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Besoins de Conseil pour lotir un terrain

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Messages : Env. 100
De : Ajaccio (20)
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Message Le 03/05/2011 à 22h22 | besoins de Conseil pour lotir un terrain Signaler un abus | Citer
Bonjour,
Mon beau-père, son frère et sa sœur sont héritiers à parts égales d'un terrain constructible (point vérifié en mairie) de 3000 m². Pour l'accès, ce terrain rectangulaire est attenant sur une de ces largeurs à une voie communale. Ses trois autres cotés (2 longueurs + 1 largeur) sont mitoyens d'autres terrains constructibles (bâtis et non bâtis).
Après entretien avec le maire de la commune (petit village), pour pouvoir construire sur ce terrain, il faudrait le lotir en au minimum 3 parcelles d'une taille maximale de1000 m² (ceci pour des raisons de densification de l'habitat et éviter ainsi le mitage). Les héritiers comptent vendre ce terrain car aucun d'eux ne souhaitent garder une parcelle pour construire dessus. Ma compagne et moi souhaiterions racheter une des parcelles aux héritiers. Avant ça nous devons proposer à ces héritiers la solution la plus simple pour lotir ce terrain. Nous ne cherchons pas à "faire de l'argent sur leur dos". Nous pouvons soit racheter le terrain en totalité puis nous charger de le faire lotir et enfin revendre 2 parcelles (solution plus lourde financièrement),soit préparer le dossier pour les héritiers qui se chargent de la vente des 3 parcelles et nous rachetons l'une d'elles.
Ne connaissant pas les démarches nécessaires au lotissement d'un terrain, j'aurais besoin de conseils et d'informations pour essayer d'éclaircir le sujet. D'après ce que j'ai compris, l'opération de lotissement consiste à délimiter formellement les 3 parcelles et le chemin d'accès au 2 parcelles situées derrière la première parcelle. Les parcelles sont organisées les unes derrière les autres dans la profondeur du terrain. La question est de trouver la meilleure solution (sur un plan administratif) pour réaliser ce lotissement.
[*]Est-ce qu'un géomètre est en capacité de monter en totalité le dossier (pas seulement le bornage des parcelles mais constituer tout le dossier administratif) pour les héritiers ou pour nous (si nous achetons la totalité du terrain) et qu’est ce que ça pourrait coûter ?
[*] Vaut-il mieux passer par une maîtrise d’ouvrage déléguée et qu’est ce que ça coûterait par rapport à la première solution ?
[*]Que vaut la solution du promoteur/lotisseur?
[*]A quel moment intervient le notaire car il s'agit d'une succession ?
Évidemment, si cela est possible lors de cette opération, nous préfèrerions profiter avec notre famille d’une éventuelle plus-value plutôt que ce soit un promoteur qui empoche tout le bénéfice.
De plus, est-ce que l’opération de lotissement nécessite obligatoirement la viabilisation des parcelles(raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité qui passe en bordure de terrain) ou bien est-il possible de lotir le terrain sans viabiliser et à charge des acquéreurs d’effectuer les raccordements ? (c’est un point important pour le montage financier).
Enfin, selon le maire, avant le lotissement, il faudra demander un certificat d’urbanisme pour le terrain dans sa totalité (pour éviter d’en demander et payer 3après lotissement) avec une étude de sol pour les épandages des fosses septiques car le raccordement au réseau d’assainissement du village serait très compliqué.
Y a t-il à votre connaissance d’autres démarches ou opérations à réaliser pour cette opération de lotissement (clôture, nettoyage …) ?
J’espère ne pas avoir été ni trop long ni trop confus dans ma prose. J’espère aussi que vous pourrez m’aider à m’y retrouver dans toutes ces démarches/procédures administratives complexes.[*]merci pour vos conseils.
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De : 3 X Cote D'or = 63 ! (21)
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Message Le 03/05/2011 à 22h42 Signaler un abus | Citer
bonsoir,

je contacterais un géomètre et même plusieurs car les prix sont libres, il faut demander des devis.

les solutions maitre d'ouvrage, lotisseur ou je ne sais quoi... de toutes façons ils passeront par un géomètre expert pour les divisions ... mais prendront une marge en plus.

si lotissement et que chaque parcelle n'a pas un accès direct sur la route il faudra viabiliser.
si chaque lot peut avoir un accès direct ET indépendant sur la voie communale, ce sera plus simple.

pas compris pour le CU à demander maintenant plutot qu'après le lotissement : çà ne sert à rien puisque le CU ne correspondra pas aux lots, en plus une demande de CU ou 3... c'est gratuit.
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Messages : Env. 100
De : Ajaccio (20)
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Message Le 04/05/2011 à 08h59 Signaler un abus | Citer
Bonjour Elisa21.

Merci pour votre réponse.
Ok pour le Géomètre.
Dans un premier temps, les héritiers font borner le terrain dans sa totalité et nous leur rachetons à un prix convenu entre eux et nous (c'est là qu'intervient le notaire).
Mais il faudra avant cela que nous ayons une estimation financière précise de se coutera l'opération de nettoyage (beaucoup d'arbres à enlever) + lotissement + viabilisation.
Une fois propriétaire du terrain nous refaisons intervenir le géomètre pour borner les 3 parcelles et la voix d'accès aux parcelle (à qui appartiendra cette voix d'accès ? en commun aux 3 propriétaires des parcelles ou au propriétaires des 2 premières parcelles puisqu'il faudra passer par la première pour accéder à la seconde et par la seconde pour accéder à la troisième).
Pour la viabilisation, si un chemin d'accès aux parcelles depuis la voix communale est créer, ne peut on pas utiliser ce chemin pour le raccordement aux réseaux. Dans ce cas sommes nous obligé de viabiliser les 3 parcelles ?
Pour le CU, le maire nous à dit qu'il valait mieux demander un CU avec étude du sol (obligatoire car fosse septique) pour le terrain dans sa totalité car cette étude coute environ 2500 E et qu'une fois faite pour le terrain on n'aurait pas à la refaire/repayer pour les 3 parcelles. J'espère que le maire à raison et que nous n'aurons pas à refaire/repayer cette étude de sol. Pour ce CU avec étude du sol nous demandons aux héritiers de s'en charger puisque nous devrons nous charger du lotissement (à priori il seraient d'accord).
Est ce que j'ai bien compris tes explications et est ce que l'organisation des différentes phases du projet vous parait cohérente ?
L'opération est un peu compliquée car nous ne sommes pas sur place (terrain en Bretagne et nous en Corse) !
Merci pour tes conseils.
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Non connecté actuellement gmanu

Messages : Env. 300
Dept : Manche
Ancienneté : + de 3 ans
Message Le 04/05/2011 à 17h27 Signaler un abus | Citer
La corse, la bretagne....attendez j'arrive avec la basse normandie.
effectivement, trouver un geometre qui s'occupe des permis d'aménager sera le plus simple.
Le passage sera en indivision entre tous et les réseaux passeront sur ce chemin
La viabilisation, le bornage, le nettoyage etc etc etc sera a la charge du lotisseur vous ou les consorts belle-famille.

Mais que ce soit geometre ou tout corps d'état, les prix sont libres alors n'hésitez pas a demander plusieurs devis.
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Messages : Env. 100
De : Ajaccio (20)
Ancienneté : + de 4 ans
Message Le 04/05/2011 à 21h22 Signaler un abus | Citer
Bonjour gmanu et merci pour cette réponse.

Lorsque nous avons rencontré le maire, celui-ci nous dit qu'il ne donnerai pas d'autorisation de viabiliser sans dépôt de permis de construire.
Ceci pour éviter de retrouver un mobil-home ou une caravane pendant des années sur le terrain.
Je ne comprends pas ! Pour viabiliser faut déposer 1 permis de construire, pour déposer un permis de construire il faut avoir vendu le terrain à un acheteur qui fait la demande de permis, pour vendre il faut avoir lotis le terrain, pour lotir faut viabiliser !!! ça se mord la queue !!!
A moins que l'on puisse lotir puis vendre les 2 parcelles restantes sans viabiliser et prévoyant que les raccordements aux réseaux passerons par/sur le passage en indivision.
Pourrais tu me dire avec certitude si c'est possible de lotir sans viabiliser (à charge aux acheteurs de la faire) et si tu ne sais pas, qui pourrait d'après toi me renseigner précisément sur ce point ?
Je trouve que cette opération est assez lourde et complexe, surtout traitée à distance depuis la Corse. Est ce que nous pouvons espérer au moins en retirer pour nous et la famille un bénéfice ? Je veux dire par là: est ce qu'au final nous n'aurons rien gagné sur l'opération et au contraire peut être même perdu beaucoup de temps et d'argent par rapport à la solution de tout faire faire à 1 promoteur/lotisseur.
On m'a aussi parlé de maitrise d'œuvre déléguée où le maitre d'œuvre se charge pour nous du lotissement, de la viabilisation (en assurant le cout de celle-ci), puis de la vente des parcelles et garanti un prix minimum des parcelles au vendeur quoiqu'il arrive (prix légèrement supérieur au prix du terrain divisé par le nombre de parcelles). Une fois les parcelles vendues, il retire le prix garanti, sur la part restante il prend ces honoraires et récupère le montant des travaux de viabilisation et le solde est partagé à parts égales entre nous et lui. Donc, nous récupérons le prix minimum garanti dans le contrat + la moitié du solde. Que penses tu de ça, il parait que c'est plus avantageux que de passer par un promoteur ? Il y a par exemple cette société http://www.modia.fr/
Est ce vraiment si avantageux que ça et pas une grosse entourloupe ?
Merci pour tes conseils
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Non connecté actuellement scsm81

Messages : Env. 3000
De : Gaillac (81)
Ancienneté : + de 4 ans
Message Le 04/05/2011 à 21h51 Signaler un abus | Citer
Bonsoir,

vous avez la possibilité de leur acheter seulement 1000 m2 et vous faites viabiliser votre parcelle. Ils pourront vendre les 2 autres parcelles plus tard (la 2è rapidement, mais la 3è 10 ans après), sinon il faut effectivement lotir.
Ma mère a été dans ce cas à Petreto-Bicchisano (près de Propriano). Elle a vendu 1000 m2 (ou 1500) mais le reste est bloqué 10 ans, car elle avait déjà vendu une parcelle auparavant.

Pourquoi vous occuperiez-vous de la totalité si cela vous pose problème ?

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Non connecté actuellement denis.web
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
De : Ajaccio (20)
Ancienneté : + de 4 ans
Message Le 04/05/2011 à 22h17 Signaler un abus | Citer
Bonsoir scsm81

Parce que les héritiers (ma belle famille) veulent vendre.
De plus, il y a un seul accès au terrain et il faudrait prévoir un passage le long de la première parcelle (celle que nous achèterions) pour accéder au reste du terrain.
La loi impose maintenant le lotissement pour une découpe du terrain en 3 partie et plus.
Je ne crois pas qu'il puissent le faire sans lotir (puisque ça reviendrait à ça si au bout de 10 ans il vendent le dernier lot)

Merci .
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Non connecté actuellement scsm81

Messages : Env. 3000
De : Gaillac (81)
Ancienneté : + de 4 ans
Message Le 04/05/2011 à 22h23 Signaler un abus | Citer
denis.web a écrit:Bonsoir scsm81

Parce que les héritiers (ma belle famille) veulent vendre.
De plus, il y a un seul accès au terrain et il faudrait prévoir un passage le long de la première parcelle (celle que nous achèterions) pour accéder au reste du terrain.
La loi impose maintenant le lotissement pour une découpe du terrain en 3 partie et plus.
Je ne crois pas qu'il puissent le faire sans lotir (puisque ça reviendrait à ça si au bout de 10 ans il vendent le dernier lot)

Merci .


Ce serait possible sans lotir s'ils ne font que 2 parcelles... à partir de 3 il faut lotir...
mais rien n'empêche de vendre un seul morceau en laissant la place pour le passage...
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Non connecté actuellement gmanu

Messages : Env. 300
Dept : Manche
Ancienneté : + de 3 ans
Message Le 05/05/2011 à 11h05 Signaler un abus | Citer
Il faudrait savoir si le PLU ou POS stipule qu'il autorise des constructions sous reserve de déposé un permis d'amenager (autorise une maison individuelle si elle se situe dans un lotissement).
Promoteur Lotisseur, je ne connais pas, je suis geometre donc vais forcement te conseillé de passer par un geometre... Non mais peut etre qu'un notaire sur place pourra t'aider car il connait le prix des terrains avant et apres viabilisation.
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Pour faire la paix, il faut etre deux: soi-même et le voisin d'en face
Non connecté actuellement gmanu

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Ancienneté : + de 3 ans
Message Le 05/05/2011 à 11h17 Signaler un abus | Citer
L'idéal a mon avis et le moins onéreux pour toi, serait de déposé une simple déclaration préalable.
Cela impose de faire uniquement 2 Lots. Le tiens que tu peux agrandir un peu (env 1500m2) et un a vendre (env 1500m2)

Je te donne un exemple:
Chez nous le haut, deux terrains a batir en DP cela monte a environ 2000€
Un permis d'amenager pour 3 terrains (ce n'est pas le meme travail) il faut compter 3500€, cela fait deja 1500€ a recupérer.

La viabilisation, le terraissement, l'encaissement,la suivit de travaux environ 10000€ par Lot.
Tu auras a le payer de toute facon pour ta maison, ce n'est pas le probleme mais si tu es en DP, c'est l'acquereur du 2eme lot qui paye directement sa part
si tu passe en PA (trois Lots), il faudra avancer les frais qui ne seront recuperer que lors de la vente.
Si 10000€ + 1500€ en moins a dépenser, tu peux les remettre dans plus de terrain ou dans la maison
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Pour faire la paix, il faut etre deux: soi-même et le voisin d'en face
Non connecté actuellement denis.web
Auteur du sujet

Messages : Env. 100
De : Ajaccio (20)
Ancienneté : + de 4 ans
Message Le 05/05/2011 à 22h37 Signaler un abus | Citer
Merci gmanu.

Le pb c'est que le maire, ne veut plus trop accorder des permis pour des parcelles > 1000m².
Il parait que les directives de l'état et du préfet lui demande de limité la taille des parcelles pour éviter le "mitage" et densifier l'habitat.
Les dernières parcelles constructibles sont de 500 à 600 m² dans le village. Le maire (qui l'oncle de ma femme) nous à bien fait comprendre qu'il ne souhaitait pas dépasser 1000 m² et que ça serait examiné en conseil municipal (il ne veut pas être accusé de favoritisme) !
Il resterait peut être alors la possibilité de diviser en 2 parcelles de 1000 et 2000 m². on achèterait la plus petit mais après que feront les héritiers de celle de 2000 m². Ils ne pourront pas la rediviser puisque ça reviendrait à diviser en 3 parcelles et donc obligation de lotir.
C'est pas simple !
A la limite, s'il faut acheter le terrain en totalité, nous faisons intervenir un cabinet de géomètre pour faire lotir et viabiliser les 3 parcelles (est ce qu'un cabinet de géomètre peut se charger de tout ?).
Si au final nous vendons 2 parcelles et en conservons 1 pour nous sans perdre d'argent voir encore mieux en dégageant une petite plus value sur la vente de 2 parcelles cela pourrait nous payer la viabilisation de notre parcelle par exemple.
Admettons que nous achetons pour 150000 E (frais de notaire et nettoyage du terrain compris) puis que nous payons l'étude de sol 2500 E, 3500 E pour le permis d'aménager/lotir et 3x10000 E pour la viabilisation cela fait un total de 186000 E.
Il faudrait que nous vendions chaque parcelles 186000/3= 62000 E pour rentrer dans nos frais et ça sans compter les frais imprévus.
Comme nous ne pourrons pas payer cash la totalité nous emprunterons une partie et payerons donc des intérêts d'emprunts + des pénalités de remboursement anticipé quand les 2 parcelles seront vendues et que nous voudrons rembourser la banque. Ces frais se rajouterons à mon estimation.
Si les terrains viabilisés se vendent facilement et rapidement 75000 E cela dégage environ 25000 qui peuvent servir à rembourser largement les frais pour notre parcelle.
Si on ne revend pas facilement et à un bon prix, on est mal ! ça fait beaucoup de si !
Il faut peut être demander des devis et faire nos calculs de manière plus précise mais faut pas se rater.

Que penses tu de mon raisonnement ? Le gens autour de moi sont très pessimistes.
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Non connecté actuellement scsm81

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De : Gaillac (81)
Ancienneté : + de 4 ans
Message Le 05/05/2011 à 22h42 Signaler un abus | Citer
denis.web a écrit:Merci gmanu.

Le pb c'est que le maire, ne veut plus trop accorder des permis pour des parcelles > 1000m².
Il parait que les directives de l'état et du préfet lui demande de limité la taille des parcelles pour éviter le "mitage" et densifier l'habitat.
Les dernières parcelles constructibles sont de 500 à 600 m² dans le village. Le maire (qui l'oncle de ma femme) nous à bien fait comprendre qu'il ne souhaitait pas dépasser 1000 m² et que ça serait examiné en conseil municipal (il ne veut pas être accusé de favoritisme) !
Il resterait peut être alors la possibilité de diviser en 2 parcelles de 1000 et 2000 m². on achèterait la plus petit mais après que feront les héritiers de celle de 2000 m². Ils ne pourront pas la rediviser puisque ça reviendrait à diviser en 3 parcelles et donc obligation de lotir.
C'est pas simple !
A la limite, s'il faut acheter le terrain en totalité, nous faisons intervenir un cabinet de géomètre pour faire lotir et viabiliser les 3 parcelles (est ce qu'un cabinet de géomètre peut se charger de tout ?).
Si au final nous vendons 2 parcelles et en conservons 1 pour nous sans perdre d'argent voir encore mieux en dégageant une petite plus value sur la vente de 2 parcelles cela pourrait nous payer la viabilisation de notre parcelle par exemple.
Admettons que nous achetons pour 150000 E (frais de notaire et nettoyage du terrain compris) puis que nous payons l'étude de sol 2500 E, 3500 E pour le permis d'aménager/lotir et 3x10000 E pour la viabilisation cela fait un total de 186000 E.
Il faudrait que nous vendions chaque parcelles 186000/3= 62000 E pour rentrer dans nos frais et ça sans compter les frais imprévus.
Comme nous ne pourrons pas payer cash la totalité nous emprunterons une partie et payerons donc des intérêts d'emprunts + des pénalités de remboursement anticipé quand les 2 parcelles seront vendues et que nous voudrons rembourser la banque. Ces frais se rajouterons à mon estimation.
Si les terrains viabilisés se vendent facilement et rapidement 75000 E cela dégage environ 25000 qui peuvent servir à rembourser largement les frais pour notre parcelle.
Si on ne revend pas facilement et à un bon prix, on est mal ! ça fait beaucoup de si !
Il faut peut être demander des devis et faire nos calculs de manière plus précise mais faut pas se rater.

Que penses tu de mon raisonnement ? Le gens autour de moi sont très pessimistes.


Ou bien ils vendent le 2è terrain de 2000 m2 à quelqu'un qui en fera ce qu'il veut...
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Messages : Env. 100
De : Ajaccio (20)
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Message Le 05/05/2011 à 23h30 Signaler un abus | Citer
Bonsoir.

Après réflexion, une autre solution existe et n'est peut être pas si stupide.
Les héritiers ne veulent pas garder ce terrain mais ne veulent pas non plus engager des frais.
Nous leur proposons de nous charger de toutes les démarches et frais à leur place.
Nous contactons des géomètres pour des devis pour la réalisation du dossier complet d'autorisation de lotir.
Nous faisons faire le l'étude de sol et le nettoyage du terrain.
Enfin nous faisons faire la viabilisation des 3 parcelles (par qui ? ça reste à trouver! est ce que les cabinets de géomètres gèrent ces travaux ?).
Une fois terminé nous déduisons nos frais engagés de l'achat d'une parcelle aux héritier qui se chargent de mettre en vente les 2 restantes.
Je ne sais pas si c'est possible de formaliser ça chez un notaire mais ça a l'avantage de ne pas nous faire prendre de crédit pour faire l'avance de la totalité.
Qu'en pensez vous ?
Merci pour vos conseils.

A+
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Messages : Env. 3000
De : Gaillac (81)
Ancienneté : + de 4 ans
Message Le 06/05/2011 à 08h12 Signaler un abus | Citer
denis.web a écrit:Bonsoir.

Après réflexion, une autre solution existe et n'est peut être pas si stupide.
Les héritiers ne veulent pas garder ce terrain mais ne veulent pas non plus engager des frais.
Nous leur proposons de nous charger de toutes les démarches et frais à leur place.
Nous contactons des géomètres pour des devis pour la réalisation du dossier complet d'autorisation de lotir.
Nous faisons faire le l'étude de sol et le nettoyage du terrain.
Enfin nous faisons faire la viabilisation des 3 parcelles (par qui ? ça reste à trouver! est ce que les cabinets de géomètres gèrent ces travaux ?).
Une fois terminé nous déduisons nos frais engagés de l'achat d'une parcelle aux héritier qui se chargent de mettre en vente les 2 restantes.
Je ne sais pas si c'est possible de formaliser ça chez un notaire mais ça a l'avantage de ne pas nous faire prendre de crédit pour faire l'avance de la totalité.
Qu'en pensez vous ?
Merci pour vos conseils.

A+


Sauf que peut-être faire nettoyer,lotir et viabiliser les 3 terrains vous coûtera plus cher que l'achat de 1000 m2.....et vous serez de votre poche... :(

Attention de pas se fâcher avec la famille... :(
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Auteur du sujet

Messages : Env. 100
De : Ajaccio (20)
Ancienneté : + de 4 ans
Message Le 06/05/2011 à 23h13 Signaler un abus | Citer
Bonsoir scsm81.

C'est sur, il faut faire attention. C'est pour ça qu'il faut faire faire des devis.
De toutes les façon le terrain est à 45 E le m² ce qui fait 3000 x 45 = 135000 E et les heritiers ne semble pas partis pour le vendre en 2 parcelles.
Si à ça faut ajouter tout le reste ça fait un peu cher pour nous tandis qu'en ne payant la "lotisation", les travaux de nettoyage et viabilisation plus l'étude de sol ç'est nettement moins cher. J'espère que ça passera dans le prix d'une parcelle de 1000 m² . Les héritiers peuvent aussi espérer une plus value lors de la vente des parcelles (normalement une parcelle viabilisée doit valoir plus chère).
On va étudier ça mais à la louche ça devrait passer.
Il faudra bien se mettre d'accord avec la famille et mettre ça clairement sur un acte chez le notaire.
Mais c'est vrai qu'il faut être prudent pour pas se fâcher à la famille.

A+
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