Par où commencer ? ...

Bonjour et bienvenu

Commencer a évaluer le prix du terrain(le plus rapide, c'est internet).
Otez 8000/10000€ pour les frais annexes.
Il vous reste la somme que vous pourrez mettre dans la maison.
Consultez, au moins 3 pros(cst, mo ou archi. A vous de voir,le sujet est abordé ici)
En parcourant le site, vous trouverez pas mal d'infos(il y a un moteur de recherche performent en haut a droite).
A+

Bonjour,
Numéro 1 (et vraiment pas le moindre !) : la recherche du terrain adapté à votre projet !
Tous les terrains ne se valent pas (sans parler du prix), ils ont chacun des caractéristiques et une réglementation qui s'applique dessus, qui déterminent, autorisent ou empêchent tel ou tel projet.
Il faut apprendre à faire le tri dans ce domaine. C'est pas très sorcier, mais indispensable.

Bonjour Odilon44

Pas sorcier, pas sorcier, attention quand même!.
Il y a des terrains a éviter.
Surtout ne pas se précipiter et demander un autre avis(c'est possible sur le site, d'ailleur.

Oui, C'est beaucoup plus facile avec les bons conseils du forum !
Par exemple : maison de plain-pied, 3ch, ça ne s'implante pas sur n'importe quel terrain. (j'en sais quelque chose )

Vous dites qu'il vous manque de temps, quid?

Bonsoir à tous,

Nous manquons de temps en semaine, un peu comme chacun ici je suppose. Il nous reste le samedi pour faire le tour des constructeurs et du "Homexpo"
de Bordeaux.
Pour le choix du terrain, où aura t-on le choix le plus vaste ? (Constructeur, agence immobilière, autre...). Sur Bordeaux et proche CUB (zone urbaine proche), il faut
apparemment compter 150 000 € pour un terrain...
Pour la construction, quels sont les constructeurs dont le rapport qualité-prix est bon ? Faut-il privilégier un petit ou un gros ? Comment ne pas perdre son temps ? Comment juger du sérieux de l'entreprise ?
Merci de votre aide...

Alors pour le terrain, perso je déconseillerai le constructeur... parce que le constructeur n'a pas le droit de te vendre un terrain dans le cadre d'un CCMI

tu as les agences, les notaires, les particuliers, le bon coin....
la première chose effectivement c'est de déterminer le prix de ton terrain. effectivement, compter une marge pour les frais annexes, finitions...
pour te donner une idée, dans ma région, et pour un projet d'un montant total, maison, terrain, taxes, finitions, frais annexes, de 250 000 €
- j'ai acheté le terrain 74 000 euros FAI, + 6100 euros de frais de notaire
- 6500 euros de viabilisation, ouverture de compteur, taxe d'assainissement
- 140 000 euros de maison (130m2 dont garage)
- frais annexes 27 000 euros (finitions : 13500 euros, intérêts intercalaires, env. 4000 euros, taxe d'aménagement, 5500 euros, frais de garantie 3500 euros, frais de dossier 500 euros, frais de courtage, 1390 euros.

MAIS on emprunte pas 250 000 euros, et je pense que c'est cela qu'il faut également prendre en compte : on a obtenu un prêt sans apport, ce qu'on appelle un financement à 110% (qui comprend frais de notaires, frais de garantie, frais de dossier). MAIS depuis qu'on s'est mis à travailler ce projet, on a mis au point un plan de financement personnel qui va nous permettre, à la livraison de la maison, de payer les finitions, les taxes etc. on participe donc à notre projet à hauteur de 23 000 euros.
tu dis que votre budget global est de 250000 euros : c'est le montant max que vous pouvez emprunter ou c'est le montant total que vous pourrez financer, apport, emprunt et économies réalisées pendant la construction comprises?

Sinon, pour le choix du constructeur, je ne suis pas du tout un bon exemple, je me posais les mêmes questions que toi et je pense que je n'aurais pas eu le cran de sauter le pas si le constructeur en question n'avait pas été le parrain de mon neveu
ça ne m'a pas empêché de vérifier sur le site de l'AAMOI l'éthique de son entreprise, ni de me renseigner pendant plusieurs semaines sur les pièges à éviter, les choses à négocier etc, ce n'est pas parce que je le connaissais que je lui ai laissé carte blanche, bien au contraire, tout a été négocié, écrit, notifié etc.

donc, toujours aller voir sur le site de l'AAMOI ce qu'ils disent de ce constructeur.

ensuite, les pièges à éviter... se renseigner sur le contrat de construction, savoir qu'il est régi par des règles strictes, savoir quand le constructeur prend des libertés avec la loi : il n'a pas le droit de te demander une quelconque somme d'argent avant la signature, il n'a pas le droit de te faire signer un contrat avant que tu n'aie signé un compromis de vente de terrain. il n'a pas le droit de te vendre un terrain. une fois le contrat signé, il n'a plus le droit de te surfacturer quoi que ce soit : c'est un prix ferme et définitif, SAUF si la modif entrainant un surcout pour lui est une demande de ta part. mais s'il se rend compte qu'il a mal évalué le terrain , il n'a pas le droit te te facturer des fondations spéciales par ex...

le prix dont est ferme et définitif, SAUF en ce qui concerne le BT01. c'est l'indice du cout des matériaux de construction, sur lequel est indexé le cout de la maison. dans le contrat, 3 solutions, soit le prix est révisable (en fonction du BT01) jusque un mois après l'obtention du permis de construire (je schématise), soit il est révisable, dans certaines limites, à chaque appel de fond, soit, il n'est pas révisable
certains constructeurs aménagent un peu les choses : certains vont te faire provisionner une certaine somme dans le prix de la maison "au cas où"--> bof, en générale ils vont toujours trouver une manière plus ou moins magouilleuse de jamais te les rendre. certains te font cocher la case "révisable jusque un mois après la levée de la dernière clause suspensive" et écrivent la mention "BT01 bloqué pendant X mois". surtout dans ce cas de figure, ne pas accepter en dessous de 6 mois, cela arrive très vite.
le BT01 peut vite représenter plusieurs milliers d'euros, c'est TRES important de le négocier.

Et enfin, savoir qu'il n'y a pas que pour le constructeur qu'il y a des pièges à éviter...

... pour le terrain également, pour la banque également...

...et puis ensuite, voir avec les alternatives aux constructeurs : les maitres d'oeuvres et les architectes. ça peut être une source d'économies aussi.

Bonjour à tous,

Merci beaucoup Linette et Odilon. Je vois que le sujet "constructeur" est vaste; on peut s'y perdre. Je n'y connaissais pas grand-chose.
Alors, quand je vois des terrains à la vente, proposés par un constructeur avec un joli modèle de maison, le tout pour une certaine somme, il me vend quand même le terrain, mais par le biais d'un intermédiaire, c'est bien çà ? C'est en fait l'intermédiaire qui est le propriétaire du terrain ?
Bon, si je comprends bien, mieux vaut que je choisisse un terrain "libre de constructeur".
Seconde question: quand je trouve ce terrain, je signe une "promesse de vente", dans laquelle j'ai intérêt à inclure des "conditions suspensives", notamment l'obtention du PC. Cela me permet de pouvoir faire une étude de construction par les constructeurs que je choisirai sans signer pour le moment d'acte de vente pour le terrain, c'est bien çà ?
Quand est obtenu ce PC ? Si je signe le contrat CCMI avec le constructeur, c'est lui qui va déposer la demande de PC ? Combien de temps pour faire toutes les démarches ?
Dès que j'obtiens ce fameux PC, je dois commencer à payer le crédit ou le coût du terrain. Est-ce que les banques peuvent financer le tout (terrain + maison) alors qu'il faudra attendre plusieurs mois avant que la construction commence ? A partir de quand peut-on commencer à rembourser sans se trouver avec un crédit à rembourser + un loyer à payer trop importants ?
Perso, je compte 250 000 € pour le montant total que je pourrai financer, apport, emprunt et économies réalisées pendant la construction comprises.
L'apport représenterait 40 000 €
Tout ça demande une organisation rigoureuse, dites moi ...
A bientôt

... Les économies avec le maître d'oeuvre ou l'architecte sont-elles vraiment si importantes ? N'est-ce pas un coût supplémentaire ? Quelle est la plus value réelle ? Peux tu me donner ton expérience à ce sujet Odilon ?

Philippe&Isabelle33 a écrit:

... Les économies avec [...] l'architecte sont-elles vraiment si importantes ? N'est-ce pas un coût supplémentaire ? Quelle est la plus value réelle ?

Pour ma part, aucune idée...
Le projet que j'ai avec l'archi est d'un budget similaire à celui que m'avait donné le constructeur, mais pour des prestations différentes (plus qualitatif avec l'archi) et l'archi
a tenu compte de mes souhaites et de l'avantage du terrain alors que les constructeurs vus n'ont pas pu faire ce que nous souhaitions sur ce terrain.

Un constructeur nous a même dit de changer de terrain ca il ne pouvait pas implanter une maison comme nous le souhaitions dessus ...

Philippe&Isabelle33 a écrit:

Bonjour à tous,

Merci beaucoup Linette et Odilon. Je vois que le sujet "constructeur" est vaste; on peut s'y perdre. Je n'y connaissais pas grand-chose.
Alors, quand je vois des terrains à la vente, proposés par un constructeur avec un joli modèle de maison, le tout pour une certaine somme, il me vend quand même le terrain, mais par le biais d'un intermédiaire, c'est bien çà ? C'est en fait l'intermédiaire qui est le propriétaire du terrain ?
Bon, si je comprends bien, mieux vaut que je choisisse un terrain "libre de constructeur".
Seconde question: quand je trouve ce terrain, je signe une "promesse de vente", dans laquelle j'ai intérêt à inclure des "conditions suspensives", notamment l'obtention du PC. Cela me permet de pouvoir faire une étude de construction par les constructeurs que je choisirai sans signer pour le moment d'acte de vente pour le terrain, c'est bien çà ?
Quand est obtenu ce PC ? Si je signe le contrat CCMI avec le constructeur, c'est lui qui va déposer la demande de PC ? Combien de temps pour faire toutes les démarches ?
Dès que j'obtiens ce fameux PC, je dois commencer à payer le crédit ou le coût du terrain. Est-ce que les banques peuvent financer le tout (terrain + maison) alors qu'il faudra attendre plusieurs mois avant que la construction commence ? A partir de quand peut-on commencer à rembourser sans se trouver avec un crédit à rembourser + un loyer à payer trop importants ?
Perso, je compte 250 000 € pour le montant total que je pourrai financer, apport, emprunt et économies réalisées pendant la construction comprises.
L'apport représenterait 40 000 €
Tout ça demande une organisation rigoureuse, dites moi ...
A bientôt

Un terrain est TOUJOURS libre de constructeur même si on essaye de te faire croire le contraire ( sauf en VEFA )
Pour le terrain, vérifier aussi le COS et le PLU pour voir si en gros ton projet rentre dessus.

Le PC dans une zone "normale" hors ABF est obtenu après 2 mois max depuis son dépôt si complet.
Pour la dépose du PC, tu peux le faire toi même ou le cst. Tout dépend du CCMI.
Attention si + de 170 m² de surface plancher (notion à bien comprendre . . .) alors il faut un archi pour faire ou valider les plans.

Pour le crédit va direct à la pêche aux infos dans différentes banques . . .pour voir les différentes formules et surtout ta capacité d'emprunt.

Alors, à partir du moment où le compromis de vente est signé, il se passe environ 3 mois avant la signature définitive. il y a des délais incompressibles, dont par ex le délai pendant lequel la mairie peut exercer son droit de préemption sur le terrain.
pendant ce laps de temps, tu dois trouver un crédit, et le permis de construire doit être accepté.
pas de crédit ou pas d'accord de PC, pas de vente. sachant que la mairie a 2 mois pour donner sa réponse, il faut le déposer assez vite... c'est pourquoi c'est pas mal de travailler en parallèle : prospection pour le financement, recherche de terrain, mais aussi recherche d'un constructeur (je parle pour le CCMI, je ne connais pas les autres cas de figure).

une fois le permis accordé, il y a un délai de 2 mois de recours aux tiers, pendant lequel il n'est pas trop conseillé de commencer à construire. et une fois le permis accordé, le constructeur s'accorde généralement un délai max pour commencer le chantier, dans notre contrat par ex, c'est 90 jours (donc, en gros, délais de recours aux tiers + un mois).
(soit dit en passant, une fois le PC accordé, le constructeur a un mois pour te réclamer le BT01 si c'est cette case qui a été cochée)

donc, il faut compter 6 mois en gros, entre la signature du compromis, et le démarrage du chantier.

bon, ça c'est la théorie... le processus d'achat du terrain/de construction réserve très souvent des imprévus qui plombent les délais...je sais de quoi je parle, en ce qui nous concerne le terrain est en stand bye depuis la fin mai, c'est tout juste en train de se débloquer.(=le notaire va enfin pouvoir commencer à travailler sur la vente). le point positif, c'est c'est autant de mois d'économies de plus.

concernant le financement. l'offre de prêt est éditée quand tu déposes le permis, les fonds ne peuvent être débloqués que quand le permis est accepté. en générale, les banques font un prêt pour le projet en globalité, terrain et construction. ils ne débloquent les fonds qu'au fur et à mesure : premier déblocage le jour de la signature du terrain, second déblocage au démarrage du chantier, troisième aux fondations, etc, jusqu'au dernier lors de la livraison de la maison.
pendant ce temps, tu payes ton loyer, et le système le plus courant concernant le prêt, c'est de payer les intérêts intercalaires : de ta mensualité prévue du prêt, tu ne payes que les intérêts au prorata des sommes débloquées. ça commence petit, ça augmente au fur et à mesure. lorsque la maison aura été livrée, tu basculera sur les échéances complètes, intérêts + capital (tu ne remboursais jusque là aucun capital).
il existe aussi des franchises totales (tu ne payes que l'assurance du prêt pendant la construction, et tu débutes à la livraison de la maison avec les échéances complètes), mais cela coute plus cher car tu payes des intérêts sur les intérêts en fait, les sommes non déboursées ne sont pas offertes et s'ajoutent à ce que tu dois rembourser (en plus les intérêts sont plus chers).

enfin, il est fortement recommandé de consulter le PLU avant de signer le compromis de vente. il est plus que très fortement recommandé de se renseigner sur le taux des taxes en vigueur dans la commune, pour les prévoir dans le budget.

Bonjour,
Maitre d'oeuvre et archi sont des alternatives aux contrats de constructeurs type CCMI.
Je considère que si la construction vaut xxxx euros (juste le chantier), avec un MOE il faut ajouter 8 à 10%, avec un archi 10% à 12% (environ pour mission complête, c'est à dire avec maitrise d'oeuvre incluse), avec un constructeur, pour le même projet c'est 20 à 30%
=> économie potentielle de 10 à 15 % environ... (à la grosse louche).
Le cadrage du budget doit se faire dans les contrats, mais aussi ça demande plus d'implication de la part du client.
Le souci, c'est de trouver un MOE ou archi disponible pour le projet.

Philippe&Isabelle33 a écrit:

Bonjour à tous,

Merci beaucoup Linette et Odilon. Je vois que le sujet "constructeur" est vaste; on peut s'y perdre. Je n'y connaissais pas grand-chose.
Alors, quand je vois des terrains à la vente, proposés par un constructeur avec un joli modèle de maison, le tout pour une certaine somme, il me vend quand même le terrain, mais par le biais d'un intermédiaire, c'est bien çà ? C'est en fait l'intermédiaire qui est le propriétaire du terrain ?
Bon, si je comprends bien, mieux vaut que je choisisse un terrain "libre de constructeur".

Non , c'est pas tout à fait ça... Souvent, l'intermédiaire, c'est le constructeur qui te mets en contact avec le vendeur.. c'est tout. Et souvent ce terrain est libre de constructeur malgré tout.
ensuite "terrain libre de constructeur" c'est encore autre chose, c'est la grande majorité des cas (donc souvent, c'est juste du blabla d'agent immobilier).

Terrain PAS libre de constructeur : c'est que le vendeur s'est entendu avec un constructeur pour imposer le constructeur , ou bien souvent aussi, c'est une vente de type VEFA.


Seconde question: quand je trouve ce terrain, je signe une "promesse de vente", dans laquelle j'ai intérêt à inclure des "conditions suspensives", notamment l'obtention du PC. Cela me permet de pouvoir faire une étude de construction par les constructeurs que je choisirai sans signer pour le moment d'acte de vente pour le terrain, c'est bien çà ?
oui tout à fait. construction ET financement, il faut se faire accompagner par ton propre notaire choisi par toi, c'est le plus simple, pour la rédaction ou le contrôle de la promesse de vente adaptée à ton cas...
Les conditions suspensives permettent de te désengager sans frais, si il y a un défaut dans le projet (soit au niveau de la construction, du PC, soit au niveau de ton budget..).. si c'est le cas, à la fin, tu as perdu du temps, mais pas de sous...


Quand est obtenu ce PC ? Si je signe le contrat CCMI avec le constructeur, c'est lui qui va déposer la demande de PC ? Combien de temps pour faire toutes les démarches ?
Après la promesse de vente terrain, (le terrain t'es donc réservé) , en général, il faut choisir définitivement, constructeur , MOE, archi, (donc prendre des contacts auparavant parce qu'ensuite c'est la course aux délais !), et lancer l'étude de la maison (plan, études, en fonction de tes souhaits, et budget, et tout ça en fonction du terrain), et c'est celui qui est choisi qui fait le dossier de demande de PC dans le cadre de sa mission.
ça prend ... un certain temps.... ça peut être très variable...

Dès que j'obtiens ce fameux PC, je dois commencer à payer le crédit ou le coût du terrain. Est-ce que les banques peuvent financer le tout (terrain + maison) alors qu'il faudra attendre plusieurs mois avant que la construction commence ? A partir de quand peut-on commencer à rembourser sans se trouver avec un crédit à rembourser + un loyer à payer trop importants ?

Quand le dossier est bouclé : budget et plans et formalités, tout ça colle, et on y va : 1) achat définitif du terrain 2) un peu plus tard, lancement du chantier

Perso, je compte 250 000 € pour le montant total que je pourrai financer, apport, emprunt et économies réalisées pendant la construction comprises.
L'apport représenterait 40 000 €
Tout ça demande une organisation rigoureuse, dites moi ...
Voui, c'est du boulot !

A bientôt