Refus d'un maire d'une demande préalable

Bonjour,

Votre projet est-il conforme à la réglementation de zone (surfaces, accès, réseaux, etc.) ?

Le refus est-il motivé ?

Cordialement.

Bonjour,
La seule raison évoquée par le maire : le POS exige 5000 m² pour faire un lotissement ( POS du 1 mars 2001)
Or on sait que depuis le 1er octobre les choses ont changé et que ces dispositions du POS ne devraient pas être appliquées, car comment procéder à une division de terrain pour faire un lotissement avec demande préalable, selon les modalités du nouveau permis, si on continue d'imposer une telle surface.( voir réponse ministérielle)

Merci

pouquoi ne pas déposer un permis groupé pour les deux parcelles avec droit de substitution, et ensuite tu fera un document d'arpentage, qui te permettra de revendre les parcelles séparément.

Ce n'est pas possible. Je ne veux rien vendre. Je veux simplement diviser mon terrain sur lequel j'ai construit il y a fort longtemps pour permettre à un membre de ma famille de construire sur la partie libre. Cela s'appelle une division avec demande préalable. Il y a 2 lots et c'est un lotissement d'après le nouveau permis de construire de 2007. Dans ma zone les lotissements sont autorisés. Mais le maire m'oppose le POS qui dit 5000m², 2000m² ne sont donc pas suffisants. Or d'après les nouvelles dispositions du permis, le maire aurait tort d'appliquer cette règle qui devrait être modifiée dans le prochain POS. Pour moi le maire a tort de s'obstiner, mais j'aurai besoin d'un avis qui confirme ou infirme le mien.
Merci

Ce n'est pas possible. Je ne veux rien vendre. Je veux simplement diviser mon terrain sur lequel j'ai construit il y a fort longtemps pour permettre à un membre de ma famille de construire sur la partie libre. Cela s'appelle une division avec demande préalable. Il y a 2 lots et c'est un lotissement d'après le nouveau permis de construire de 2007. Dans ma zone les lotissements sont autorisés. Mais le maire m'oppose le POS qui dit 5000m², 2000m² ne sont donc pas suffisants. Or d'après les nouvelles dispositions du permis, le maire aurait tort d'appliquer cette règle qui devrait être modifiée dans le prochain POS. Pour moi le maire a tort de s'obstiner, mais j'aurai besoin d'un avis qui confirme ou infirme le mien.
Merci

Bonjour,

Effectivement le règlement de zone du POS oblige à ce que les opérations de lotissement soient effectuées sur des terrains d'une contenance d'au moins 5.000 m².

Vous vous trouvez assis entre deux réglementations, celle du POS, antérieure à 2007, époque à laquelle on pouvait détacher une parcelle sans pour cela être obligé de suivre la réglementation du lotissement et les textes actuels.

D'après les informations en ma possession, un PLU est à l'étude et devrait être adopté en 2011, il y a de fortes chances que la future réglementation de zone soit adaptée au type de projet qui vous préoccupe.

Sans avoir consulté la jurisprudence, je pense que le refus qui vous est fait est réglementairement justifié.

Cordialement.

Merci pour votre réponse.
Mais elle ne me satisfait pas. Et je ne suis pas seul dans ce cas. En effet, députés et sénateurs ont attiré l'attention du ministre d'Etat de l'écologie, du développement durable sur les répercussions de la réforme du permis du 1er octobre 2007 souvent en conflit avec les dispositions du POS.
Voici la réponse du ministre : "Depuis la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la première division d'un terrain à bâtir constitue un lotissement soumis à déclaration préalable. La question de l'application des dispositions des plans locaux d'urbanisme (PLU) est donc amenée à se poser de plus en plus fréquemment.

Les dispositions du règlement d'un POS ou d'un PLU qui interdisent les lotissements sont illégales. La jurisprudence considère en effet que les documents d'urbanisme ne peuvent porter que sur des règles de fond et non sur des procédures (Conseil d'État, 19 octobre 2001, commune de Talange, n° 207677 ; Conseil d'État, 21 mars 1986, copropriété de l'immeuble Les Périades, n° 61817).

Il n'est donc pas possible d'interdire un lotissement qui est une procédure de division. Par ailleurs, l'interdiction d'un lotissement aboutit à imposer le recours à d'autres procédures (ZAC, permis groupé...) pour procéder à des divisions foncières.

On est donc en présence d'une disposition illégale du règlement que l'autorité compétente doit s'abstenir d'appliquer (Conseil d'État, avis du 9 mai 2005, M. Marangio, n° 277280), dans l'attente d'une modification du document d'urbanisme...."
Je suis exactement dans ce cas et cette réponse du ministre m'interpelle. Elle est logique par rapport à la réforme du permis, mais se heurte aux intransigeances d'un maire qui ne fera un nouveau PLU qu'après son actuel mandat, c'est à dire dans 4 ou 5 ans. On peut ajouter 3 ans pour l'élaboration du PLU. Ceci est inacceptable et motive mon appel à l'aide.
Merci

Bonjour,

J'ai bien compris ce que vous souhaitiez faire et dans quel but; vous avez raison en souhaitant vous appuyer sur les déclarations officielles et la jurisprudence pour contester la décision du maire.

Rien ne vous empêche d'entamer un recours administratif, mais la procédure risque d'être assez longue et relativement coûteuse et qui sait si le PLU ne sera pas adopté avant que vous ayez obtenu gain de cause.

Pour simplifier les choses vous pouvez envisager de louer une partie de votre parcelle au membre de votre famille qui souhaite construire.

Cordialement.

Merci pour votre réponse, qui ne me satisfait pas, car louer ne me permettra pas de construire et m'ouvrirait sur nouvel imbroglio juridique.
Tout ce qui m'intéresse est que les auteurs du POS respectent la nouvelle législation du permis liée à une division devenant un lotissement selon ce nouveau permis et permettant de construire sur la partie qui va être séparée en utilisant la déclaration préalable, sur ce terrain de 2000m².
Finalement il y a un nouveau permis qui répond parfaitement à mon besoin, mais faute de cohérence avec le POS qui veut 5000m², je suis bloqué.
Le ministre a proposé de ne pas appliquer des règles du POS existant en attendant les nouveaux POS ou PLU, qui verront le jour dans 7 ou 8 ans. Ce qui normalement devrait me permettre d'obtenir un permis.
Donc c'est sur ce désaccord, dont je fais les frais, que je voudrais insister pour solutionner intelligemment ce problème

Re

La réponse ministérielle fait suite aux nombreux problèmes posés par les textes de 2007, je ne vois qu'un recours administratif dans votre cas.

Pas d'accord sur le fait de ne pas pouvoir construire sur un terrain loué, le bail à construction est fait pour cela.

Cordialement.

Merci pour votre aide, cela avance.

Bien sûr le TA, mais c'est ce que je voulais éviter, coût, durée, stress...
Mais la réponse ministérielle ne cherche-t-elle pas à compenser le conflit entre le nouveau permis qui autorise à lotir avec 2 lots et le POS? Ne dit-il pas de s'abstenir d'appliquer le règlement du POS en attendant la modification... D'autre part, n'y a-t-il pas une priorité de la loi plus récente du 1er octobre 2007 par rapport au POS de 2001 ? Cela relève du bon vouloir dans l'interprétation de la loi. Vers une rigueur implacable ou une certaine souplesse par rapport à des textes incohérents.
Le TA va -t-il tenir compte de la recommandation du ministre!!! Certaines jurisprudences semblent le montrer.

Merci encore

Bonjour

je voudrais avoir un conseil solide , j ai deposer une declaration prealable pour faire une division malgres l interdiction sur les lotissements article l article r 315-54.

Comme ma dis la Mairie de ma commune # l Urbanisme cela sera refuser malgres que la loie est tout a fais illegale .
Donc je depose cette demande de division pour une future construction , au bout d un mois delais de declaration prealable , je recois donc

Une autorisation de non opposition sous reserve de l appreciation du Prefet dans les deux Mois .
est ce que apres cette desition de la D.D.E. et de la Mairie de non opposition , penser vous que le prefet puisse dire Non
je vous en remercie
surtout repondez que si vous savez

Cordialement

Alfred

le prefet peu tout a fait s'opposer a la mairie et a la DDE..... c'est pour cela que c'est : a "l'appréciation du prefet"... c'est lui qui peut avoir le dernier mot et il faut que son refus soit motivé.

Bonjour,
Je reviens avec mon lotissement à DP possible depuis 2007(voir message26/03/2010). Le maire me l'interdit en raison de la disposition du POS qui demande 5000 m² pour faire un lotissement en zone NA. Je rappelle que mon terrain a 2000 m² et que je souhaite le diviser en deux, une partie de 1400 m², l'autre de 600 m² et qu'il est entièrement viabilisé, sur sa longueur et sa largeur.
Les choses ont-elles évoluées avec la loi Alur?
On supprime le COS, la règle de surface minimale d'un terrain semble supprimée! Logiquement le minimum de 5000 m² appliquée par notre maire devrait donc aussi être invalide. Cela d'autant plus qu'on veut densifier, cela avec raison, pour moins consommer de foncier. En tout cas cette règle des 5000 m² est paralysante. Pour réunir 5000 m² il faut que tous les propriétaires soient d'accord. Si ce n'est pas le cas, c'est le blocage, voire l'injustice!
Le POS a subi quelques modifications, mais n'a jamais intégré la possibilité du lotissement à DP, qui n'existait pas en 2002, année où le POS a été adopté.
D'autre part, j'ai lu que un POS non transformé en PLU au 31 décembre 2015 serait caduc et que le RNU entrerait en fonction. Cette date correspond-t-elle à la mise en chantier ou à la date d'adoption du PLU?
Par ailleurs mon terrain devrait être classé en U, étant donné le tissu déjà bien urbanisé tout autour.
Merci pour un éventuel éclaircissement
Avec mes cordiales salutations

la vache! 4 ans après tu reviens......... attends le moins prochain, les elections arrivent..