Surface de plancher dépassant le COS

Pour le problème du COS, cela n'en sera plus un très prochainement. En effet le projet de loi alur actuellement en deuxième lecture à l'AN et qui devrait être voté définitivement en février 2014 supprimera la notion de COS ainsi que la surface minimum de terrain.
Seule les règles relatives à l'implantation (limites séparatives) et de gabarit (hauteur de la construction) définies dans le PLU limiteront les possibilités de construction.
L'objectif poursuivit dans la loi étant de faciliter la densification.
A priori la suppression du COS ne devrait pas être remise en cause en deuxième lecture, ayant été voté en première lecture à l'AN et au sénat
Cordialement.

Merci de votre réponse

je ne connaissait pas cette évolution de la loi, merci c'est très intéressant.

cela dit il serait quand même dangereux de baser mon investissement sur une loi non votée...

Bonjour, il faut revoir le PLu (ou autre réglement d'iurbanisme) qui s'applique sur la commune,
et aussi revoir les calculs. J'y vois quelques incohérences.
Il y a un mélange de surface de plancher, de surface habitable, de surface globale (emprise au sol ?), de batiment annexe qui semble-t-il n'entre pas dans le calcul de surface de plancher....
Tout cela est réglementé, mais je ne vois pas de lien avec le projet , même avec l'actuelle réglementation,
en bref, reconfronter tout ça avec le projet futur...

[quote="Odilon44"]Il y a un mélange de surface de plancher, de surface habitable, de surface globale (emprise au sol ?), de batiment annexe qui semble-t-il n'entre pas dans le calcul de surface de plancher....


D'aprés mes recherches sur le Web, il me semble que la surface de plancher se calcule avec les surfaces de tous les planchers des bâtiments clos et couverts (sous réserve de 1.8m de hauteur).Dans ce cas les dépendances sont inclues.


Effectivement j'ai été un peu brouillon avec les surfaces car les propriétaires actuels confondent 'surface de plancher' et 'surface habitable'

Pour être peut-être plus clair sur le projet envisagé:
- Actuellement: Surface de plancher = 400m² surface habitable = 120m²
- Après travaux : Surface plancher = 400m², Surface habitable = 270m²

le projet ne touche que sur la surface habitable, mais dans tous les cas la Surface de plancher autorisée par le COS du terrain est largement dépassée.

En fait le vrai risque que j'ai identifié pour ce projet est le refus du PC pour l'aménagement de la partie dépendance

Bin garage, partie non aménageable, ne sont pas constitutifs de surface de plancher, par exemple.
Pour une construction d'habitation individuelle, en fait la notion de surface de plancher est relativement proche de la surface habitable... donc un tel écart (actuel 400 m2 et S hab = 120 m2) me semble très bizarre...

OK Habitable = chauffé, par exemple ? c'est ça ?

Ceci dit,
je dirais que la dépendance n'est pas constitutive de surface de plancher car local à usage agricole, professionnel...
C'est pour cela que la division est possible , je pense... et si cette hypothèse est bonne : par contre, si tu souhaites l'aménager, alors effectivement il faut regarder les autorisations réglementaires d'urbanisme, car en changeant la nature du batiment, tu "crées" de la surface de plancher.

Oui chauffé et aménagé (cloison, isolation, sol etc...)

Pour exemple: sur la partie habitation la moitié du rez-de-chaussé n'est pas aménagée : sol en terre battue, les murs sont en pierres brutes
il en est de même au dernier étage sous le toit , juste un plancher archaïque sans isolation ni cloison
ces parties ne sont actuellement pas comprises dans la surface habitable de l'habitation

Donc si la dépendance est en usage agricole elle ne crée pas de surface de plancher.
Je suis surpris car les textes ne font pas référence à l'usage des locaux dans le cadre des maisons individuels

Ceci dit,
je dirais que la dépendance n'est pas constitutive de surface de plancher car local à usage agricole, professionnel...
C'est pour cela que la division est possible , je pense... et si cette hypothèse est bonne : par contre, si tu souhaites l'aménager, alors effectivement il faut regarder les autorisations réglementaires d'urbanisme, car en changeant la nature du batiment, tu "crées" de la surface de plancher.

Odilon44 a écrit:

Ceci dit,
je dirais que la dépendance n'est pas constitutive de surface de plancher car local à usage agricole, professionnel...
C'est pour cela que la division est possible , je pense... et si cette hypothèse est bonne : par contre, si tu souhaites l'aménager, alors effectivement il faut regarder les autorisations réglementaires d'urbanisme, car en changeant la nature du batiment, tu "crées" de la surface de plancher.

Les dépendances pour les maisons individuelles sont constitutive de surface de plancher qu'elles aient un usage professionnel ou non qu'elles soient agricoles ou non. A titre d'information même les serres sont constitutives de surfaces de plancher!!!
La définition de la surface de plancher est définit par Article R*112-2 du CU et est rédigé ainsi:
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.


pour les locaux agricoles bien que relevant de la surface de plancher ils ne généreront par contre pas de surface taxable alors qu' a contrario les garages qui ne relèvent pas de la surface de plancher gènèrent eux une surface taxable.


Mais comme je vous l'indiquait dans mon message précédent la notion de COS disparaitra automatiquement des documents d'urbanismes en février/mars 2014 lors de l'adoption de la loi ALUR. Donc soit vous prenez le risque que la loi n'aboutisse pas (faible à mon avis vu l'avancée des débats) soit vous attendez février pour plus de sécurité



Cordialement

Bon le projet ALUR à été voté la semaine passé ....

quand est ce que les mairies vont étre obligé de prendre en compte la loi ???

fernu a écrit:

Bon le projet ALUR à été voté la semaine passé ....

quand est ce que les mairies vont étre obligé de prendre en compte la loi ???

Une loi a besoin d'un décret d'application il me semble.

fernu a écrit:

Bon le projet ALUR à été voté la semaine passé ....

quand est ce que les mairies vont étre obligé de prendre en compte la loi ???

Oh la bonne nouvelle !

...et encore ensuite si j'ai bien compris, de la tranposition dans les plu ?

"Pour favoriser la densification des tissus pavillonnaires existants, la loi Alur supprime :


la disposition de la loi urbanisme et habitat de 2003 qui permet au plan local d’urbanisme
(PLU) de fixer une taille minimale de terrain, mécanisme qui contribuait à l’étalement
urbain ;

le coefficient d’occupation des sols (Cos) : aujourd’hui, l’éventail des outils réglementaires
(règles de hauteur, de recul ou de gabarit) permet de bien mieux définir des règles
concernant l’aspect extérieur des constructions, leurs dimensions et l’aménagement de
leurs abords et donc de contribuer à la qualité architecturale et à l’insertion harmonieuse
des constructions dans le milieu environnant.

Dès l’adoption de la loi et en attendant la révision des documents d’urbanisme, les dispositions
des PLU imposant une taille minimale de terrain et un coefficient d’occupation des sols ne
seront plus opposables aux projets."

ah bin j'avais po compris.

Il faut quand même attendre le décret d'application !! mais à cette allure ( hi hi ) on n'est pas arrivée...

Bonjour,
Nous faisons appel à vos services car nous avons un soucis avec notre permis de construire. En effet celui-ci nous a été refusé par notre mairie au motif que nous dépassons le COS. Notre terrain étant de 690m² , notre surface de plancher de 70m² pour un coefficient de 0.10. Nous sommes un peu perdu. Doit-on prendre en compte la surface de plancher ce que nous confirme la mairie ou l'emprise au sol dans le calcul du COS ce qui résoudrait notre problème? Autre question: ce nouveau texte de loi Alur peut-il également nous aider?
Nous comptons sur vous pour nous conseiller sur les démarches éventuelles à suite.
Merci d'avance.
Cordialement
Yan

Bonjour,

Yanjoce a écrit:

Bonjour,
Nous faisons appel à vos services car nous avons un soucis avec notre permis de construire. En effet celui-ci nous a été refusé par notre mairie au motif que nous dépassons le COS. Notre terrain étant de 690m² , notre surface de plancher de 70m² pour un coefficient de 0.10. Nous sommes un peu perdu. Doit-on prendre en compte la surface de plancher ce que nous confirme la mairie ou l'emprise au sol dans le calcul du COS ce qui résoudrait notre problème? Autre question: ce nouveau texte de loi Alur peut-il également nous aider?
Nous comptons sur vous pour nous conseiller sur les démarches éventuelles à suite.
Merci d'avance.
Cordialement
Yan

Le calcul du COS se fait avec la surface de plancher. Il est donc tout à fait logique que la mairie vous ait refusé un permis de construire, même pour un malheureux mètre carré.
De ce que j'en ai lu, le projet de loi ALUR prévoit de supprimer la notion de COS. Mais n'étant pas encore en vigueur, on ne sait pas vraiment sous quelle forme elle nous sera servie. Difficile donc de se projeter.

Cordialement.

Bonjour Brouuu,

Merci pour votre réponse, il n'y a donc pas de solution à notre projet, c'est bien dommage.

Bonjour,

Yanjoce a écrit:

Bonjour Brouuu,

Merci pour votre réponse, il n'y a donc pas de solution à notre projet, c'est bien dommage.

Vous n'avez qu'un mètre carré à enlever, est-ce vraiment impossible ?

Cordialement.

Bonsoir,
Je m'excuse pour la réponse tardive. Pourquoi 1 m² à enlever puisque notre surface de plancher étant de 70m², sauf erreur de ma part, nous dépassons déjà le quota autorisé. J'avais fait cette remarque à la personne de la mairie que si notre surface de plancher était de 65m² nous pourrions faire construire notre véranda.Mais la réponse donnée était que nous serions autorisé à construire une surface maxi de 4m². J'espère que vous comprendrez mes explications mais cela parait très compliqué pour nous toutes ces lois.
Cordialement
Yan

Bonjour,

Brouuu n'a pas fait attention au fait que les 70m² sont... l'existant!!
10% de 690m² représentent 69m², le "quota" est déjà dépassé!
@+

Bonjour,

Yanjoce a écrit:

Bonsoir,
Je m'excuse pour la réponse tardive. Pourquoi 1 m² à enlever puisque notre surface de plancher étant de 70m², sauf erreur de ma part, nous dépassons déjà le quota autorisé. J'avais fait cette remarque à la personne de la mairie que si notre surface de plancher était de 65m² nous pourrions faire construire notre véranda.Mais la réponse donnée était que nous serions autorisé à construire une surface maxi de 4m². J'espère que vous comprendrez mes explications mais cela parait très compliqué pour nous toutes ces lois.
Cordialement
Yan

J'avais mal compris votre souci alors. Je pensais que vous construisiez 70 m², pas que c'était l'existant !
Dans ce cas, la mairie a raison, vous ne pouvez plus rien construire.
Sauf si les 70 m² dont vous parlez sont en fait de la SHON, auquel cas il faudrait que vous recalculiez votre surface de plancher (elle sera moindre, et vous pourrez peut-être mettre en oeuvre votre projet).

Cordialement.

Bonjour Brouuu,

Je me permets de faire une nouvelle fois appel à vos services pour une question à notre problème. Est-ce que la loi "ALUR" peut résoudre celui-ci, notamment sur l'abandon du COS et nous pourrions ainsi faire notre agrandissement?

Merci d'avance de votre réponse,

Cordialement

Yan

Bonjour,

Yanjoce a écrit:

Bonjour Brouuu,re

Je me permets de faire une nouvelle fois appel à vos services pour une question à notre problème. Est-ce que la loi "ALUR" peut résoudre celui-ci, notamment sur l'abandon du COS et nous pourrions ainsi faire notre agrandissement?

Merci d'avance de votre réponse,

Cordialement

Yan

Tout dépend du document d'urbanisme en vigueur dans votre commune. Si c'est un POS, la notion de COS sera encore en vigueur jusqu'à ce que la commune daigne élaborer un PLU (au plus tard 3 ans après la publication de la loi ALUR). Si c'est un PLU, effectivement la notion de COS est immédiatement supprimée et votre problème pourrait être résolu.

Cordialement.

Il s'agit d'un PLU qui est entré en vigueur fin 2013 et c'est pour cela d'ailleurs que nous ne pouvons pas agrandir car notre zone à changé avec ce PLU. Y-a-t-il une démarche spéciale à ce sujet?

Cordialement

Yan

Bonjour,

Pour vous aider un peu!!!

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/alur_fiche_cos_mars_2[...]_mars_2014_vfinale2.pdf


Edit: dispositions applicables aux demandes d'autorisations déposées à compter du 25/03/2014.
@+