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Bonjour niflon.

c'est maintenant à mon tour de soliciter tes connaissances que tu met si aimablement au service de cette communauté.

j'aimerai savoir quel sont les postes susceptibles d'entrer dans le calcul du "coût total de l'opération" sur lequel on se base pour calculer le montant d'un pret à taux zero ?

la construction en elle meme bien sur mais quoi d'autre ?

- VRD et viabilisation ?
- cloture + portail ?
- cuisine d'été ? terrasse ?
- piscine ?

tout cela sous entendu réalisé en meme temps que les travaux de la maison pour que tout soit fini au moment d'entrer dans les lieux.

et qu'en est il si certain postes ne sont pas compris dans le CCMI ( comme le terrassier pour les fouilles ou le paquiste et tout les amménagements exterieurs)

et si tout ne fait pas parti de la meme demande de permis de construire déposé en mairie ( à savoir maison = 1 permis; le reste (piscine, cuisine d'été cloture etc ... = une demande préalable)... est ce que ça a une influence ?

quelle sont les pièces justificative que l'on va me demander ? (devis ? factures ? dossiers déposé en mairie etc ... )

j'ai rendez vous avec ma banque prochainement mais ma banquiere n'avait pas l'air super au point sur le ptz lors de notre précédent rendez vous... du coup je me permet de solliciter ton avis histoire de ne pas prendre tout ce qu'elle va me dire pour argent comptant ;)

merci beaucoup ^^

Bonjour tmoriceau,

2,35% sur 15 ans est une très bonne offre ; n'oublie pas que le taux ne fait pas tout : assurance, garantie, IRA ... tout ça est à mettre dans la balance !
Je viens de faire passer un dossier sur 20 ans avec un taux "moyen" mais en négociant les frais de dossiers à 150€, les IRA à 0% et une société de cautionnement car le client prévoit de revendre sous 2-3 ans. Parfois, il faut prioriser la négociation de certains points.

Bonjour jamis27, tu m'as chopper au bon moment.

TOUT est finançable avec le PTZ !!

Bon allez, j’exagère presque tout ... Il faut comprendre que dans un projet de construction, le PTZ finance un budget global et non pas la cuisine, les placo ou la piscine séparément.

La banque, dans son plan de financement, elle va noter : Projet client = terrain + construction + travaux divers. Peu importe qu'il y ai 1 permis ou 2 ou 3, c'est le même projet.
Par contre, il faudra effectivement fournir pas mal de documents pour l'édition des offres : devis, dépôt de PC, DO, LPDC, décennales, etc ... et ensuite pour le déblocage de l'argent PC, factures, appels de fonds etc ...

Merci niflon pour ta réponse
Je vais donc retourner fouiller dans mes papiers de la banque voir s'il y a une notification contre le rachat partiel de mon crédit.

Bonne journée!

Desolee pour le retard (vacances sans 3G) et merci pour ta reponse

Merci beaucoup nifflon ppour cette réponse ultra rapide ;)

c'est une trés bonne chose ... j'espère juste que ça sera pas trop galère a monter ...

Bonjour niflon, petite question peut être un peu saugrenue ...

Dans notre plan de financement, on aimerait financer la construction sur fond propre et ne financer que le terrain et une partie des frais de notaire (75% en prêt et 25% sur fond propre) est ce possible ? Le but étant de ne pas payer d'intérêt intercalaires sur la construction (les déblocages partiels) !
Merci

Bonjour Lapigne, je ne veux pas dire de bêtise, mais si vous financez le terrain avec le prêt, alors vous aurez sur le principe des frais intercalaires (à négocier avec la banque).
En effet, la première chose que vous allez payer, c'est le terrain, et une fois que vous en serez propriétaire, il faudra construire la maison. Donc une fois l'argent débloqué, et en attendant d'achever la maison et donc de rembourser les mensualités, vous allez avoir des frais intercalaires.

Le mieux serait de financer les frais de notaire et le terrain avec vos propres deniers, et une partie de la construction s'il vous reste des sous, puis le reste par le prêt.
Cela permettra de faire débloquer le prêt au dernier moment et de minimiser les frais intercalaires.

Les experts me contrediront si nécessaire.

Bonjour Rambo !

je me suis peut etre mal exprrimé mais en principe si je finance le terrain il n'y a pas d'interet intercalaire puisque l'on sort en une fois la somme. Donc
Pret = terrain + frais de notaire
Apport perso = maison

Apres je voulais savoir si on pouvait faire un montage (un peu tordu vous me direz ) concernant les frais de notaire, 75% inclus dans le pret et 25% de ma poche ?

Bonjour Niflon bonjour à tous

J'ai une question sur le thème de l'épargne cette fois ci :

J'ai ouvert un PEL en février 2013 avec une mensualité de 250 euros jusqu'à aujourd'hui . La semaine dernière j'ai envoyé un mail à ma conseillère pour clôturer mon PEL.

A aujourd'hui il y avait 5350 € .

Le compte vient d'être clôturé et il apparait "rémunération nette : - 7.82 €
Soit une rémunération négative.

Je ne comprend pas le calcul des intérêts dans mon cas. Je pensais que le PEL était à un taux de 2.50 % net (2.80% brut) , alors pourquoi avoir une rémunération négative au bout de 18 mois d'ancienneté.

J'ai bien sur envoyé un mail à ma conseillère mais étant en congés je n'aurais la réponse que début Septembre.

Par avance merci

Cécilia

Bonjour Niflon

Suite tes conseils de la possibilité de renégocier mon pret l'on ma fait une proposition intéressante mais il y a toujours un mai c'est une banque en ligne dois je avoir des doutes sur la pérennité de ce genre de banque ou pas car l'offre est très alléchante

Pour ma part je passerai d'un pret capé +1-1 a 3.20% de base et une assurance très cher 68 euros pour nous deux soit 0.68% il me reste 180000 euros d'encours sur 18 ans et 9 mois

Cette banque Boursorama apparemment filiale de groupe societe generale me propose 2.50% sur 18 ans avec délégation d'assurance a 75% sur chaque tete sachant que mon épouse a 36 ans et moi 40 ans (que ça passe vite)

Ce qui me coûterait en coût de prêt 55000 euros avec assurance et caution sachant que pour mon pret actuel le taux est a 2.20 mais risque forcement de remonter sachant que s'il restait en l'état il m'en coûterait 59000 euros de cout de pret avec assurance

En tout état de cause même si je dois m’acquitter des pénalités des 6 mois et d'une nouvelle caution a payer je pense que l'offre est intéressante

Ce serait sympa de me donner ton avis surtout sur le nom de la banque

Merçi

ceciliaM a écrit:

Bonjour Niflon bonjour à tous

J'ai une question sur le thème de l'épargne cette fois ci :

J'ai ouvert un PEL en février 2013 avec une mensualité de 250 euros jusqu'à aujourd'hui . La semaine dernière j'ai envoyé un mail à ma conseillère pour clôturer mon PEL.

A aujourd'hui il y avait 5350 € .

Le compte vient d'être clôturé et il apparait "rémunération nette : - 7.82 €
Soit une rémunération négative.

Je ne comprend pas le calcul des intérêts dans mon cas. Je pensais que le PEL était à un taux de 2.50 % net (2.80% brut) , alors pourquoi avoir une rémunération négative au bout de 18 mois d'ancienneté.

J'ai bien sur envoyé un mail à ma conseillère mais étant en congés je n'aurais la réponse que début Septembre.

Par avance merci

Cécilia

Un PEL de moins de 2 ans clôturé est requalifié en CEL au taux incroyable de 0.75% (-15.5% de prélèvements sociaux...).
Autant dire une misère.
Par contre ça ne fait pas d'intérêts négatifs au global.
Ce qui peut devenir négatif, c'est qu'ils t'ont versé la première année le taux du PEL (2.50%), puis tu clôtures donc il faut retirer le trop plein perçu.
Tu dois confondre avec ça.

lolo51 a écrit:

Bonjour Niflon

Suite tes conseils de la possibilité de renégocier mon pret l'on ma fait une proposition intéressante mais il y a toujours un mai c'est une banque en ligne dois je avoir des doutes sur la pérennité de ce genre de banque ou pas car l'offre est très alléchante

Pour ma part je passerai d'un pret capé +1-1 a 3.20% de base et une assurance très cher 68 euros pour nous deux soit 0.68% il me reste 180000 euros d'encours sur 18 ans et 9 mois

Cette banque Boursorama apparemment filiale de groupe societe generale me propose 2.50% sur 18 ans avec délégation d'assurance a 75% sur chaque tete sachant que mon épouse a 36 ans et moi 40 ans (que ça passe vite)

Ce qui me coûterait en coût de prêt 55000 euros avec assurance et caution sachant que pour mon pret actuel le taux est a 2.20 mais risque forcement de remonter sachant que s'il restait en l'état il m'en coûterait 59000 euros de cout de pret avec assurance

En tout état de cause même si je dois m’acquitter des pénalités des 6 mois et d'une nouvelle caution a payer je pense que l'offre est intéressante

Ce serait sympa de me donner ton avis surtout sur le nom de la banque

Merçi

Aucun risque avec Boursorama, c'est une banque en ligne très fiable et la plus ancienne.

Bonsoir à tous,
Long week-end oblige, je vous réponds un peu tardivement mais je vois avec plaisir que l'on a pris mon relais, merci mikesab.

@Lapigne, si tu es financièrement capable de payer immédiatement les mensualités de ton prêt, alors oui, il est préférable de faire financer le terrain et de garder ton apport pour la construction. Il faut l'expliquer à la banque mais ça peut se faire. Je rajoute que cela évitera toutes les tracasseries administratives du type : présentation des décennales ou du CCMI, des devis puis des factures, etc ...
En fait, on confonds souvent frais intercalaires et franchise de remboursement, C'est pour cela que Rambo-om dit aussi vrai !

@CéciliaM, enfin une question portant sur de l'épargne !! mais mikesab m'a devancé ... avec une réponse tout à fait juste !

@lolo51, aucun problème avec Boursorama. Il faut juste préciser que comme toute banque en ligne, la relation avec le banquier se fait exclusivement à distance, cela reste donc assez impersonnel et parfois contraignant.

Encore une fois merci Niflon !

Une dernière pour la route ...

Est il possible de financer une partie des frais de notaire (exemple 75% dans le prêt et 25% payer sur fond propre). On aimerait ne pas dépasser les 200k€ pour le terrain + FN pour le prêt !

Oui bien sûr, vous pouvez tout à fait n'apporter qu'une partie des frais de notaire et faire financer l'autre partie à crédit ; j'ai d'ailleurs un dossier actuellement présenté ainsi.

Cécilia[/quote]

Un PEL de moins de 2 ans clôturé est requalifié en CEL au taux incroyable de 0.75% (-15.5% de prélèvements sociaux...).
Autant dire une misère.
Par contre ça ne fait pas d'intérêts négatifs au global.
Ce qui peut devenir négatif, c'est qu'ils t'ont versé la première année le taux du PEL (2.50%), puis tu clôtures donc il faut retirer le trop plein perçu.
Tu dois confondre avec ça.[/quote]

Merci pour l'info effectivement je comprend mieux le calcul, dmg pour moi

Bonjour Niflon,

Je viens de recevoir l'accord de pret de la banque pour le pret suivant:

Emprunt 164 000 €
durée 15 ans
taux 2.40%
garantie caution mutuelle
OK pour délégation

Etant donné la conjoncture ce taux est interessant mais penses tu que on peux encore faire baisser ?

Merci pour ton aide

Jerem30

Salut Jerem,

Je cherche à faire racheter mon prêt, pourrais-tu m'indiquer quelle banque t'a proposé ce taux à 2,40 sur 15 ans? C'est exactement ce qu'il me faut!
Visiblement la banque postale le fait, mais si je peux faire jouer la concurrence, je vais essayer

Merci d'avance

Salut Rwendy

Cette offre vient du CA, par contre nous avons pu l'avoir car nous sommes "bons clients" perso et pro

Je ne sais pas ce qu'ils pourraient proposer en rachat de crédit, car c'est une autre procédure et des couts additionnels vont se greffer à mon avis.

Justement, on a prévu de prendre à notre charge les coûts additionnels (pénalités, frais de dossier, etc.). Et puis les banques cherchent toujours de nouveaux clients
Merci pour l'info, je vais les contacter, sait-on jamais

Très belle proposition jerem30, difficile de trouver mieux surtout avec la déleg d'assurance.

N'oubliez pas quand même, les taux ne sont pas les mêmes selon les régions ; parfois on peut se retrouver avec +ou- 0,10% voir 0,20%.

Tu as raison Niflon, j'ai l'impression que dans mon coin le 2,40 n'existe pas

Merci Niflon pour la réponse,

Ca nous rassure de voir que l'offre est bonne ! Sur meilleur taux nous avions vu que le taux était pas trop mal placé pour notre région

Bonjour niflon, avez vous entendu parler du nouveau ptz? Avez vous des infos concernant les dates maximum de souscription ? Sur un topic il parle du 20 août Mon projet tomberai a l'eau si cela est le cas. Je ne pourrait présenter un dossier que début septembre...

Merci

De ce que j'ai lu, le nouveau PTZ sera effectif à partir du 1er octobre... je ne sais pas si j'ai répondu à votre question

Prochain PTZ au 1er octobre, après certaines banques stoppent les dossiers en amont pour avoir le temps de les traiter il me semble.

C'est pas juste de l'arrêter avant. Si c'est au 1er octobre, il devrait accepter jusqu'au dernier jour. Ils s'en occuperont après, vu que la date de la signature sera bien avant le 1er.

Avec le nouveau barème je perd 30000 euros de PTZ...

De ce que j'ai compris ils apliqueront le nouveau PTZ environ 3 semaines à 1 mois avant car le temps de monter le dossier et éditer les offres de prets, on sera en octobre..
Par contre le nouveau PTZ est plus large et normalement plus avantageux, a moins que votre zone ait été déclassée ??

Ma futur ville est en Zone A donc déclassée...
J'attends l'appel de mon courtier car je l'ai pas eu hier.

Oui, je suis d'accord phchrono, mise en place effective au 1er octobre ... certaines banques vont de fait "stopper" officieusement (car elles n'en ont pas le droit officiellement) l'ancienne mouture 3-4 semaines avant cette échéance.

En même temps le PTZ est une aberration qui ne fait que monter les prix en pratiquant une solvabilisation artificielle...

Je ne suis pas sûr à vrai dire que ce débat est sa place ici ; par contre, d'autres forumeus ont des avis bien tranchés ici https://www.forumconstruire.com/actualites/259420_revision_du_zonage_a_b_c_pour_relancer_la_construction.php

Tu as raison niflon merci pour le lien et désolé du HS

Bonsoir Niflon, je trouve super que tu proposes ainsi ton aide, et j'aurais (à nouveau) besoin de ton avis éclairé.

Nous avons signé il y a près d'un an un prêt au crédit agricole.
PTZ de 57000 euros, avec un différé de 5 ans
prêt principal de 173000 euros à 3.65%
Il est stipulé sur l'offre de prêt qu'ils ne seront PAS lissés (à notre demande). Lors des négociations on nous avait confirmé que dans le cas des prêts non lissés, le PTZ était conformément à la loi débloqué en premier.

Pour plein de raisons, le premier déblocage n'a pu se faire qu'au 10 juin dernier.
le montant du déblocage était de 84000 euros, donc 57000 sur le PTZ et le reste, 27000, sur le prêt principal. on s'attendait donc légitimemt à avoir des intérêts intercalaires de (27000x3.65%)/12=82 euros à peu près.
Le 10 juillet lors du premier prélèvement des intérêts intercalaires, ça n'a pas été du tout le cas. intérêts intercalaires sur la totalité de la somme. J'ai appelé la banque (directement le service de déblocage des prêts immo) en disant qu'il devait y avoir erreur. On m'a répondu que le notaire avait refusé le déblocage du prêt à taux zéro en premier et qu'ils n'avaient pas eu le choix. (bon déjà j'aurais apprécié d'être prévenue, entre 80 et 255 euros la budgettisation n'est pas la même, surtout en période de vacance scolaires ). la nana nous a dit qu'on repartirait dès le prochain déblocage sur le PTZ.(aux fondations donc pour nous)

J'ai donc appelé le notaire pour avoir des précisions. Elle m'a dit qu'en fait la banque avait bien demandé le déblocage du PTZ en premier mais qu'en vérifiant la demande, la notaire avait signalé (par mails, conservés) à la banque qu'elle avait fait une erreur : elle avait relié la garantie du prêteur dernier au prêt principal or le terrain devait être acheté avec l'argent garanti par prêteur dernier. Elle leur a aussi dit que la signature était urgente (signature sur le fil de l'expiration de l'offre de prêt, de la date du premier déblocage, qui avait déjà été prorogée 2 fois).
La banque a dit qu'ils s'arrangeraient en interne.

La vente a eu lieu. Personne ne nous a informé de quoi que ce soit. La banque a "juste" débloqué le prêt principal. Sans nous prévenir.

J'ai appelé notre conseillère qui me dit qu'elle ne peut strictement rien y faire.

1)pourrais tu me dire quelle est cette loi dont tout le monde cause sur le déblocage du PTZ en premier, mais que je n'ai jamais pu lire? il s'agit d'un serpent de mer ou bien?

2) avons nous des recours, la situation est-elle difinitive? La banque peut elle rectifier le tir? A défaut, peut-on demander raisonnablement un geste commercial puisque on va leur verser, contrairement à ce qui était prévu au départ, 175 euros de plus par mois jusqu'au prochain déblocage.
En surfant sur internet, j'ai lu qu'un internaute avait réussi à avoir gain de cause après un courrier de réclamation au siège mais pas pour une histoire de garantie de prêt. Serait-ce envisageable dans notre cas?

J'espère avoir été suffisament précise pour que tu puisse me donner des pistes. Je te remercie beaucoup par avance.

Bonjour Niflon et merci encore pour les précieux conseils que tu apportes.

Je viens de recevoir mon offre de prêt de la C.E, et il me demande de signer "une attestation de conseil pour construction hors CCMI". Hors, je ne compte pas prendre de D.O. A ton avis, si je signe ce document, m'obligeront-ils à prendre une D.O avant tout déblocage de fonds, c'est un point qui n'a jamais été abordé lors de nos entrevues. Pour info, je fais construire une MOB HEHA par un architecte et me garde une grande partie du second oeuvre.

Je te joins une copie du document.

Je te remercie pour tes réponses.

Bonjour linette76,
Pour ma part, je n'ai pas connaissance de cette fameuse loi ; j'ai toujours entendu dire que le PTZ étant sans intérêt, il était préférable de le débloquer en 1er ... mais je ne sais pas s'il y a un texte de loi à ce sujet. Il faudrait vérifier dans le BOFIP (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1-PGP.html) ou demander à un expert (mais ou le trouver ?!)

Ce qui est sûr, par rapport à ce que tu expliques, c'est que dans un projet achat terrain + construction, la garantie PPD (privilège prêteur de denier) ne peut pas s'appliquer à la construction mais seulement à l'achat du terrain. Sur la partie construction, la banque devra plutôt prendre une hypothèque, ou une société de cautionnement ou un nantissement, etc ... Le problème semble bien venir de là. Quelle garantie la banque a t-elle indiquée pour le PTZ dans les offres de prêt ?

La situation n'est certainement pas définitive, il faut faire valoir que la situation actuelle est du fait de la banque (grâce aux mails du notaire). La banque peut toujours faire un geste commercial, d'une façon ou d'une autre. D'abords, on prends rdv avec le directeur d'agence pour trouver une solution amiable, si cela n'avance pas, on fait un courrier recommandé au siège en exposant le problème.

Bon courage

Bonjour guillaume53,
A première vue, cela ressemble plus à un devoir de conseil ce que tu montres. En te faisant signer ce document, la banque se couvre juridiquement et justifie qu'elle t'a bien conseillé. Il faut savoir que la banque engage sa propre responsabilité en cas de défaut de conseil.

Ici, ce qui me gène, c'est l'obligation de souscrire la DO qui a été mise en avant. Je pense que tu devrais demander à ton conseiller si la présentation d'une DO préalablement au 1er déblocage est obligatoire.

Merci Niflon, je regarderai ce soir ce qui est marqué sur l'offre de prêt.
Question bête, comment fait-on pour obtenir un RDV avec un directeur de banque? (moi même assistante d'un directeur (pas de banque), je sais que je ne donne a priori pas de RDV facilement )

Merci Nifllon, c'est bien ce que je pensais... Je vais l'appeler dès demain pour en avoir le coeur net!
Bonne soirée,

Bonjour Niflon,

Après avoir appelé le service prêt ce matin, la conseillère m'a confirmé de vive voix que l'assurance D.O n'était pas obligatoire pour le déblocage des fonds, mais qu'il était vivement recommandé en cas de pépin!

linette76 ... tu contactes ton agence, tu demandes le rdv en expliquant le problème. Les DA sont là pour trouver des solutions, cela m'étonnerait qu'il refuse de te rencontrer. Au pire, "menace" gentillement d'écrire une réclamation au siège.

Guillaume53 ... parfait, notre réflexion était la bonne !

Bonjour niflon!
déjà merci pour tous les précieux conseils que tu donnes aux forumeurs
à mon tour de te demander conseils

Je t'expose notre situation!...
Nous avons fait construire en 2010, et nous avons un montage financier un peu particulier, pour ne pas dire compliqué lol :
(petit copier/coller de mon récit à l'époque ^^)
(prêts principaux au Crédit Mutuel Enseignant, un PTZ enseignant à la Banque Postale)

total du projet : 224440€
- prêt demarrimo 59000€ à 3,4% sur 12 ans
- prêt modulimmo 102928 à 3,9% sur 20 ans => ces 2 prêts font du 3,75% en moyen
- prêt CEL 11 872€ à 2,972% sur 15 ans
pour ces 3 prêts : assurances du CME à 100% pour chaque tête, en DI/ITT franchise à 90j à 0,18% par tête
- PTZ de 30000€ sur 10 ans
- 20740€ d'apport


Nous avons fait une renégo du prêt modulimmo en mai 2013,
nous avons fait un petit rembourcement anticipé (6000€), une petite modulation de mensualité (+35€)
Le taux a été révisé à (seulement) 3,79%... La conseillère nous a dit qu'il n'était pas possible de faire mieux (car limité par le taux auquel les banques empruntaient aux banques centrales à l'époque de la signature de notre prêt...)

Aujourd'hui, les taux continuent encore de chuter...
et on se demande si on pourrait pas renégocier encore...
Mais du coup, il faudrait faire un rachat je pense...

Au total (hors PTZ, qu'il faut garder à mon avis), il nous reste un peu plus de 146000€ à rembourser, sur un peu moins de 14,5 ans...
Il faudrait voir pour faire un nouveau prêt global pour remplacer le demarrimo+modulimmo+CEL, non??
Et on voudrait pouvoir le lisser sur le PTZ qui resterait à la BP... (l'année dernière, on avait été voir le CA lors de notre renégo, et il ne faisait pas de lissage sur des prêts externes...)

Est-ce qu'il est possible de demander un rachat de crédit dans une autre agence de notre banque?
Notre conseillère de l'époque, avec qui on avait monté le dossier de prêt, est partie dans une autre agence du Crédit Mutuel (non Enseignant) et comme ça se passait très bien avec elle, on hésite à reprendre contact pour voir si elle pourrait pas nous proposer quelque chose...


Bref, que penses-tu de notre situation?
aurais-tu des conseils?!

Merci d'avance!

Oups doublon...