Des conseils gratuits (réservés aux membres actifs du forum)

Bonsoir yannick31,
Pourquoi ne pas, plus simplement, mettre ton adresse de blog dans ta signature ?
Bonne soirée

Exact, merci du conseil

Merci pour la reponse

Bonjour Niflon,
je suis ce post depuis un petit moment et vos conseils sont vraiment formidables!!!
A mon tour de poser une question: nous avons contracté un prêt en décembre 2013 (ensemble de 3 prêts différents plus un écoPTZ, le tout au CA). C'était notre première acquisition et malgré le fait qu'on se soit bien renseigné, nous n'avons pas pu demander une délégation d'assurances car la banque a édité l'offre de prêt sans nous prévenir et nous étions trop juste en temps pour la signature chez le notaire...les taux sont très élevés et cela nous coûte vraiment cher. Je voudrais essayer de rattraper la situation mais je ne suis même pas sûre que ça soit possible. Quels sont nos recours? Renégocier notre prêt? J'ai beau relire le contrat, je ne trouve pas si celui-ci se renouvelle tous les ans ou non...cette situation me déprime et j'aimerais avoir vos lumières là dessus
Merci d'avance

Bonjour Niflon
J'ai une autre question : Notre banquier nous a inclus dans le pret les devis de branchement edf, eau,.. le parquet et les peintures. Si entre temps on veut nous l'offrir ou on trouve moins cher et que au final on utilise pas complétement le montant total emprunté.
Comment çà se passe ?
1- il n'utilise pas l'apport complet de ce que nous mettons dans le prêt ( et dans ce cas là les prévenir)
2- il réajuste la mensualité finale

Merci beaucoup pour tes reponses

(ne me propose pas d'aller ailleurs, trop pris par le temps) hhihi

Bonjour nicky1976,
S'agissant d'une assurance, tu peux en toute logique la résilier à date anniversaire en respectant un préavis. Par contre, il faut en avertir la banque et bien entendu leur présenter un nouveau contrat avec des garanties au moins équivalentes (sinon, la banque est en droit de refuser pour augmentation du risque).
Il est cependant étonnant que tu ne trouves pas de précisions sur tes offres de prêt ... vérifie bien.
En ce moment, la renégociation est très souvent une bonne alternative ; l'idée est à creuser donc !

Bonjour ficelle007,
Ces situations se présentent très souvent; la plupart du temps, la banque propose 2 solutions :
- le déblocage des fonds vous permettant de financer d'autres travaux
- le réajustement de la mensualité à la baisse puisque le prêt ne sera pas intégralement décaissé

Bonjour Niflon,

Notre situation actuelle : offre de prêt acceptée l'hiver dernier, construction en 2014, remise des clés en août et début du remboursement du prêt en septembre.La banque c'est Crédit Mutuel avec un taux à 4,15% sur 300 mois et une mensualité de 889 euros par mois (pour prêt et assurance monsieur) + 20 euros d’assurance pour moi (la banque avait accepté une délégation).

En ce moment les taux sont assez intéressants. Un ami courtier nous propose : taux de 2.95% sur 276 mois (23 ans), avec une mensualités de 869 euros pour prêt et assurance monsieur à la BRED. Pour mon assurance on va voir si je garde la même ou si c'est plus intéressant de prendre l'assurance groupe.

Cela nous ferait une économie de 26 856 euros (20€/mois x 276 mois) + (889€ x 24 mois), c'est bien ça?
Est ce une "bonne" offre ou alors on peut essayer d'avoir mieux?

Merci d'avance pour tes précieux conseils!

Bonsoir niflon
Nous avons déposé un dossier de prêt au CA et notre conseillère vu le montant des travaux injecte la totalité de notre apport.
Notre conseillère nous demande si on débloque d'abord l'apport ou un peu l'apport un peu le prêt , je pense que l'apport va vite partir car il est pas énorme . Qu'est ce que vous me conseillez ?
Autre question le CA nous propose un taux de 3.09 sur 25 ans qu'en pensez vous? par contre les assurances sont chères j'ai demandé si je pouvais prendre une assurance extérieur on ma répondu que le taux serait réévalué(à la hausse bien sûre).J'ai voulu négocié sur le remboursement anticipé du prêt du coup elle a demandé 80% de remise (sur les 3%) du coup on me demande de souscrire à une assurance habitation chez eux.Je trouve qu'en échange de ce taux ils en demandent beaucoup!

Bonsoir vanessa.h,
A priori, le calcul semble bon ... en ce moment, on peut facilement faire gagner 20-30K€ en renégociant son prêt. Je pense qu'il n'y a pas d'erreur dans votre calcul.
2,95% sur 23 ans, c'est bien (sans être exceptionnel), c'est dans une bonne moyenne je dirais.

Bonsoir farines,
Idéalement, mieux vaut utiliser son apport en 1er pour limiter l'utilisation du crédit et donc les intérêts.
Sur les conditions, ils ne sont pas terribles. 3,09% est dans la moyenne haute actuellement (cela varie bien entendu en fonction des dossiers : revenus, situation pro, apport, etc...). Mais si en plus, la déleg d'assurance n'est pas possible hormis à augmenter le taux du prêt (ce qui est INTERDIT, je le rappel) alors là, cela pourrait valoir le coût de regarder ailleurs !

Enfin, pour ce qui est de la MRH, je suis pour les contreparties donc cela ne me choque pas, mais s'il y a contreparties, cela veut aussi dire effort de leur part !

Merci niflon.

niflon a écrit:

Bonsoir vanessa.h,
A priori, le calcul semble bon ... en ce moment, on peut facilement faire gagner 20-30K€ en renégociant son prêt. Je pense qu'il n'y a pas d'erreur dans votre calcul.
2,95% sur 23 ans, c'est bien (sans être exceptionnel), c'est dans une bonne moyenne je dirais.

Merci Niflon! 😊👍

Nilon,

J'abuse de votre gentillesse, je dois signer un engagement réciproque(pour le taux, la MRH , l'assurance etc..) par contre je viens de voir coché "nouveaux sociétaires" je vous rappel je suis au CA c'est pas une entourloupe? ma mère sans le demander viens d'avoir une carte sociétaire.
Le conseiller lui a dit que c'était la banque qui verser quelque chose mais pas elle qu'elle n'avait rien à craindre , elle a quand même 7 jours de rétractation.

Bonjour Niflon, je vais entrer en phase de négociation pour mon prêt immobilier. Nous avons pris Rendez vous avec la banque de ma femme qui se trouve au lieu x (soit proche du futur lieu d'habitation). Ma banque se situe au lieu y (soit à environ 1 h du lieu des travaux). Je souhaiterai rapprocher le contact à court terme (ou à défaut à moyen terme). Néanmoins, je souhaiterai savoir si cela peut avoir un impact sur la négo. Ou bien faut il rester en domiciliation bancaire au lieu y car cela peut être mal perçu. Tout en sachant que je n'ai pas de rapport particulier avec quelconque interlocuteur si ce n'est que j'y suis depuis presque 30 ans.
Pour info, ma banque est le crédit mutuel. Et il n'y pas de changement de département.

Merci d'avance pour votre réponse.

[quote="niflon"]Bonjour nicky1976,
S'agissant d'une assurance, tu peux en toute logique la résilier à date anniversaire en respectant un préavis. Par contre, il faut en avertir la banque et bien entendu leur présenter un nouveau contrat avec des garanties au moins équivalentes (sinon, la banque est en droit de refuser pour augmentation du risque).
Il est cependant étonnant que tu ne trouves pas de précisions sur tes offres de prêt ... vérifie bien.
En ce moment, la renégociation est très souvent une bonne alternative ; l'idée est à creuser donc !

Merci pour ta réponse, je vais ré-éplucher mon contrat, et si je ne trouve rien j'appellerai la banque.

Bonsoir farines,
Le fait de devenir sociétaire est un processus normal pour une banque (ou caisse) régionale. En devenant sociétaire, vous détenez une partie de la banque et disposez d'un droit de vote. Crédit Agricole, Caisse d'Epargne, Banque Populaire ... toutes ces banques fonctionnent ainsi, aucune entourloupe à craindre !

Bonsoir picasa,
Idéalement, il vaut mieux aller voir l'agence ou la banque qui sera la plus proche du futur lieu d'habitation, surtout si vous n'avez pas de "contact" particulier avec votre conseiller actuel.
Une banque ou agence lointaine aura à l'esprit que, tôt ou tard, vous aurez le souhait de vous rapprocher de votre domicile et donc de changer d'agence... cela pourrait les inciter à moins se battre sur les conditions commerciales

Merci encore une fois niflon! on a vraiment de la chance de vous avoir sur ce forum.

Merci, j'apporte simplement ma petite contribution comme beaucoup d'autre ici ... Et moi aussi, je peux dire que j'ai de la chance d'avoir trouvé ici des personnes qui m'ont aidées (et qui m'aident encore ...)

Bonjour,

J'ai quelque questions.
Voici ma "situation":

La banque nous propose un prêt principal de 216 000 a 3,2% et
10 000€ de frais de notaire a 3,45% et avons droit à 49 140€ de PTZ.
le prêt est lissé sur 30 ans (nous aurions préféré 25 ans).

elle nous propose d'inclure les intérêts intercalaires dans le crédits (ce qui nous permettrait d'épargner pendant à construction) et de plus elle prévoit le double des intérêts intercalaires dans le prêt (soit environ 8000€). A la fin de la construction le reste des intérêts intercalaires nous sera debloquée à notre demande.

elle nous dis de prévoir maximum 3500€ d'intérêts intercalaires (si pas inclus dans prêt) ce qui me semble correct.

concernant leur assurance je ne la trouve pas du tout interessante.
89€ pour 2 à 200% pour les garanties classiques/obligatoires.

nous avons déjà demandé un devis à un assureur qui nous propose 10 140,12€ pour mon conjoint assuré à 100% et pour moi 7593,72€ (60 ou 70%) je ne m'en rappel plus.
mais elle nous a refusé cette assurance sous prétexte qu'elle ne rentre pas dans leurs critères de garantie.
remboursement du prêt en différé sauf l'assurance et le prêt notaire.
nous commencerons à payer les 2 des la signature chez le notaire. 205 à 210€ par mois.

cela vous semble t -il correct?
Y'a t-il des avantages à partir sur un taux révisable?
Merci

Si je peux me permettre, ne te "bat" pas sur l'assurance si le reste des conditions (Niflon est mieux placé que moi pour répondre c'est le moins qu'on puisse dire... ;) ) te conviennt.

La loi Hamon te permet de résilier dans la première année quand tu veux si tu remplace par une autre assurance !!! Il y a même des assureurs (j'ai vu çà chez April mais ce ne doit pas être les seuls, certains courtiers font çà pour toi aussi) qui s'occupe des démarches pour toi et dans ce cas la banque si elle refuse doit justifier par écrit les raisons ce qui permet d'y répondre...là ou en période de négociation et même si officiellement ils n'ont pas le droit de le faire, les banques te font du chantage avec leur assurance groupe du genre "si vous prenez pas l'assurance chez nous votre dossier aura plus de mal à passer". Laisse dire et quand ton dossier est bouclé, l'offre éditée et validée, tu fais péter leur assurance groupe ;)

nicodu43 a écrit:

Si je peux me permettre, ne te "bat" pas sur l'assurance si le reste des conditions (Niflon est mieux placé que moi pour répondre c'est le moins qu'on puisse dire... ;) ) te conviennt.

La loi Hamon te permet de résilier dans la première année quand tu veux si tu remplace par une autre assurance !!! Il y a même des assureurs (j'ai vu çà chez April mais ce ne doit pas être les seuls, certains courtiers font çà pour toi aussi) qui s'occupe des démarches pour toi et dans ce cas la banque si elle refuse doit justifier par écrit les raisons ce qui permet d'y répondre...là ou en période de négociation et même si officiellement ils n'ont pas le droit de le faire, les banques te font du chantage avec leur assurance groupe du genre "si vous prenez pas l'assurance chez nous votre dossier aura plus de mal à passer". Laisse dire et quand ton dossier est bouclé, l'offre éditée et validée, tu fais péter leur assurance groupe ;)

Sauf que parfois ils peuvent lier un taux au fait d'avoir l'assurance chez eux.
On peut ensuite changer d'assurance, mais le taux change.

Pas après l'édition de l'offre et sa validation...tu signes pour un taux, le fait de résilier avec la loi Hamon ne change pas le taux de l'offre...

BONJOUR,

Merci pour vos conseils.

j'ai eu une autre proposition de la filiale de BNP = Personal finance.
il nous propose un prêt sur 25 ans taux capé à 2,83 pendant 10 ans, et taux variable qui pourrait augmenter jusqu'a 1% maximum pendant les 15 dernières années soit un taux max de 3,83%.
sans assurance

c'est un prêt de 276138€ (dont 49 140€ de PTZ).
le remboursement se fait immédiatement après signature chez le notaire.
les 8 premiers mois (c-à-d pendant la construction) nous payerons 530,03€
puis 1209,28€ jusqu'a la fin du crédit. (prêt lissage sur 292 mois)

Il n'y a apparemment pas de frais intercalaires et pas de frais de dossier (contrairement a l'autre banque).

Tout cela est basé sur une simulation nous attendons l'offre.

qu'en pensez vous?

Niflon va te répondre mais pour moi les taux sont au plus bas...du coup le taux variable je suis pas sur que ce soit la période la plus appropriée

Mais je devine que dans ton cas c'est un moyen de "passer" ton dossier en obtenant un taux plus bas...et que donc tu as moyennement le choix.

C'est exactement ça.
"notre situation" = pas d'apport conséquent donc nous n'avons pas le "loisir" de choisir entre plusieurs banques.
Mais passer de 2,83 à 3,83 maximum (dans 10 ans) ce n'est pas excéssif, et ça reste gérable.
Nous cherchons celui qui nous fera le moins dépenser à long terme.

J'avais bien compris ;)

Ceci dit je sais pas si 2,83 en taux revisable c'est un super taux sur 25 ans, la caisse d'épargne (en rhône alpes) m'a proposé la semaine dernière du 2,90 en taux fixe sur 25 ans également...

Bonsoir,
Je pense que nicodu43 a plutôt bien visé !!!
Les taux sont tellement bas qu'ils ne peuvent (en théorie) qu'augmenter. L'assurance n'est plus un critère primordial dans la négociation grâce à la loi Hamon. Pour ce qui est des intérêts intercalaires, s'ils peuvent être intégrés, cela me semble un bonne solution.
Maintenant, nicodu43 a pointé du doigt le plus important : le dossier passe ainsi et pas autrement ... peut-on alors réellement se permettre de négocier ou même de choisir ? pas sûr ...

Bonsoir, je souhaiterais avoir des conseils concernant notre offre de prêt mais je vous fait ça par MP si cela ne vous dérange pas,merci, cordialement Lucie.

Bonjour Niflon,

Je suis en phase de renégociation / rachat de mon prêt immo ; une banque me fait une très bonne proposition sur 15 ans mais concernant la garantie du prêt, elle "impose" de passer par une hypothèque, justifiant celà par le fait que la caution classique n'est possible que sur des prêts courts (!)

Est ce une pratique normale et courante ou bien ce banquier essaie t-il de me refourguer absolument son hypothèque ?

Bonjour Mouton,
Non, à priori les cautions ne sont pas réservées aux prêts courts ; là dessus, le banquier se trompe, sciemment ou pas ...
Ensuite, chaque établissement a par contre ses préférences en matière de risque crédit : certaines banques vont préférer une garantie hypothécaire, d'autres préféreront une caution.
Ce qui est sûr, c'est que la banque n'a aucun intérêt financier à proposer une hypothèque plutôt qu'une caution (au contraire même car la caution peut parfois lui rétrocéder des com)

niflon a écrit:

Bonjour Mouton,
Non, à priori les cautions ne sont pas réservées aux prêts courts ; là dessus, le banquier se trompe, sciemment ou pas ...
Ensuite, chaque établissement a par contre ses préférences en matière de risque crédit : certaines banques vont préférer une garantie hypothécaire, d'autres préféreront une caution.
Ce qui est sûr, c'est que la banque n'a aucun intérêt financier à proposer une hypothèque plutôt qu'une caution (au contraire même car la caution peut parfois lui rétrocéder des com)

Ok merci
Et concernant le rachat ou renégociation de prêts épargne logement (CEL), ma banque me dit que c'est impossible (ou illégal) car ce sont des prêts réglementés. Est ce fondé ?

Bonjour Niflon,

alors j'ai une question concernant le rachat de crédit.

Je viens de faire un crédit immo sur 25 ans à 2,9% en septembre. Je vois que les taux baisse encore depuis. Juste poru savoir c'est déjà possible de se le faire racheter pour avoir un meilleur taux

Bonjour
Je suis pas expert mais j ai posé dernièrement la question à un courtier car je suis dans la même situation. Pour que le rachat soit intéressant vu que ça fait peu de temps, il faudrait une différence d un point ( donc 1,9 pour vous).A confirmer par Niflon.
Cdt

Penser que le "malus" (3% en général) de remboursement anticipé vient changer la donne et que l'écart doit être effectivement un minimum important pour que l'opération de "rachat" soit intéressante.

Pas de malus pour moi, j'ai bien négocié

Pas de malus si tu rembourses en anticipé mais pas si c'est la concurrence qui rachète en tout cas dans ma négo actuelle c'est comme çà, sont pas complétement cons les banques ;)

Bonsoir,
@mouton ... oui, c'est fondé. Impossible de renégocier un prêt EL mais ça se rachète éventuellement.

@phchrono... 2,90% et tu souhaites renégocier !!!! Nonnnn, là, la renégo te coutera de l'argent en raison des pénalités (et oui, nicodu43 a raison, en cas de rachat, il y a quasi toujours des IRA), des frais de garanties, des frais de dossier, etc...
Globalement, il faut entre 0,70 et 1% d'écart selon les dossiers pour que cela devienne rentable comme le dit baionak ... on en est loin sur 25 ans !

Bonjour à tous !
J'ai une petite question concernant ma situation.
J'achète un appartement en VEFA. J'ai signé en décembre 2012 un crédit sur 25 ans avec un taux de 4,133% TEG (3,85). Le pouvant, j'ai choisi un amortissement direct. Pour l'instant je rembourse uniquement le PTZ mais le prochain déblocage de fond doit arriver bientôt et commencerai à rembourser le prêt principal.
J'avais négocier les frais de remboursement anticipés sans frais, dans ma situation pensez vous qu'il est intéressant de renégocier mon prêt lorsque j'aurai commencer à l'amortir? Quels taux approximatif je peux espérer obtenir à votre avis sachant que je suis en ile de france et au CM.
Merci d'avance pour les réponses !

Bonjour Leelooka,
Oui, à 3.85% il peut être intéressant de renégocier vu qu'aujourd'hui les taux à 25 ans sont inférieurs à 3%.
Seulement, les banques seront un peu réticentes dans le sens ou le déblocage n'est pas encore terminé (ni même commencé) ; cela peu bloqué quelque peu sur ce point.
Et concernant les IRA, regarde bien les conditions particulières de tes offres de prêt ; généralement, l'exonération de ces frais n'est négociée qu'en cas de remboursement par ses propres deniers ou suite à une vente et pas en cas de rachat par une banque extérieure.

L'idéal serait donc à mon sens de demander au CM de renégocier mais ils vont faire la grimace !

Merci beaucoup beaucoup Niflon, oui j'ai aussi peur que le fait que tout ne soit ps débloquer les freînent un peu et de ce fait qu'ils ne me proposent rien d'intéressant. D'autant que mon dossier à pas mal traîner, comme je disais j'ai signé en décembre 2012, la construction à mis très longtemps à démarrer et j'ai signé chez le notaire que 1 an après la signature du prêt. Et la c'est les déblocage de fonds qui traînent, l'immeuble est mis hors d'eau bors d'air depuis un moment ils vont attaquer les finitions mais pour les déblocages ont vient d'avoir celui d'achèvement du plancher du 1er uniquement...
Bref tout ça pour dire que je n'ai pas beaucoup d'éléments en ma faveur :/ du coup pensez vous que c'est plus judicieux d'attendre le déblocage total des fonds (c'est à dire dans 6 mois normalement mais avec le risque que les taux augmentent) sachant que je suis en amortissement direct sachant qu'au prochain déblocage je rembourserai le prêt entier?

Bonjour ,question peut etre bete
mais qu'es ce que c'est les IRA
merci

ghost1 a écrit:

Bonjour ,question peut etre bete
mais qu'es ce que c'est les IRA
merci

Bonjour Ghost1,
Indemnités de Remboursement Anticipé ?

Non non leelooka, mon conseil serait plutôt d'aller prendre la température auprès de 2-3 banques, voir si elle serait d'accord pour racheter le crédit, on ne sait jamais.
Si vous voyez que ça coince, on sera fixé et il ne restera plus qu'à attendre et croiser les doigts que les taux n'augmentent pas trop ...

Bien vu praline17, IRA = Indemnités de Remboursement Anticipé