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[77] La maison au bord du ru

Récit de construction de Loïne - 51 messages - Affiché 2.869 fois

Présentation du projet :

Auteur du récit

Loïne

Messages : 81
Dept : 77
Ancienneté : + de 1 an

Récit créé le :

25 mars 2017 à 23h36

Présentation du projet :

Bonjour à tous et bienvenue sur notre récit !

Nous sommes un couple de trentenaires, Loïc et Céline, dans le sud de l’Île-de-France.


Après avoir failli acheter une maison dans l’ancien, échaudés par les vendeurs qui se rétractent et les agents immobiliers rarement compétents, nous faisons rapidement le point et nous nous rendons à l’évidence : ce qui nous avait plu dans la maison était surtout le fait qu’elle était récente en plus d’être bien exposée, assez bien agencée et avec un beau terrain au calme.
Nous faisons donc le tour des constructeurs en attendant de trouver un terrain tout en peaufinant les caractéristiques de la maison de nos rêves. Nous recherchons un terrain de plus de 1000 m² au calme, de préférence bien orienté, et, critère éliminatoire, avec un bon débit Internet (VDSL2).


Notre projet est un R + combles aménagés d’environ 140 m² avec un garage et une charretterie.
Dans l’idéal, la maison se compose au rez-de-chaussée d’une vraie entrée, abritée par un porche, avec un très grand placard (chaussures, vêtements, jeux de société, matériel et ingrédients pour la cosmétique maison de madame), un grand séjour (avec assez de pans de mur pour l’écran du vidéo-projecteur, le piano droit et le buffet), une cuisine fonctionnelle et avec une bonne longueur de plan de travail (nous y passons beaucoup de temps) et avec une hotte déportée (débit élevé tout en étant silencieuse), semi-ouverte ou avec un bar donnant directement dans le cellier (grand congélateur, cellier, pompe à chaleur, etc.), un WC avec lave-mains, la chambre parentale avec un grand placard pour pouvoir vivre de plain-pied et une salle d’eau avec double-vasque.
À l’étage, nous prévoyons un beau bureau (pour le télé-travail de monsieur / pièce geek), deux chambres identiques pour les futurs enfants (autre grand projet à venir ^^) avec de grands placards pour les séparer, une salle de bain avec double-vasque, un WC avec lave-mains et une pièce palière (bibliothèque, espace détente avec un canapé qu’on pourra déplier et transformer ponctuellement en chambre d’amis en ajoutant un paravent) afin de séparer les pièces d’eau et les chambres.


Au niveau technique, nous envisageons une maison (sur vide-sanitaire) en briques (R d’au moins 1,45) recouvertes d’un enduit gratté, avec une charpente industrielle et tuiles plates en terre cuite, des cloisons intérieures de 7 cm, des portes de 83 cm si possible, des volets roulants électriques filaires. Le sol sera carrelé aurez-de-chaussée (sauf dans la chambre) et à l’étage, uniquement les pièces d’eau ; le reste sera en parquet flottant posé par nos soins.
Au niveau du chauffage, nous avons porté notre choix sur la pompe à chaleur air-eau bi-service avec chauffage au sol basse température aurez-de-chaussée (sauf dans le cellier et la salle d’eau où il y aura un sèche-serviette mixte) et radiateurs basse température à l’étage. Nous étudierons également la faisabilité et la rentabilité d’une pompe à chaleur sur échangeurs verticaux (sondes géothermiques verticales).
Au niveau de l’isolation, nous envisageons l’ITE si c’est possible niveau budget, essentiellement pour le confort d’été, à voir. Dans ce cas, nous partirions sur une VMC double flux pour le confort ou une simple flux avec plancher chauffant à l’étage.
Au niveau des menuiseries, nous ne sommes pas vraiment fixés entre le PVC et l’aluminium même si nous penchons plus pour ce dernier (plus beau et plus discret que le PVC selon nous).
Les WC seront suspendus, l’escalier avec contre-marche (moins de poussière et possibilité de rangements intégrés par la suite : oui, nous sommes des accros au rangement !).
Nous nous réserverons le parquet flottant, les placards, la cuisine, la peinture, la domotisation et éventuellement l’installation des sanitaires (sauf WC) et la faïence suivant le surcoût.


Nous aurons un garage attenant par le cellier et une charretterie (préau) si possible.


Dans l’idéal, nous ferons faire la terrasse dans la foulée, l’aménagement d’un espace de stationnement, du jardin « paysager » ( = gazon ; on se réservera certainement la mise en place des massifs de fleur, du potager et du verger), d’un muret avec clôture à l’avant, portail et portillon.
En option, nous souhaiterions installer une grosse cuve béton de récupération d’eau de pluie pour les toilettes et le jardin.


Nous vous souhaitons une bonne lecture de notre récit et attendons vos commentaires avec impatience !


Historique :

Préparation du chantier, administratif et choix du constructeur :

– printemps 2015 : estimation de notre budget construction
– août – décembre 2015 : recherche du terrain, consultations CCMIstses (Maisons Pierre, Maisons France Confort, Maisons Phénix, Babeau-Seguin, Maisons Sésame, Maison Imhotep) puis pause jusqu’en septembre 2016
– 02/10/2015 : adhésion à l’AAMOI, numéro d’adhérent : 6294
– 20/01/2017 : visite d’un terrain de 1724 m²
– 27/01/2017 : RDV Maisons Imhotep puis avec Armoni architecture
– 30/01/2017 : prise de contact avec le courtier en crédit immobilier sans frais (directs) immatriculé à l’ORIAS
– 31/01/2017 : plans provisoires de la maison faits par nos soins
– 09/02/2017 : RDV Maisons Évolution
– 10/02/2017 : RDV Agécco et ID Remo (maîtres d’œuvre), Maisons Imhotep, rencontre avec les futurs voisins pour faire connaissance et parler clôtures
– 17/02/2017 : RDV Le Pavillon français
– 24/02/2017 : signature de la promesse de vente du terrain chez le notaire
– 10/03/2017 : RDV avec les deux maîtres d’œuvre en lice
– 16/03/2017 : prise de contact avec le courtier en dommages-ouvrage immatriculé à l’ORIAS
– 17/03/2017 : deux estimations de géothermie verticale
– 24/03/2017 : étude de sol G2 AVP par N’Géo, rapport l’après-midi même
– 31/03/2017 : 1ers RDV avec des cuisinistes (Ixina et Cuisinella)
– 03/04/2017 : signature du contrat de maîtrise d’œuvre avec l’économiste de la construction / MOE sélectionné : Agécco (Agence en économie de la construction) à Gron (89100)

Avant-projet (phases état des lieux, avant-projets sommaire et définitif) :


– 11/04/2017 : Reprise de nos plans par le MOE
– 20/04/2017 : Dilemme : décroché chambre ou couloir ?
– 21/04/2017 : Suite RDV Cuisinella (implantation + chiffrage)
– 22/04/2017 : Début des démarches auprès des établissements bancaires par notre courtier
– 12/05/2017 : 1ère relance courtier en prêt immobilier (attente retour d’affectation de notre dossier)
– 13/05/2017 : RDV MOE (plans finaux, souci implantation, lancement étude thermique)
– 19/05/2017 : RDV préparation dépôt de PC + aménagement extérieur
– 23/05/2017 : brouillon étude thermique erronée + projet clôtures
– 27/05/2017 : envoi du dossier du projet à l’ABF par courriel pour pré-étude
– 15/06/2017 : 2e relance courtier (attente retour propositions de plans de financement)
– 20/06/2017 : réception 2e étude thermique + pré-étude de l’ABF
– 27/06/2017 : plan de financement du courtier, 1ère simulation (BNP Paribas, LCL, SG, Axa Banque)
– 05/07/2017 : dépôt de la demande de permis de construire
– 23/06–22/07/2017 : consultations des banques (CIC, Crédit Mutuel, Crédit Agricole, Crédit du Nord, Banque Populaire, Caisse d’Épargne, Banque Postale)
– 28/07/2017 : visite du show-room des escaliers Flin (22)
– 08/08/2017 : RDV terrain avec Veolia AEP
– 11/08/2017 : RDV La Banque Postale conseillère spécialisée (dossier compliqué)
– 12/08/2017 : RDV Crédit Agricole (Bourgogne)
– 16/08/2017 : Notaire, compteur électrique de chantier, DDT, mairie
– 17/08/2017 : RDV Caisse d’Épargne et Banque Populaire (Bourgogne)
– 19/08/2017 : réception du 1er jet du CCTP
– 25–26/08/2017 : tour des différentes enseignes : carrelage, sanitaires, cuisines, etc. pour repérage et devis
– 30/08/2017 : RDV terrain avec la SAUR assainissement
– 31/08/2017 : réception de l’arrêté de la mairie : permis de construire accordé

Phase projet :

– 01/09/2017 : affichage sur le terrain du panneau de chantier, début du délai de recours aux tiers + magasins de carrelage (Grès de Cologne, Pedrazzini)

Sommaire du projet :

Le récit de la construction :

Option de lecture :
Typhaine24 
1 796 msg (77)
Le 26/03/2017 à 00h45
Hello,

Bon courage dans le suivi de votre projet. Il est très intéressant. Hâte de lire la suite des évènements.
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1
Loïne 
81 msg (77)
Le 26/03/2017 à 19h22
Bonjour ,
Merci beaucoup Typhaine24, c’est très gentil. Blush
Nous nous investissons beaucoup dans notre projet, c’est cool si ça se ressent et que ça vous plaît. W00t

Nous allons également parcourir votre projet. Smile
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26 mars 2017
19:39:27

Terrain trouvé !

Préparation > Terrain
Bonjour !

Nous trouvons un terrain constructible conforme à ce que nous souhaitions le 20 janvier 2017, de 1724 m², avec une façade d’environ 23 mètres, assez bien orienté (sud-ouest) et dans un petit village au calme ; avec le petit ru au fond, c’est très mignon.

C’est un terrain plat, sans construction ni arbre pouvant gêner la construction, en zone B2 du PTZ et avec un certificat d’urbanisme opérationnel valide.
La propriétaire est très sympathique et arrangeante, ce qui ne gâche rien.

Le terrain n’est pas en zone inondable, il n’a pas été impacté par les inondations de juin 2016 mais il est en zone Bâtiments de France. Il n’est pas viabilisé, il sera à raccorder au tout à l’égout.
Dans le petit village, il y a une supérette, une boulangerie, la Poste, des écoles, etc., en bref, tout le nécessaire pour notre quotidien.

Le terrain est proche d’un central téléphonique équipé en VDSL2, nous aurons donc une très bonne connexion Internet et la fibre dans les deux à trois ans après la fin de la construction !


Nous prenons quelques jours de réflexion pour refaire des calculs car le terrain dépasse le budget que nous souhaitions y allouer.
Il a un assez bon rapport qualité/prix malgré une servitude (canalisation d’eaux de pluie en béton sur un côté du terrain, zone non ædificandi qui va de la rue au ru au fond) sur le bord du terrain et correspond à tous nos critères.
Nous décidons donc de l’acheter.

Terrain trouvé !
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28 mars 2017
10:36:06

Courtier en crédit immobilier

Préparation > Crédit
Bonjour à tous !

Après avoir fait des simulations dans une banque il y a plusieurs mois pour avoir une idée de notre budget, nous contactons fin janvier 2017 un courtier en prêt immobilier recommandé par des amis.

Après lui avoir fourni les documents nécessaires au prémontage du dossier, il nous a fait des simulations selon plusieurs scénarios de ce qu’il pourrait nous obtenir en jouant sur la durée du prêt (et donc le montant des mensualités) et sur l’apport (et donc l’argent que nous gardons de côté). Il nous a très bien conseillé selon notre situation personnelle et sur la construction, ayant lui-même déjà fait construire.
Il est très disponible et travaille à distance.


Ce courtier est sans frais pour nous, il sera directement rémunéré par la banque que nous sélectionnerons et est capable de faire une délégation d’assurance : vu que les taux bancaires sont bas, c’est surtout sur l’assurance que nous pourrons gagner.
Il a également un système de parrainage, nous pourrons vous parrainer (en MP) si vous le souhaitez.

Il est bien immatriculé à l’ORIAS, ce qui est plus rassurant : ça veut dire qu’il a les compétences professionnelles requises pour exercer ce métier, qu’il a souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle qui est toujours valide (l’inscription au registre de l’ORIAS est renouvelée tous les ans), etc.
Il faudra bien évidemment lui fournir beaucoup plus de documents lors du montage du dossier final, PTZ oblige, mais nous avons déjà bien avancé.

En bref, notre courtier est de très bon conseil, tant au niveau financier que pour le reste, il nous paraît très professionnel, nous en sommes très contents pour l’instant. 
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12 avr. 2017
11:39:26

Plans de la maison V1

Préparation > Plan de maison
Bonjour !

Le terrain est plat et orienté sud-ouest, ce qui est pas mal du tout.
Nous souhaitons une maison à étage (R + combles) assez compacte pour se rapprocher de la maison climatique (nous sommes conscients qu’il y a encore des améliorations à faire), en même temps nous aurons besoin de moins de tuiles (20–22 tuiles plates /m², Bâtiments de France obligent) qu’un plain-pied, ça fait d’une pierre deux coups !
La maison, avec trois rangs d’encuvement (plus pour la gerbière) sera donc plutôt rectangulaire avec une avancée du toit sans faire de double toit (très joli mais impossible d’aménager le haut, il y a trop de perte de place), ce sera un toit à deux pans. Pour vous donner une idée, ça donnera quelque chose dans le genre :



avec des lucarnes capucines (avec des tuiles à l’avant pour faire une troisième pente) en tuiles briques (ou autre, à déterminer).
(Source de la photo ici : http://www.ect-centre.fr/mediatheque/galerie/EGLANTINE-4.117/modele-maison-EGLANTINE-4.117.jpg)

Voici une explication de la logique de nos plans réalisés avec Sweet Home 3D :
  • Rez-de-chaussée :


– Entrée : nous voulons une vraie entrée pas trop sombre (d’où la porte tierce intérieure vitrée en biais pour capter la lumière de la salle à manger et de la cuisine) avec un grand placard (chaussures, manteaux, jeux de société, matériel et ingrédients pour la cosmétique maison de madame). Sur la droite, un escalier quart tournant plein pour pouvoir aménager des placards par la suite et une petite fenêtre ou fenêtre-meurtrière donnant dans l’escalier. Peut-être que nous pourrons mettre une porte tierce fixe à l’extérieur, à voir.
L’idée est créer une zone tampon et de couper le son entre les pièces de vie et les chambres et le bureau à l’étage, télétravail oblige.
L’avancée de toit crée naturellement un porche.

– Séjour : assez grand, surtout dans la partie salon servira essentiellement à regarder des films et séries avec le vidéo-projecteur (nous n’aurons pas de téléviseur) et avec un canapé (≃ 3 mètres de long) qui par la suite devra pouvoir accueillir quatre personnes confortablement. Nous mettrons sûrement des appliques à variateur en plus d’une suspension. Nous y mettrons une fenêtre à deux battants (plus haute que large pour être conformes aux BdF)
Le piano droit servira de séparation entre salon et salle à manger
Au niveau de la salle à manger, rien de spécial, nous voulons y mettre notre table actuelle de 95 × 2,18 mètres avec une rallonge (longueur habituelle au quotidien) qui peut s’étendre à 2,60 m au maximum et un buffet d’environ 40 de profondeur. Nous installerons sûrement des suspensions assez basses.
Nous hésitons entre une baie coulissante (pas super étanche) et une baie à translation (meilleure isolation mais mauvais retours au niveau du mécanisme, difficultés à nettoyer le rideau du côté fixe).

– Cuisine : pas facile à aménager car il faut que la hotte déportée donne dans les combles du toit à l’étage, il faut donc mettre la plaque de cuisson du côté du mur extérieur, l’évier sur le même plan de travail avec une fenêtre avec allège pour mettre le robinet qu’on souhaitera. Sous la plaque, il y aura un grand tiroir pour les casseroles, poêles, cocottes, etc. et sous l’évier de grandes poubelles avec tri. Dans le coin droit, pour respecter le fameux triangle d’activité, 3 colonnes : réfrigérateur à gauche, colonne de rangement (de 40 cm ?), puis four traditionnel + micro-ondes. En face de la colonne, un plan de travail et du rangement ; idem entre la salle à manger et la cuisine, avec éventuellement un bar pour encore plus de plan de travail. L’inconvénient, avec cette configuration qui privilégie la surface de plan de travail, c’est qu’il est quasiment impossible de mettre des meubles hauts. Cette configuration n’est pas définitive.
Le gros plus de la cuisine, outre la longueur de plan de travail, c’est sa porte-fenêtre qui donne sur la terrasse, pratique lors des barbecues ou quand nous mangerons juste dehors, et qui donne côté jardin où il y aura des herbes aromatiques pas trop loin.

– Cellier : il contiendra un grand congélateur, pratique à accéder en cuisinant ainsi que des placards ou étagères pour la partie garde-manger / épicerie sèche et une cave à vin pourra éventuellement y tenir un jour. La fenêtre sera un soufflet si possible (BdF).

– WC : ce sera un WC suspendu et sans bride (rimless) pour faciliter l’entretien.
Il y aura également un lave-main.
Petit placard dans le couloir pour l’aspirateur, les seaux, balais et l’armoire à pharmacie et pour couper le son entre les toilettes et la chambre.

– Chambre parentale : ce sera notre chambre, d’où la grande armoire qui sera remplacée par un placard par la suite.

– Salle d’eau : elle donne directement dans la chambre. Nous avons privilégié un meuble double-vasque de 142 cm à une grande douche qui sera donc en angle (80 × 90 cm) faute de pouvoir mettre un bac de 90 × 120. Il y aura un radiateur sèche-serviette sûrement à gauche en entrant, le placard donnant dans le couloir.


  • Étage :


– Pièce palière : pour séparer les chambres des pièces d’eau à cause du bruit, nous avons créé une pièce palière (avec un Velux) qui servira d’espace détente avec son canapé et ponctuellement de chambre d’amis en installant un paravent et/ou d’espace de jeu commun. Nous y mettrons certainement une bibliothèque le long du mur en face la rambarde d’escalier.

– Deux chambres symétriques (lucarne à l’avant, Velux à l’arrière) séparées par de grands placards pour renforcer l’isolation phonique et parce qu’il n’y a jamais assez de place pour ranger les vêtements, jeux, affaires d’école, etc.

– Salle de bain : elle contiendra un meuble double-vasque ainsi qu’une baignoire avec des étagères dans le renfoncement et une paroi pour ne pas mettre d’eau partout en y prenant une douche. Il y aura un radiateur sèche-serviette derrière la porte. On mettra certainement un meuble ou un placard sous les combles par exemple, à réfléchir.

– WC : ce sera un WC (suspendu et sans bride) séparé avec lave-main pour éviter de repasser par la salle de bain à chaque fois.

– Bureau : un beau bureau pour le télé-travail / pièce geek avec un placard dans le renfoncement pour ranger les papiers et une gerbière. Il y aura largement la place de mettre deux bureaux, l’imprimante, des meubles de rangement, des livres, etc.


  • Extérieur :
– Garage : nous ferons un petit coin buanderie / chaufferie dans le garage avec l’adoucisseur par la suite et l’osmoseur et un coin bricolage avec l’établi et l’évier de chantier (il y aura une fenêtre entre les deux). La sortie se fera côté charretterie (à droite), plus facile pour décharger les courses dans le cellier et la cuisine depuis la charretterie.
Nous suspendrons aux murs nos vélos, l’échelle, etc. pour gagner de la place.
Au-dessus du garage il y aura un plancher bois avec un escalier rétractable pour pouvoir stocker des affaires.

– Abri de jardin : Nous stockerons le matériel de jardin (tondeuse, coupe-bordure, élagueuse, motobineuse, salon de jardin, chaises, sécateur, râteau, pelle, pioche, brouette, terreau, etc.) dans un abri au niveau du potager.

– Cuve de récupération d’eau de pluie : La grosse cuve en béton sera certainement devant la maison sur la gauche, reliée aux WC (avec un by-pass) et à un robinet au niveau du potager.
Nous installerons également un composteur, reste à savoir où.

Voilà, n’hésitez pas à nous dire si vous voyez des choses qui clochent ou les améliorations à apporter. Merci d’avance pour vos retours ! 
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13 avr. 2017
18:23:04

Signature de la promesse de vente chez le notaire

Préparation > Administratif
Bonjour !
Nous signons donc la promesse de vente chez le notaire le 24 février 2017 avec les conditions suspensives habituelles : l’obtention du permis de construire, des prêts immobiliers et que l’étude de sol ne préconise pas de fondations spéciales (pieux, radiers, etc.) ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage), etc.
Nous avons pris notre propre notaire, il a très bien su nous conseiller et protéger nos intérêts. Bien qu’étant à distance, il nous a accompagné jusque pendant la lecture de l’acte.

Un conseil : il faut toujours prendre un notaire différent de celui du vendeur, il sera là pour vous représenter, défendre vos intérêts, négocier des conditions et ça ne vous coûtera pas plus cher : les frais de notaire seront les mêmes, les deux notaires se partageront les honoraires.
C’est le véritable top départ de notre projet !

Dernière édition par Loïne le Sam 15/Avr/2017 12:29; édité 1 fois
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14 avr. 2017
00:10:24

Choix du type de professionnel : constructeur ou MOE ?

Préparation > Choix du constructeur
Bonjour,

Après avoir bien réfléchi aux avantages et inconvénients des constructeurs et des maîtres d’œuvre, nous décidons de passer par de la maîtrise d’œuvre.
En effet, ça nous permet de nous investir à fond dans le projet, de gérer plus finement les choses, notamment le budget, le choix des techniques et des matériaux, bien que le prix ne soit pas ferme et définitif comme avec un CCMI.
Les maîtres d’œuvre prenant moins d’honoraires que les marges des constructeurs visiblement, nous devrions retomber sur nos pattes au niveau du budget.

Petite remarque : la commerciale du Pavillon français a eu un comportement très correct et très pro (c’est bien la seule !) quand nous lui avons annoncé que nous ne travaillerions pas avec eux.

Une fois le choix de la maître d’œuvre fait, nous pouvons lancer l’étude de sol.
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14 avr. 2017
12:15:43

Courtier en dommages-ouvrage

Préparation > Administratif
Bonjour à tous,

Entre temps, en procédant à des vérifications d’assurance en dommages-ouvrage et des responsabilités civiles professionnelles des maîtres d’œuvre, nous nous sommes rendu compte que les tarifs variaient beaucoup d’une société d’assurance à l’autre pour la DO que nous devrons contracter en tant que MOA et qu’il fallait aussi anticiper cela bien que le tarif de la DO dépende du montant des travaux (que nous n’aurons qu’une fois les devis acceptés : comme toujours en début de projet, c’est le serpent qui se mord la queue ).

En faisant quelques recherches, nous avons appris qu’il existait des courtiers en dommages-ouvrage (comme il existe des courtiers en assurances généraux, ça peut paraître bête mais il faut y penser, il n’y a pas de petites économies ! ). (Nous n’avons vu qu’après que c’était conseillé dans le guide sur la DO du FC, ici : https://www.forumconstruire.com/guides/guide-assurance-dommage-ouvrage-do/ à lire si vous ne passez pas par un constructeur ; dans le cas contraire la DO du CCMIste reste moins chère.) Nous nous sommes tournés vers notre courtier pour le prêt bancaire mais il ne fait pas les assurances DO, il nous a donc envoyé chez un de ses collègues avec qui nous avons pris contact mi-mars (et qui est bien inscrit à l’ORIAS).

Un conseil quand on ne passe pas par un constructeur : surtout, il faut s’assurer que les MOE aient une assurance valable pour la maîtrise d’ouvrage TCE (tous corps d’état) (certains ne l’ont que pour l’assistance à la maîtrise d’ouvrage, ce qui n’est pas la même chose ! ) et qu’elle soit valable à la date de l’ouverture de chantier.
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15 avr. 2017
13:22:29

L'étude de sol G2 AVP

Préparation > Etudes (thermique, sol, ...)
Bonjour à tous,

Après nous être assurés que nous n’aurions pas besoin d’étude de sol spécifique si nous partons sur de la géothermie sur échangeurs verticaux ou pour installer une grosse cuve de récupération d’eau de pluie en béton, avoir obtenu deux estimations de géothermie verticale variant du simple au double dans la foulée et après avoir demandé plusieurs devis ainsi que leurs délais à de nombreuses sociétés, nous nous décidons pour la SàRL N’Géo à Soissons.
Leur devis a été très rapide, leur tarif est très correct pour l’étude de sol G2 AVP (1320 €) et le RDV pour l’étude de sol est très rapide à obtenir. Le géotechnicien qui est intervenu nous a paru très compétent, il a été très professionnel et a pris le temps de nous expliquer ce qu’il avait trouvé lors des deux premiers sondages, histoire de nous rassurer.

Foreuse devant le terrain
Foreuse devant le terrain

Forage en cours
Forage en cours

Nous avons reçu le rapport de l’étude de sol l’après-midi même : le sol est composé de limons argilo-sableux marron sur le premier 1,4 mètre de profondeur, ensuite de limons argilo-sableux marron à petit gravier jusqu’à plus de 3 m.
Des circulations ont été détectées à 4,4 mètres de profondeur.
L’aléa retrait gonflement est faible et le risque sismique est de 1.

Carottage
Carottage

Les fondations (semelles filantes) seront coulées pleine fouille sur une hauteur de 0,3 m au sein des limons argilo-sableux marrons, elles seront descendues au minimum à 0,8 m par rapport au terrain naturel avant travaux. Il conviendra de parfaitement rigidifier l’ensemble de la structure. Terrassement à débuter en période climatique favorable.

Le technicien n’a pas l’air d’avoir surdimensionné les fondations, contrairement à ce que font certains bureaux d’étude visiblement, c’est d’autant plus appréciable.
En bref, nous sommes ravis de la prestation de N’Géo pour son rapport qualité/prix/délai et ne pouvons que les recommander . Nous sommes également très contents du résultat de l’étude de sol, on va pouvoir passer à la suite.

[Pour info, pour demander un devis d’étude G2 AVP, il faut avoir un minimum avancé dans son projet, tout en gardant en tête que suivant le résultat de l’étude de sol, son projet peut être remis en cause, partiellement ou totalement. Comme souvent en construction, c’est le serpent qui se mord la queue.
Selon les différents bureaux d’études, il faudra grosso modo fournir un plan de bornage annoté avec l’implantation de la maison (à ≃ 1 mètre près), suivant ce qu’autorise le PLU. Il faut décrire globalement le bâtiment (maison + garage attenant si c’est le cas) : la forme, le type (plain-pied, R + combles ou R + 1), la taille (dimensions et surface), la hauteur d’implantation (au niveau du terrain naturel ou de la rue), si un sous-sol, un vide sanitaire ou un terre-plein (hérisson) est envisagé.
Ils demandent des choses assez précises alors que ce n’est pas possible d’être fixé sur 100 % des choses à cette étape-là : il faut donc leur fournir les renseignements qu’ils demandent tout en essayant de rester le plus flou possible. En effet, changer trop de choses entre l’étude de sol et la maison réellement construite rend l’étude de sol presque invalide, elle ne vous protégera plus guère en cas de soucis liés aux fondations car l’étude de sol et le respect des solutions préconisées dans le rapport servent de base à la garantie décennale de l’ouvrage. C’est pour cela qu’il faut respecter les recommandations de l’étude de sol.
Pour l’intervention, le géotechnicien aura besoin d’avoir accès au terrain, le bureau d’étude demande donc si le terrain est facilement accessible ou non (murs, barrière, arbres, buissons, bâtiments, etc.), s’il y a des servitudes ou obstacles dans le sol (tuyaux par exemple).
Et bien évidemment, il faut avoir l’autorisation écrite du propriétaire du terrain de procéder à l’étude de sol et le prévenir du jour de l’intervention. ]

Dernière édition par Loïne le Ven 21/Avr/2017 12:00; édité 1 fois
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18 avr. 2017
20:16:27

Chercher et valider un terrain à bâtir

Préparation > Terrain
Bonjour à tous,

Voici un petit aparté pour expliquer les moyens qui peuvent être mis en œuvre pour la recherche du terrain selon nous, comment éviter certains risques (ou tout du moins être conscient qu’ils existent et acheter en toute connaissance de cause) et tester sa future connexion Internet.

Nous avons, comme beaucoup d’entre vous sûrement, visité pas mal de terrains par nous-mêmes ou proposés par les différents constructeurs, qui ne correspondaient pas à nos critères (trop petits, trop de vis-à-vis, trop enclavés (alors qu’on voyait des champs à perte de vue, cherchez l’erreur !), trop en pente (10 mètres de dénivelé entre l’avant et l’arrière du terrain), qui ressemblaient à des pistes de bowling (16 × 100 mètres), mal orientés et peu de possibilités d’aménagement, plusieurs dizaines de milliers d’euros hors budget (le constructeur ne va pas nous « offrir » cette différence de budget sur la maison ! ), etc.
Nous avons également cherché de notre côté (sites Internet (SeLoger, LeBonCoin, etc.), agents immobiliers, promoteurs / vendeurs de terrains, recommandations, mairies, etc.), en vain car nous nous sommes vite aperçus que les terrains les plus intéressants partaient « à l’ancienne », sans qu’une annonce ne paraisse sur Internet ou en agence.
Nous avons regardé de ce que proposaient les notaires mais en Île-de-France, contrairement à ailleurs visiblement, ils n’ont pas le temps de gérer ce genre de choses, à quelques exceptions près : il faut quand même y penser, ça peut permettre d’économiser les frais d’agence.
Bref, nous avons pas mal galéré pour trouver un terrain qui répondait à tous nos critères mais nous avons fini par trouver, il ne faut pas lâcher !

Nous avons donc fini par repérer des terrains potentiellement constructibles dans les zones qui nous intéressaient sur Google Maps (Earth) et Géoportail (https://www.geoportail.gouv.fr/donnees/parcelles-cadastrales), nous sommes allés les voir sur le terrain pour voir l’environnement, en éliminer, les classer selon le cadre, le silence, l’orientation, etc.
Parmi les terrains qui nous plaisaient le plus, nous avons repéré les références cadastrales des parcelles concernées sur le cadastre https://www.cadastre.gouv.fr et demandé les relevés de propriété (limite : 12 par mois, au-delà, il faut mettre son entourage à contribution ) au SIP (service des impôts des particuliers) dont dépendaient les communes.
Nous avons donc obtenu les noms et adresses des propriétaires pour pouvoir aller les rencontrer et voir s’ils voulaient vendre leurs terrains et/ou faire marcher le bouche-à-oreille et leur demander s’ils ne connaissaient pas des gens qui voudraient vendre leurs terrains dans la commune.
Nous ne sommes pas allés plus loin dans ces démarches car nous avons trouvé notre terrain (annonce de particulier sur le Bon Coin) à ce moment-là.


Une fois le terrain trouvé, nous sommes allés sur le site du Ministère de la culture « Atlas des patrimoines » http://atlas.patrimoines.culture.fr pour voir, entre autres, si le terrain était en zone classée par les Bâtiments de France.
Géorisques (site du Ministère de l’environnement, de l’énergie et de la mer) http://www.georisques.gouv.fr est LE site à consulter pour obtenir des informations sur tous les risques et PPRN (plans de prévention des risques naturels prévisibles) : inondations, retrait-gonflement des argiles, mouvements de terrain, cavités souterraines, séismes, sites et sols industriels, installations classées, canalisations de matières dangereuses, installations nucléaires.
Ça permet déjà d’avoir une bonne idée des inconvénients du terrain, c’est toujours utile pour prendre une décision éclairée par rapport à l’achat du terrain.


Un critère éliminatoire pour nous étant le débit Internet, nous avions au préalable repéré en gros les zones qui nous convenaient sur la carte des débits ADSL de Free http://www.free.fr/freebox/pages/accueil/carte-de-debits-xdsl.html ( /!\ elle n’est pas forcément mise à jour en temps réel), nous l’avons à nouveau consultée pour tenter de vérifier le débit approximatif du terrain.
Pour les autres opérateurs, il y a le site DegroupTest http://www.degrouptest.com/ : il faut rentrer un numéro de téléphone fixe d’un voisin du terrain (en tapant le nom de la rue et de la ville dans un moteur de recherche, il y a forcément des numéros de téléphone fixe qui ressortent et qu’on peut utiliser pour tester) et tester ; cliquer sur « DegroupTest : je souhaite tester l’éligibilité de mon domicile et obtenir les caractéristiques de ma ligne ».
Ça permet de connaître le nom du central téléphonique dont on risque de dépendre, la longueur de ligne (information très utile !), l’affaiblissement théorique et les débits maximums estimés ainsi que les offres proposées par les différents opérateurs.

Il y a aussi le site Ariase http://www.ariase.com/ pour comparer les offres Internet (autres que Free) : il suffit de rentrer le numéro de téléphone fixe d’un voisin du terrain dans « Tester mon éligibilité », cocher « J’ai lu et j’accepte les conditions générales », Tester mon éligibilité. On voit donc le débit théorique qu’on peut obtenir selon les opérateurs, ça permet de vérifier le résultat de DegroupTest.


Pour avoir une idée du débit et de la mise en place de la fibre, on peut consulter l’Observatoire de la France très haut débit https://observatoire.francethd.fr/.
Selon son département, on peut avoir accès plus ou moins facilement au plan fibre pour savoir quand sera déployée la fibre dans sa commune.
Pour la Seine-et-Marne, c’est assez bien fait et disponible ici http://seine-et-marne-numerique.fr/.
Reste à savoir si le calendrier de déploiement de la fibre sera respecté.


Autres sites utiles :
Inspection des installations classées : http://www.installationsclassees.developpement-durable.gouv.fr/
Base de données de la pollution des sols Basol : http://basol.developpement-durable.gouv.fr/
Bureau de recherches géologiques et minières BRGM : http://www.brgm.fr/
Bouquet prévention risques majeurs : http://www.prim.net/
Direction générale de la prévention des risques DGPR : http://www.developpement-durable.gouv.fr/direction-generale-prevention-des-risques-dgpr


Voilà, en espérant que ça puisse en aider certains d’entre vous.
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Poussinet17 
28 msg (77)
Le 18/04/2017 à 21h33
Bonsoir,

Votre récit est très bien détaillé et donne de bons renseignements Biggrin.
Pouvez vous me dire quel MO vous avez pris? je suis également du sud seine et marne et justement je recherche un MO . J'ai vu quelques constructeurs mais aucun ne m'a donné confiance...
Vous pouvez me PV si vous ne voulez pas faire de pub Rolleyes

A bientôt
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Loïne 
81 msg (77)
Le 19/04/2017 à 01h56
Bonsoir Poussinet17,

Merci pour le compliment, nous sommes contents que ça puisse aider quelques personnes qui veulent passer par un MOE ou un architecte. Smile

Idem, la démarche des constructeurs ne nous a pas plu. Unsure
Pour le reste, nous t’avons répondu en privé. Smile

À bientôt !
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19 avr. 2017
02:11:52

1ers RDV avec des cuisinistes

Préparation > Plan de maison
Bonjour tout le monde,

Nous prenons RDV le 31 mars auprès de cuisinistes afin de voir s’ils ont de meilleures idées que nous pour l’implantation de la cuisine malgré nos contraintes (hotte déportée donc murale côté mur extérieur et regroupement de l’arrivée d’eau pour l’évier et le lave-vaisselle le long du même mur) et ainsi bien placer la fenêtre sur la façade lors du dépôt de permis de construire.

Plan du rez-de-chaussée V1

À la base, notre idée est donc, d’après ces contraintes, de faire un genre de bar entre la salle à manger et la cuisine avec rangement bas pour avoir du plan de travail, puis de mettre le long du mur extérieur la plaque à induction (+ grand casserolier de 80 cm) pas trop près de la porte-fenêtre (pour que ça ne soit pas dangereux avec les queues de casseroles) et la hotte (déportée pour qu’elle donne dans les combles au niveau la pièce palière à l’étage), un petit plan de travail puis l’évier (qui sera tourné dans l’autre sens que sur le plan si possible et avec de grands bacs à poubelles en-dessous) sous la fenêtre avec imposte avec l’égouttoir à droite (si c’est possible) pour mettre le lave-vaisselle en-dessous de l’égouttoir. En bas à droite, trois colonnes (réfrigérateur, rangement en 40 cm, four traditionnel et four à micro-ondes) avec en face un plan de travail / mini-îlot qui permet de poser les choses qui sortent du réfrigérateur, du micro-ondes ou du four et qui apporte du rangement ainsi que du plan de travail.

Chez Ixina, le commercial a soulevé un problème que nous n’avions pas décelé : micro-ondes qui pose problème contre le mur (en 9 sur le plan) s’il s’ouvre à droite (charnière à gauche, comme la plupart des micro-ondes), sinon il faut baisser le four traditionnel et mettre un micro-ondes à porte abattante au-dessus de l’autre four.
Il nous a également dit qu’il fallait percer le carrelage pour fixer certains meubles au sol, il faudrait donc le prévoir au niveau du chauffage au sol ; nous n’avons rien dit mais ça nous a fait bondir (dans nos têtes), il est hors de question qu’on perce le carrelage pour ça !


Autrement, il n’a pas eu d’autres idées pour l’implantation générale de la cuisine (cf. plan d’implantation ci-dessous).
Nous avons un premier chiffrage (pas définitif car il « n’a pas dit son dernier mot »! ), ça pourra être utile pour la banque bien que nous ne sachions pas encore où nous achèterons notre cuisine et nous n’avons pas vraiment de budget puisque ça dépendra du reste des travaux (s’il y a beaucoup de mauvaises surprises ou pas).
Implantation cuisine Ixina V1


Chez Cuisinella, il faut d’abord annoncer son budget pour savoir à quelles gammes nous aurons accès, ce qui est encore impossible dans notre cas (pas de CCMI donc pas de prix ferme et définitif tant que nous n’aurons pas signé les devis).
Le commercial n’a pas plus d’idées que nous pour l’implantation : « mettre les caissons en suivant les murs, ça fait un grand vide au centre » – merci Captain Obvious – (et madame tient à ses trois colonnes ) et nous n’obtiendrons pas de prix vu l’heure tardive (?).
RDV est pris quelques semaines plus tard, affaire à suivre.

Dernière édition par Loïne le Mar 25/Avr/2017 20:53; édité 1 fois
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21 avr. 2017
12:08:20

Choix du maître d’œuvre

Préparation > Choix du constructeur
Bonjour à tous,

Le choix a été cornélien entre les deux maîtres d’œuvre.
La SAS ID Remo est une jeune entreprise de Sens composée d’un binôme : la sœur (titulaire d’un master en architecture) et le frère (maître d’œuvre) qui se complètent parfaitement. Ils ont de l’expérience de par leurs précédents postes, ils nous paraissent professionnels, dynamiques et sont très sympathiques, le contact passe bien, ils ont un capital social de 8 k€, ce qui est pas mal étant donné que leur société est récente.
La SàRL Agécco (Agence en économie de la construction) est un maître d’œuvre / économiste de la construction vers Sens, il a un peu plus de bouteille (sa société a été immatriculée début 2009, les bilans sont disponibles publiquement, ce qui est rassurant, surtout qu’ils sont bons) et a donc forcément plus de chantiers à nous montrer, nous constatons qu’il est très polyvalent (nombreux types de bâtiments : extensions de crèche, de maison, réhabilitation de commerces, constructions de tout un quartier de maisons sociales de concert avec un architecte, etc.) et qu’il a le sens du détail, qualité qui est primordiale pour nous ! Il a l’air très dynamique, efficace, carré, concis, le courant passe bien et nous sommes en confiance.

Bien qu’ID Remo puisse nous proposer un super projet d’architecte à tarif très raisonnable, nous décidons de travailler avec Agécco (société plus ancienne, moins de risque, et plus d’expérience en construction neuve) et signons la convention de maîtrise d’œuvre préalablement vérifiée par notre notaire (sur la qualité juridique, pas technique bien évidemment) le lundi 3 avril 2017.
Dommage que la société ID Remo ne soit pas un peu plus ancienne, ils ont un gros potentiel, nous vous recommandons de passer les voir si vous construisez dans l’Yonne ou aux alentours ! Ils ont été très professionnels quand nous leur avons annoncé que nous ne pourrions malheureusement pas travailler avec eux.

Agécco va pouvoir commencer sa mission.


Rappel et informations diverses :
Un conseil quand on ne passe pas par un constructeur : surtout, il faut s’assurer en appelant les assureurs que les MOE (et/ou autres professionnels) aient une assurance de responsabilité civile pro et une assurance dommages-ouvrage valables pour la maîtrise d’ouvrage TCE (tous corps d’état) (certains ne l’ont que pour l’assistance à la maîtrise d’ouvrage, ce qui n’est pas la même chose !) et qu’elle soit valable à la date de l’ouverture de chantier.
Il faut également s’assurer que le MOE ait une solution à vous proposer s’il lui arrivait quelque chose (on ne lui souhaite pas mais on ne sait pas jamais ce qu’il peut arriver, surtout en étant pas mal sur la route), par exemple en étant adhérant à un syndicat de la profession où d’autres professionnels pourraient prendre le relais en cas de souci.

Il faut évidemment se renseigner un minimum sur les missions qui incombent à un maître d’œuvre / économiste de la construction (cf. la loi MOP https://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_relative_%C3%A0_la_ma%C3%AEtrise_d%27ouvrage_publique_et_%C3%A0_ses_rapports_avec_la_ma%C3%AEtrise_d%27%C5%93uvre_priv%C3%A9e par exemple) avant de signer le contrat.
Nous voulions surtout rappeler certains principes de base pour savoir ce qu’on signe et éviter de se faire avoir par des techniques insidieuses : selon https://fr.wikipedia.org/wiki/Ma%C3%AEtrise_d%27%C5%93uvre « Le maître d’œuvre est obligatoirement indépendant de tout entrepreneur. Le choix de l’entrepreneur (ou des entrepreneurs) se fait à partir d’une consultation formalisée où, sur la base d’un cahier des charges (notamment le cahier des clauses techniques particulières ou CCTP), le titulaire faisant l’offre la plus adaptée est choisi par le maître d’ouvrage sur proposition du maître d’œuvre compte tenu d’éléments matériels concrets.
Un maître d’œuvre étant indépendant, il ne peut travailler « avec ses artisans ». Les habitudes de travail (entre un maître d’œuvre et ses artisans) sont considérées comme un lien indirect entre eux ce qui implique un risque de requalification du contrat en contrat d’entreprise. Ce lien devient direct si le maître d’œuvre s’implique dans l’établissement des devis et ou factures des artisans. Le maître d’ouvrage peut, s’il le souhaite (ou s’il est soumis à des règles telles que le Code des marchés publics), consulter d’autres entreprises. »

Dernière édition par Loïne le Jeu 08/Juin/2017 15:53; édité 1 fois
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Loïne Auteur : Loïne
Localisation du projet Lieu de la construction :
FRIle de FranceSeine Et Marne Voir sur une carte
Informations sur le projet Informations sur le projet :
Type de travaux : Construction neuve
Type de construction : RDC + étage
Style : Contemporaine / classique
Label énergétique : RT2012
Surface habitable : 148m² (5 pièces)
Superficie terrain : 1724m²
Informations sur le projet Maitre d'oeuvre du projet :
Agécco
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