Clauses Compromis de vente

Bonjour devil

Vérifier aussi si une clause concernant les hypothèques est mentionnée.

YVES95 a écrit:

Bonjour devil

Vérifier aussi si une clause concernant les hypothèques est mentionnée.

A oui je l'avais oubliée celle-la. merci.

devil86 a écrit:

- Résultat étude de sol ne nous impose pas un surcout de xxxx €

Bonjour,
Si le vendeur accepte une telle clause c'est qu'il a vraiment du mal à vendre son terrain !

A la base le terrain n'est pas en vente donc y a peut etre une chance...

Par rapport au permis de construire, est-ce qu'il faut spécifier des choses par rapport au délai des recours administratif ?

En pratique, il faut que le délai le plus long te permette de tout mettre en oeuvre. Donc, ça dépend un peu de la complexité du projet et de ton avancement dans toutes les démarches.
Quelques fois : en 6 mois c'est bon, tout est bouclé, mais quelques fois 6 mois c'est très insuffisant. Jusqu'à un an, je trouve ça normal.
Dans cette idée, C'est pas forcément utile de mettre une date différente à chaque clause, et c'est plus simple de mettre une seule date, avec l'accord des 2 parties bien sur.
Par contre pour argumenter sur cette date, il faut étudier et calculer le délai de chaque clause, évidemment.

Le mieux est de prévoir large, quitte à obtenir et lever les clauses bien avant la date butoir

Le délai d'instruction du permis est de 2 mois auquel s'ajoute de délai de préparation, dans mon cas 3 mois via un architecte. Ensuite il y a ce que veut accepter ou non le vendeur et qui dépend de la rareté ou non du bien pour le lieu considéré.
Dans mon cas il y a avait de la demande car c'était un bien rare et j'ai obtenu le terrain car je n'ai pas mis de conditions suspensives (rien sur l'obtention du PC et sur le prêt.
Par ailleurs, si c'est un lotissement la condition suspensive pour le PC n'a pas lieu d'être, à moins que tu déposes un PC qui ne respecte pas le règlement d'urbanisme tu l'obtiens obligatoirement.

Bonjour,

La clause hypothèque? Ne t'inquiète pas sur ce point car s'il y a une hypothèque ou autre garantie du chef du vendeur sur le terrain, le notaire est obligé d'en obtenir la mainlevée, pas besoin que tu lui rappelles!

Pour le reste il faut prévoir en général:

-obtention du prêt avec engagement d'en faire la demande dans un délais de 2 mois par ex, si tu as une première simulation de prêt c'est très bien, montre là au notaire, cela rassurera le vendeur
-obtention du PC, là aussi tu auras l'obligation de le déposer dans un certain délai, sache que l'administration a deux mois pour te répondre sinon le PC est réputé tacite cad accepté.
-pr le prix de l'étude de sol, je doute que cela soit accepté, en effet le notaire doit protéger et défendre les intérêts des deux parties à l'acte. Cette clause me semble un peu "poussée". Après si ton vendeur l'accepte tant mieux pour toi, c cool.

Une chose est importante, pense bien aux délais pour chaque clause afin que tu puisses respecter tes engagements, dans le cas contraire le vendeur pourrait te mettre en demeure de le faire.

A bientôt

Ouaaa beaucoup de réponses merci pour votre aide.
Petite précision, c'est un terrain difus.
Demain on signe le compromis chez l'ai et non chez le notaire (important car ça change la nature de l'acte non ? )
Pour la signature de l'acte définitif, on veut faire intervenir notre notaire.

Alors, pour l'instant on a fait des plans chez différents constructeurs (3),on a bien avancé sur les plans. Dans l'idéal ca serait de signer un CCMI fin de mois prochain.
Mais, dans la commune ou le terrain se trouve, le POS est entrain de migrer en PLU (pas encore voté, mais le sera en juin).
J'ai vu Mme la maire et ils émettront des réserves sur les nouveaux permis pour les faire passer avec le PLU du coup on va se prendre encore un peu de délai...
Donc je résume, à la signature du CCMI, le constructeur se donne 2 mois pour déposer le permis (dont 1 semaine de délai de rétractation / 3 semaines pour le BBIOS)
Dépôt du permis -> 2 mois d'instruction
Affichage du permis -> 2 mois de recours pour les tiers

Si on signe le CCMI fin mai, on arrive donc à octobre/novembre ... Le vendeur va me rigoler au nez demain vous ne pensez pas ?

Te rire au nez mais pourquoi? S'il trouve un autre acquéreur ce sera la même chose que toi, si ce n'est pas le cas c'est que des conditions ont été enlevées et que ce pauvre acquéreur pourrait se retrouver avec un terrain non conforme à ses attentes!

Félicitation pour votre aventure qui commence

devil86 a écrit:

Ouaaa beaucoup de réponses merci pour votre aide.
Petite précision, c'est un terrain difus.
Demain on signe le compromis chez l'ai et non chez le notaire (important car ça change la nature de l'acte non ? ) Non, pas du tout. C'est pareil, sauf que tu auras les conseils d'un AI au lieu des conseils d'un notaire... mais, c'est le même type de contrat, avec exactement les mêmes possibilités de clauses
Pour la signature de l'acte définitif, on veut faire intervenir notre notaire. là, c'est incontournable, personne n'y échappe. Toutefois, tu peux faire intervenir un notaire de ton choix, qui peut être un notaire différent de celui du vendeur (donc 2 notaires sur la même affaires, 2 conseils, et c'est le même prix);.

Alors, pour l'instant on a fait des plans chez différents constructeurs (3),on a bien avancé sur les plans. Dans l'idéal ca serait de signer un CCMI fin de mois prochain.
Donc, tu vois, vis à vis du choix du constructeur, et donc du dépot de dossier PC, rien est encore définitif.... tu peux allonger les délais, dès fois que......

Mais, dans la commune ou le terrain se trouve, le POS est entrain de migrer en PLU (pas encore voté, mais le sera en juin).
J'ai vu Mme la maire et ils émettront des réserves sur les nouveaux permis pour les faire passer avec le PLU du coup on va se prendre encore un peu de délai...
Donc je résume, à la signature du CCMI, le constructeur se donne 2 mois pour déposer le permis (dont 1 semaine de délai de rétractation / 3 semaines pour le BBIOS)
Dépôt du permis -> 2 mois d'instruction
Affichage du permis -> 2 mois de recours pour les tiers

Si on signe le CCMI fin mai, on arrive donc à octobre/novembre ... Le vendeur va me rigoler au nez demain vous ne pensez pas ? Bin il devrait pas, c'est sérieux l'achat d'un terrain, c'est pas comme acheter une baguette de pain ou même une voiture.... Perso, je trouve même celà plutôt rapide, et il devrait plutôt être content le vendeur, car si ça se passe comme ça, en octobre /novembre, il aura les sous, donc c'est pas mal !

Mince j'ai oublié de te répondre. Le compromis que tu vas signer demain a la même valeur que le compromis que tu aurais pu signer chez ton notaire, par contre vérifie bien les clauses et que rien n'a été oublié.

Tu peux bien sur faire intervenir ton Notaire pour l'acte définitif, si le vendeur a aussi le sien (cela s'appelle un coucours), ce sera le tien qui rédigera l'acte et vous le signerez chez lui. Dis à ton agent immo de le noter dans le compromis.

A bientôt

Bonjour ,

il est rarement de tout repos de signer chez un AI sans son notaire. Et c'est un peu dommage puisque l'assistance d'un notaire ne coute rien de plus.
le notaire a DEVOIR DE CONSEIL.

pour le permis on peut noter un délai de dépot (permis déposé dans les 2 mois suivant la signature des présentes) sans précision sur le délai de traitement du dossier qu'on ne maitrise pas.

ensuite il faut non seulement la reserve d'obtention du PC, mais selon le contexte il est souvent prudent d'ajouter "et purge de tous recours" , le notaire a l'habitude.

pour un terrain diffus j'ajouterais une clause disant "sous reserve que les viabilisations n'occasionnent pas un surcout de plus de xxxx" car s'il faut une traversée de route, l'ajout d'un poteau ...

pour le surcout imposé par les résultats de l'étude de sol il faut le noter, à moins d'avoir 20K€ ou 30K€ d'avance pour financer en cas de besoin,
les notaires acceptent sans problème puisque justement, si on ne fait pas cette étude de sol il y aura la précision dans l'acte.

dukon84 a écrit:

Bonjour ,

il est rarement de tout repos de signer chez un AI sans son notaire. Et c'est un peu dommage puisque l'assistance d'un notaire ne coute rien de plus.
le notaire a DEVOIR DE CONSEIL.

pour le permis on peut noter un délai de dépot (permis déposé dans les 2 mois suivant la signature des présentes) sans précision sur le délai de traitement du dossier qu'on ne maitrise pas.

ensuite il faut non seulement la reserve d'obtention du PC, mais selon le contexte il est souvent prudent d'ajouter "et purge de tous recours" , le notaire a l'habitude.

pour un terrain diffus j'ajouterais une clause disant "sous reserve que les viabilisations n'occasionnent pas un surcout de plus de xxxx" car s'il faut une traversée de route, l'ajout d'un poteau ...

pour le surcout imposé par les résultats de l'étude de sol il faut le noter, à moins d'avoir 20K€ ou 30K€ d'avance pour financer en cas de besoin,
les notaires acceptent sans problème puisque justement, si on ne fait pas cette étude de sol il y aura la précision dans l'acte.

Le terrain est déjà viabilisé en fait

C'est bête pour le notaire, il aurait eu un meilleur pouvoir de persuasion que moi...
Par rapport à la clause du prêt, est-il préférable que j'indique le montant de l'emprunt (montant emprunté)ou le montant global de l'opération ? (montant emprunté + apport ?)

Concrètement la phrase, "purgé de tout recourt", implique quoi ? on ne compte pas le délai administratif ?

Pour le montant , c'est le montant de l'emprunt, (pas de clause suspensive pour l'apport, puisque tu l'as déjà). Par contre, il faut préciser si le crédit, concerne seulement l'achat du terrain, ou bien l'ensemble terrain + maison. En général, c'est terrain + maison.

Purger de tous recours, c'est une fois que tu a l'accord de PC, tu affiches sur le terrain (avec controle d'huissier, c'est mieux puisque c'est contractuel pour toi), puis le délai d'attente que les personnes qui contestent le permis ont pour se manifester. Si personne ne s'est manisfesté, le PC est considéré comme "purgé de tout recours". (du coup, je mettrais + 3 mois).

Odilon44 a écrit:

Pour le montant , c'est le montant de l'emprunt, (pas de clause suspensive pour l'apport, puisque tu l'as déjà). Par contre, il faut préciser si le crédit, concerne seulement l'achat du terrain, ou bien l'ensemble terrain + maison. En général, c'est terrain + maison.

Terrain + maison ici aussi ;)

Merci à vous !

dukon84 a écrit:

Bonjour ,

il est rarement de tout repos de signer chez un AI sans son notaire. Et c'est un peu dommage puisque l'assistance d'un notaire ne coute rien de plus.
le notaire a DEVOIR DE CONSEIL.

pour le permis on peut noter un délai de dépot (permis déposé dans les 2 mois suivant la signature des présentes) sans précision sur le délai de traitement du dossier qu'on ne maitrise pas.

ensuite il faut non seulement la reserve d'obtention du PC, mais selon le contexte il est souvent prudent d'ajouter "et purge de tous recours" , le notaire a l'habitude.

pour un terrain diffus j'ajouterais une clause disant "sous reserve que les viabilisations n'occasionnent pas un surcout de plus de xxxx" car s'il faut une traversée de route, l'ajout d'un poteau ...

pour le surcout imposé par les résultats de l'étude de sol il faut le noter, à moins d'avoir 20K€ ou 30K€ d'avance pour financer en cas de besoin,
les notaires acceptent sans problème puisque justement, si on ne fait pas cette étude de sol il y aura la précision dans l'acte.

Malheureusement je ne connais aucun notaire qui va se déplacer chez un agent immo, ou alors le ssp est fait par le notaire dans son Etude avec la présence de l'AI

"...chez un AI..." , c'etait façon de parler, je suppose, il fallait comprendre " ...avec un AI.... ". Si un notaire intervient, effectivement, ce sera à l'étude...

Bonjour

Je voulais juste répondre à gasconne 32 sur l'hypothèque car je me suis retrouvé devant le problème à l'achat de mon terrain :
Si le montant de l'hypothèque est égale ou inférieure au montant réglé pour l'achat du bien, là effectivement le notaire versera les fonds au créancier et fera la levée d'hpothèque.
Si le montant de l'hypothèque est supérieur à la valeur du bien, soit le vendeur règle chez le notaire le jour de la signature de l'acte la différence, soit il faut obtenir du créancier son accord pour une levée partielle d'hypothèque.

Dans le cas contraire il faut savoir qu'une hypothèque suit le bien quelque soit le propriétaire. C'est le suivit sur hypothèque.
Dans mon cas qui est peut être rare le terrain valait 85000 € avec une hypothèque de 160000€. Si je n'avais pas exigé un engagement du créancier pour une levée partielle sur le bien acheté, je me serais retrouvé avec un bien hypothèqué pour la différence.
Pour info, je n'ai su tout celà que huit jours avant la signature chez le notaire.

YVES95 a écrit:

Bonjour

Je voulais juste répondre à gasconne 32 sur l'hypothèque car je me suis retrouvé devant le problème à l'achat de mon terrain :
Si le montant de l'hypothèque est égale ou inférieure au montant réglé pour l'achat du bien, là effectivement le notaire versera les fonds au créancier et fera la levée d'hpothèque.
Si le montant de l'hypothèque est supérieur à la valeur du bien, soit le vendeur règle chez le notaire le jour de la signature de l'acte la différence, soit il faut obtenir du créancier son accord pour une levée partielle d'hypothèque.

Dans le cas contraire il faut savoir qu'une hypothèque suit le bien quelque soit le propriétaire. C'est le suivit sur hypothèque.
Dans mon cas qui est peut être rare le terrain valait 85000 € avec une hypothèque de 160000€. Si je n'avais pas exigé un engagement du créancier pour une levée partielle sur le bien acheté, je me serais retrouvé avec un bien hypothèqué pour la différence.
Pour info, je n'ai su tout celà que huit jours avant la signature chez le notaire.

Bonjour,

Tout ça est tout à fait vrai, mais le notaire à l'obligation dans tous les cas d'obtenir l'accord de mainlevée et d'y procéder. S'il n'y procède pas il engage sa responsabilité. Il ne peut en aucun cas faire acquérir un bien avec une hypothèque ou autre inscription dessus.

Bonjour gasconne32

Et bien dans mon cas j'ai du avoir affaire à un notaire "indélicat". Il était prêt à me faire signer un acte de vente sur lequel figurait cette hypothèque de 160000€. A la lecture du projet d'acte j'ai demandé des explications au notaire, il m'a simplement répondu qu'il verserait mes 85000€ au créancier et que pour le reste je n'avais rien à craindre car les vendeurs avaient un échéancier.
J'ai donc demander au notaire qu'il obtienne du créancier un document par lequel celui-ci acceptait une main levée partielle de l'hypothèque pour les parcelles que je voulais achetées.
De plus, malgré ce document, j'ai versé les fonds à la signature fin octobre. Au mois de janvier l'hypothèque était toujours présente. Elle était toujours là au mois de mai soit 7 mois après la signature. Il a fallut que je fasse intervenir l'ordre des notaires pour que la levée d'hypothèque soit effectuée.

Bonjour,

Et finalement il est signé ce compromis ?

Oui.
Mais je sais pas j'ai un sentiment bizarre.
Les vendeurs ne parlaient pas. Il n'y avait que l'ai qui ouvrait la bouche.
Et à chaque fois on était obligé de se justifier pour tel ou tel délai.
L'ai égal sur de lui égal à lui même (très pressant, incisif dans ses propos) qui nous considéré comme de la m....
Du coup au final on a signé même si on a pas pu inclure la clause pour l'étude de sol et la mention purgé de tout recourt.
Par contre, au niveau montant du prêt bancaire, on a eu ce qu'on voulait avec le taux qu'on voulait.
En délai aussi (après avoir bataillé).
Ce qui est nul c'est qu'on est reparti sans aucun documents, ils renvoi le compromis en 2 exemplaires (1ex par personne) par la poste avec accusé de réception.
Dès qu'on le reçoit on le fait voir à notre notaire qu'il vérifie tout cela.

Au pire on a 7 jours...

Ca aurait du être une formalité mais je sais pas, on a sentiment mitigé à cause de l'attitude de l'ai.

L'essentiel est d'avoir obtenu ce que tu souhaitais. Tu as mis également une clause concernant l'obtention du PC ?

De mémoire, on s'est engagé à :

Obtenir un prêt bancaire avant le mi-juillet (avec des conditions précises)
Déposer un permis avant fin août (donc signature d'un ccmi au plus tard le 30 juin)
Signature devant notaire en novembre 2013 (sous résevre que le permis sois accepté)

Comme on l'a saoulé pour les clauses, le dépôt de garantie on a pas eu notre mot à dire : bam 10% du prix du terrain...

Parfait, c'est ce qui est écrit dans le compromis qui est important et tu as des délais confortables. L'attitude du vendeur et de l'ai ne compte pas !
Bonne continuation dans ton projet !

Merci

Bonjour,

devil86 a écrit:

Au pire on a 7 jours...

NON, pas en diffus ; c'est uniquement pour les lotissements.

Il y a 3 lots donc c'est un lotissement. (grand terrain divisé en 3 parcelles de 1500m2) non ?

devil86 a écrit:

Les vendeurs ne parlaient pas. Il n'y avait que l'ai qui ouvrait la bouche.

la consigne devait être : "ne dites rien, laissez moi faire, c'est mon job"

devil86 a écrit:

L'ai égal sur de lui égal à lui même (très pressant, incisif dans ses propos) qui nous considéré comme de la m....

oui et vous acceptez çà ? c'est vous le client non ? c'est vous qui lui apportez sa paie à la fin du mois ?
ce n'est pas rare, et le pire c'est qu'à la boulangerie ou à la station essence vous seriez le 1er à faire la remarque "j'suis client quand même" et à changer de boutique ...
là, malgré les sommes engagées vous acceptez de subir.
l'être humain est parfois-souvent surprenant

devil86 a écrit:

Du coup au final on a signé même si on a pas pu inclure la clause pour l'étude de sol et la mention purgé de tout recourt.

j'espère que vous n'aurez pas de pb, avez-vous regardé le site argiles.fr http://www.argiles.fr/donnee[...]025&r=6
Tout constructeur serieux exigera l'étude de sol avant de chiffrer, et s'il ne le fait pas, en cas de sinistre les assurances ne bougeront pas si la G12 n'a pas été faite.
et donc là, vous avez signé un truc qui dit que : quelque soit les mauvaises surprises de terrain vous vous engagez à ne pas porter plainte en cas de mauvais sol ou de vice caché et à prendre à votre charge les surcouts de fondations ou autre... ou à transformer le terrain en potager si vous ne pouvez pas y construire de maison dans votre budget (quel est le prix du potager ? ).
faut avoir les reins -et le portefeuille- solides mais bravo c'est un gros souci de moins pour le vendeur.

devil86 a écrit:

Ca aurait du être une formalité mais je sais pas, on a sentiment mitigé à cause de l'attitude de l'ai.

m'étonne pas, mais il me semble avoir tout lu sur ce post, les conseils et mises en garde étaient corrects, complets et détaillés

elisa21 a écrit:

devil86 a écrit:

Les vendeurs ne parlaient pas. Il n'y avait que l'ai qui ouvrait la bouche.

la consigne devait être : "ne dites rien, laissez moi faire, c'est mon job"

devil86 a écrit:

L'ai égal sur de lui égal à lui même (très pressant, incisif dans ses propos) qui nous considéré comme de la m....

oui et vous acceptez çà ? c'est vous le client non ? c'est vous qui lui apportez sa paie à la fin du mois ?
ce n'est pas rare, et le pire c'est qu'à la boulangerie ou à la station essence vous seriez le 1er à faire la remarque "j'suis client quand même" et à changer de boutique ...
là, malgré les sommes engagées vous acceptez de subir.
l'être humain est parfois-souvent surprenant

devil86 a écrit:

Du coup au final on a signé même si on a pas pu inclure la clause pour l'étude de sol et la mention purgé de tout recourt.

j'espère que vous n'aurez pas de pb, avez-vous regardé le site argiles.fr http://www.argiles.fr/donnee[...]025&r=6
Tout constructeur serieux exigera l'étude de sol avant de chiffrer, et s'il ne le fait pas, en cas de sinistre les assurances ne bougeront pas si la G12 n'a pas été faite.
et donc là, vous avez signé un truc qui dit que : quelque soit les mauvaises surprises de terrain vous vous engagez à ne pas porter plainte en cas de mauvais sol ou de vice caché et à prendre à votre charge les surcouts de fondations ou autre... ou à transformer le terrain en potager si vous ne pouvez pas y construire de maison dans votre budget (quel est le prix du potager ? ).
faut avoir les reins -et le portefeuille- solides mais bravo c'est un gros souci de moins pour le vendeur.

devil86 a écrit:

Ca aurait du être une formalité mais je sais pas, on a sentiment mitigé à cause de l'attitude de l'ai.

m'étonne pas, mais il me semble avoir tout lu sur ce post, les conseils et mises en garde étaient corrects, complets et détaillés

En même tps l'ai a le monopole des terrains de la commune... Pas trop le choix de bosser avec lui...
Sur argiles.fr, le terrain est en limite zone blanche/zone faible m'enfin ça veut pas dire grand chose, je le sais bien.

Bonjour,

Êtes vous sûre que le terrain sera toujours constructible en Juin après le changement POS / PLU ?

kalinka a écrit:

Bonjour,

Êtes vous sûre que le terrain sera toujours constructible en Juin après le changement POS / PLU ?

Oui oui j'ai demandé à la mairie.

Bonjour,

moi j'ai une clause concernant les hypothèques, mais je comprend rien. C'est pas bon en fait ?
et la clause d'obtention du pret, il nous demande de mettre la durée, le taux, le montant, tout cela dans 1 délai d'un mois pour l'obtention du pret !

Il n'y a que ça comme clauses, bizzard je trouve. Le notaire du vendeur est le même que le mien...


merci

Yves dit qu'il n'y a pas de conditions suspensives pour le PC dans un lotissement. Mais un lotissement privé ? Car dans notre cas il n'y a rien sur le délai PC. Et donc aucun délain'est imposé.
Mais en pratique, la banque qui va financer le projet va demandé le dossier PC non ?
La demande de prêt devra être déposée au plus tard 1 mois après la signature de la promesse. Comment on fait, on en est que au plan !
L'acte final sera régularisé dans des délais à determiner le jour de la signature de la promesse.

Tout cela ne dérange pas notre notaire et on devrait signer la promesse dans 1 semaine environ...
Les délais sont pas bon ? Que dois-je modifier ?

Merci

Yves dit qu'il n'y a pas de conditions suspensives pour le PC dans un lotissement. Mais un lotissement privé ? Car dans notre cas il n'y a rien sur le délai PC. Et donc aucun délain'est imposé.
Mais en pratique, la banque qui va financer le projet va demandé le dossier PC non ?
La demande de prêt devra être déposée au plus tard 1 mois après la signature de la promesse. Comment on fait, on en est que au plan !
L'acte final sera régularisé dans des délais à determiner le jour de la signature de la promesse.

Tout cela ne dérange pas notre notaire et on devrait signer la promesse dans 1 semaine environ...
Les délais sont pas bon ? Que dois-je modifier ?

Rien sur l'étude de sol non plus...

Merci

Pour la banque, elle ne demande pas forcément le dossier PC... mais surement un budget ferme et définitif (donc on n'est pas loin d'avoir une bonne idée du contenu du dossier PC... mais bon....)

Ca dépend des banques. Chez moi la banque postale demande le récépissé du dépôt de demande de PC.
Et comme je vais construire avec un maître d'oeuvre, elle demande également les devis des entreprises qui interviendront pour justifier du coût de la construction.
Quant à l'étude de sol, c'est pour vous, la banque ne s'en préoccupe normalement pas.

Bref, un mois pour faire ça, c'est très court. D'autant que le dossier PC doit avoir reçu l'avis positif du SPANC sur le système d'assainissement non collectif qui figure au dossier...

Il est signé ce compromis maintenant ?