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Permis de construire valant division sur un terrain en indivision

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Env. 20 message Isere
Bonjour à tous,

Après des lectures à n'en plus finir concernant le PCVD je commence à être perdu.

La situation :
-un terrain de 2000m2 appartenant à ma famille (en indivision)
-il doit être donner en donation-partage à ma sœur et moi = nous serons en indivision
-2 parcelles à créer pour la construction de 2 maisons individuelles (pour y habiter)
-un chemin qui longe la parcelle
-utilisation du PCVD puis division avant le début des travaux
-création d'un ASL pour gérer la partie commune

Questions :
D'après des professionnels (géomètres, architectes et notaires) et le service urbanisme de la maire en question nous pouvons passer par un permis de construire valant division. Cela permet d'éviter de passer par un permis d'aménager et un lotissement inutile dans notre situation puisque le projet de construction est parfaitement connu à l'avance et que nous allons faire nous même les viabilisations.

Mais je peux lire par exemple ici https://www.forumconstruire.com/construire/topic-70053.php
ou ici http://www.aamoi.fr/les-actualites/flash-info/item/196-le-permis-valant-division-et-le-ccmi-sont-incompatibles
que le PCVD serait incompatible avec un CCMI (nous n'aurions qu'un seul constructeur pour les 2 maisons).

1)Est-ce le cas dans ma situation?

2)Si ce n'est pas compatible alors par quel type de contrat passer pour construire nos maisons?

3)Je ne comprends pas très bien le principe de division en jouissance (avec copropriété horizontale) et la division en propriété.

4)Si je comprends bien nous n'allons donc pas être concerné par la copropriété horizontale (le but étant que nous soyons chacun propriétaire de notre parcelle après la division) si nous faisons une division en propriété. Est-ce bien le cas?

5)Ne serait-il pas plus judicieux de passer par une SCI d'attribution?

Merci de votre aide
Messages : Env. 20
Dept : Isere
Ancienneté : + de 3 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de votre permis de construire...

Allez dans la section devis permis de construire du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de professionnels de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les professionnels, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-3-devis_permis_de_construire.php
 
Membre super utile Env. 3000 message Savoie
Je ne connais pas le gain de passer par un PCVD dans votre cas.
Ce que je ferais, avant la donation-partage diviser le terrain en 2 parcelles avec précision du droit de passage. Faire les 2 donations et voilà.

S'il y a un gain financier de passer par un PCVD, alors OK mais attention, bien blinder la suite même avec votre soeur.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 3000
Dept : Savoie
Ancienneté : + de 4 ans
 
Env. 40 message Var
Bonjour,

Je suis dans le même cas que vous. Avez-vous pu avancer dans votre projet ?

Le PCVD est utile lorsque les services urbanisme refuse une DP de division parcellaire pour un motif arbitraire et contestable (mon cas)
Messages : Env. 40
Dept : Var
Ancienneté : + de 10 ans
 
Membre super utile Env. 2000 message Yvelines
Bonjour,

Le PCVD consiste pour 1 ou plusieurs personnes à déposer un permis pour la construction de plusieurs bâtiments sur un terrain devant faire l'objet d'une division avant l'achèvement des travaux.
Or, l'objet du CCMI est la construction d'un seul bâtiment (art. L.231-1 du code de la construction et de l'habitation).
Une fois que la donation sera faite, je pense que vous pourrez déposer un PC chacun qui sera géré par un constructeur identique ou différent. Une fois la construction terminée, vous procèderez à la division du terrain qui ne nécessitera alors aucune autorisation si elle concerne la division de terrain déjà bâtis et non destinés à être démolis (art. R.442-1e du code de l'urbanisme).

raphdasouth a écrit:Le PCVD est utile lorsque les services urbanisme refuse une DP de division parcellaire pour un motif arbitraire et contestable (mon cas)

Quels sont les motifs d'opposition ?
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 6 ans
 
Env. 40 message Var
La maison familiale est située en plein milieu du terrain, nous devons la démolir.
L'urbanisme conteste le bâti restant (un bungalow/studio à côté de la piscine).

"...la piscine et les constructions légères qui encombrent la partie de terrain dite « bâtie » ne suffisent pas à faire de ce terrain un terrain bâti car ce ne sont pas des bâtiments. De ce constat découlent les autres motifs de refus :
-          Il s’agit donc d’un lot à bâtir
-          Vous créez donc 2 lots à bâtir avec un équipement commun (la voie d’accès) et entrez de ce fait dans le cadre d’un permis d’aménager."



Or R.442-1, alinéa e LES DIVISIONS FONCIERES NON CONSTITUTIVES DE LOTISSEMENT -  Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont destinés à être démolis

Explications d'un consultant en urbanisme :

 • Sur ce point, la législation a été assouplie. Dès lors que le terrain est bâti, peu importe le devenir du bâtiment existant. Il peut y avoir changement de destination, extension du bâtiment, voire implantation d’un nouveau bâtiment, le terrain bâti divisé sera toujours exclu du champ d’application du lotissement. 
• Par ailleurs, la division du terrain bâti ne constitue pas un lotissement quel que soit l’âge du bâtiment. Le délai de dix ans existant dans l’ancienne réglementation a été supprimé par la réforme des autorisations d’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007.
 • La seule condition pour qu’il soit pris en compte, c’est que le bâtiment existe au moment de la division et qu’il ne soit destiné à être démoli. On peut aussi ajouter que ce bâtiment doit avoir été régulièrement édifié.

Trois précisions s'imposent sur la notion de terrains bâtis visés à l’alinéa e) de l'article R.442-1 pour la définition d’un bâtiment : 
• Le juge administratif le définit comme une « construction couverte et close » comportant à la fois des murs et une toiture (CE, 20 mars 2013, n° 350209) en cohérence avec les décisions des juridictions d’appel (CAA Lyon, 23 juin 1998, n° 95985 ; CAA Marseille 8 décembre 2005, n° 02MA01240) ; 
• Un terrain est considéré comme supportant un bâtiment au sens de l'article, à partir de la mise hors d'eau de la construction et non du dépôt de la DAACT (Q/R DGUHC) ;
 • La division d'un terrain bâti ne donnera lieu à aucune formalité (Q/R DGUHC), même si cela a pour effet de créer un lot constructible.




J'ai mandaté un avocat pour étudier le refus et discuter des alternatives envisageables à la DP refusée :
-1- Recours gracieux à la DP. Mais la mairie peut se torcher avec vu leur niveau... Je ne suis pas très chaud pour le recours contentieux à ce niveau là
-2- PC (valant démolition) à nos 2 noms (indivis) pour la construction de mon projet sur la partie future de mon terrain, obtenir la conformité, puis d'effectuer la division parcellaire et le partage. La 2eme construction interviendra ensuite.
-3- PCVD à la condition que le projet de mon frère peut se faire en concomitance
Messages : Env. 40
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Membre super utile Env. 2000 message Yvelines
Oups, j'ai répondu surtout au premier message sans voir qu'il remonte à plus de 2 ans...

En suivant la définition du CE 350209, une construction close et couverte constitue un bâtiment. Le terrain qui le supporte ne doit donc pas être retenu comme lot à bâtir créé au sens des dispositions du lotissement.
Si votre division ne crée qu'un seul lot à bâtir, donc sans accès commune avec d'autres lots à bâtir, pour un terrain en dehors des abords des monuments historiques, site patrimonial remarquable, site classé, vous êtes en effet soumis à déclaration préalable.

Vous pouvez déposer un recours gracieux à l'appui de tous les éléments dont vous disposez et verrez bien l'argumentation de la ville.

Si votre projet consiste à construire 1 maison pour vous et 1 pour votre frère, vous pouvez déposer un permis chacun puis procéder à la division du terrain après que la conformité de chaque maison n'ait pas été contestée. A ce moment là pas besoin d'autorisation pour diviser. Ou alors vous passez par un PCVD, déposé à vos 2 noms.
Picto recompense Membre super utile
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Env. 40 message Var
Merci pour le retour !

Je n'avais pas pensé à l'option que vous évoquez :
"Vous pouvez déposer un permis chacun puis procéder à la division du terrain après que la conformité de chaque maison n'ait pas été contestée."

Dans ce cas là, comment est régit la limite aux prospects (dans le sens l'écart entre les maisons) puisque le terrain n'est pas encore divisé ?! (c'est également valable pour l'option -3-)

Je ne vois pas trop quelle est la solution la moins mauvaise si le recours gracieux ne résout rien...
J'opterais plus pour l'option -2- (si mon frère souhaite construire plus tard et pas en concomitance de mon projet)
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Membre super utile Env. 2000 message Yvelines
L'instruction se fait sur l'ensemble de l'unité foncière, c'est à dire l'ensemble des parcelles contiguës appartenant aux mêmes propriétaires. Donc le retrait entre les 2 nouvelles maisons sera apprécié par rapport à l'article 8 du PLU et non l'article 7.
Picto recompense Membre super utile
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Env. 40 message Var
Parfait !       


 
En l'occurrence :

ARTICLE UC 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Dans le cas de bâtiments non accolés, la distance entre les bâtiments, comptée horizontalement de tout point du bâtiment (balcon compris et non compris les débords de toitures dans la limite de 50 cm) au point le plus proche de l'autre bâtiment, doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la plus haute construction.
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Env. 40 message Var
salade bio a écrit:L'instruction se fait sur l'ensemble de l'unité foncière, c'est à dire l'ensemble des parcelles contiguës appartenant aux mêmes propriétaires. Donc le retrait entre les 2 nouvelles maisons sera apprécié par rapport à l'article 8 du PLU et non l'article 7.

 Quid du mur du clôture ? A quel moment est-il pertinent de le demander ? Dans le 2ème PC ? 
 Dans une DP après la division ?  
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Membre super utile Env. 2000 message Yvelines
Vous évoquez la clôture qui doit marquer la séparation des 2 (futurs) terrain ?
Dans ce cas vérifiez d'abord si cette pose est soumise à autorisation d'urbanisme (art. R.421-12), et si oui il vaut mieux la déclarer dans une DP une fois la division faite. Dans tous les cas vérifiez les règles imposées par le PLU.
Picto recompense Membre super utile
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Env. 40 message Var
Mon avocat nous a envoyé son analyse :

Le PCVD ne nous dispenserait pas de devoir réaliser les 15% d'espaces verts communs (l'aspect le plus contraignant qui découle du permis d'aménager) relatif à l'article UD13.6 du PLU : "Dans les lotissements, ensembles ou groupes d'habitations, 15% du terrain doit être consacré à la création d'espaces verts communs". 

Or le PCVD, dans la mesure où il prévoit la création de 2 bâtiments est bien constitutif d'un "ensemble ou groupe d'habitation".


Le dépôt de 2 PC (dont le titulaire est différent) l'un après l'autre (pas en concomitance) parait possible, tout en respectant les règles du PLU, notamment vis à vis de l'implantation des 2 bâtiments sur le même terrain.

Il y aurait également la possibilité de solliciter un seul permis de construire autorisant la réalisation de 2 bâtiments sur le même terrain en cotitularité.
Sauf que mon frère ne souhaite pas construire dans l'immédiat.

A suivre...
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