche du financement, la definition du projet, les differentes etudes necessaires, beton, thermique, etudes de sol, la depose et l instruction du permis, la redaction du cahier des charges, la recherche des entreprises, les inevitables coupes budgetaires, la signature des marches, le demarrage des travaux et la fin de la construction, il faut compter deux ans minimum

il ne faut pas attendre la vente, pour toutes ces démarches, mais dés la mise en vente du bien, voir même dés maintenant, cela fait gagner énormément de temps, et toutes ces démarches n'engagent à rien, tout pendant que l'on ne signe rien (promesse de vente terrain, CCMI, etc...)

CATERHAM a écrit:

deux ans pour trouver un terrain, obtenir les prets, faire les etudes, le projet, les appels d offres, les choix budgetaires, choisir les artisans

il ne faut pas 2 ans pour trouver un terrain, obtenir un prêt, constructeur, etc... en 3 mois cela peut se régler, surtout si on a déjà bien anticipé dés la mise en vente du bien.

CATERHAM a écrit:

De facon realiste il vous faut entre aujourd hui et le demenagement pas loin de quatre ans

Vous pouvez essayer d accelerer les choses, mais en etant pragmatique, si vous arrivez a gagner quelques mois et realiser tout ca en trois ans et demi, c est pas mal

C'est une blague ou quoi, 4 ans pour faire tout ça
Je dirai 2 ans grand max entre le début de la rénovation de l'actuel bien, et la possession de la nouvelle acquisition

Bonjour,
Pour avoir vécu un peu la même chose sans aucun regret, du même avis que précédemment donné :
1 / Vendre
2 / Rembourser le prêt
3 / Partir en location
4 / Étudier le nouveau projet
5 / Financer le nouveau projet
De mon point de vue, tout ce qui sera remis dans l'existant sera du temps, de l'énergie et de l'argent perdus sans retour sur investissement.

Anita1979 a écrit:

De mon point de vue, tout ce qui sera remis dans l'existant sera du temps, de l'énergie et de l'argent perdus sans retour sur investissement.

Tout à fait d'accord, et c'est exactement ce que j'avais écris dés le début, et aussi pour être passé par là, à un moment j'ai arrêté les rénovations (qui ne se terminent jamais en fait dans l'ancien) et vendu tel que cela en était arrêté, et quand même fait une plus-value de 20000€ en 4 ans, mais sur ces 20000€ j'avais déjà au moins la moitié passé dans la rénovation, j'ai jamais voulu compter précisément pour ne pas me faire peur

Salut, pour gagner de l'argent en rénovation, c'est très dur.

Au prix d'achat, vous ajoutez entre 6 et 10 % d'agence (très souvent) plus 10 % de notaire. Une fois les travaux finis (environ 30 000 € pour 50 à 60 m²) avec un peu de chance, votre appartement faudra le prix auquel il vous est revenu. Donc, pour l'amortir, il faudrait le louer, et attendre la hausse du prix de l'immobilier.

TBSF a écrit:

Bonjour à tous les contributeurs,

Je dois surement mal m'exprimer n'étant pas adepte de ce genre de communication, 

Nous avons fait une erreur lors de l'estimation des travaux ça c'est sur,

Nous allons pour finir la maison entre placo, menuiserie mal posée, électricité caché d'arrière le placo avec des 10ène de fil vacant, extérieur etc...mettre environs 20K à 50K selon les surprises encore une fois,

Nous faisons tout nous même, j'ai la chance d'avoir un papa qui en est à 35 ans de rénovation amateur (mais tout de même 3 maisons rénovés) et du côté de madame famille d'électricien de père en fils mais ça c'est le week-end,

Nous allons bien évidement finir les travaux comme je l'ai dis pour deux raisons : 

1) Nous avons envie de finir car nous apprenons et aimons ça même si c'est compliqué parfois (car pas le but recherché de BASE) et il est impératif pour le moral de FINIR.

2) Nous travaillons bien je pense car les gens adorent la maison et nous ne voulons pas vendre non terminé (plus facile à vendre je pense)

Nous sommes "dégoutés" de ne pas avoir bien anticipé (De ne pas avoir écouté les parents aussi qui eux, avaient vu :p) et frustré de ne pas pouvoir y consacré un réel budget préparé en amont, nous sommes fier de nous, mais voulons recommencer avec ce qui MAINTENANT (pour répondre calète) nous ressemble plus c'est à dire une construction à notre sauce, bien étudié pour la rendre au maximum passive, nous ne sommes pas du genre à comparer qui à la plus belle, la plus grosse mais plutôt à savoir ce que l'on à réellement besoin.

Ma question est plus si l'organisation dans ce genre de situation, y a t-il des parades ou des astuces concernant la banque, des astuces sur les prêts, sur la logique entre acheté un terrain maintenant et construire après etc...

J'entends parler du prêt relai souvent en négatif ?

Ou bien une "astuce" prêt pour terminé la maison sans piocher dans nos propres réserves, 

C'est plutôt ce genre d'information que nous cherchons

J'entends parler du prêt relai souvent en négatif ?

Bonsoir,

Avant toute chose, j'adore votre attitude et votre message   

Ne soyez pas déçu, c'est votre premier logement et vous pouvez déjà être fiers d'avoir réussi à faire ce que vous avez fait. 

Pour avoir eu un parcours un peu différent du vôtre (deux constructions neuves avec deux maitres d'oeuvre qui étaient tous les deux des charlots, la deuxième étant encore en cours), je pense que retaper une maison ancienne est généralement plus économique que de faire construire (entre les taxes, les normes à respecter, les travaux "oubliés" ou pas chiffrés, notamment les extérieurs, cela monte très très vite).

En parlant de construction neuve, vouloir du passif c'est bien, mais en terme de rentabilité vous ne retomberez jamais sur vos pattes sauf si vous faites vous-même.

De mon point de vue, je viserais plutôt une belle RE 2020 optimisée (et pas une RE 2020 de constructeur qui passe juste la norme), par exemple avec une forte isolation en laine de bois au plafond, et une belle épaisseur aux murs, ça sera déjà très bien et ça vous évitera de jeter de l'argent par les fenêtres, d'autant plus que ça ne sera sans doute pas votre dernière maison.

Dites-vous aujourd'hui qu'avec des panneaux solaires plug and play à quelques milliers d'euros, vous pouvez réduire vos factures EDF à peau de chagrin. Inutile donc, de mettre par exemple 20k supplémentaires (ou plus) dans des menuiseries passives qui ne seront pas rentables puisqu'il faudra aller au bout du projet pour être au niveau passif (et ça, en terme de prix, mieux vaut ne pas y penser). Je ne parle pas du confort car là encore avec un peu de réflexion, pas besoin d'être passif pour en avoir.

Pensez quand même à la revente: la majorité des gens n'y connaissent rien et ne sont pas prêts à payer pour une maison de qualité supérieure et regardent un prix au m². Ne faites pas trop de folies. 

Pour la revente de votre maison, a priori pas besoin de passer par une agence si vous êtes débrouillard (c'est le Notaire qui s'occupera de vous demander l'ensemble des documents, vous n'avez qu'à gérer les visites).

Je déconseille fortement la location qui va vous plomber vos ressources en jetant de l'argent par les fenêtres.

De mon côté j'avais opté pour un prêt relais bien plus avantageux financièrement parlant surtout à l'époque avec des taux très bas (pas sûr que ce soit la même chose maintenant, à calculer) par rapport à une location dans mon secteur.

Si vous en avez la capacité financière, j'aurais acheté le terrain et déposé un permis de construire dessus. Vu ce que vous décrivez, je pense que vous êtes en capacité de faire le second oeuvre vous-même, ce qui vous permettrait de faire faire uniquement le hors d'eau hors d'air et d'économiser sur le coût global. Arrêtez la rénovation de votre bien actuel, ne faites que "pour faire propre" et vendre vite, à l'économie (un peu comme ce qu'on peut voir à la télé), et passez à la suite.

Bon courage et bonne chance 

Attention, un permis de construire se périme si aucun travail n'est réalisé.

Et il faut penser à le proroger si on traîne.

Hello tout le monde, 

Merci de vos contributions nous concernant, 

Nous allons finir propre les travaux ce n'est simplement qu'une question d'esprit tranquille, nous n'allons pas nous ruiner, mais nous allons bien faire, ça c'est sur, quitte à ne pas faire de plus-value.

Nous avons 26 ans et l'idéal est de commencer la construction d'ici 4 ans, histoire de finir la maison, bien étudier ce que l'on souhaite etc...

Nous feront tout nous même, sauf Hors d'eau/Hors d'air bien sûr.

En ce moment nous refaisons l'extérieur, je monte avec mon papa (passionné de mur en pierre à l'ancienne) + de 25m de muret en pierre, c'est gratuit car pierre du voisin, mise à part du sable et de la chaux...ça rajoute un sacré cachet à la maison, nous ratissons via mon meilleur ami conducteur d'engins le terrain pour le rendre accessible et facile en beau gravier calcaire lavé + nous habillons la piscine qui est creusé mais avec 3 faces hors sol en pierres apparentes également nous laisserons soin au suivant de mettre ce qu'il veut en surface.

En interieur, nous allons récupérer des anciens murs en pierres de 60cm en enlevant le placo déjà existant (mal mit sans doublage etc...) gratter le torchi etc gratter les joints. 

Refaire l'électricité des pièces aux normes via mon beau père et ses fils,

Isolation, placo, plancher etc par la suite, 

Même si mon papa me rabache que je n'ai pas anticipé, ni écouté concernant le temps/argent travaux il ne nous laissent pas tomber, au contraire tous les week à fond ! 

Suite à ça nous ferons venir quelqu'un (notaire je préfère) pour estimer la maison.

Acheté 163.000€ + 8000€ frais d'agence + 12.000€ frais de notaire soit = 183.000€ pour 188m2 + 950m2 de terrain + piscine.

Actuellement la maison chauffe via un insert de 50 et électrique, notre indice DPE est en F (là aussi, désolé papa de pas t'avoir écouté  ) car l'isolation j'imagine, est vétuste et peu épaisse.

J'imagine que ça va impacter grandement le nombre de personne intéressé et le prix de la maison, dois-je faire installer une PAC pour diminuer mon indice DPE et favoriser une vente ? 

Désolé du pavé, mais quand j'ai affaire à des bras gens, autant discuter  

TBSF a écrit:

Hello tout le monde, 

Merci de vos contributions nous concernant, 

Nous allons finir propre les travaux ce n'est simplement qu'une question d'esprit tranquille, nous n'allons pas nous ruiner, mais nous allons bien faire, ça c'est sur, quitte à ne pas faire de plus-value.

Nous avons 26 ans et l'idéal est de commencer la construction d'ici 4 ans, histoire de finir la maison, bien étudier ce que l'on souhaite etc...

Nous feront tout nous même, sauf Hors d'eau/Hors d'air bien sûr.

En ce moment nous refaisons l'extérieur, je monte avec mon papa (passionné de mur en pierre à l'ancienne) + de 25m de muret en pierre, c'est gratuit car pierre du voisin, mise à part du sable et de la chaux...ça rajoute un sacré cachet à la maison, nous ratissons via mon meilleur ami conducteur d'engins le terrain pour le rendre accessible et facile en beau gravier calcaire lavé + nous habillons la piscine qui est creusé mais avec 3 faces hors sol en pierres apparentes également nous laisserons soin au suivant de mettre ce qu'il veut en surface.

En interieur, nous allons récupérer des anciens murs en pierres de 60cm en enlevant le placo déjà existant (mal mit sans doublage etc...) gratter le torchi etc gratter les joints. 

Refaire l'électricité des pièces aux normes via mon beau père et ses fils,

Isolation, placo, plancher etc par la suite, 

Même si mon papa me rabache que je n'ai pas anticipé, ni écouté concernant le temps/argent travaux il ne nous laissent pas tomber, au contraire tous les week à fond ! 

Suite à ça nous ferons venir quelqu'un (notaire je préfère) pour estimer la maison.

Acheté 163.000€ + 8000€ frais d'agence + 12.000€ frais de notaire soit = 183.000€ pour 188m2 + 950m2 de terrain + piscine.

Actuellement la maison chauffe via un insert de 50 et électrique, notre indice DPE est en F (là aussi, désolé papa de pas t'avoir écouté  ) car l'isolation j'imagine, est vétuste et peu épaisse.

J'imagine que ça va impacter grandement le nombre de personne intéressé et le prix de la maison, dois-je faire installer une PAC pour diminuer mon indice DPE et favoriser une vente ? 

Désolé du pavé, mais quand j'ai affaire à des bras gens, autant discuter  

Personnellement j'aurais attendu le détail du DPE avant de prévoir de quelconques travaux. Effectivement la PAC (et un ballon thermodynamique ça serait encore mieux) peut peut-être vous faire gagner une lettre voire deux mais il faut voir avant d'en être certain ;) L'avantage d'un DPE en F c'est qu'en théorie le moindre changement peut impacter grandement le résultat, reste à trouver la meilleure équation pour maximiser le gain tout en minimisant le prix de revient. ça peut être également un argument de vente pour vendre un chouia moins cher que le marché sans vous prendre la tête.

TBSF a écrit:

Bonjour tout le monde 😀

Pour la petite histoire nous sommes 2 jeunes ayant acquis notre maison principale l’année dernière en Septembre 2023, longère sans réel travaux de base…

Pendant la dernière visite mon père qui est très bon bricoleur nous a prévenu sur les travaux à prévoir et beaucoup beaucoup beaucoup de finitions.

Nous étions sous le charme et tout pressé d’officialiser, cependant nous avons énormément de travaux, et beaucoup de « malfaçons ».

Nous n’avions pas pris de prêt travaux car ce n’était pas prévu et finalement ça ne s’arrête pas depuis 1 an et ce n’est plus ce que l’on souhaite nous ne sommes plus à l’aise dans la maison malgré les travaux et les gens qui disent « Wow » nous sommes dégoûter et souhaitons reprendre de À à Z.

Ils nous restent environs 20k de travaux après les 15 déjà mis de nos poches.

Aujourd’hui l’idée est de rester dans notre coin les terrains sont top et peu cher ( 800m2 pour 18/20.000€) et faire construire ce que nous voulons au top selon nos goûts et surtout avec des bons matériaux sans régner sur la qualité.

Nous avons des membres dans nos familles électricien ou très bricoleur et nous aussi du coup a force le sommes 😂 Ce n’est donc pas un souci de faire nous même.

Notre question c’est comment faire pour commencer tout ça, termine nos travaux à savoir encore 1 an et mettre la maison en vente, déménager en location et faire construire ?

Ou alors faire construire pendant la rénovation actuelle ?

Qu’est-ce qui est avantageux niveau banque dans ce genre de cas ?

Merci pour votre futur aides…

Bonne journée 

Bonjour,
Niveau banque je ne saurais vous conseiller mais vendre en l’état et vous concentrer sur votre nouveau projet sera plus motivant pour vous/´. Je ne sais pas ce qu’il vous reste à faire comme travaux mais si la longere vous semble présentable pour vendre sans trop baisser le prix et surtout trouver acquéreur, vendez vite et partez sur votre projet . Vous avez le droit de changer d’avis, de goût, de priorités. Moi même je suis passée d’une maison en pierre mal isolée à une grande MOB qui nous a ruiné puis une petite maison avec piscine très moderne et aujourd’hui nous avons rénové un duplex dans des annexes de château que nous voulons vendre pour faire une maison transgenerationnelle ( pour loger ma mère en appart indépendant dans notre maison). Les banques et les prêts, rachat de prêts, revolving Conso…. On en a soupé, perso je ne m’occupe pas de cela j’en ai horreur, c’est monsieur qui s’en charge. Amoureux des maisons, bons bricoleurs, mais plus tout jeunes nous aimons changer. On nous prend pour des fous dans la famille ou des instables mais on s’en fout. Pour dire que vous avez le temps et que les banques prêtent aux jeunes actifs avec apport sans trop de soucis. Bravo et bon courage , vendez, mettez vous en loc et construisez ce n’est que 24 mois de petites galères et ensuite vous profiterez de votre nouvelle maison.😀

Bonjour à tous,

Il faut déjà savoir ce que la banque pense de tous vos projets. Moi je m'organiserais comme ça :
1 : voir la banque. Peut elle me prêter pour finir les travaux à finir ? Si oui combien ? Quel taux d'endettement après simulation ? Si endettement trop élevé impossibilité de partir sur un nouveau projet. Si endettement juste quelle solution est financièrement réaliste ? ente du bien sans plus value, location puis recherche d'un terrain ? Prêt relais pour éviter la location ? Vente du bien avec belle plus value = bonus pour nouveau projet ?
On peut débattre indéfiniment de la meilleure façon de procéder. Mais la réponse vous l'aurez avec votre banquier.
J'ai fait mon 1er investissement à 26 ans. 15 ans plus tard j'ai dépassé le million de patrimoine dont les crédits se finissent entre 5 et 10 ans.
Concernant vos travaux, même si vous avez à coeur de les finir, ne vous mettez pas dedans financièrement parlant. Si à la revente vous perdez de l'argent, vous devrez rembourser le restant dû à la banque.
Si ce restant dû était à la base prévu pour l'apport du nouveau projet vous aurez tout perdu et devrez vous refaire la cerise pendant quelques temps avant de repartir sur un nouveau projet.

Bonjour tout le monde,

Désolé pour l'absence du jour au lendemain, entre travaux, nouveau job etc...nous revoilà d'attaque !

Nous avons terminé la moitié du terrain à savoir terrassement, mur en pierres apparentes, elec et eau pour la piscine etc...déjà l'éffet "wow" quand on rentre dans la cours est imminent des gens.

Mise à part ça, nous sommes bien d'accord avec Mme de partir sur une CONSTRUCTION d'ici 1 an -/-

Nous avons fait venir à la maison l'agent immo qui nous à vendu la maison pour discuter, et constater l'évolution des travaux, il estime aucune perte, et au mieux une plu value (chouette nouvelle si c'est jouable ainsi). 

Pour récapitulé : 

Prix achat maison : 166.000€

Prix avec frais de notaire/agence : 183.000€

Investissement travaux : entre 15 & 20.000€ MAXIMUM.

Maintenant il ne nous reste plus qu'à finir, et allez voir la banque, en plus les taux baisse un petit peu espérons que ça puisse continuer à l'avenir.

Merci à vous tous pour vos contributions.

Courage !

Et l'agent immobilier pense que vous vendrez en 2025 203000 une maison achetée 166000 fin 2023?
C'est super.

zadene a écrit:

Et l'agent immobilier pense que vous vendrez en 2025 203000 une maison achetée 166000 fin 2023?
C'est super.

Elle pense surtout que les pigeons à qui elle a vendu, vont revenir vers elle pour la revente.

Et financièrement quelle serait la rentabilité nette de cette opération sans tenir compte de l'inflation en ajoutant le prix des travaux et les intérêts d'emprunt avec peut-être un plus les frais de remboursement anticipé ?

Et surtout qui peut s'aventurer sérieusement sur la valeur du marché immobilier dans quelques mois ou années ?

Sans oublier que le prix des maisons neuves ne va pas aller à la baisse.

Rentabilité de quoi ? Vous partez tellement dans tous les sens qu'on ne sait plus ce que vous voulez faire

TBSF ne parle pas de renatibilité, c'est Calète, qui a priori ne fera rien dans ce sujet.
TBSF veut juste ne pas y laisser de plumes.

zadene a écrit:

TBSF ne parle pas de renatibilité, c'est Calète, qui a priori ne fera rien dans ce sujet.
TBSF veut juste ne pas y laisser de plumes.

zadene avant de faire un jugement à l'emporte pièce et à la con il faut lire le sujet de discussion en entier.

Par exemple ce message : https://www.forumconstruire.com/construire/topic-482179-2-jeunes-1-erreur-recommencer.php#6417952

Bref, il faut tourner sa souris sept fois sur son bureau ou son doigt sept fois sur l'écran avant d'appuyer sur le bouton Envoyer.

Je ne te souhaite pas une bonne journée.

Sinon sur le fond, oui, la rentabilité d'un opération immobilière doit être calculée, surtout sur une opération menée sur du court terme où la rentabilité est loin d'être assurée.

A moins de ne pas avoir de problème d'argent bien sûr, et alors les opérations à perte peuvent être faites sans conséquence réelle.

Calète, avant d'être insultant et de prendre les gens pour des cons, on remet ses lunettes !
Le lien que tu cites sans même le lire correctement ne parle pas de rentabilité.
Je te souhaite la même journée pourrie que tu m'as souhaitée, au centuple, bien sûr.

zadene a écrit:

Calète, avant d'être insultant et de prendre les gens pour des cons, on remet ses lunettes !
Le lien que tu cites sans même le lire correctement ne parle pas de rentabilité.
Je te souhaite la même journée pourrie que tu m'as souhaitée, au centuple, bien sûr.

Zadène ça commence à bien faire ces attaques personnelles stériles.

Le lien que je mets montre et démontre quand on sait lire et qu'on n'est pas obtu (vu que tu es dans l'attaque stérile je me mets aussi dans cet état d'esprit) que sur ce sujet de discussion j'ai des interventions utiles et centrées sur le sujet.

Alors apprends à lire correctement.

Je sens l'élection du jour proche.

zadene a écrit:

TBSF ne parle pas de renatibilité, c'est Calète, qui a priori ne fera rien dans ce sujet.
TBSF veut juste ne pas y laisser de plumes.

Ne pas y laisser de plumes en français ça se traduit par obtenir de la rentabilité sur son opération ou a minima un résultat nul financièrement.

Et dans ce cas il faut entre autre tenir compte de l'inflation.

Pour moi, rentable = qui rapporte des sous.

Pour moi aussi.

Incroyable !

Une chose est sûre, ce projet me paraît à risque financièrement et l'estimation de l'agent immobilier fort opportune.

Surtout quand je lis d'une part

TBSF a écrit:

Ils nous restent environs 20k de travaux après les 15 déjà mis de nos poches.

Et d'autre part

TBSF a écrit:

Pour récapitulé :

Prix achat maison : 166.000€

Prix avec frais de notaire/agence : 183.000€

Investissement travaux : entre 15 & 20.000€ MAXIMUM.

D'un côté TBSF dit avoir engagé 15 kEuros de travaux et il en reste 20 kEuros à engager soit 35 kEuros de travaux.

Et de l'autre côté dit qu'il y aura au maximum 20 kEuros de travaux.

15 kEuros d'écart c'est énorme. Enfin, pour mon compte en banque personnel c'est énorme.

Si je prends l'hypothèse haute il faudrait qu'il revende au minimum sa maison 183 000 + 35 000 = 218 000 Euros plus l'inflation pour ne pas laisser de plumes.

Quand les chiffres d'un budget rénovation font le grand écart ça n'est jamais bon signe. Et l'expérience montre que c'est souvent l'hypothèse haute qui est à prendre en compte, hypothèse haute souvent un peu sous évaluée surtout quand on est un amateur comme l'est TBSF et comme je le suis moi même et qui a déjà été confronté à cette réalité.

Ceci est vrai pour toute rénovation, pas seulement de maison d'ailleurs. 

D'où mon appel à la prudence et à la réalité sur l'espérance financière que TBSF croit pouvoir tirer de cette rénovation.

Qu'il finisse ses travaux qu'il sache où il en est financièrement et après il verra. Si il est perdant qu'il reste chez lui, continue à rembourser son prêt et qu'il vende à prix coûtant à minima. C'est très simple tbsf. Chaque chose en son temps jeune