Emprise au sol, quelque chose m'échappe ou c'est hyper limitant ?

Bonjour

le calcul est juste, vous n'avez pas raté d'épisode.

Et mince...
Donc en Ile de France le nouveau PLU permet de densifier et dans le 06 c'est le contraire, c'est bien ça ?
On ne peut plus construire que des toutes petites maisons sans abri voiture et avec une petite piscine sans pool-house en gros...
Un peu n'importe quoi, non ??

Bonjour,
Je n'ai pas cherché dans le 06 mais dans le 83, il y a de tout. Tout dépend de la zone PLU dans laquelle vous cherchez.
En zone UA, UB, UC, UD les PLUs admettent en général un coef construit / espaces verts de 0,7 à 0,5 donc pour 400 m2 imperméabilisé, il faut 800 m2 de terrain mini.
Par contre en zone UH les PLUs tombent à 0,15 ou 0,1, mais attention certains PLUs ne prennent pas en compte les piscines et les voies d'accès
les aires de stationnement et les terrasses pour le calcul de la surface construite (voir celui de la région de Nice page 34 de la modification n° 3 de 2016).
Cordialement

Merci CB83 !
Sur les communes où on cherche c'est 10 % au mieux, 6% au pire !!
Du coup on ne peut rien faire, à moins que la norme soit de gruger et de ne déclarer que la maison et le garage et faire passer le reste à l'as...
Je ne comprends vraiment pas...

Surtout que si c'est pour limiter les terrains imperméabilisés, et bien pourquoi les allées, cours et terrasses ne sont pas prises en compte ??

Bonjour,

Lisez le PLU dans chaque commune où vous repérez un terrain qui vous intéresse, notamment la définition de l'emprise au sol. Elle peut être différente en fonction du règlement.

Re-bonjour,

Je pense qu'il ne faut pas trop essayer à comprendre, la loi actuellement c'est le PLU qui se veut plus ou moins protecteur de l'environnement même si cela conduit parfois à des aberrations (sans lui dans le 83 et le 06 il n'y aurait que des immeubles de 14 étages, des maisons mitoyennes de tous les côtés, des garages appartements etc...Bref, c'est lui qui définit ce qu'est un espace imperméabilisé.
Si le PLU de votre future commune exclut tout ce qui n'est pas bâtiment proprement dit c'est tant mieux. cela veut dire qu'une maison de 190m2 avec piscine, terrasses, voie d'accès nécessite un terrain de 1900m2 ald de 4000m2...C'est le point positif.
De plus avec un tel projet, il vaut mieux prévoir un terrain de minimum 1500m2 pour ne pas être à la merci d'un voisin construisant sa maison à moins de 10m de sa cuisine...

Comme point négatif, on va aussi vous demander à fortiori dans les Alpes Maritimes, un bassin d'infiltration des eaux de pluie de plus de 40 m3 pour 400m2 (du coup le calcul inclut les terrasses et piscines) même si votre terrain n'est pas en zone inondable et est suffisamment infiltrant.
Faut l'accepter...
Cordialement

Merci beaucoup pour les infos !
Je vais essayer dès demain de joindre le service urbanisme de la commune qui nous intéresserait le plus.
Si seule la surface au sol de la maison était prise en compte, ça pourrait se faire du coup, en effet. Nous croisons les doigts !
Si ce n'est pas indiscret où êtes-vous dans le Var ? (j'en suis originaire)

Saint Raphael (voir mon récit vous allez sans doute rencontrer les mêmes problèmes que moi pour l'instruction du permis de construire...)

On est presque voisin en fait !
Impressionnant votre projet ! En plus la maison que vous avez rasée était plutôt imposante et ne semblait pas si dépassée que ça...
Du coup vous avez dû la payer beaucoup plus chère qu'un terrain nu, non ?
Votre future maison est très belle, on semble avoir des goûts assez similaires en termes d'architecture ! ;)
Et j'aime bien l'humour de vos coms sur chaque photo, excellent ! 

On va bien voir, mais je sens que trouver un terrain pour notre projet va être extrêmement compliqué, on va continuer à chercher une maison à rénover en parallèle...
Je vais appeler le service urbanisme d'une première commune demain pour voir s'il y a un PLU moins défavorable...

On se tient au jus ?

Bonjour,
merci pour vos commentaires élogieux. La maison en question était en très mauvais état et la rénover n'aurait pas changé son implantation sur le terrain qui était mal faite. Une maison à démolir coûte à peu près le prix qu'un terrain mais il faut ajouter le coût de la démolition qui augmente celui-ci de 10% environ.

Bonjour,
Si je peux me permettre on crée un projet à partir d'un terrain et non l'inverse.
Le mieux est de trouver un terrain qui nous plait et de faire projet adapté au terrain et aux règles du PLU en vigueur.
Si dans certaines régions il faut densifier, dans le 06 ce n'est plus le cas et on voit bien avec les événements climatiques des 5 dernières années la nécessité de conserver des espaces non perméables.
En tous cas, bonnes recherches à vous !

Hello,
Licence4 : pas d'accord avec vous. On ne crée pas un projet en fonction d'un terrain mais de sa vie, de ses besoins et contraintes. On choisit le terrain en fonction de son projet et on l'adapte, dans une certaine mesure, en fonction du terrain. Chercher un terrain sans idée de ce qu'on veut bâtir, avoir un coup de coeur et se dire "Allons, voyons ce qu'on pourrait en faire...".
Clairement, la perméabilité des sols est très importante, et il semblerait d'ailleurs, fort heureusement, que certaines communes aient radicalement changé le texte concernant l'emprise au sol dans ce sens.

Zorro06 a écrit:

Hello,
Licence4 : pas d'accord avec vous. On ne crée pas un projet en fonction d'un terrain mais de sa vie, de ses besoins et contraintes. On choisit le terrain en fonction de son projet et on l'adapte, dans une certaine mesure, en fonction du terrain. Chercher un terrain sans idée de ce qu'on veut bâtir, avoir un coup de coeur et se dire "Allons, voyons ce qu'on pourrait en faire...".

C'est votre point de vue mais en analysant un peu le terrain et en regardant rapidement le PLU on sait tout de suite ce qu'on peut y faire.
Après si vous êtes figé sur une maison de plein pied je comprends.

Bonjour,

Trouver un terrain c'est difficile. Dans chaque projet on part avec son cahier des charges, puis on tente de trouver le terrain répondant à ce cahier des charges.
Si on ne trouve pas, on peut modifier son cahier des charges (augmenter le budget, revoir ses prétentions à la baisse, faire une croix sur certains aspects) ou continuer à chercher suivant son cahier des charges.
En revanche (c'est peut-être l'objet de votre remarque licence4_06 mais je n'ai pas l'impression que c'était dans le sujet), il est fortement déconseillé de mettre son plan de maison DANS ce cahier des charges. Une maison de plain pied oui. Avec X chambres, ceci ou celà, oui.
Mais concevoir le plan avant d'avoir le terrain, c'est se tirer une balle dans le pied pour la recherche du terrain car il est plus difficile de trouver un terrain adapté à un plan de maison, que de créer un plan de maison en fonction du terrain.

Je dis souvent que j'ai mis 2 ans à trouver un terrain. Forcément, au fil du temps, des visites, on revoit le cahier des charges (et encore je crois n'avoir pas fait de croix sur tant de choses que ça). Ne pas oublier le facteur chances qui est important, même s'il faut un peu l'aider, la chance (c'est sur que si on ne cherche pas, on ne trouvera pas).

Zorro06 si effectivement le plain pied est une condition non négociable, peut-être effectivement que la zone n'est pas forcément la bonne. Cela vaut peut-être le coup de visiter des terrains, et peut-être ensuite voir quels sont les priorités : la zone géographique, le terrain, les éléments à proximités, la forme de la maison ... visiter ne vous engage à rien, et au moins, en tentant de se projeter sur chaque terrain correct on peut voir quels sont les éléments qui sont indispensables, et ceux sur lesquels on peut plier (surtout si on est en couple ou en famille, les désirs ne sont pas forcément les mêmes).

Hello,

Merci pour vos retours. Effectivement c'est ça l'idée : les composantes principales de la maison et des extérieurs. Après nous nous adapterons au terrain (si nous le trouvons) et en aucun cas je ne ferais des plans avoir d'avoir le terrain, c'est sûr...
Mais que les terrains sont rares par ici...

Je me suis renseigné aujourd’hui : en général les piscines ne sont pas prises en compte dans l'emprise au sol (c'est déjà ça), mais il y a un % important d'espaces verts sur la partie constructible du terrain (entre 65 et 75% en général, sachant que pour les maisons existantes on est généralement en dessous de 50%...)

A bientôt