Mon projet est il viable ?

Bonjour,
Attention à l'incertitude d'une location, les banques n'aiment pas en général.

Bonjour

Universone a écrit:

Je souhaiterais faire construire sur ce terrain une maison de 170 mètres carré 30 mètres carré de garage. La construction de cette maison devrait me coûter approximativement 250.000 euros. Mon but serait de la louer.

Avant de vous lancer, pensez à vraiment estimer le coût de votre projet.

En l'état, vous ne serez pas forcément crédible pour une banque... Et avec en plus 0 apport, et un projet locatif, j'ai peur que vous ayez du mal à trouver une banque qui vous suive

Bonjour,

+1 avec Fouga, le budget me semble assez largement sous estimé.
Et en cas de vacance locative ou loyer impayé, c'est la catastrophe assurée. Vous aurez un reste à vivre de 2oo euros...

On peut encore décliner 36 versions de ma 1ère réponse

mistigri34 a écrit:

On peut encore décliner 36 versions de ma 1ère réponse

Il y a 2 points bien distincts quand même.

Le risque avec la location, que tu as évoqué.

Le budget global du projet qui est visiblement très largement sous-estimé (sauf si auto-construction où là ça passera à l'aise ).

Et les 2 cumulés, c'est

Bonsoir,
Nous sommes à peu près dans la même situation, sauf que nous avons fait 2 petits logement et non pas un seul.
Projet viable et si tu perds un locataire il en reste un 2eme... Et tu ne perds pas tout ton revenu foncier.
Va voir un courtier il saura te dire tout de suite si c'est viable ou pas.

Alors concernant le coût global, j'ai considéré 1380 euros par mètre carré ( coût moyen d'un artisan ). Et 800 euros par mètre carré pour là garage. J'arrive à 253.000 euros.

Je ne compte pas l'architecte, l'étude de sol, les compteurs enedis, ingénieur béton ( en fait tout ce qui est en amont de la construction ) car je ne le compte pas dans le crédit, j'ai de l'apport pour cela.

Comme ma soeur est exactement dans la même situation que moi et que nos terrains sont cotes à cotes, nous avons pensés à négocier le prix en faisant construire en même temps ( moins de voyages, etc ).

Donc en terme de prix je pensais être plutôt dans les clous ( bien que je n'exclue pas être a côté de la plaque ).

Vous avez négocié le prix auprès d'un artisan ?

Universone a écrit:

Donc en terme de prix je pensais être plutôt dans les clous ( bien que je n'exclue pas être a côté de la plaque ).

Ben, avec un peu plus de détails, c'est moins catastrophique. Mais

Universone a écrit:

Alors concernant le coût global, j'ai considéré 1380 euros par mètre carré ( coût moyen d'un artisan ). Et 800 euros par mètre carré pour là garage. J'arrive à 253.000 euros.

En faisant attention, en n'ayant aucune mauvaise surprise, ça pourrait passer. Mais vous prenez le bas de la fourchette. Donc il faudra croiser les doigts pour que l'étude de sol soit "bonne", et que vous soyez en zone sismique très faible. Et qu'il n'y ait aucun imprévu sur le chantier.

Universone a écrit:

Je ne compte pas l'architecte, l'étude de sol, les compteurs enedis, ingénieur béton ( en fait tout ce qui est en amont de la construction ) car je ne le compte pas dans le crédit, j'ai de l'apport pour cela.

Difficile d'estimer si ce sera bon ou pas vu qu'on ne connait pas votre apport. Et on va supposer que vous avez oublié le "etc", parce que votre liste est très loin d'être terminée, et dans ce qui n'a pas été cité, il y a des frais vraiment non négligeables.

Et bien sûr, il ne faut pas oublier la remarque de Mistigri.
Je voulais vous mettre un lien vers la vidéo de Nic0s pour illustrer ce qu'elle dit, mais elle n'est plus dispo. Mais son histoire fait réfléchir avant d'investir. Une maison découpée en appart. Sur 3 locataires, 2 qui ne payaient plus le loyer... Mais qui ont ravagé la maison, au point qu'elle a été considéré comme dangereuse.
Non seulement il n'avait pas réussi à expulser ses locataires, mais en plus, la mairie l'a obligé à reloger ces personnes à ses frais.

Moi, quand je lis des histoires comme ça, même si à ce point c'est rare j'espere, mais ça me fait flipper d'investir dans le locatif

Je suis conscient des frais annexes, pour la plupart.

Rien que la taxe ( et seulement la taxe ) de raccordement à l'égout sera de 6000 euros environ ... j'en ai mal au coeur.

J'ai assez de côté pour ces choses là et il m'en restera même, maisnque je préférerais garder de côté en cas d'imprévu ( d'ou ma volonté d'emprunter à taux zéro)

En ce qui concerne le risque du locatif j'en ai bien conscience, c'est pourquoi j'opterai pour l'assurance loyers impayés ( bien que ça ne porte pas le risque à zéro).

En ce qui concerne l'égout il est déjà en place, ainsi que l'arrivée d'eau, le regard, le chemin d'acces ( on avait tout fait en prévisionnel ).

Pour louer une maison il faut qu'elle soit un peu attractive. Par exemple impossible de rentrer dans la maison sur des palettes ... il faut que les extérieurs soient terminés. Aménager 1200m2 coûte une blinde ... faites quelques devis

N'oubliez pas les impôts sur le loyer, la taxe foncière dans vos calculs.

Et aussi la taxe d'aménagement qui peut carrément piquer à certains endroits (j'ai payé 780 euros pour un simple abris de jardin de 18m2).

Vendez votre terrain et faites construire une maison quand vous serez "posé".

Imaginez : avec votre apport, plus la somme récoltée par la vente, placés pendant quelques années, vous ferez construire une maison sans faire de crédit.
Pas de crédit immo, pas de loyer, une liberté vis à vis de votre emploi, par exemple, ou autre.

Enfin bref, c'est pas du tout votre projet mais c'est exactement le genre de situation dans lequel j'aimerai être. Je suis jaloux, voilà

J'y avais pensé, à vendre ce terrain et à m'acheter une maison dans ma région, ou tout est bien moins cher ...
Mais mon objectif est de revenir plus tard dans la région et d'y habiter, vers mes 45 ans ( quand le crédit sera terminé).

En ce qui concerne le terrain il est déjà bien viabilisé. Clôtures, arbres coupés, remblaiement ...
J'ai déjà investi pas mal d'argent et de temps dans tout ça, quand il était encore en agricole.

En gros mes questionnements se portent uniquement ( ou surtout ) sur le prix de la maison en elle même. J'espère que les banques seront clementes ( j'ajoute que j'ai dans la famille des gens qui pourront porter caution ).

Sinon une autre idée :
regroupez le terrain avec votre soeur pour faire une sci et y faire construire un petit immeuble (RDC + R1 de 10 15 logements).
Mais là vous changez de métier...

Haha, c'est une idée aussi !
Mais toute notre famille habite juste à côté, d'ou notre volonté de construire dans le projet d'y vivre un jour

Construire pour louer : doit être 100% accessible PMR
et comme dit au dessus, attention aux pertes de loyer.... et surtout aux impots que allez payer sur ce loyer

Avec un dossier super ficelé et blindé y compris une assurance contre les loyers impayés c'est jouable auprès d'une banque mais il faudra hypothéquer la totalité terrain et maison

Et là attention les risques ne sont pas minces, il faudra super choisir les locataires et les garants. De plus il a un risque fort à ces tarifs de loc, d'un gros turn-over.

Bonjour,

Je vais être un peu franc, désolé si c'est pas "cool" comme message...

D'un point de vue "optimisation" une maison de location n'a rien a voir avec une maison pour soi...

170m2 sur 1200m2 c'est pas top du tout pour louer...

Un locataire ne va pas se prendre la tête à entretenir 1200m2 et le gros du marché de la location c'est pas du tout des maisons de cette taille là...

Je ne connais pas votre coin, mais vous auriez un modèle moins risqué à faire du special locatif en coupant le terrain en 2 et en faisant 2 maisons de 100m2 par exemple...

Méfiez-vous des agences qui peuvent parfois avoir des messages trop "sympa"...

Concernant vos coûts, il faut absolument que vous ayez une maison prête à habiter, aucuns travaux a faire... vos locataires ne les feront pas !

Vous devez retirer les impôts des loyers de vos recettes

Benoît

Avez vous pensé aux coûts de remise en état lors des dégradations? Des charges? De la CSG? De l'augmentation de vos impôts? De l'augmentation de votre RFR et tout ce que cela entraîne? Des fonciers? ...... en plus de la vacance locative.
il y a énormément à prendre en compte dans le locatif croyais moi .

Bonjour,

Cela a été dit plusieurs fois, le budget que vous envisagez pour une construction de cette surface est insuffisant.
Je partirais plutôt sur une moyenne de 1500-1700 euros/m2 et vous serez plus proche de la réalité en intégrant le cout de vos finitions et les éventuels aléas de votre chantier.

Bonjour,

Dans le cas d'une location sur un grand terrain et une grande maison il faut savoir si des familles de 5-6 personnes ou + sont susceptibles de rechercher ce type de bien.

Si j'étais dans ton cas, je ferai un petit immeuble de 3-4 logements ça sera plus rentable. Ou alors, 2 maisons sur ce terrain ce qui divisera les coûts d'entretien par deux avec les deux locataires.

Autre conseil, si tu veux passer dans le côté des investisseurs, écoutes les conseils de ceux qui ont investis (avantages/inconvénients) et pas les craintes de ceux qui n'ont pas investis. Ça te sera plus profitable.

Projet sympathique en tout cas

C'est beau le métier de Maitre d'Ouvrage, en ce moment toutes les entreprises sont débordées, tu ne trouves pas de grues en location, tu ne trouves pas de bungalow en location, tu ne trouve pas de compagnons pour embauche, en fait en ce moment tout va bien pour tout le monde.
Dans 3 ou 4 ans on va rigoler, on va rigoler, une crise va pointer son nez, se sera le moment de faire construire, car tout le monde va chialer
ceci n'est que mon a
vis

Je pense comme beaucoup. Deux maisons seraient mieux. Vous pouvez en faire une de 70 m2 et l'autre de 90 m2 evolutive.
Sachez que vous n,'aurez pas le taux zero pour une location.
Mais vous pourrez mettre en pinel et donc un credit d'impot intéressant.

Bonjour

Bonjour
La construction est une belle et longue aventure.

Votre terrain est -il sur un terrain plat ? Zone inondable?Viabilisé ?
Si non, il yaura des frais à prévoir.
Par exemle pour la viabilisation, il faut ajouter des frais de raccordement aux réseaux de la ville, l'assainissement pour les eaux usées, EDF..Je vous conseille de commencer à faire des devis, si vous pouvez. Il vous faut les coûts réels pour faire votre credit alors attention !
Il y a des frais pour l'ouverture de l'eau aussi. J'espère pour vous, vous n'êtes pas loin des points d'accès du réseau de la ville pour leau, edf... Selon la distance nécessaire du cable et de la tranchée à creuser, vous payerai plus ou moins cher.
Êtes vous au courant des taxes obligatoires à prévoir?(t.aménagement, t.archéologique..)?Renseignez vous et entourez vous de pro neutre(avocat droit immo par exemple). Bon courage !

Maison familiale a écrit:

J'ai préféré construire avec un constructeur qui nous a proposé plusieurs garanties sécurisante.

Attention. Le CCMI est plus sécurisant. Mais il n'est pas possible ici car le bien est destiné à la location.

fontenay78 a écrit:

Je pense comme beaucoup. Deux maisons seraient mieux. Vous pouvez en faire une de 70 m2 et l'autre de 90 m2 evolutive.
Sachez que vous n,'aurez pas le taux zero pour une location.
Mais vous pourrez mettre en pinel et donc un credit d'impot intéressant.

Bonjour
...pas de taux zero même si on est fonctionnaires ?

Bonjour,
moi j'aurais vendu une partie du terrain (à voir si c'est possible selon la configuration d'obtenir 2 terrains d'environ 5 à 600 m2 constructibles tous les 2) et avec les sous du terrain vendu j'aurais fait construire la maison. Ainsi vous limitez "la casse " en cas de coup dur (vacance de locataire).
Bonne continuation ! Tenez nous informés !

Maison familiale a écrit:

Bonjour
...pas de taux zero même si on est fonctionnaires ?

Le PTZ c'est pour l'accession à la propriété... la c'est du locatif, donc non... même pour les rmistes et les joueurs de football...

Maison familiale a écrit:

fontenay78 a écrit:

Je pense comme beaucoup. Deux maisons seraient mieux. Vous pouvez en faire une de 70 m2 et l'autre de 90 m2 evolutive.
Sachez que vous n,'aurez pas le taux zero pour une location.
Mais vous pourrez mettre en pinel et donc un credit d'impot intéressant.

Bonjour
...pas de taux zero même si on est fonctionnaires ?

Alors, il existe peut-etre des prêts intéressants pour les fonctionnaires. Mais si on parle du PTZ, je pense que la loi s'applique à tout le monde, y compris les fonctionnaires

Donc pour bénéficier du PTZ, il faut l'utiliser pour sa résidence principale, qu'on soit fonctionnaire ou pas.

Après, il existe bien un cas exceptionnel... Mais Universone me semble un peu jeune pour en bénéficier

Qu'est-ce qui te fait penser qu'un fonctionnaire pourrait avoir des conditions différentes des autres sur les conditions du PTZ

Alors concernant mon terrain il est entièrement viabilisé ( électricité par enedis, égout, eau, téléphone )

Il fait 1200 mètres carré mais il y a des talus donc l'entretien ne sera pas monstrueux.


J'ajoute que dans mon reste à vivre de 2200 euros, je prends en compte les impôts etc car comme expliqué je compte seulement 1400 euros de loyer.

En tout cas merci à tous pour vos précieux conseils

Un ccmi n'a rien a voir avec la destination. On peut en location.

fouga a écrit:

Attention. Le CCMI est plus sécurisant. Mais il n'est pas possible ici car le bien est destiné à la location.

t'es sûr ?

Si tu fais un bien en rt2012 tu peux avoir une loi pinel et don une déduction d'impots entre4000 et 6000 euros tres intéressant.

fontenay78 a écrit:

Si tu fais un bien en rt2012

en même temps il n'y a pas le choix !!

Universone a écrit:

J'ajoute que dans mon reste à vivre de 2200 euros, je prends en compte les impôts etc car comme expliqué je compte seulement 1400 euros de loyer.

je ne suis pas votre calcul

Universone a écrit:

Gagnant 1700 euros par mois et payant 300 euros de loyer dans mon logement actuel, tenant compte de ce loyer à 2000 euros ( retenons en 1400 pour exclure les charges ).

Cela, si je paye environ 1200 euros de crédit me laisserait un laisse à vivre de 2200 euros.

1700€ de salaire + 1400€ de loyer = 3100€
-1200€ de crédit (je ne prends pas en compte votre loyer pour l'approcher de votre résultat)
J'arrive à 1900€.
Et encore, je pense que la banque tiendra compte de votre loyer, donc ce ne serait "que" 1600€.

Comment calculez-vous 2200€ ?

Et la banque ne prendra jamais en compte 100% du loyer un + dans le credit
je pense que vous ne vous etes pas assez renseigné sur tout ça
vous savez combien vous aurez d'impot sur l'IR?? la csg?
2000€ par mois de loyer, vous n'avez pas droit au microfoncier et à son abattement de 30%

gill a écrit:

fouga a écrit:

Attention. Le CCMI est plus sécurisant. Mais il n'est pas possible ici car le bien est destiné à la location.

t'es sûr ?

En tout cas, c'est comme ça que je comprends cette phrase : "le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) pour la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage (vous), à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) sur un terrain vous appartenant" - issu de la DGCCRF

Pour moi, la destination, c'est le futur usage

gill a écrit:

fontenay78 a écrit:

Si tu fais un bien en rt2012

en même temps il n'y a pas le choix !!

Tu es restrictif Gill

La RT2012 est le minimum. Mais on peut faire mieux

Par contre, je ne pensais pas qu'on pouvait bénéficier d'aide pour construire suivant la réglementation en vigueur

fouga a écrit:

gill a écrit:

fontenay78 a écrit:

Si tu fais un bien en rt2012

en même temps il n'y a pas le choix !!

Tu es restrictif Gill

La RT2012 est le minimum. Mais on peut faire mieux

Par contre, je ne pensais pas qu'on pouvait bénéficier d'aide pour construire suivant la réglementation en vigueur

vu la tournure de la phrase et du post, je pensais moins bien que la RT, pas plus

Mon reste à vivre sera effectivement de 1600 euros, j'avais compté 2000 euros au lieu des 1400 ( bien que j'en avais conscience ).

Je compte 1400 car je déduis les impôts et cie sur l'année ( environ 30 % du loyer )

En ce qui concerne les logements multiples ou la division du terrain, c'est une bonne idée mais comme je compte venir habiter dans cette maison d'ici quelques années, je préfère la faire à mon goût.

Je précise si elle serait bien aux normes PMR.


Par contre pour pinel j'en avais parlé à un conseiller qui l'avais dit que comme mon salaire était peu élevé, je ne payerais pas plus de 4000 euros d'impots et que ce ne serait pas avantageux pour moi ( voire carrément désavantageux)

fouga a écrit:

Maison familiale a écrit:

J'ai préféré construire avec un constructeur qui nous a proposé plusieurs garanties sécurisante.

Attention. Le CCMI est plus sécurisant. Mais il n'est pas possible ici car le bien est destiné à la location.

Oh fouga, avec cette chaleur et tu me tords le cerveau
Pourquoi le CCMI impossible pour un bien destiné à la location ?

C'est quoi ce binz de message qui disparait complètement ?

Citation:

Maison familiale
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[center] Nouvel Aviseur[/center]

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Re: Mon projet est il viable ?
Bonjour
La construction est une belle et longue aventure.

Votre terrain est -il sur un terrain plat ? Zone inondable?Viabilisé ?
Si non, il yaura des frais à prévoir.
Par exemle pour la viabilisation, il faut ajouter des frais de raccordement aux réseaux de la ville, l'assainissement pour les eaux usées, EDF..Je vous conseille de commencer à faire des devis, si vous pouvez. Il vous faut les coûts réels pour faire votre credit alors attention !
Il y a des frais pour l'ouverture de l'eau aussi. J'espère pour vous, vous n'êtes pas loin des points d'accès du réseau de la ville pour leau, edf... Selon la distance nécessaire du cable et de la tranchée à creuser, vous payerai plus ou moins cher.
Êtes vous au courant des taxes obligatoires à prévoir?(t.aménagement, t.archéologique..)?Renseignez vous et entourez vous de pro neutre(avocat droit immo par exemple). Bon courage !

Edit : j'ai sauté une page

mistigri34 a écrit:

fouga a écrit:

Maison familiale a écrit:

J'ai préféré construire avec un constructeur qui nous a proposé plusieurs garanties sécurisante.

Attention. Le CCMI est plus sécurisant. Mais il n'est pas possible ici car le bien est destiné à la location.

Oh fouga, avec cette chaleur et tu me tords le cerveau
Pourquoi le CCMI impossible pour un bien destiné à la location ?

Pas de problème de chaleur. J'ai la clim

Sinon, j'ai mis l'explication plus haut.
Après, mes cours de droits n'étaient pas dans le domaine de la construction, et je ne suis pas sûre de l'interprétation de la "destination" du bien.