Déclaration de surface de plancher sous-estimée, quels recours ? Résolu

Bonjour,

nous avons, mon compagnon et moi, le projet d'acquisition d'une ancienne ferme composée de plusieurs bâtiments cadastrés que nous souhaitons rénover (rénovation lourde).

Le bâtiment principal d'habitation, qui a une surface d'emprise au sol d'environ 270 m2, est composé de 2 niveaux "et demi" sur un terrain en pente : un premier constitué de caves qui occupent environ un tiers de la surface d'emprise au sol ; un deuxième composé de plusieurs pièces d'habitation (cuisine, chambres et salle de bain) ainsi que d'une ancienne grange à foin de 70m2, qui elle s'élève sur 2 niveaux ; un dernier niveau composé de pièces d'habitation (chambres et cuisine). Tous les espaces ont une hauteur supérieure à 1,80m.

La maison appartient à la famille du vendeur depuis au moins 2 ou 3 générations, le bâtiment a connu plein de configurations différentes en fonction de qui l'habitait : familles, puis 3 frères et sœurs avec chacun leur espace et pour finir l'oncle du vendeur qui vivait seul les dernières années.

J'en viens à mon "problème". Vivant seul les dernières années, la surface officielle du lieu (information transmise par la mairie) a été sous-estimée par le dernier occupant (dans une logique d'abaissement de la taxe foncière j'imagine). Aujourd'hui donc la surface officiellement enregistrée dans les documents de la mairie est de 65m2. Or quand j'additionne très approximativement -les mesures nous étant fournies par le vendeur sur un plan fait à la main- les surfaces pouvant être considérées comme surface de plancher (surface de toutes les pièces d'habitation, je ne compte ni les caves, ni le grenier à foin) avoisinent plutôt les 200m2.

Et ce détail a son importance dans la poursuite de notre projet, puisque, située en zone N, le PLU stipule que sont autorisées les extensions dans une limite de 33% de la surface de plancher existante et dans une limite de 250m2.
Ce qui fait, à la grosse louche, 65 m2 + 33% = 86 m2 de surface plancher totale autorisée après extension pour la première configuration contre la possibilité des 250m2 maximum autorisés en partant de mon calcul à partir des surfaces transmises par le vendeur.

Ma question : existe-t-il un moyen de régulariser la surface de plancher aux yeux de l'administration qui nous délivrera les autorisations adéquates à notre projet de rénovation ? Le diagnostic que le vendeur devra fournir peut-il mentionner la surface de plancher réelle et faire office de pièce légale ? Le vendeur prévoit de faire passer un géomètre pour borner les limites du terrain, le géomètre peut-il également dans ce cas, établir la surface de plancher réelle ? Un architecte est-il habilité à cette fonction également ? Quelles conséquences éventuelles pour le vendeur actuel, notamment aux yeux des impôts ?

Merci de m'éclairer dans cette forêt administrativo-urbanistique !