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Un peu perdu, besoin de conseils (Pyrenees Atlantiques)

Ce sujet comporte 18 messages et a été affiché 688 fois
oudou
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 8 mois
Le 18/03/2017 à 11h46
Un peu perdu, besoin de conseils
Bonjour,
J'ai décidé avec mon épouse, après la vente de notre maison (un projet de rénovation) puis quelques temps en location, de nous lancer dans une construction, et je dois avouer que là, j'ai plutot le moral dans le creux du creux de la vague depuis quelques mois, là où je vois d'autres amis dans les mêmes projets plus souriants avec moins d'interrogations.


Nous avons un budget total de 360 000€ , dont 110 000 partent déja dans le terrain, donc 250 000€ pour la construction.
J'avais lu de ca et là, qu'en passant par un architecte, on arrivait souvent à avoir des prix plus intéressants, des constructions plus étudiées, personnalisées, qu'avec un constructeur avec +- des plans sur catalogue.

Je suis donc partit voir un jeune architecte, annonçant un budget de 250ke pour la maison, tout compris de chez tout compris, et pour exprimer nos besoins, apporté des plans réalisé avec un outil cheap sur internet, pour nous rendre bien compte des surfaces que nous avions besoin, en précisant bien que c'était juste pour montrer le style/voir les surfaces, mais de tout réaménager de façon plus intelligente que ce que j'avais pu proposer. Le projet était une maison en r+1, séparée en deux logements, notre habitation et une location.
Le résultat était quand même une grande maison (110m²+60m² habitable), et je pensais prévoir la livraison d'un garage brut de gros oeuvre avec charpente en plus. 
Après quelques avis auprès de gens qui avaient fait construire autour de moi, il fallait compter autour de 1400€/m² de budget pour un projet clées en main tout compris, en calculant rapidement, je me suis dit 1400€x170m²=238 000€, avec 12000 de marge pour les raccordements et autres études, et si je me garde la main d'oeuvre pour la pose des sols dans les chambres et toute la peinture, la pose de la cuisine, sdb, j'aurais de quoi me payer le GO du garage, donc le projet me semblait pas délirant. (?)
Suite au premier rdv donc, elle m'annonce qu'elle a fait un beau projet, photos à l'appuis, à 1600€/m² (ttc), mais que pour l'appartement elle serait capable par exemple d'aller jusqu'à 1100€ ht(->1320) avec des prestations plus basiques.
Logiquement donc, le projet en me gardant la main d'oeuvre de certains postes, je pensais bien pouvoir tenir les 1400e/m² puisque il ne s'agissais plus de livraison clée en main, et qu'en négociant un peu (c'est sensé pouvoir me revenir un peu moins cher à la base?) plus ou en me gardant un peu plus de lots ca couvrirais aussi les 8.5% pour une mission complète, d'honoraires demandés, soit un peu plus de 20000€... ou que si on se limitait au permis de construire, soit 4700€.

Dans l'idée je me suis dit : si on arrive donc à un prix d'une construction à 230 000 (hors garage, peinture et sol étage int, voire élec si besoin dans la partie non locative), on est juste mais on est bons, j'ai une petite marge de manoeuvre et je ne m'embête pas trop, le budget lui paraissait adapté... j'ai donc dit go, et m'en vais signer le sous seing du terrain.

Au second rdv en décembre, l'architecte me donne un contrat à signer rapidement, et... a oublié d'en faire un double, et me montre son portable avec un plan où elle a "tout revu" de mes plans. J'étais donc tout excité et m'attendait à découvrir quelque chose de différent avec 1000 idées que je n'avais pas eu. Donc, j'ai vu... ce que j'avais fourni assemblé, légèrement redisposé rendant l'ensemble avec plus de surface au sol, pas vraiement plus esthétique, avec dans les zones de flou que j'avais laissé des incohérences assez grosses. (ca tente quelqu'un une cuisine ouverte sur un salon avec la pièce coupée par un chiotte au milieu ?). La disposition des escaliers était une énorme perte de place, bref, je suis sortis en me demandant si finalement c'était pas une mauvaise idée...

début janvier (bon ok, les vacances, je comprend) j'ai une propo d'implantation sur le terrain à l'endroit où la pente est la plus forte, alors qu'on aurait moins de 1-1.20 de dénivellé un peu plus loin, mais l'aménagement avance en cohérence, et à défaut de m'enchanter, me parait plus convenable au fil des allez-retours, si ce n'est son obstination à faire surtout à son idée (non, je ne veux pas de hotte à cheval sur la fenetre, et oui, je veux utiliser les espaces sous les escaliers pour du rangement). Le Pc doit être déposé mi-février, mais autre problème, l'ancien proprio n'a pas borné le terrain, donc on ne sait pas où sont les limites exactes, ce qui joue sur le recul à avoir par rapport à la voirie, et donc +- sur la pente. Je découvre donc au bornage mi février, q'une route passera aussi de l'autre coté du terrain, donc pour le coin tranquille, hmmmm... un peu dégouté sur le coup, mais j'espère que la voie n'apportera pas trop de circulation, vu que plus loin il y a encore que peu d'habitations. Je négocie avec le notaire un mois de plus de part le soucis de bornage et le besoin d'un mois pour préparer le pc par l'archi.

Mi février, un estimatif d'économiste mandaté par l'architecte arrive, à plus de 350 000€, tout compris, soit quand même 2058€ le m²... pas de clim ni de maison qui tourne hein, une maison tradi, en gros rectangulaire, toit à deux pentes, charpente fermettes... Du coup l'archi me dit qu'il faudra que je fasse plus de lots, mais même avec ca je me retrouverais à 272 000, et au final je vais commencer à faire beaucoup de choses, comme des amis qui pour une maison pas très loin, mais qui se trouvaient à tomber à 1000€/m²...

Bref : était il utopiste le tarif de 1400€ ttc le m² (hors pose cuisine, sols étage, garage, peinture intérieure et peinture menuiserie) ?? 

A ce jour, avec un mois de retard j'attend tjrs les plans du pc, je me retrouve à faire des quantitatifs et devis pour l'elec, le chauffage, la peinture, de la maconnerie, etc. ne serait-ce que pour pouvoir monter mon dossier de prêt.
 bref au final l'option "je passe par un archi pour ne pas m'embêter, gagner du temps et parce-que cela ne me reviendra pas plus cher", me semble  raté. Peut être aurais je des surprises à l'annonce des premiers devis qu'elle me dit réunir (??), mais pour l'instant... les choses trainent.

N'ai-je pas intérêt à lui dire qu'on arrête sa mission au PC et aller voir un constructeur ou ca serait pire ? Dans ce cas là, aurais-je quand même des plans d'exécutions et un quantitatif (les plans du pc sont en dessous de ce que je pourrait fournir, y'a encore des ponts thermiques partout, ca aura pas été d'une grande utilité...) ? 

merci de vos avis...
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 4000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 3 ans
Le 18/03/2017 à 12h06
Bonjour

Alors beaucoup de choses dans votre post, dont certaines assez inquiétante.

Je vais commencer par le plus inquiétant. Votre budget se décompose de "prix du terrain + prix de la construction". Et les frais de notaire ? Et les taxes (parfois plus de 10k€) ? Et les frais bancaires ? Et la marge de sécurité... surtout avec un architecte où le prix n'est pas fermé et définitif (en particulier, si l'étude de sol demande des fondations plus profondes, ce sera à vous de les payer).

Ensuite, le prix de 1400€/m2 paraît possible en RT2012... mais vu le peu d'informations données on ne peut pas en être sûr. Pas mal de paramètres vont entrer en compte : nature des sols, zone sismique, forme de la maison, niveau de finition,...
mais pour des fondations en semelles filantes de moins d'1m, zone sismique 1, finitions moyen de gamme, 1400€/m2 est tout à fait faisable (Personnellement je suis environ à 1250€/m2).

Quoi qu'en disent certains archi présents sur ce site, les constructeurs restent souvent moins chers que les archis. Après il y a des archis raisonnables sur leurs tarifs, et des constructeurs déraisonnables, donc on ne peut pas faire de généralités.
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Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
De : Yvelines (78) (78)
Ancienneté : + de 3 ans
Le 18/03/2017 à 12h57
Bonjour,
350K€ dans le 64 rien que pour la maison, elle y va fort quand même.
Comme dit par Fouga il y aura en plus des tas d'autres dépenses à rajouter, les taxes d'aménagement et d'assainissement, les VRD en privatif et sur le domaine public qui peuvent aussi chiffrer très vite, les aménagement de terrain.

Je ne sais pas ce que vous avez signé. mais avec les architectes je trouve préférable de partir dans un premier temps sur une mission d'arrêtant au PC. Dans cette mission il vous fournira une ébauche poste par poste qui ne l'engage en rien. c'est juste indicatif. N'hésitez pas à décortiquer ces postes, à poser sur ce forum des questions ciblées chaque fois que vous avez un doute.

Une fois affiné votre analyse vous serez probablement amené à revoir votre projet. Gardez en mémoire qu'entre une estimation initiale et le cout final il peut y avoir une dérive budgétaire qui peut être très importante.

Une fois votre projet dégrossi n'hésitez pas à aller voir des constructeurs CCMI pour voir s'ils peuvent construire votre maison et à quel cout.

Un projet d'une telle ampleur mérite à minima plusieurs mois de préparation intensive avant de prendre une décision.

Bon courage à vous
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oudou
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 8 mois
Le 18/03/2017 à 13h32
J'ai j'espère bien noté les frais annexes : études de sol, etudes tests et certifs rt 2012, raccordements, consuels, taxes... 
j'ai compté environ 10000 € (je ne suis pas trop court ?), et j'ai déja ajouté les frais de notaire dans le prix annoncé du terrain.
Comme indiqué la maison a une bête forme rectangulaire, quand au niveau de finition, bah c'est pas fini au fond, et dans tous les cas nous ne souhaitons rien d'extraordinaire... après je n'ai pas encore les résultats de l'étude de sol, donc y'a encore une interrogation sur le sujet / poste gros oeuvre, que j'attend avec impatience...

Bon en tous cas vous me rassurez sur la faisabilité à ce tarif et espère la dérive budgétaire plutot vers le bas que le haut !

J'aurais aimé avoir plusieurs mois, mais mon notaire me presse pour avoir l'obtention du prêt, et pour ce dernier même si j'ai un accord oral de principe, je dois fournir des devis détaillés pour tout et surtout les parties que je réaliserais moi même, ce qui est loin d'être simple à fournir en quelques jours/semaines juste à la phase pc (on a pas décidé de pleins de choses niveau esthétique, finitions, du fait de ne pas savoir encore le cout du gros œuvre... je ne sais du coup pas encore jusqu'où je ferais faire et où je devrais faire moi même !).
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 4000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 3 ans
Le 18/03/2017 à 13h41
oudou a écrit:J'ai j'espère bien noté les frais annexes : études de sol, etudes tests et certifs rt 2012, raccordements, consuels, taxes... 
j'ai compté environ 10000 € (je ne suis pas trop court ?)


Trop court ? Difficile à dire.
Les taxes en particulier sont très variables. Mon frère a environ 1500€ de taxes. Moi je suis environ à 13000€ je crois (et encore j'ai eu une réduction grâce à un prêt conventionné. Sinon c'était 18000€).


Les raccordements aussi, suivant la distance et la viabilisation du terrain déjà faite ou pas, c'est très variable.

J'espère que vous n'avez pas mis 10000€ pour ce poste au hasard, mais que vous avez pris les renseignements nécessaires pour chaque poste.

Et n'oubliez pas la marge de sécurité. Surtout avec un architecte. Tant que vous n'avez pas fait l'étude de sol, prévoyait une marge de sécurité d'au moins 30k€... ça va très vite les aléas.
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 4000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 3 ans
Le 18/03/2017 à 14h24
Au fait, vous parlez d'un terrain en pente.
Qui dit terrain en pente, dit risque d'avoir besoin de murs de soutènement (tout dépend cependant de la configuration du terrain et de l'implantation de la maison).

Vous l'avez regardé et pris en compte dans le budget ? Ça chiffre vite ça.
C'est l'une de mes difficultés aujourd'hui. Je ne l'avais pas bien appréhendé et ça me met mal financièrement.
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oudou
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 8 mois
Le 18/03/2017 à 18h44
J'ai 1.20m de dénivellé de terrain entre le coté le plus haut et le plus bas au niveau de la maison (ensuite c'est presque plat). Avez vous eu beaucoup de dénivellé ? Je pense avoir un mur a faire pour garer les voitures, d'environ 50cm sur 6-7m, je ne l'ai pas encore chiffré à vrai dire car pas encore étudié vraiment la question...

Pour les 10 000, si j'ai fais un peu au hasard avec des moyennes de ce que me disaient les gens dans la région, plus une marge... sauf qu'en effet j'ai plus de surface et j'avais pas tout vu concernant la taxe d'aménagement, et je viens de faire une simu avec la calculette du site, 5600e, gasp !
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amedee1

Messages : Env. 30
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 9 mois
Le 18/03/2017 à 19h44
Bonjour,
Je suis désolé de lire les difficultés que vous traversez dans votre projet.
La réputation des architectes qui ne maîtrisent pas le budget de leur client, même si elle est loin d'être généralisable à tous les architectes, a une part de vérité qu'on peut vérifier ici. Généralement, le manque d'expérience ou la non-spécialisation dans la maison individuelle augmentent les problèmes d'estimation budgétaire...
Un bon architecte doit vous demander votre budget, vous faire signer un contrat mentionnant ce budget et vous concevoir une maison qui ne dépasse pas ce budget d'un seul euro (certains prévoient cependant une marge de tolérance, mais d'autres non). Si le budget est dépassé, l'architecte ne respecte pas son contrat. C'est votre cas. C'est une raison valable pour que vous résiliez le contrat et preniez un autre architecte. D'autant plus que vous avez manifestement perdu confiance en lui et la suite s'avère donc compliquée dans vos rapports.
1400€ TTC /m2 c'est le prix de mes maisons, études comprises (archi + étude thermique + étude de sol), hors vrd, hors fondations spéciales, hors zone sismique (je suis architecte, pas dans votre région, qu'on ne m'accuse pas de racolage..). A ce prix-là, c'est moins cher que 90% des constructeurs, mais il faut avoir un réseau d'artisans parfaitement constitué pour tenir ce prix.
Donc même en zone sismique (si vous êtes dans le 64), vous pourrez vraisemblablement réaliser votre projet dans votre budget, en vous réservant peut-être la peinture et les sols, mais il vous faudra trouver un architecte compétent et spécialisé dans la maison individuelle, et dire à votre notaire de patienter un peu...
Bon courage pour la suite.
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Architecte
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adamckiewicz

Messages : Env. 30
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 8 mois
Le 30/03/2017 à 14h10
Bonjour,
Je construis dans le 64 avec un archi, sur terrain plat.
Il nous a fait un plan pour une jolie maison tout sauf basique :
215m2, r+1 avec toit bipente a l'étage avec charpente à fermes apparentes, un partie toit terrasse végétalisee, une grande verrière de 3mx5m de haut., porte à faux etc...
Et un garage de 27m2 toit vegetalise
On en est pour 355 000ttc (hors terrain) avec frais d'archi (y compris suivi des travaux),  compris 60m2 de dalle terrasse
On doit rajouter :
Taxe d'aménagement et d'assainissement, cuisine, 100m2 de parquet, terrasse bois à mettre sur la dalle brute, et allée à goudronner
Et étude de sol(1400e)

Donc il me semble que le prix que votre archi propose est très élevé....

PS on a des fondations à 1m20 de profondeur

Edité 2 fois, la dernière fois il y a +7 mois.
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adamckiewicz

Messages : Env. 30
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 8 mois
Le 30/03/2017 à 16h28
Il y a certains postes que les archi gonflent peut etre parfois, par exemple on nous avait mis un carrelage à 90e le metre carré!
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Gerente

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
De : Yvelines (78) (78)
Ancienneté : + de 3 ans
Le 31/03/2017 à 14h29
adamckiewicz a écrit:Il y a certains postes que les archi gonflent peut etre parfois, par exemple on nous avait mis un carrelage à 90e le metre carré!


Bonjour,
Tout dépend ce qu'on met dans ce prix. Si c'est le carrelage seul, effectivement ça fait un peu cher. Mais pour du 60*60 posé en double encollage ça risque même d'être un peu court. Et je ne parle même pas de pose en diagonale.
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adamckiewicz

Messages : Env. 30
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 8 mois
Le 31/03/2017 à 15h01
Je parlais materiaux seul Smile
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oudou
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 8 mois
Le 01/04/2017 à 23h42
Le quantitatif exact va bientot être fait, j'ai déja demandé quelques devis, il en reste encore pas mal a faire faire, je vais voir à combien j'arrive au final...
A l'occasion je pourrais vous demander en mp quelques adresses/recommandations pour quelques entreprises ?
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oudou
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 8 mois
Le 03/04/2017 à 20h12
Ha, et je voulais aussi demander aux architectes / à ceux qui ont fait appel à un architecte :
Quand on fait faire les plans / dépôt de permis, cela comprend bien les plans de construction ?

Pour l'instant on a posé le pc, avec les plans et les 3d de mon architecte - les plans sont presque du même niveau de détail que ceux que je lui ai fourni à la base, et les 3d sont risibles à coté des miennes (mais l'image de synthèse c'est mon métier, donc c'est un peu normal...).

L'architecte me facture pour l'instant
- les études préliminaires (= recopie de mes plans et finir par au bout de 3 mois à intégrer les ouvertures où je voulais afin qu'elle soient bien placés par rapport aux aménagement intérieurs prévus?? L'estimation de l'économiste à 350 000€ ??)
- l'avant projet définitif (je suppose donc les plans du pc)
- la demande de PC (la constitution du dossier avec les quelques feuillets supplémentaires).
soit 30% de sa presta complète si je lui laisse tout faire
(20 400€ au total pour 100%)
Si je fais un bilan pour l'instant :
- estimation démesurée - 350ke pour un budget de 250ke et pas de solutions alternatives proposée
- pas de possibilité de monter un dossier bancaire car j'ai pas ou que quelques devis
- 15j de retard, sachant qu'on avait déja demandé en plus un mois de délais de plus, soit pour poser un PC qui correspond à peu près aux plans que je lui avait fournis, 4 mois.

J'hésite à faire faire le suivi du chantier pour la suite, sachant qu'au final - peut etre, vu que je n'ai pas pu avoir d'estimatif - je vais surement devoir faire les 3/4 de la plomberie, l'elec, la platrerie, les sols... donc j'hésites à débourser 15000€ de plus alors que dans ce prix, je pourrais plutot faire faire des choses par des artisans pro... Le suivi de chantier se limiterai à suivre le gros-oeuvre, la couverture, les menuiseries extérieures, du coup y'a plus grand chose à coordonner.
Bref j'aurais une bonne visibilité sur le budget je dirais ok, mais là après 4 mois c'est toujours le flou total...

Dans les 15000 restant il resterait :
Etudes de projet (le truc que j'aurais eu besoin pour monter mon projet à la banque plutot que me faire le quantitatif moi même pour avancer en attendant ?)
- Dossier de consultation des entreprises
- Assistances aux contrats de travaux (c'est pas +- la même chose?)
- Visa (?)
- Direction de l'exécution des travaux
- Dossier des ouvrages executés

qu'en pensez vous ??
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adamckiewicz

Messages : Env. 30
Dept : Pyrenees Atlantiques
Ancienneté : + de 8 mois
Le 03/04/2017 à 22h19
Il me semble que l'archi doit te fournir des plans détaillés avec aussi des plans de plomberie et d'électricité et de charpente prêts à excecution...l'histoire a pas l'air trop bien partie....

Nous on est allé voir un archi dont on avait pu voir des maisons qui nous plaisaient. On lui a donné un cahier des charges simple, nombre de chambre, suite parentale, un WC et une salle de bain par étage, pas de tout plat intégral, cuisine fermée, pas de marche entre les différentes pièces du rdc. Il nous a posé des questions sur notre mode dévie. Avec ça on l'a laisser créer une maison sans lui fournir la moindre ébauche d'esquisse. Il nous a fourni une esquisse facturée 600e qui nous convenait, avec une estimation de tarif dans la fourchette que nous lui avions accordé. On a ensuite signé pour le contrat avec mission complète ( le suivi chantier représente 50%).
Il nous a fourni tous les plans détaillés, étude thermique etc...
L'ensemble pour 10% du montant des travaux.
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