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Nlle loi sur la plus-value : les travaux avant achèvements ?

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Super bloggeur Env. 800 message Saint Aubin Des Bois (28)
Bonjour,

Les modaliés de la plus-value immobilière venant d'être modifiées, je ne trouve pas toutes les infos pour faire le calcul. J'ai bien essayé de demander directement aux impôts (impôts.gouv....), mais ces braves gens ne se mouillent pas, ils me renvoient aux textes de loi, écrits de façon à être sur de ne pas être compris (en tout cas par moi).

Sachant que nous avons réalisés nous-mêmes l'intégralité des travaux, en fait reconstruction intégrale avec obtention CU, PC et dépôts fin de travaux en 2009 (voir sujet "l'objet transitionnel" dpt 56), nous n'avons donc en notre possession que des factures d'achat de matériaux. Du coup comment l'état calcule la plus-value dans ce cas, puisque celle-ci et dû au fait que nous avons acheté un terrain avec un bâtiment non habitable (et non assujetti à la taxe d'habitation) et que nous revendons une maison habitable.

Je sais que avant la modification de la loi on tenait compte du prix d'achat des matériaux pour la construction dans le cas de travaux réalisés avant l'achèvement de l'immeuble (cas de la construction occasionnelle) est-ce toujours le cas ? Si c'est tjrs le cas, quid des 15% après achèvement ?

Petit chiffrage pour plus de clarté :

TOTAL COUT ACQUISITION (prix, frais notaire, agence) 24.604,20€
TOTAL TRAVAUX REALISES PAR PRO (Raccordement EDF,
etude sol, avis et contrôle SATANG pour fosse septique,
achat chemin communal+frais acte+bornage,diagnostics
divers, etc) 4.519,57€

TOTAL MONTANT TRAVAUX EFFECTUE AVANT ACHEVEMENT 25.800.00€

Revente 126.000€.

Le notaire va calculer tout cela mais j'aimerai avoir une idée de la note avant. Quelqu'un sait-il ?

Merci par avance.
Ex AAMOI 678. La seule fois où on a fait faire.... nous a permis de découvrir l'AAMOI et le forum. Serial-rénovateur, on ne veut plus de "professionnels" chez nous, on fait tout aussi bien (enfin même mieux) !
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Env. 200 message St Médard En Jalles (33)
Bonjour, s'agit-il de votre residence principale ? Si oui, pas de plus-value imposable....Si non effectivement, il faut demande à un notaire pour être sûr des règles.
Cdt.
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Super bloggeur Env. 800 message Saint Aubin Des Bois (28)
Et non SMT33, nous sommes hors cas d'exonération, résidence secondaire.
Ex AAMOI 678. La seule fois où on a fait faire.... nous a permis de découvrir l'AAMOI et le forum. Serial-rénovateur, on ne veut plus de "professionnels" chez nous, on fait tout aussi bien (enfin même mieux) !
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonsoir,

- Terrain bâti, et non pas NU.
- Autoconstruction totale, donc PAS d'entreprise. Mais vous seuls savez s'il s'agit d'une construction ou reconstruction. Vous parlez d'un batiment sur le terrain; le terrain n'est donc pas nu. Vous n'êtes donc pas dans le cas d'une construction neuve sur terrain à batir. Mais ce n'est pas clair. Pourtant tout repose sur cette notion.
- Hors résidence principale,
- Déclaration d'achèvement 2009, mais DETENTION: DANS les 5 ans, ou PLUS de 5 ans??? C'est la notion de DETENTION qui compte. L'achèvement, c'est pour le taux réduit de TVA 7%. Rien à voir.
- Le logement a-t-il été loué, avec déduction de frais de travaux sur les revenus locatifs????

HORMIS les taux de taxation actualisés (impôt: 19%, Prélèvements: 13,5%, la disparition de l'abattement forfaitaire de 1 000€, et la modif de la progressivité de l'abattement pour durée de détention au-delà de la 5è année,

...La bible: BOI 8 M-1-04 n°7 du 14/01/2004, aménagé par BOI 8 M-1-05 n°135 du 4/08/2005. BOI 8 M-1-10 n° 51 du 10/05/2010 pour les cessions de biens indivis <= 15 000€.

- Frais de voirie, réseaux, distribution, seulement pris en compte dans le cas de terrain A BATIR. Donc à apprécier pour votre cas, certains frais pouvant à priori être comptabilisés si justifiés (entreprise).
- Montant des matériaux seulement pris en compte dans le cas de construction sur terrain nu. Reconstruction: non.
- Si c'est une reconstruction, on ne parle pas de "avant achèvement".
- Le forfait de 15% du prix d'acquisition (travaux), n'est applicable qu'au-delà de 5 ans de DETENTION. Est-ce votre cas????

Cite Varlet: "...ils me renvoient aux textes de loi, écrits de façon à être sur de ne pas être compris (en tout cas par moi)..."

Les Bulletins officiels cités sont clairs. Seulement, il faut lire TOUT ce qui concerne la définition du prix d'acquisition, du prix de cession notamment. Et le notaire n'a aucun intérêt à trop vous faire payer. SAUF qu'il peut se tromper ou mal interpréter.
Si aprés son calcul, vous avez un doute sur un point particulier (interprétation construction neuve ou reconstruction par exple), utilisez la procédure du rescrit auprès des impôts, pour avoir LEUR interprétation DEFINITIVE sur ce point.
@+
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Super bloggeur Env. 800 message Saint Aubin Des Bois (28)
Bonsoir Delfrey,

En fait il y avait sur le terrain 4 mur en pierre et une toiture effondrée, avec des trous en guise de fenêtre et de porte.

Je pensais construction car non assujetti à la taxe d'habitation, par contre eau et EDF sur le terrain comme dans le cas d'un terrain constructible. Je pensais que l'obtention d'un CU et d'un PC (et non pas d'une autorisation de travaux) définissais un immeuble neuf et non une rénovation.

Nous avons acheté en octobre 2005 donc plus de 5 ans de détention, nous n'avons pas loué et n'avons bénéficié d'aucune déduction (ni aide d'état).

Je vais lire demain matin les BOI, j'ai jeté un coup d'oeil cela ne ressemble pas à ce qui m'a été envoyé.

Donc la suite demain.

Je n'ai aucune envie de me farcir un redressement après coup si mauvaise interprétation.

Merci Delfrey et bonne soirée.
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonsoir,

Alors???

Etes-vous dans le cas d'une construction occasionnelle? (les ruines ont été enlevées, vous avez construit du neuf): Les factures des entreprises et le montant des matériaux (sur factures) que vous avez vous-même posés s'ajoutent au prix d'acquisition.
Quant aux 15% représentant le montant de travaux lorque vous ne pouvez les justifier par factures, ils s'appliquent aprés 5 ans de détention, dans le cas de reconstruction, agrandissement... (soit aprés achèvement). Certains prétendent qu'ils peuvent également s'appliquer dans le cadre d'une construction occasionnelle (le n° 29 du BOI de 2005 faisant référence au n° 36). Mais??
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Super bloggeur Env. 800 message Saint Aubin Des Bois (28)
Bonjour Delfrey,

J'ai fini de lire les BOI, effectivement plus abordables que ce que m'avait envoyé les impôts.

Nous n'avons pas démoli la ruine, nous l'avons utilisé (des murs en pierre comme ça, cela aurait été un crime). Donc reconstruction. En lisant le n°29 on parle de terrain sans spécifié nu, dans un autre article c'est spécifié, cela peut laisser la place à l'interprétation. Rien n'est gagné.

J'attends l'avis de mon notaire (pas encore eu de réponse à mon mail, elle doit être en train de regretter d'avoir pris cette vente, car ce n'est pas le seul problème qu'on lui pose), en fonction de l'avis je ferai une procédure de rescrit : je considère que si nous n'avions pas fait cette reconstruction (et agrandissement aussi puisque création d'un étage), nous n'aurions pas revendu ce prix, la plus-value n'existe que parce qu'il y a une maison habitable sur ce terrain.
(vu les ventes dans la région nous n'aurions même pas réussi à revendre au prix où nous l'avons acheté).

Donc maintenant soit les impôts se rangent à cet avis et gagnent 22000€ soit non et ils gagnent plus de 29500€, c'est pas négligeable. En tout cas moi ça me met en rogne.

Je vais ranger ma calculette à projet et attendre que tout cela se décante.

Je publierai le résultat sur ce post.

Bonne soirée.
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Env. 10 message Haute Garonne
Bonjour, Peut on savoir la suite donnee au probleme pose par M VARLET dans son message du 19 /04/ 2012 ?Merci.
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Super bloggeur Env. 800 message Saint Aubin Des Bois (28)
Bonsoir, le notaire a fait son travail et à présenté cela comme une construction occasionnelle, il a été considéré par le service des impôts que nous étions dans le cas d'une construction neuve, du fait qu'il avait été délivré un certificat d'urbanisme, que cette "maison" n'était pas assujetti aux impôts locaux et qu'un permis de construire a été délivré. Nos factures d'achat de matériaux neufs ont été retenus.

Bonne soirée
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