Achat terrain seul

Bonjour.

Ne passez pas par un courtier.

Le risque d'acheter un terrain sans projet de construction immédiat est une modification du PLU qui le rendrait inconstructible.

Renseignez vous si des modifications du PLU sont en cours.

Et bien sûr prenez votre notaire à vous, pas celui du vendeur ou du courtier qui n'a pas à savoir ce qu'un notaire demandera.

Il travaille là juste pour son intérêt, vendre un prêt plus gros juste pour toucher d'avantage de commission.

Ca montre qu'il n'est pas du tout orienté vers votre intérêt mais le sien.

Calète a écrit:

Bonjour.

Ne passez pas par un courtier.

Le risque d'acheter un terrain sans projet de construction immédiat est une modification du PLU qui le rendrait inconstructible.

Renseignez vous si des modifications du PLU sont en cours.

Et bien sûr prenez votre notaire à vous, pas celui du vendeur ou du courtier qui n'a pas à savoir ce qu'un notaire demandera.

Il travaille là juste pour son intérêt, vendre un prêt plus gros juste pour toucher d'avantage de commission.

Ca montre qu'il n'est pas du tout orienté vers votre intérêt mais le sien.

Merci beaucoup pour votre retour et vos conseils. C'est notre premier investissement donc on n'y connait rien dans les courtiers, notaires... 

Je me renseigne concernant le PLU. 

Donc, faire un prêt juste pour le terrain est réalisable ? 

Ca il faut demander à votre conseiller bancaire.

Certaines banques acceptent d'autres sont plus frileuses.

Bonjour,

Nous avons acheté un terrain seul en 2022, nous avions déjà un emprunt en cours sur notre appartement. Nous sommes passés par notre banque (La Banque Postale), qui s'est assuré que notre capacité d'emprunt nous permettait de couvrir notre crédit pour l'appartement + le remboursement du terrain. Ensuite, ils ont également demandé quelle serait la valeur totale du projet "Maison+terrain", et ont calculé notre taux d'endettement futur, une fois l'appartement vendu. Ils se sont aussi assurés que nos revenus nous permettraient de couvrir le remboursement des 2 crédits (appartement + terrain), ainsi que les intérêts intercalaires induits par les appels de fond lors de la construction, qui montent très vite, surtout avec les taux actuels.


Voilà pour l'aspect banque. Je pense que c'est toujours possible, en allant voir les banques directement, mais en ayant des revenus confortables ainsi qu'un reste à vivre important.

Concernant la question "Est-ce une bonne idée d'acheter un terrain seul" ? Ma réponses est oui, uniquement si vous prévoyez les mêmes conditions suspensives pour l'achat du terrain que si vous faisiez construire la maison tout de suite, à savoir sur l'étude de sol ainsi que sur l'obtention du permis de constuire. Pourquoi ? Car la nature du sol du terrain peut fortement augmenter le coût des travaux (on ne parle pas ici de quelques milliers d'euros mais bien de plusieurs dizaines de milliers d'euros), et le PLU de votre commune peut également vous imposer des règles fafelues qui rendraient la construction de votre maison de rêve impossible telle que vous la voyez-vous. Donc en ajoutant les conditions suspensives d'étude de sol et de permis de constuire, vous limitez le risque sur ces deux aspects. Egalement, faire le permis de construire tout de suite vous permet de bloquer pendant 5 ans je crois le fait que votre terrain est constructible, même en cas de changement de PLU, mais à confirmer. Si le terrain que vous visez est en lotissement, je crois même que vous gagnez encore quelques années de blocage du PLU. Pour respecter ces 2 choses par contre, il faut accepter d'engager des frais pour l'étude de sol et le dépôt de permis de construire, peut-être à perte, mais au moins vous limitez vraiment les risques. Nous n'avons pas respecté ces deux choses de notre côté car nous n'y connaissions rien et n'avons pas eu de bons conseils, et franchement on s'en mord les doigts tous les jours !

Concernant les autres conseils donnés par Calète, je plussoie, il faut absolument que vous ayez votre propre notaire.

N'hésitez pas à aller lire mon réçit de construction, vous verrez ce qu'on risque quand on est un peu trop optimiste et confiant dans la vie

M.

Bonjour,

Pourquoi ne pas faire tout le projet d'un coup ?

Le temps de bloquer le terrain, de préparer les études (permis de construire, étude de sol, étude thermique, géomètre?) , les documents la paperasse pour la banque, créer le projet, cela prend du temps.

vous serez peut être officiellement propriétaire de ce terrain fin 2025. Les crédits pour des constructions neuves ont un décalage de 2 ans, vous pourrez attaquer la construction janvier 2026 avec des mensualités qui commenceront en janvier 2028.

Je pense que les banques arrivent à prendre en compte que votre crédit se finit en 2026 et que le suivant arrive en 2028.

L'apport, tout dépend des banques et des gens, on m'a demandé pour de l'investissement locatif 3% d'apports (7k euros), mon meilleur ami à acheter une maison a 800k euros avec 20k d'apports. Les banques regardent le projet et le patrimoine.

Cordialement,

EG35 a écrit:

De plus, le courtier m'a indiqué que le notaire aura besoin du permis de construire. 

On peut très bien acheter un terrain constructible sans permis de construire. Le notaire ne demandera le permis de construire que si l'obtention de celui-ci est dans les conditions suspensives.

Bonjour,

Nous étions dans une situation similaire à la vôtre. Nous avons acheté notre terrain (Dans le 35) en 2020, vendu ma maison en 2021 (ce qui constituait une grande part de notre apport), et commencé les travaux en 2023 pour emménager dans quelques mois.

Cela a été un peu compliqué avec certaines banques. La nôtre nous a fait espérer jusqu’au dernier moment qu’elle accepterait de monter le projet, avant de trouver une excuse pour ne pas le faire.

Nous sommes donc passés par un cabinet de courtage, qui a été très pédagogique et professionnel, ce qui nous a beaucoup aidés en tant que quasi-novices.

Avec l’augmentation des prix des terrains, de la construction, et des taux d’intérêt, on ne regrette absolument pas notre choix. Aujourd’hui, il serait impossible pour nous de réaliser un projet similaire.

La banque qui nous a suivis, le Crédit Agricole, avait une exigence : pour acheter le terrain, elle souhaitait une vision complète du projet. Nous avons donc dû présenter un projet de construction fictif afin qu’ils puissent avoir une vue d’ensemble. (Finalement, au moment de commencer la construction, ce projet n’avait plus rien à voir avec la réalité, car les prix avaient fortement augmenté).

Il nous a fallu des explications du courtier pour comprendre certaines notions comme celles liées aux hypothèques de premier et second rang…Ect.

Nous avons également contracter un deuxième crédit uniquement pour la construction. Le courtier nous a aidés à simuler une mise en concurrence entre les banques. Après avoir souscrit le premier crédit, il était difficile de trouver une autre banque pour financer la maison. Cependant, laisser croire à une banque qu’elle était la seule option aurait nui à notre capacité à négocier.

Nous avons eu une notaire (la nôtre différente du vendeur) compétente qui a su nous rassurer pour l’après achat du terrain.Puisque nous avons dû faire sauter la clause du permis accepté, cela comporte des risques.

Notre seule « regret » a été de ne pas avoir réalisé l’étude de sol lors de l’achat du terrain, et de ne pas l’avoir incluse dans les conditions suspensives. Lorsque nous avons débuté le projet et réalisé l’étude de sol, nous avons dû absorber une plus-value, ce qui aurait pu compromettre le projet.

En fin de compte, en nous lançant dans cette aventure, nous nous sommes dit qu’au pire, nous pourrions revendre le terrain sans perdre d’argent. Cela nous a semblé être le bon moment pour prendre ce risque.

NoviceHauteSavoie a écrit:

Bonjour,

Nous avons acheté un terrain seul en 2022, nous avions déjà un emprunt en cours sur notre appartement. Nous sommes passés par notre banque (La Banque Postale), qui s'est assuré que notre capacité d'emprunt nous permettait de couvrir notre crédit pour l'appartement + le remboursement du terrain. Ensuite, ils ont également demandé quelle serait la valeur totale du projet "Maison+terrain", et ont calculé notre taux d'endettement futur, une fois l'appartement vendu. Ils se sont aussi assurés que nos revenus nous permettraient de couvrir le remboursement des 2 crédits (appartement + terrain), ainsi que les intérêts intercalaires induits par les appels de fond lors de la construction, qui montent très vite, surtout avec les taux actuels.


Voilà pour l'aspect banque. Je pense que c'est toujours possible, en allant voir les banques directement, mais en ayant des revenus confortables ainsi qu'un reste à vivre important.

Concernant la question "Est-ce une bonne idée d'acheter un terrain seul" ? Ma réponses est oui, uniquement si vous prévoyez les mêmes conditions suspensives pour l'achat du terrain que si vous faisiez construire la maison tout de suite, à savoir sur l'étude de sol ainsi que sur l'obtention du permis de constuire. Pourquoi ? Car la nature du sol du terrain peut fortement augmenter le coût des travaux (on ne parle pas ici de quelques milliers d'euros mais bien de plusieurs dizaines de milliers d'euros), et le PLU de votre commune peut également vous imposer des règles fafelues qui rendraient la construction de votre maison de rêve impossible telle que vous la voyez-vous. Donc en ajoutant les conditions suspensives d'étude de sol et de permis de constuire, vous limitez le risque sur ces deux aspects. Egalement, faire le permis de construire tout de suite vous permet de bloquer pendant 5 ans je crois le fait que votre terrain est constructible, même en cas de changement de PLU, mais à confirmer. Si le terrain que vous visez est en lotissement, je crois même que vous gagnez encore quelques années de blocage du PLU. Pour respecter ces 2 choses par contre, il faut accepter d'engager des frais pour l'étude de sol et le dépôt de permis de construire, peut-être à perte, mais au moins vous limitez vraiment les risques. Nous n'avons pas respecté ces deux choses de notre côté car nous n'y connaissions rien et n'avons pas eu de bons conseils, et franchement on s'en mord les doigts tous les jours !

Concernant les autres conseils donnés par Calète, je plussoie, il faut absolument que vous ayez votre propre notaire.

N'hésitez pas à aller lire mon réçit de construction, vous verrez ce qu'on risque quand on est un peu trop optimiste et confiant dans la vie

M.

Bonjour, 

Merci pour votre retour et vos conseils.

Concernant l'étude de sol, c'est à l'acheteur de la demander et de la payer ? 

J'ai pu lire votre récit, je vous souhaite bon courage!

Yauhan a écrit:

Bonjour,

Nous étions dans une situation similaire à la vôtre. Nous avons acheté notre terrain (Dans le 35) en 2020, vendu ma maison en 2021 (ce qui constituait une grande part de notre apport), et commencé les travaux en 2023 pour emménager dans quelques mois.

Cela a été un peu compliqué avec certaines banques. La nôtre nous a fait espérer jusqu’au dernier moment qu’elle accepterait de monter le projet, avant de trouver une excuse pour ne pas le faire.

Nous sommes donc passés par un cabinet de courtage, qui a été très pédagogique et professionnel, ce qui nous a beaucoup aidés en tant que quasi-novices.

Avec l’augmentation des prix des terrains, de la construction, et des taux d’intérêt, on ne regrette absolument pas notre choix. Aujourd’hui, il serait impossible pour nous de réaliser un projet similaire.

La banque qui nous a suivis, le Crédit Agricole, avait une exigence : pour acheter le terrain, elle souhaitait une vision complète du projet. Nous avons donc dû présenter un projet de construction fictif afin qu’ils puissent avoir une vue d’ensemble. (Finalement, au moment de commencer la construction, ce projet n’avait plus rien à voir avec la réalité, car les prix avaient fortement augmenté).

Il nous a fallu des explications du courtier pour comprendre certaines notions comme celles liées aux hypothèques de premier et second rang…Ect.

Nous avons également contracter un deuxième crédit uniquement pour la construction. Le courtier nous a aidés à simuler une mise en concurrence entre les banques. Après avoir souscrit le premier crédit, il était difficile de trouver une autre banque pour financer la maison. Cependant, laisser croire à une banque qu’elle était la seule option aurait nui à notre capacité à négocier.

Nous avons eu une notaire (la nôtre différente du vendeur) compétente qui a su nous rassurer pour l’après achat du terrain.Puisque nous avons dû faire sauter la clause du permis accepté, cela comporte des risques.

Notre seule « regret » a été de ne pas avoir réalisé l’étude de sol lors de l’achat du terrain, et de ne pas l’avoir incluse dans les conditions suspensives. Lorsque nous avons débuté le projet et réalisé l’étude de sol, nous avons dû absorber une plus-value, ce qui aurait pu compromettre le projet.

En fin de compte, en nous lançant dans cette aventure, nous nous sommes dit qu’au pire, nous pourrions revendre le terrain sans perdre d’argent. Cela nous a semblé être le bon moment pour prendre ce risque.

Bonjour, 

Merci pour votre retour et vos conseils.

Même question, est-ce à nous de faire l'étude de sol ? Le vendeur n'a pas d'obligation? 

Bonjour 
Si je ne me trompe pas, le vendeur est effectivement tenu de fournir une étude de sol de type G1. Cependant, cette étude est assez générale et ne donne pas une vision complète des contraintes spécifiques du terrain.

Dans notre cas, au fur et à mesure que nous avancions dans le projet, on nous a demandé une étude G2, qui est plus détaillée. Il est à noter que certains « bâtisseurs » ne réalisent pas cette étude, et elle peut être prise en charge dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (en CCMI)(Ce qui n’était pas notre cas).

Bien que l’étude G1 n’ait pas révélé de risque hypothétique , on nous a conseillé de réaliser une étude géotechnique complémentaire (G2), et il s’est avéré que les fondations nécessitaient finalement des travaux plus coûteux que prévu.

Si les modifications avaient été trop importantes, nous nous serions retrouvés avec un terrain sans le budget de pouvoir faire construire dessus.


EG35

Si le vendeur n'a pas fait la G1 vous pouvez vous partager les frais et faire directement une G2 avp qui vaut G1.

le vendeur au lieu de payer 1000e et vous 1500e
vous payez a 2 seulement 1500e (750e/pers.) par exemple

Bonjour,
Pour faire une étude de sol G2 AVP, il faut déjà savoir la forme de la maison et son implantation.
La G2 est normalement à faire par l'acheteur, après la signature du compromis (il faut avoir obtenu l'accord du vendeur pour pouvoir entrer sur le terrain, voyez avec votre notaire).
Comme dit par LaTeam, la G1 est obligatoire dans certains cas (zone Elan) mais ne va pas vous servir à grand chose, donc si vous devez chacun en faire une, faite une G2 et partagez les frais (équitablement hein, c'est l'acheteur qui en profite le plus).

Si jamais le résultat de la G2 n'est pas bon, ET que vous avez négocié une clause suspensive liée au résultat de l'étude de sol, vous pourrez vous désengager de la vente du terrain (et du coup le renégocier à la baisse si jamais vous voulez le conserver, le vendeur devra de toute façon informer les futurs acheteur du résultat de la G2). En revanche vous n'aurez pas de remboursement de l'étude de sol, mais vous n'aurez pas de pénalités à payer pour vous désengager du terrain.

Prenez votre notaire et échangez avec lui, c'est lui qui a réponse à toutes ces questions.