Servitude de passage

Bonjour

et bien non ils n'ont pas le droit

Si c'est chez vous, cloturez le chemin..

Ils ont construit en tenant compte d evotre chemin..mais ils auraient dû construire en faisant LEUR chemin..

Vous etes chez vous, et votre chemin contient certes une servitude mais cette servitude n'est valable que pour les lots contractualisé...

les autres, ben qu'ils se debrouillent ou qu'ils paient...

Bonjour,
Le chemin peut être racheté par la commune, si c'est une solution, pourquoi pas...

Par contre, pour des terrains enclavés, il y a aussi la notion de droit de passage qui s'applique...
(surtout si ils sont construits, et je suppose qu'il y a un PC en bonne et due forme).
Autre solution, pour le droit de passage, il est possible de demander une contrepartie financière (généralement modeste).

Tout d'abord merci à vous pour vos réponse.

Lors de mon courrier d'information, je leur ai précisé qu'ils utilisaient mon chemin. A l'issu, J'ai trouvé une 1ere fois le panneau "chemin privé" au sol puis dans un 2nd temps le panneau a disparu.
Je ne veux pas avoir de problème avec ces derniers mais je trouve leurs attitudes déplorable. De plus, mon terrain n'est pas cloturé, il est pourvu d'arbres et vignes et ils se permettent (pas tous heureusement !!!) de venir chez moi se servir.
Je pense qu'être gentile n'est plus la solution...

Par ailleurs, si la commune rachète le chemin, les conditions de construction seront modifiées (COS, recul de la construction par rapport au chemin etc..). Je serai donc perdante me semble t il ?
La commune a pour but, si la vente se fait, de faire passer une route reliant deux points importants de la ville, ce qui engendrera encore plus de nuisances.

Je pense me tourner vers un avocat spécialisé afin de régulariser cela. Qu'en pensez-vous?

Ok...des voisins "lourdingues"....
Malheureusement, il n'y a que peu de recours contre ça....

Avant d'envisager une procédure compliquée, faire un tour en mairie pour vérifier si il ne devait associer leur construction avec un passage (ailleurs... je ne sais où..) ?

J'ai déjà rélisé cette démarche...et ils n'ont pas d'autre possibilité !

...donc c'est le droit de passage qui s'applique pleinement, je pense.

Les terrains enclavés sont il des division des 3 fonds servants pour lesquels la servitude a été établi?

4850 a écrit:

Cette servitude a été faite à 3 fonds servants. Or depuis , plusieurs propriétaires de terrains enclavés ont fait construire des maisons sans qu'une servitude soit établie.

Salut,

Si je comprends bien, les terrains enclavés ne bénéficient pas de la servitude ?
Serait-il possible de faire un schéma ?

Il y a une notion de droit de passage qui peut également s'appliquer sans même que cela se fasse par un acte notarié. (une conciliation peut suffire)
Généralement ce droit de passage se fait depuis la voie (rue) la plus proche de leur terrain.
C'est à dire que si votre terrain se trouve entre la voie la plus proche de leur terrain et leur terrain en question, ils auraient le droit de passer chez vous.

C'est une piste.

Bonsoir,

Nous avons acheté un terrain issu de la division d'une parcelle en 3. La parcelle originelle sur laquelle se trouve une vieille habitation avait déjà un droit de passage de 4m sur le terrain voisin. Pour l'élargissement de ce passage à 5m, il a fallu payer 30 000 € (pour chacune des 3 parcelles, le voisin a donc eu une indemnité de 90 000€) + 5 000 € pour quelques mètres chez un autre voisin au début du chemin.

Aviez-vous consulté les permis lors de leur délivrance par la mairie ? Pourquoi ne pas avoir fait un recours à ce moment là ?

Pour obtenir un droit de passage, un terrain enclavé doit :
- engager une procédure pour demander le désenclavement, le juge décide de l'indemnité à verser au fonds servant
- engager une procédure amiable pour signer une servitude conventionnelle auprès d'un notaire - la somme à verser au fonds servant est donc décidée d'un commun accord

ptiloup44 a écrit:

Les terrains enclavés sont il des division des 3 fonds servants pour lesquels la servitude a été établi?

Non les terrains enclavés sont différents des 3 fonds servants.

Warnaud a écrit:

4850 a écrit:

Cette servitude a été faite à 3 fonds servants. Or depuis , plusieurs propriétaires de terrains enclavés ont fait construire des maisons sans qu'une servitude soit établie.

Salut,

Si je comprends bien, les terrains enclavés ne bénéficient pas de la servitude ?
Serait-il possible de faire un schéma ?

Il y a une notion de droit de passage qui peut également s'appliquer sans même que cela se fasse par un acte notarié. (une conciliation peut suffire)
Généralement ce droit de passage se fait depuis la voie (rue) la plus proche de leur terrain.
C'est à dire que si votre terrain se trouve entre la voie la plus proche de leur terrain et leur terrain en question, ils auraient le droit de passer chez vous.

C'est une piste.

La parcelle orange est la mienne.
Les jaunes sont les fonds servants officiels et en rose les autres!

Le fonds servant est celui qui octroie la servitude (le propriétaire du terrain où passent les autres)
Le ou les fonds dominants sont ceux qui bénéficient du droit de passage mais ne sont pas propriétaires du chemin.

italianissima a écrit:

Bonsoir,

Nous avons acheté un terrain issu de la division d'une parcelle en 3. La parcelle originelle sur laquelle se trouve une vieille habitation avait déjà un droit de passage de 4m sur le terrain voisin. Pour l'élargissement de ce passage à 5m, il a fallu payer 30 000 € (pour chacune des 3 parcelles, le voisin a donc eu une indemnité de 90 000€) + 5 000 € pour quelques mètres chez un autre voisin au début du chemin.

Aviez-vous consulté les permis lors de leur délivrance par la mairie ? Pourquoi ne pas avoir fait un recours à ce moment là ?

Pour obtenir un droit de passage, un terrain enclavé doit :
- engager une procédure pour demander le désenclavement, le juge décide de l'indemnité à verser au fonds servant
- engager une procédure amiable pour signer une servitude conventionnelle auprès d'un notaire - la somme à verser au fonds servant est donc décidée d'un commun accord

Nous ne voulions avoir de conflit avec les voisins sauf que maintenant nous nous trouvons dans une situation délicate...

italianissima a écrit:

Le fonds servant est celui qui octroie la servitude (le propriétaire du terrain où passent les autres)
Le ou les fonds dominants sont ceux qui bénéficient du droit de passage mais ne sont pas propriétaires du chemin.

Désolée, effectivement une erreur de ma part!

Un homme averti en vaut deux.

Nous sommes dans un "quartier" où il n'y a que des problèmes de servitude.

Une grande partie du voisinage est en procès contre un voisin qui a divisé son terrain et obtenu un permis de construire en indiquant un droit de passage chez eux alors que l'entrée de sa parcelle se faisait par un autre chemin. En découvrant cela, les voisins ont fait un recours auprès du maire qui a annulé le permis. Ce voisin a donc fait un procès (affaire actuellement en cours) à tous les voisins et à la mairie.

Nous-mêmes passons chez un voisin pour accéder à notre terrain, il avait obtenu un permis en décalant l'assiette du chemin sans notre accord. Cela créait une chicane qui ne permettait plus aux camions de passer (les pompiers notamment), une de nos voisines ne pouvait même plus passer en voiture. Suite à notre recours le permis a été retiré.

Il faut se battre pour faire respecter vos droits. Un droit de passage diminue généralement la valeur d'une propriété (surface de terrain "perdue", nuisances...)

En revanche, je ne sais pas comment cela se passe pour régulariser une servitude. Ces constructions sont-elles anciennes ?

italianissima a écrit:

Un homme averti en vaut deux.

Nous sommes dans un "quartier" où il n'y a que des problèmes de servitude.

Une grande partie du voisinage est en procès contre un voisin qui a divisé son terrain et obtenu un permis de construire en indiquant un droit de passage chez eux alors que l'entrée de sa parcelle se faisait par un autre chemin. En découvrant cela, les voisins ont fait un recours auprès du maire qui a annulé le permis. Ce voisin a donc fait un procès (affaire actuellement en cours) à tous les voisins et à la mairie.

Nous-mêmes passons chez un voisin pour accéder à notre terrain, il avait obtenu un permis en décalant l'assiette du chemin sans notre accord. Cela créait une chicane qui ne permettait plus aux camions de passer (les pompiers notamment), une de nos voisines ne pouvait même plus passer en voiture. Suite à notre recours le permis a été retiré.

Il faut se battre pour faire respecter vos droits. Un droit de passage diminue généralement la valeur d'une propriété (surface de terrain "perdue", nuisances...)

En revanche, je ne sais pas comment cela se passe pour régulariser une servitude. Ces constructions sont-elles anciennes ?

Je suis entièrement d'accord avec vous. Notre principal but était ( je dis bien étais!! ) que tout ce passe bien!

Les constructions ne sont pas forcément très anciennes.
Nous avons pris contact avec la mairie qui reconnaît que le chemin est privé (mentionné aussi sur certificat d'urbanisme) mais qui ne peut s'expliquer sur le reste...
Nous souhaitons simplement pouvoir faire construire notre maison sur un terrain qui nous est cher sentimentalement!

Vous souhaitez construire ? donc actuellement le terrain n'est pas bâti ? La mairie fait-est obstacle à votre projet ?

Normalement la mairie ne doit pas se mêler des servitudes qui sont de droit privé.

italianissima a écrit:

Vous souhaitez construire ? donc actuellement le terrain n'est pas bâti ? La mairie fait-est obstacle à votre projet ?

Normalement la mairie ne doit pas se mêler des servitudes qui sont de droit privé.

Oui elle fait obstacle car elle ne prend pas compte notre terrain. Le cos n'est donc pas le même.
Elle nous demande de réaliser un alignement par rapport à notre chemin ??!!

La mairie ne prend pas en compte votre terrain ? c'est-à-dire l'assiette de la servitude ?
Même si c'est en servitude de passage, la superficie fait partie de votre terrain, donc le COS doit être calculé sur la surface totale du terrain.

Notre terrain fait 4300 m2(dont 600 m2 en droit de passage pour nos fonds dominants). La mairie tient compte de 4300 pas de 3700, le terrain ne serait d'ailleurs pas constructible au-dessous de 4000.

Pour les questions d'alignement, il faut voir le POS ou le PLU, si la voie privée est assimilée à une voie publique.

italianissima a écrit:

La mairie ne prend pas en compte votre terrain ? c'est-à-dire l'assiette de la servitude ?
Même si c'est en servitude de passage, la superficie fait partie de votre terrain, donc le COS doit être calculé sur la surface totale du terrain.

Notre terrain fait 4300 m2(dont 600 m2 en droit de passage pour nos fonds dominants). La mairie tient compte de 4300 pas de 3700, le terrain ne serait d'ailleurs pas constructible au-dessous de 4000.

Pour les questions d'alignement, il faut voir le POS ou le PLU, si la voie privée est assimilée à une voie publique.

Non elle ne les prend pas en compte .. Ça fait plus d'un an que l'on se bat pour ça. Nous avons apporté la preuve du titre de propriété pourtant!
Nous avons 1200 m² avec le chemin et la mairie mentionne 900.
Le chemin fait 300 m² donc le calcul est vite fait!

L'alignement ne s'applique au chemin privé

Si le chemin vous appartient, il fait partie de la superficie. La mairie ne peut rien contre ça.
Sur quoi (quel texte) la mairie se base-t-elle pour ne pas inclure le chemin dans votre terrain ? Avez-vous une trace écrite ?

Avez-vous déjà eu un refus de permis de construire sur ce motif ?

italianissima a écrit:

Si le chemin vous appartient, il fait partie de la superficie. La mairie ne peut rien contre ça.
Sur quoi (quel texte) la mairie se base-t-elle pour ne pas inclure le chemin dans votre terrain ? Avez-vous une trace écrite ?

Nous avons effectivement une trace écrite.
Je leur ai même apporté une copie du titre de propriété
Elle ne s'explique pas... Lorsque j'ai fait une demande de certificat d'urbanisme opérationnel en vue d'un dépôt de permis, la mairie de m'a pas répondu dans les 2 mois.
Lorsque j'ai reçu leur courrier ce dernier était entaché d'illégalité ( je l'ai montré à un professionnel que je connais dans ce domaine)

Normalement si pas de réponse de la mairie dans les 2 mois, vous auriez dû avoir un CU tacite.

Il n'y a pas forcément besoin d'un CU pour déposer un permis.

Qu'a écrit la mairie dans ce courrier ?

italianissima a écrit:

Normalement si pas de réponse de la mairie dans les 2 mois, vous auriez dû avoir un CU tacite.

Il n'y a pas forcément besoin d'un CU pour déposer un permis.

Qu'a écrit la mairie dans ce courrier ?

Modification de la surface du terrain donc le projet n'était plus réalisable

Avez-vous répondu par écrit en joignant votre acte de propriété ?

Suite à un refus de permis de construire, nous avions fait un recours gracieux auprès du maire. L'urbanisme nous avait ri au nez, disant que cela ne servait à rien....et au final, le maire nous a "rendu" notre PC.

italianissima a écrit:

Avez-vous répondu par écrit en joignant votre acte de propriété ?

Suite à un refus de permis de construire, nous avions fait un recours gracieux auprès du maire. L'urbanisme nous avait ri au nez, disant que cela ne servait à rien....et au final, le maire nous a "rendu" notre PC.

Non pas par écrit. Je leur ai simplement apporté le titre de propriété montrant que le chemin était inclu.
Nous allons déposer notre permis de construire et nous verrons leur réponse ...

Sur le cadastre le chemin apparait sur votre parcelle ou ce sont 2 parcelles contigues ?

italianissima a écrit:

Sur le cadastre le chemin apparait sur votre parcelle ou ce sont 2 parcelles contigues ?

En fait, le chemin sur le cadastre n'apparaît pas sur notre parcelle. Il est distinct.
De plus, la mairie pense que le chemin leur appartient car ils ont installé une borne de randonnée pédestre... Nous avons demandé son retrait.
Pour eux le chemin est communal... Nouveau rendez-vous ce jour et la mairie commence à changer de discours. C'est pour cela que seul le permis sera concret dans notre combat

Je voudrais vivement vous remercier de prendre du temps pour répondre à toutes mes interrogations .

Avez-vous déjà fait borner votre terrain par un géomètre-expert ?

italianissima a écrit:

Avez-vous déjà fait borner votre terrain par un géomètre-expert ?

Non mais c'est prévu en début d'annee

Bonne chance dans toutes vos démarches ! Tenez-nous informés !

italianissima a écrit:

Bonne chance dans toutes vos démarches ! Tenez-nous informés !

Je n'y manquerai pas et encore merci à vous

Il me parait également judicieux de voir avec votre notaire qui sera mieux à même de vous aider dans vos droits et vos devoirs.

quand au fait de ne pas vouloir rentrer en conflits avec vos voisins et une bonne démarche, mais ceux-ci doivent comprendre que l'on ne fait ce qu'on veux chez les autres.

laulau44 a écrit:

Il me parait également judicieux de voir avec votre notaire qui sera mieux à même de vous aider dans vos droits et vos devoirs.

quand au fait de ne pas vouloir rentrer en conflits avec vos voisins est une bonne démarche, mais ceux-ci doivent comprendre que l'on ne fait ce qu'on veux chez les autres.

laulau44 a écrit:

laulau44 a écrit:

Il me parait également judicieux de voir avec votre notaire qui sera mieux à même de vous aider dans vos droits et vos devoirs.

quand au fait de ne pas vouloir rentrer en conflits avec vos voisins est une bonne démarche, mais ceux-ci doivent comprendre que l'on ne fait ce qu'on veux chez les autres.

Bonsoir,
Le rendez-vous est pris pour le 12 janvier avec un avocat spécialisé.
Nous verrons bien...
Il est vrai que la sympathie ne sera plus de rigueur !!