Des conseils gratuits (réservés aux membres actifs du forum)

Bonjour,

@ortalino ... Le nantissement peut effectivement être une solution en cas de difficultés avec l'assurance.
Quelques petits rappels s'imposent :

• l'assurance emprunteur est souscrite pour l'emprunteur ! ce n'est pas, à proprement parlé, pour la banque que l'on s'assure mais plutôt pour être couvert en cas d'accident ou de décès. Ainsi, l'assurance prends en charge la mensualité de prêt à votre place en contrepartie d'une cotisation.

• un nantissement permet de ne pas souscrire d'assurance car la couverture est remplacée par de l'épargne disponible au moment du prêt. On souscrit généralement un contrat d'assurance-vie que la banque nanti (vous ne pouvez plus, sans accord de la banque, utiliser ces fonds). Attention, on ne peut pas nantir tout et n'importe quoi : seulement assurance-vie, CAT, CTO, PEA.

Mais en un sens, on y perds : s'il vous arrive quelque chose, c'est votre épargne qui est utilisée et non pas l'assureur qui paye. (en cas de décès par exemple, l'épargne nantie ne revient pas aux enfants mais sert à rembourser le prêt)

Dans votre cas, si je comprends bien, le prêt devrait être remboursé à court terme, à la vente de votre bien, l'intérêt du nantissement peut donc tout à fait se justifier. Vous pourriez également juste vous couvrir pour le décès si la banque était d'accord ; peut être que le dossier assurance serait moins compliqué.

En tout cas, vous ne faites pas d'erreur avec un nantissement

@lapigne ... l'intérêt est de diminuer le coût total du financement ! Le fait de réduire la durée et donc le taux d'une partie du financement réduit le coût total en intérêt. Le gain ainsi réalisé est supérieur au coût du lissage des 2 crédits ... au final, on paye donc moins cher !

Attention, ce n'est pas une vérité pour tous les dossiers.

Niflon

Merci Niflon. j'ai appris quelque chose, je ne connaissais pas le nantissement.
Je n'ai pas de nouvel emprunt à faire, mais je continue de suivre ton post car j'apprends toujours un peu plus grace à toi. Tu enrichis ma culture personnelle.

Et Ortalino, rassuré par tes bons conseils, va enfin pouvoir finir par sauter le pas et signer un contrat
je me moque, mais j'aurai mieux fait de prendre plus mon temps avant de signer

Bonjour et merci Bourikette et niflon,

@ niflon Je connaissais le nantissement, mais jamais pratiqué, merci de l’éclairage et de l’explication par laquelle le nantissement sert en cas de blocage, d’impayé …ou du reste à payer.
Si une assurance-vie, un CAT et un PEA servent en nantissement---> Au cours de la durée, lorsque le capital restant du est devenu égal à deux nantissements que le 3eme n’a plus lieu d’être nanti, il devient alors libre d’utilisation par son détenteur ?

@Bourikette Moqueuse, rieuse à l’image agréable et légère, tu me confirmes ta personnalité fortement sympathique et très réactive, je te souhaite un prochain aboutissement serein.
Pour la signature du contrat, je la souhaite ardemment, mais les inconnues d’éventuelles provisions m’inquiètent quand bien même si elles anticipent une baisse éventuelle !
Merci encore

Droit des particuliers
Immobilier
Délégation d’assurance emprunteur : entrée en vigueur de la loi Hamon

Depuis le 26 juillet 2014, le souscripteur d’un crédit immobilier dispose de douze mois calendaires pour renégocier son assurance emprunteur à compter de la signature définitive de l’offre de prêt. Ce nouveau droit fait suite à l’entrée en vigueur de l’article L113-15-2 du code des assurances, introduit par la loi consommation du 17 mars 2014 dite « loi Hamon », destiné à libéraliser le marché de l’assurance emprunteur.
En cas de présentation d’une autre offre d’assurance, le banquier prêteur devra notifier sa décision d’acceptation ou de refus dans un délai de dix jours ouvrés à compter de la réception du nouveau contrat. En cas d’acceptation, le contrat de prêt est modifié et stipule le nouveau taux effectif global (TAEG), forcément en baisse. La banque ne peut exiger de frais supplémentaires pour l’émission de cet avenant. Les établissements financiers qui passeraient outre risquent désormais 3 000 € d’amende.
Loi n°2014-344 du 17 mars 2014, JO du 18.

Bonjour Niflon nous avons besoin de tes services!!!!

Pour faire simple (enfin je vais essayer!):

Le LCL nous "oblige" à payer des frais intercalaires sur la durée de la construction alors que nous avons gardé de l'épargne pour payer nos échéances durant le chantier, sachant que nous n'aurons que 4 mois de loyer, après nous serons hébergés gratuitement jusqu'à l’achèvement des travaux. Il nous restera au plus 5 mois de loyer à payer en même temps que nos échéances (après nous serons hébergés gratuitement)et nous avons 5 fois ce montant sur nos comptes épargne (qui sont chez eux d'ailleurs!).

Le conseiller LcL nous soutient qu'il ne peut pas car c'est une construction donc il faut débloquer les fonds progressivement et de ce fait il ne peut pas nous faire rembourser le capital vu qu'il n'est pas versé intégralement. Est-ce vrai?

Ne peut-on pas alors rembourser au prorata des sommes débloquées?

Avec quels arguments négocier ces fichus frais intercalaires dont on ne fera pas cadeau à la banque?

Je commence a avoir la tete embrouillée, ce n'est pas du tout mon métier moi la banque!!!!

Un grand merci d'avance...

Bonsoir !

@ortalino ... la levée d'un nantissement, même partielle, se fait toujours avec l'accord de la banque. Si pour une raison ou une autre, elle estime que le risque dépasse l'intérêt commercial, elle n'a aucune obligation de donner son accord. Bref, elle fait comme elle veut ...

@sourp ... Cette lois me semble très positive mais l'éternel problème vient de cette partie :

Citation:

le banquier prêteur devra notifier sa décision d’acceptation ou de refus

. Si les garanties du nouveau contrat d'assurance emprunteur ne sont pas exactement identiques voir supérieures, alors la banque a un échappatoire tout trouvé ...

@Ridingfree ... les banques ont toutes des fonctionnements différents à ce niveau mais il n'y a pas de lois, à ma connaissance, encadrant les déblocages successifs lors d'une construction et donc le paiement d'intérêts intercalaires. Certaines banques acceptent bien entendu de faire amortir le capital même si le prêt n'est pas encore totalement décaissé. Visiblement, il s'agit plutôt d'une procédure interne au LCL à laquelle le conseiller ne veut ou ne peut pas déroger.

Mais vous en êtes a quel stade ? négociation ou les offres sont déjà éditées ? car cela aurait du vous être expliquer quand même.

Merci pour cette réponse ultra rapide!

Nous avions fait appel à un courtier qui nous a dit que le LCL était le mieux placé apres étude... sauf qu'entre temps, en allant chercher notre attestation d'apport à la caisse d'épargne on s'est aperçu qu'il n'avait été fait aucune demande chez eux, de meme au crédit foncier.... Malgré ses affirmations de les avoir contactés. De quoi douter de ce courtier non?

Puis c'est en recevant l'accord de principe du LCL par mail que nous avons vu ce préfinancement sur 24 mois. Donc ce courtier n'a pas tenu compte de notre demande d'amortissement direct non plus....(Nous n'avons pas signé, nous avons rdv le 5 Aout)
Les conditions pour obtenir ce taux selon lui avantageux sont :
- faire rapatrier nos comptes épargne de la caisse d'épargne chez eux
- prendre l'assurance habitation également chez eux

Ca nous parait faire beaucoup de "cadeaux" de notre coté et pas beaucoup du sien...

Du coup nous voila repartis dans les rdv : caisse d'épargne la semaine pro, crédit mutuel vendredi, et Credit agricole samedi...
Nous avons aussi une simulation de pret de la caisse d'épargne mais un peu moins avantageuse pour le moment...

La réponse du conseiller du LCL :
- "on ne peut pas le faire !"
J'ai insisté 3 fois en lui expliquant bien qu'on voulait rembourser directement nos échéances et que c'était possible pour une construction puisque d'autres l'avait fait avant nous et là (comme par hasard) il m'a dit :
- "Bon je vais demander à ma direction"
Coup de fil plus tard dans la journée
- " Avant on le faisait mais maintenant on le fait plus"...." on mettait sur un compte épargne et on débloquait sur facture mais trop contraignant on ne le fait plus" ... " si vous trouvez une banque qui le fait n'hésitez pas à m'amener leur offre pour qu'on compare ensemble"

Moi je ne suis pas banquier mais ça me parait bancal tout ça...

Au stade ou on en est (rien n'est signé) on peut encore trouver une banque qui accepterai un amortissement direct non? Il y en a bien qui le font non?

Bonjour,

Merci Niflon d'avoir souligné cette ´´petite´nuance.
C'est étonnant comme cette nouvelle loi semble ne servir à rien!

Citation:
@sourp ... Cette lois me semble très positive mais l'éternel problème vient de cette partie : Citation:
le banquier prêteur devra notifier sa décision d%u2019acceptation ou de refus
. Si les garanties du nouveau contrat d'assurance emprunteur ne sont pas exactement identiques voir supérieures, alors la banque a un échappatoire tout trouvé ...

Bonjour niflon,

Nous empruntons ensemble moi mon mari et ma maman pour notre future construction (je sais c'est pas commun comme projet )ma question concerne ma maman qui à 60 ans et qui emprunte sur 15 ans( ok vu avec la banque)par contre après un second rdv la responsable d'agence demande à ma maman une projection de retraite et en fonction de celle ci le montant du prêt sera peut être inférieur. Est ce q ue ce document est demandé habituellement par les banques?

Bonjour,
Nous allons construire notre maison et nous souhaitons emprunter 180000€.
Après avoir fait le tour des banques, la meilleure proposition que nous avons pu obtenir est 2.64% sur 15 ans hors assurance(caisse d'épargne). Frais de dossier : 250€. Frais de garantie : 2000€.
Nous avons des propositions pour l'assurance en délégation à 0.30% (allianz).
Je pensais pouvoir trouver mieux au niveau bancaire . Qu'en pensez vous ?
Je vous remercie d'avance pour les conseils et la réponse.

Bonjour à tous ... je vous réponds demain sans faute !

Bonjour super une personne caler sur le sujet houleux des banques

Juste une question j'ai signer un pret immo avec assurance groupe bancaire qui me coute un bras

J'avoue avoir ete negligeant sur le montant de l'assurance et je ne me suis focaliser que sur la mensualité et le taux

Comme c'est une assurance de groupe et quel a trois ans sur un pret de 22 ans pour des personnes en pleine sante non fumeur et de 39 et 35 ans l'on nous facture 70 euros par mois avec 70% pour moi et 40% pour madame

J'ai fait des simulations recentes sur comparateur de prix qui me font des devis entre 40 et 55 euros avec 100% sur deux tetes mes cheveux se sont dresses sur ma tete

Est il envisageable et legalement autorisé de proposer une autre assurance a ma banque dans ce cas

Je pense qu'evidemment il vont me dire que ce n'est pas possible mais est ce que les texte de loi disent le contraire

Ayant un taux de 3.20 cape +1/-1 depuis trois ans n'est il pas plus interessant de faire racheter mon pret mais a mon avis l'ecart de taux n'est pas suffisant sachant qu'actuellement avec un euribor tres bas je suis au minimum 2.20

Merçi d'avance

Bonjour Ridingfree,
En effet, le courtier n'a pas été très pro visiblement ; maintenant n'oublions pas non plus que la banque fait ce qu'elle veut et le courtier parfois doit se plier aux process qui lui sont imposés.

Concernant les contreparties à envisager pour obtenir de bonnes conditions commerciales, je ne suis pas tout à fait d'accord : les banques demandent systématiquement le rapatriement des comptes et des avoirs, c'est donnant-donnant. L'assurance MRH sert généralement à obtenir un petit plus : baisse des frais de dossier, exonération des IRA ... cela ne me semble pas exagéré, mais c'est mon avis personnel qui n'engage personne d'autre.

Qu'on donnez vos 2 rdv avec le CMSO et la CA ?? Oui, je pense que vous pouvez encore trouver des banques qui acceptent un amortissement immédiat. Au final, cela ne change pas grand chose pour eux, il suffit juste que cette solution existe dans leurs procédures crédit.
Enfin pour le LCL, ça illustre bien mes dires : le conseiller suit les recommandations de sa banque, point. Il est tout à fait probable qu'il dise vrai. Certaines banques plus frileuses ont supprimé les avantages qu'ils mettaient auparavant en avant !

Bon courage

Malheureusement sourp, il y aura toujours des personnes pour contourner le sens de la loi et en tirer avantage. Les banques ont beaucoup à perdre avec les délégations d'assurance et nombreuses sont celles qui aujourd'hui violent impunément la loi au nom de leur profit... c'est à nous de faire évoluer les choses mais cela prends du temps !

Bonjour farines,

Cela peut se comprendre. Votre maman va arriver en retraite dans quelques années, ses revenus vont inévitablement baisser. La banque souhaite par cette demande vérifier sa capacité de remboursement après cette échéance ; il ne faudrait pas que cette mensualité de prêt la place dans une situation financière délicate une fois en retraite. Vous l'avez dit, votre projet n'est pas commun, la demande de la banque s'adapte en conséquence.

Bon courage

Bonjour tmoriceau,
La proposition ne me semble pas si mauvaise. En fonction des régions, vous aurez du mal à trouver mieux que 2,64% sur 15 ans, les frais de dossier sont très standards, et les frais de garantie sont calculés sur le montant du financement (donc non négociables par définition).
Concernant la délégation, cela vaut peut etre le coup de contacter d'autres assureurs pour comparer mais en délégation, c'est très souvent l'age de l'emprunteur qui détermine le coût.

Bref, à mon humble avis, ce n'est pas si mauvais que ça !

Bonjour lolo51,

Vous pouvez comme toute assurance résilier votre contrat emprunteur pour faire jouer la concurrence. Vous devez pour se faire respecter un préavis, généralement de 2 mois, avant la date d'anniversaire du contrat.
La banque peut par contre refuser ce changement si les conditions générales du nouveau contrat ne sont pas au moins équivalentes au niveau des garanties, des exclusions, des délais de carence, des franchises, etc ... bref, ils feront tout pour refuser la délégation !

Les textes dont vous devez faire mention sont la loi Lagarde de 2010 et la récente loi Hamon.

Concernant votre taux, je suis assez d'accord : il serait dommage de renégocier votre prêt actuellement car vous y perderiez vis à vis de votre taux actuel. Par contre, il ne faut pas perdre de vue le fait qu'il peut augmenter jusqu'à 4,20% et que dans ce cas, les banques ne preteront plus à des taux fixes aussi bas qu'aujourd'hui !

Merçi de ta reponse et justement ne serait il pas judicieux de refaire racheter mon pret vu que je pense etre capable d'avoir vu les taux actuels un 2.60 sur 18 ans ou trouvez vous ça le mauvais moment mais j'ai deja penser que le taux remontera forcement a un moment ou a un autre meme si dans mon cas il est recalculer sur le capital restant du je ne sais pas si c'est pareil pour tous les capes ça risque de me faire cher si ça augmente


Je sais evidement que je dois inclure les penalites et nouveau frais de garantie dans mon cas actuellement environ 2000 euros interets et autant de frais de garantie qu'en pensez vous

Merçi de votre aide

Bonjour LE PRO !!!§§

J' avoue que je ne lis pas ton poste ,car pour l' instant,

j' ai toujours besoin de rien !!!

Mais je trouve que t' as vraiment une bonne place sur ce forum!

J' ai l' impression que tu te régales?

Comme beaucoup que j' admire ici!

Ben voila passes un super wk!!

Bonsoir niflon,

Merci beaucoup d'avoir pris le temps de me répondre.Du coup de 80 000€ sur 15 ans le montant octroyé par la banque va surement baisser et suite à cela notre projet va surement être revu a la baisse(en terme de surface) car 2 logements un pour nous parents de 2 enfants et un t2 pour ma maman.Je ne comprends pas pourquoi la banque ne nous en a pas parlé avant (lors des 2 premiers rdv). Enfin merci encore

niflon a écrit:

Bonjour tmoriceau,
La proposition ne me semble pas si mauvaise. En fonction des régions, vous aurez du mal à trouver mieux que 2,64% sur 15 ans, les frais de dossier sont très standards, et les frais de garantie sont calculés sur le montant du financement (donc non négociables par définition).
Concernant la délégation, cela vaut peut etre le coup de contacter d'autres assureurs pour comparer mais en délégation, c'est très souvent l'age de l'emprunteur qui détermine le coût.

Bref, à mon humble avis, ce n'est pas si mauvais que ça !

Merci beaucoup Niflon,
Je devrai avoir rdv cette semaine avec ma conseillère. Je vous tiendrai au courant des dernières négociations.
Merci pour tous les conseils que vous prodiguez à l'ensemble des membres du Forumconstruire. Certains ont dû faire de grosses économies. 😃

Bonjour ,
tout d abord Niflon merci pour tes conseils donnés il y a quelques mois , nous avons enfin bouclés notre dossier de demande de credit avec l ecureil mais pour celà j ai du en venir à appeller directement le siege en service reclamation , 8 mois d attente pour un dossier consideré comme simple enfin bon voilà c est derriere nous tout celà grace aussi à tes conseils .
Petite question stp , nous avons demandés a differé le paiement du credit par le biais de frais intercallaire , nous venons de debloquer 30000 euros et ne savons toujours pas combien de frais intercallaire nous aurons , ça sera la surprise .
A tout hasard pour les debocage y t il une periode favorable pour avoir moin de frais intercallaires stp ? debut milieu ou fin de mois stp ?
merci

@lolo51... non non, je suis assez d'accord au contraire, c'est le bon moment pour se faire racheter le prêt. Il faut juste accepter de payer un peu plus cher pour "sécuriser" ton taux !

@jveujpeu... et oui, je fais ça pour mon plaisir et parce que j'aime mon métier même s'il a très mauvaise réputation depuis quelques années.
J'aide comme je peux, à mon petit niveau, comme beaucoup sur ce forum d'ailleurs.

@farines... ce n'est pas dit, la banque peut très bien considérer que le dossier passe ainsi.
Dans le cas contraire, peut être qu'un montage financier différent serait plus approprié en n'intégrant pas votre mère

@tmoriceau... avec plaisir !

@justmarried... Content que le dossier soit enfin abouti !!! Cela aura pris les temps mais, au final, c'est fait.
Concernant les frais intercalaires, la date de prélèvement importe peu en fait. Il s'agit quasi toujours d'un simple calcul au prorata temporis, donc si le prêt commence un 15, alors vous payez du 15 au 1er et du 1er au 15 ... lorsque l'amortissement réel commence, vous payez les intérêts au prorata du mois en cours.
Ce n'est pas très clair mais ce n'est pas non plus simple à expliquer

Bonjour Niflon,
tu m'avais conseille en avril sur une offre de pret du CA et je reviens vers toi car j'ai signe mon pret fin mai, le 22 mai exactement.
la conseillere m'avait dit que cela prendrait une quinzaine de jour. le 15 juillet elle m'a envoye un mail en me demandant une quitance de loyer du mois de juin et un contrat d'archi ou de ccmi signe en 2 exemplaires suite a un controle du pret a taux zero.
cela fait un an que je parle avec elle de ce projet et il n'a jamais ete question d'archi ou de ccmi car je fais le suivi de chantier et je trouve bizarre que l'on me demande une quittance de loyer de juin alors que j'ai signe en mai(j'avais fourni des quittances de avril et mars).

Cette conseillere avait oublie d'encaisser un de mes cheques pour l'achat du terrain et avait oublie de faire le virement chez le notaire, donc ma confiance est limite.

j'ai 2 questions,tout d'abord malgres ma signature du pret puis je me dedire et y a t il un delais pour me donner un accord de pret?

merci pour tes reponses et tes conseils

Salut Niflon?

Petite question, peut on sortir du financement les frais de notaire (les payer sur fond propre) et donc ne financer que le cout du terrain et de la construction ?

Merci

Bonjour à tous, Bonjour Niflon,

je suis assez admiratif de ce post ! Quels conseils !!!

A mon tour, puis je abuser de tes connaissances ?

Voilà mon dossier : moi 41 ans, ma femmes 37 ans...moi CDI depuis 14 ans, ingénieur conseil, ma femme CDI 8 ans préparatric en pharmacie. Sur 2013 un tout petit peu moins que 40 000 euros annuel. NB : depuis le 1er janvierv2013 une donation de part d'une SCI correspondant à 15500 € de revenus net est en cours chez le notaire (je vais donc toucher d'ici la fin de l'année les loyers 2013 donc). 6000 euros de crédit conso en cours mais que je vais soldé pour repartir à zéro, pas d'enfants pas d'autres charges fixes.

Notre projet : terrain 56500 hors frais de notaire (frais de notaire sur le net vendeur car c'est moi qui paye l'agence), pas viabilisé + construction. Au niveau construction je dirais 170 000 voire 190 000...

A côté de çà j'ai une maison, évalué à 130 000, qui sera vendu, sur lequel j'ai un en cours de crédit immo de 56000 €. Ce crédit est à 3,85 soit du 4,1 environ avec assurance. Il me reste 6,7 mois à payer et une mensualité de 819 . A noter ces 819 euros correspondent à ma mensualité initiale +30% et je peux donc la réduire en rééchelonnant la durée.

J'ai déjà rencontré 2 banques (la Société Générale chez qui on est client tous les 2 et chez laquelle j'ai mon assurance immo et le CIC) :

- la SG me propose : 230 000 d'emprunt sur 25 ans à 3,5 % (sans l'assurance dont on a pas discuté je voulais un accord de principe,avant d'aller plus mloins), me propose de conserver mon crédit initial et utilise le prêt de 230000 euros en pallier pour me laisser à une mensualité fixe de 1500 €. Il ne savent pas si les 15500 € des revenus locatifs rentreront en compte...et éventuellement pour détendre mon dossier on passera par un crédit relais qui m'est proposé à 2,65 %. elle m'a dit que d'une manière ou d'une autre on y arriverait...

- sur cette base j'ai rencontré le CIC : eux 230 000 sur 25 ans à 3,2% + 0,3% d'assurance (50/50) ce qui amène à 1180 € de mensualité et me propose un crédit relais du montant de mon encours de crédit + les pénalités pour le solder au taux de 3,6% sur 2 ans. ce qui fait 170 € d'intérêt pendant ces 2 ans. Le conseiller me dit que la "restruration" de mon en cours va être compliqué (pour lui ? pour moi ? Il est resté évasif)
Si je rappatrie mon assurance habitation chez eux ils m'autorise un rembrousement anticipé sans malus sur ma première ligne de crédit. Le conseiller se renseigne pour savoir si il peut prendre mes futurs revenus locatif en compte et si négatif me propose un crédit / revente dans des conditions que nous n'avons pas encore discuté.

J'ai bien sur tout de suite demander à ma banque (la SG) au moins de s'aligner sur le CIC...je vois aussi un courtier demain.

Voilà les données...au niveau de mes interrogations :

- mes revenus locatifs peuvent / doivent ils être pris en compte ? je fournis attest de la sci et attest du notaire
- je ne suis pas sur que le format crédit + crédit relais soit le meilleur. Que peux tu me conseiller pour monter mon dossier ? J'avais pensé emprunté le tout, mon projet + mon encours avec un pallier (voire une franchise) le temps de vendre mon habitation...Le crédit / revente du CIC ne m'a pas l'air mal...bref je suis paumé sur le meilleur format et j'ai bien senti que les 2 conseillers se sont pas trop creusés la tête...

Merci pour vos conseils ;)

Cdlt

Nicolas

Bonjour Niflon,
tout d'abord un grand bravo et un grand merci pour vos conseils.
Je vais également vous sollicitez à mon tour.
Mon dossier est un peu compliqué.
Nous avons fait construire en 2010 et avions contracté plusieurs prêts (notamment au Crédit Foncier) pour faire aboutir notre projet.

Prêt PAS CF : 156.120 € au tx de 4.75 % sur 298 mois
Intérêts différés : 6.000 € étalés sur la durée du prêt

PTZ CF : 47.700 € à 0 % sur 108 mois sans différé.

Prêt Vivrelec CF : 6.900 € au tx de 2.65 % sur 72 mois.

Prêt employeur : 9.600 € au tx de 1.50 % sur 180 mois

Le tout a été lissé et le prêt PAS est remboursé par pallier. Ce qui implique que pour l'instant nous remboursons principalement le PTZ et les autres "petits prêts". Sur le prêts principale nous remboursons quasiment que des intérêts.

Il y a une garantie hypothécaire et une garantie PPD sur le prêt PAS et le PTZ.

En septembre 2012 nous avons renégocié avec la banque et avons obtenus en taux de 4.15% ce qui allège un peu nos mensualités, mais elles sont encore très élevées.
De plus nous avons dù refaire un emprunt pour un voiture ce qui nous met dans une situation difficile chaque mois.

Ma question est, faut il que je renégocie une nouvel fois mon prêt sachant que les taux sont très bas ou que je fasse racheter le prêt par la concurrence. Les autres banques n'aiment pas trop notre dossier car nos comptes bancaires se sont pas top.

J'espère être assez clair et si vous avez besoin d'autres éléments, n'hésitez pas à me contacter en MP.

D'avance merci des vos conseils.

Bonjour redjouille,

Oula, ton histoire me parait bien compliquée.
Reprenons tout ça avec des termes précis : le 22 mai, tu as signé une offre de prêt ou une demande de prêt ? dans le 1er cas, la demande de la conseillère est complètement farfelue. On en peut pas te demander des pièces de forme après la signature d'une offre de prêt, même en cas de contrôle du FGAS (organisme qui vérifie et contrôle les PTZ). L'édition d'une offre de prêt engage la banque, elle signifie ainsi sont ACCORD ferme et définitif pour réaliser le prêt en l'état.
Dans le 2ème cas, qui semblerait plus "logique", la banque peut encore te réclamer des pièces (comme les quittances) à cause du PTZ. Par contre, rien ne t'oblige à souscrire un CCMI ou un contrat d'archi ... si c'est la banque qui l'exige alors ta conseillère est incompétente car elle aurait du te le dire il y a 6 mois !

Donc si c'est une offre de prêt que tu as signée, tu ne peux pas te rétracter si facilement, il faut regarder les conditions générales de l'offre (vérifie notamment les délais de validité de l'offre, 4 à 6 mois généralement après acceptation). Si c'est juste une demande de prêt, alors tu n'as jamais été réellement engagé, tu peux aller voir ailleurs !

Tiens nous au courant.
Niflon

Salut Lapigne,
Réponse claire et sans équivoque : OUI !

Bonjour Nicodu43,
Tu sais, personne n'abuse ici, c'est donné avec le sourire

Pour te répondre, bien entendu que les revenus locatifs doivent être pris en compte, ils le seront pondérés à 70% et calculés au prorata de ta quote-part dans la SCI . Attention, si la SCI a des crédits, alors il faut aussi les prendre en compte.
Concernant le montage, je suppose que le courtier t'a présenté des solutions, j'en vois personnellement 2 :

• un prêt relais de 52K€ (70% de la valeur nette de votre maison actuelle) + un prêt classique de 178K€ avec 24 mois de franchise.

• un pret relais de 91K€ englobant le rachat de votre emprunt actuel + un prêt classique de 195K€ avec 24 mois de franchise

C'est au final 2 montages classiques pour un projet comme le tien !

Niflon

Bonjour BULLITT75,
Les taux sont très bas actuellement, alors pourquoi ne pas en profiter pour tenter une 2ème renégociation ; si cela abouti, cela ne peut qu'être favorable pour vous. Le rachat par la concurrence, vous l'avez dit, sera possible qu'après étude de votre dossier et les banques étant frileuses actuellement, mieux vaut qu'il soit correct. Mais dans tous les cas, cette démarche est gratuite, vous ne perdez rien à essayer, hormis du temps et de l'énergie (les courtiers sont là pour le faire à votre place !)
Bon courage
Niflon

Merci Niflon pour ta réponse, avec le sourire c'est sympa

Pour les revenus de la SCI, en fait la question porte sur le fait que les parts sont en cours de donation...elle a pas encore aboutie (il y a eu un décès chez un porteur de part en Mai et la succession a compliqué les choses alors que c'était presque fait)....je vais toucher 2014 en retard et ensuite çà suivra son cours mais pour l'instant rien. C'est dans ce sens où je me demande si la valeur des loyers peut être pris en compte. Le CIC avait l'air de dire pas de pb...le courtier cet aprem le contraire...Quel est ton sentiment ?

Merci encore

Nicolas

Si tu as tous les documents officiels, je ne vois pas pourquoi cela devrait poser problème ; c'est un futur revenu sûr.

Merci

Salut Niflon j'abuse encore de tes lumières ...

J'étais tout à l'heure au téléphone avec une personne du CIL Méditerranéen pour le 1% patronal. On m'a demandé ou est ce que j'en étais dans mes démarches avec les banques car cette personne du CIL m'a dit (je résume grossièrement) que si j entamais une négociation avec une banque elle ne pourrait pas me faire de propositions ?! ( verbalement le CIL me propose 20 k€ à 1,25% et 180k€ à 2,75% avec une banque partenaire). Sur le coup je suis resté un peu bête ...j'ai l'impression que le CIL se comporte comme un courtier, non ? Peux tu m'éclairer stp ?

Et bien, ton impression est bonne ! les organismes qui gèrent les prêts patronaux ont vite fait le calcul : ils ont l'offre (monopolistique), la clientèle (et leurs dossiers complets), les partenariats ... autant proposer du courtage et être rémunéré !

Bien sûr, il n'y a aucune obligation à passer par leur service

niflon a écrit:

Et bien, ton impression est bonne ! les organismes qui gèrent les prêts patronaux ont vite fait le calcul : ils ont l'offre (monopolistique), la clientèle (et leurs dossiers complets), les partenariats ... autant proposer du courtage et être rémunéré !

Bien sûr, il n'y a aucune obligation à passer par leur service

Merci Niflon,

Ma question, le CIL me demandera t-il donc des frais en plus ?
Peut on dans ce cas négocier la délégation d'assurance "facilement" ?

La, je ne peux pas répondre ; certains courtiers sont gratuits, d'autres payants. Il faut les questionner à ce sujet.
Pour la délégation d'assurance, cela n'aidera pas spécialement. Là dessus, c'est d'avantage la politique commerciale de la banque qui influe.

Salut niflon,

Je n'ai pas relu tout le poste alors peut être que mes questions ont déjà été posées... Désolée dans ce cas
Nous avons débloqué la dernière partie de notre crédit en décembre 2013. Notre crédit est composé de 4 prêts à la Caisse d'Epargne (PTZ, PEL à 2 et quelques %, PRIMO à 3 et quelques et PRIMOLIS à 4%) et un prêt patronal(il est à 2,5% sur 13 ans restants je crois).

Aujourd'hui, les taux ayant drôlement baissé, j'ai appelé la CE pour renégocier mon prêt. La réponse a été expéditive: pas avant 2 ans (de déblocage des fonds)!
Je me suis donc dirigée vers la concurrence pour un rachat. J'ai RDV avec 2 banques mardi et je ne voudrais pas y aller "les mains vides", surtout la tête vide...

Je me disais qu'il n'y a aucun intérêt à faire racheter notre PTZ et notre PEL, une banque peut-elle ne racheter qu'une partie d'un crédit?
Si jamais elles me proposent de tout racheter, cela serait pour me proposer un prêt unique ou vont-elle "reprendre" mon PTZ?
Que faire du prêt patronal? L'inclure dans le rachat ou le laisser vivre sa vie?

Merci d'avance de tes réponses et conseils

Bonjour Niflon,

Je reviens avec mon cas qui semble désesperé ...
JE souhaite acheté mais je suis en instance de divorce. J'ai fourni à ma banque :
- Le consentement du divorce signé par les 2 partie
- L'ordonnance de non conciliation rendue par le juge
- Le contrat de mariage sous séparation de biens
- L'attestation de la banque que je suis désolidarisé des prêts de notre ancienne maison
- L'acte notarial qui stipule la vente de mes parts à mon ex

Malgré tout cela, elle veut me faire signer un papier disant que si le divorce ne se fait plus (alors qu'on ne peut plus revenir en arrière !!), mon ex devra être caution et le bien réintégré la communauté ...

MAis euhhh comment dire Comment lui faire comprendre qu'il n'y a pas de communauté même si on n'est pas effectivement divorcé ??? Séparation de bien ça veut dire ce que ça veut dire non ? Bref je m'arrache les cheveux ...

Merci si tu as une piste :-(

Aude

Meri pour vos interventions régulières et conseils
Une question d'ordre général
On parle beaucoup en ce moment du risque de déflation en France et même en Europe
Quels dangers; problèmes futurs; cette éventualité représenterait-elle pour le candidat à la construction qui envisage d'emprunter très prochainement
Une fois les marchés signés aveec les entreprises ils ne baisseront pas
par contre rembourser les emprunts pourrait se révéler plus difficile j'imagine
Pendant ce temps le prix de vente dans l'ancien risque de baisser
Avez-vous un conseil? un avis sur la question
Faut-il se dépêcher d'emprunter ou plutôt retarder si possible?
merci

Bonjour Niflon,

Je t'avais dit que je te tiendrai au courant de l'avancée de nos négociations....

Finalement, nous avons obtenu 2,32% pour 140000 euros sur 15 ans + 2% pour 40000 euros sur 15 ans (pour tout ce qui est énergie renouvelable)...

Ces taux s'entendent hors assurance.

Merci de ton aide.

A bientôt.

Salut Rwendy,
Effectivement, cela ne présente aucun intérêt de racheter un PTZ ; concernant le PEL, c'est plus mitigé, cela dépends du taux surtout mais s'il est récent, ça doit tourné à 4,20% donc pourquoi pas !
Impossible en revanche de "refaire" le PTZ, ni même le PEL, il faudrait bel et bien faire un prêt classique pour les racheter.

Oui, les banques peuvent en racheter qu'une partie du financement initial. Par contre, on se confronte parfois à un refus de la banque qui détient le prêt (la CE dans ton cas) qui exige que l'on rachète tous les prêts en même temps, surtout vis à vis du PTZ.
Apparemment, il s'agit d'un flou juridique mais de mon coté, je n'ai jamais vu un texte de loi imposant cela. Il faut regarder dans tes offres de prêt, si cela est spécifié.

Pour le prêt patronal, ton prêt principal était il lissé dessus ? Si oui, je pense qu'il faut interroger la banque qui rachètera pour savoir si elle peut lisser le rachat sur un prêt extérieur car en cas de réponse négative, adieu le lissage !

Salut ode_star

Pas évident en effet ... je n'ai pas de solution miracle mais quelques pistes de réflexion :
- demander un entretien avec le directeur d'agence pour exposer ton cas ... même si je suis sûr qu'il est déjà au courant, cela permet de faire le point et parfois trouver une solution "amiable"
- faire intervenir ton notaire, via un rdv ou un courrier de sa part
- demander à ta banque l'intervention d'un CGP qui ont d'avantage l'habitude de ces situations et qui connaissent parfaitement les règles en matière de statut matrimonial
- solliciter le service juridique de ta banque ou le suggérer à ton conseiller ; peut être ne l'as t-il pas fait !
- faire un courrier au directeur général de la banque ; les choses vont bouger normalement
- changer de banque ...

Bon courage