Retour
Menu utilisateur
Menu

Déclaration de surface de plancher sous-estimée, quels recours ? Résolu

Ce sujet comporte 26 messages et a été affiché 551 fois
Nouveau sujetPicto plus RépondrePicto reply Picto reply
5
abonnés
surveillent ce sujet
S'abonner
 
Env. 10 message Ardeche
Bonjour,

nous avons, mon compagnon et moi, le projet d'acquisition d'une ancienne ferme composée de plusieurs bâtiments cadastrés que nous souhaitons rénover (rénovation lourde).

Le bâtiment principal d'habitation, qui a une surface d'emprise au sol d'environ 270 m2, est composé de 2 niveaux "et demi" sur un terrain en pente : un premier constitué de caves qui occupent environ un tiers de la surface d'emprise au sol ; un deuxième composé de plusieurs pièces d'habitation (cuisine, chambres et salle de bain) ainsi que d'une ancienne grange à foin de 70m2, qui elle s'élève sur 2 niveaux ; un dernier niveau composé de pièces d'habitation (chambres et cuisine). Tous les espaces ont une hauteur supérieure à 1,80m.

La maison appartient à la famille du vendeur depuis au moins 2 ou 3 générations, le bâtiment a connu plein de configurations différentes en fonction de qui l'habitait : familles, puis 3 frères et sœurs avec chacun leur espace et pour finir l'oncle du vendeur qui vivait seul les dernières années.

J'en viens à mon "problème". Vivant seul les dernières années, la surface officielle du lieu (information transmise par la mairie) a été sous-estimée par le dernier occupant (dans une logique d'abaissement de la taxe foncière j'imagine). Aujourd'hui donc la surface officiellement enregistrée dans les documents de la mairie est de 65m2. Or quand j'additionne très approximativement -les mesures nous étant fournies par le vendeur sur un plan fait à la main- les surfaces pouvant être considérées comme surface de plancher (surface de toutes les pièces d'habitation, je ne compte ni les caves, ni le grenier à foin) avoisinent plutôt les 200m2.

Et ce détail a son importance dans la poursuite de notre projet, puisque, située en zone N, le PLU stipule que sont autorisées les extensions dans une limite de 33% de la surface de plancher existante et dans une limite de 250m2.
Ce qui fait, à la grosse louche, 65 m2 + 33% = 86 m2 de surface plancher totale autorisée après extension pour la première configuration contre la possibilité des 250m2 maximum autorisés en partant de mon calcul à partir des surfaces transmises par le vendeur.

Ma question : existe-t-il un moyen de régulariser la surface de plancher aux yeux de l'administration qui nous délivrera les autorisations adéquates à notre projet de rénovation ? Le diagnostic que le vendeur devra fournir peut-il mentionner la surface de plancher réelle et faire office de pièce légale ? Le vendeur prévoit de faire passer un géomètre pour borner les limites du terrain, le géomètre peut-il également dans ce cas, établir la surface de plancher réelle ? Un architecte est-il habilité à cette fonction également ? Quelles conséquences éventuelles pour le vendeur actuel, notamment aux yeux des impôts ?

Merci de m'éclairer dans cette forêt administrativo-urbanistique !
Citer
Messages : Env. 10
Dept : Ardeche
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
Sujet résolu ! Cliquez ici pour accéder à la meilleure réponse
 
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Doublon
A supprimer
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +5 ans.
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 12 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
sevkaa a écrit:Le diagnostic que le vendeur devra fournir peut-il mentionner la surface de plancher réelle et faire office de pièce légale ?

Les diagnostiques font référence à la surface habitable et non pas la surface de plancher il me semble.

sevkaa a écrit:Le vendeur prévoit de faire passer un géomètre pour borner les limites du terrain, le géomètre peut-il également dans ce cas, établir la surface de plancher réelle ? Un architecte est-il habilité à cette fonction également ? 

Oui... à la condition que le vendeur le demande !

Le projet n'a pas l'air simple puisqu'il mélange les destinations et possède un historique qui a l'air riche. Le mieux serait de consulter le service urbanisme de la ville en leur soumettant l'état actuel et votre projet, je pense qu'il sera plus à même de vous répondre.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +5 ans.
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 12 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 10 message Ardeche
salade bio Merci pour vos réponses.

Je comprends qu'il n'y a pas de procédure "officielle" de régularisation / "mise à jour" de surfaces de plancher même pour de vieilles batisses. Et effectivement l'historique du lieu complexifie la chose.
Nous envisageons de rencontrer le service urbanisme de la commune pour discuter des possibilités de notre projet mais plus nous avons de billes pour discuter avec eux, plus nous aurons de chance de nous comprendre ;)

Autre subtilité, d'après ce que nous avons compris les dossiers liés à l'urbanisme sont instruits par la com'com'(et non la commune), peut-être faudra-t-il envisager de les consulter également ou bien c'est vraiment la mairie qui est la ressource en terme d'informations ?
Citer
Messages : Env. 10
Dept : Ardeche
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Même si la commune a transféré la compétence d'instruction à la communauté il est toujours préférable de consulter la ville en premier : elle a une meilleure connaissance de son PLU, sauf en cas de PLU intercommunal, et de son territoire (historique). De plus, la décision émane du maire même si la communauté instruit.
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 12 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

sevkaa a écrit:salade bio Merci pour vos réponses.

Je comprends qu'il n'y a pas de procédure "officielle" de régularisation / "mise à jour" de surfaces de plancher même pour de vieilles batisses. Et effectivement l'historique du lieu complexifie la chose.
Nous envisageons de rencontrer le service urbanisme de la commune pour discuter des possibilités de notre projet mais plus nous avons de billes pour discuter avec eux, plus nous aurons de chance de nous comprendre ;)

Autre subtilité, d'après ce que nous avons compris les dossiers liés à l'urbanisme sont instruits par la com'com'(et non la commune), peut-être faudra-t-il envisager de les consulter également ou bien c'est vraiment la mairie qui est la ressource en terme d'informations ?

Bien sûr qu'il y a des "procédures" officielles pour régulariser, notamment un PC de régularisation.
Mais le bien immobilier se trouve en zone N, donc...
Sachant également qu'une régularisation peut entraîner une TA majorée et un recouvrement supplémentaire de taxes foncières jusqu'à l'année de réalisation des travaux.
Comme vous n'êtes qu'intéressé (donc non engagé), prenez toutes les précautions:
  - Des prescriptions/préconisations écrites par l'urbanisme,
  - Connaître la situation de l'immeuble au plan des TF et TH (surfaces connues par le service)
  - Et si malgré tout vous persistez, pensez aux clauses suspensives de régularisation (fiscales et urba.) avant de signer définitivement.
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 8000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 20 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre super utile Env. 4000 message Loire Atlantique
Bonjour,
Sauf erreur, lors d'une vente dans l'ancien est exige un certificat de métrage en loi Carrez.
Le vendeur peut le faire lui-même, mais sous sa responsabilité.
En cas d'erreur supérieure à 5% la vente peut être annulée.
Mais du coup en faisant ce métrage par une entreprise de diag, ça doit avoir un minimum de valeur juridique dans ton cas non?
Citer
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 4000
Dept : Loire Atlantique
Ancienneté : + de 7 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonsoir,

Pas d'obligation "loi carrez", car celle-ci ne concerne que les copropriétés.
La seule obligation: que la surface réelle corresponde à la surface vendue si celle-ci est indiquée (art. 1617 et 1618 du code civil),ou que la différence ne dépasse pas le 20ème (art. 1619 du CC).
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 8000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 20 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre super utile Env. 4000 message Loire Atlantique
deffrey a écrit:Bonsoir,

Pas d'obligation "loi carrez", car celle-ci ne concerne que les copropriétés.
La seule obligation: que la surface réelle corresponde à la surface vendue si celle-ci est indiquée (art. 1617 et 1618 du code civil),ou que la différence ne dépasse pas le 20ème (art. 1619 du CC).
@+


Ah ok désolé pour la mauvaise info alors, merci pour ta correction !
Cela dit, on retrouve les 5% de différence !
Citer
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 4000
Dept : Loire Atlantique
Ancienneté : + de 7 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 10 message Ardeche
deffrey a écrit:
Bien sûr qu'il y a des "procédures" officielles pour régulariser, notamment un PC de régularisation.
Mais le bien immobilier se trouve en zone N, donc...

Si je comprends bien, on peut demander un PC de régularisation mais qui ne s'appliquera que dans le cadre de ce qui est prévu par le PLU pour une zone N, à savoir, dans notre cas : 65m2 + 33%, c'est bien ça ? Ce qui reste bien en-dessous de la surface réelle (+/- 200m2).
En fait, en tant que "procédures de régularisation" je me demandais s'il existait une possibilité de faire métrer la surface de plancher réelle par un organisme / un professionnel compétent et reconnu pour cette fonction (architecte, diag, géomètre ou que sais-je) et d'aller voir la mairie avec les documents attestant de la surface de plancher réelle et leur dire : "bon, y'a comme un fossé entre vos chiffres et ceux relevés par le professionnel, comment on peut faire pour que les chiffres inscrits sur votre papier collent avec la réalité physique du bâtiment ?" (probablement j'y mettrais plus de formes). Ou peut-être que je sur-estime la capacité d'adaptation de la puissance administrative et que kafka aura raison de mes illusions de débutante en la matière…
Citer
Messages : Env. 10
Dept : Ardeche
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
sevkaa a écrit:Si je comprends bien, on peut demander un PC de régularisation mais qui ne s'appliquera que dans le cadre de ce qui est prévu par le PLU pour une zone N

La régularisation peut être demandée oui et sa légalité s'apprécie par rapport aux règles existantes à ce moment.
sevkaa a écrit:En fait, en tant que "procédures de régularisation" je me demandais s'il existait une possibilité de faire métrer la surface de plancher réelle par un organisme / un professionnel compétent et reconnu pour cette fonction (architecte, diag, géomètre ou que sais-je) et d'aller voir la mairie avec les documents attestant de la surface de plancher réelle et leur dire : "bon, y'a comme un fossé entre vos chiffres et ceux relevés par le professionnel, comment on peut faire pour que les chiffres inscrits sur votre papier collent avec la réalité physique du bâtiment ?"

C'est tout le but d'un permis de construire dans le cadre d'une régularisation.
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 12 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 10 message Ardeche
salade bio ok, merci pour votre réponse. Dans tous les cas, nous allons suivre votre conseil de rencontrer le service urbanisme de la mairie (si nous déconfinons un jour) pour savoir ce qui est envisageable.

Une dernière question, ou plutôt la même abordée sous un autre angle : existe-t-il, dans certains cas, des possibilités de dérogations aux règles du PLU ?
Un projet argumenté peut-il faire bouger les lignes ou bien, non c'est non, c'est gravé dans le marbre, c'est écrit comme ça et rien ne peut exister en dehors de ces règles avant un nouveau PLU ? En gros existe-t-il des marges de manoeuvre prévues par le cadre PLU appréciables en fonction des situations ?

Je précise le contexte de notre projet pour permettre de cerner notre démarche (ceci n'est pas une demande d'avis sur la réalisabilité (??) de notre projet, sur lequel, je l'ai bien compris, personne ne peut se prononcer en dehors de la mairie et de la com com).
> L'acquisition et la rénovation que nous visons se ferait dans le cadre d'un projet d'habitat collectif avec l'installation de 3 foyers + création d'activités professionnelles (agricole et artisanale) sur place. Si je le traduis en termes d'intérêt pour la commune, c'est la possibilité d'accueillir 3 familles sur un même espace, ce qui va dans le sens de lutte contre le mitage et favorise la densification (objectif affiché des PLU, il me semble).
Nous ne prévoyons pas d'agrandir le bâtiment, juste de rénover et d'aménager l'intérieur pour en faire 3 logements.

Merci en tout cas à chacun et chacune pour tous vos retours fort utiles
Citer
Messages : Env. 10
Dept : Ardeche
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Les adaptations mineures et dérogations au PLU sont encadrées par le code de l'urbanisme aux articles L.152-3 à 6 et R.152-4 à 9.
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 12 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 10 message Ardeche
Merci
Citer
Messages : Env. 10
Dept : Ardeche
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

  - Les adaptations mineures, comme leur nom l'indique, doivent rester très limitées; les jurisprudences sont constantes dans ce sens. Or votre cas n'entre -à priori- pas dans ce registre, même si vous parlez de "regroupement". 
  - Par ailleurs vous écrivez: "...Ma question : existe-t-il un moyen de régulariser la surface de plancher aux yeux de l'administration qui nous délivrera les autorisations adéquates à notre projet de rénovation ? Le diagnostic que le vendeur devra fournir peut-il mentionner la surface de plancher réelle et faire office de pièce légale ?..."
* Le vendeur vous fournira des surfaces telles que "pondérée" ou "habitable", la notion de surface de plancher se rapportant à l'urbanisme.
* Quel est le statut exact de ce que vous appelez "grange"? Bâtiment agricole? Dans ce cas, il faudra effectuer un changement de destination; dans le cas contraire, sa surface est en SP, et donc pas de TA.
* Vous parlez de "projet de rénovation": on ne sait pas en quoi consistera cette rénovation, notamment si elle impactera l'aspect extérieur, et donc avec ou sans la nécessité d'une autorisation.
* Sous quel régime d'assainissement se trouve cette habitation? Si ANC, le vendeur doit vous fournir le diagnostic, détaillant le nombre de pièces/nombre de chambres; attention à la concordance, car l'importance de la mise en conformité en dépendra.
Si Assainissement collectif, attention si vous passez par une autorisation: la commune mettra au moins une couche supplémentaire pour la PFAC, voire plus s'il y a plusieurs logements. 
Et donc... prudence!!
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 8000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 20 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 10 message Ardeche
deffrey merci pour vos retours très utiles, dont je prends connaissance aujourd'hui. Quelques réponses et compléments d'infos à vos interrogations…

"Le vendeur vous fournira des surfaces telles que "pondérée" ou "habitable", la notion de surface de plancher se rapportant à l'urbanisme."
  • > Question bête : qui définit alors la surface de plancher d'un bâtiment ? Le vendeur donne la surface habitable, les impôts donnent la surface taxable qui diffèrent chacune de la surface de plancher, en tout cas c'est ce que j'ai compris (source infos : ici ). Dans ce cas, sur quelles déclarations, sur quels documents ou sur quels organismes se basent les services de l'urbanisme pour enregistrer les surfaces de plancher qui serviront de base à toute les autorisations, qui plus est dans le cas de bâtiments qui ont plus d'un siècle au compteur ? Si vous avez des pistes d'infos, je suis preneuse ! Je pige bien tous les différents types de surfaces et leur application spécifique (notaire, agence immo, impôts, urbanisme…) ; je comprends très facilement l'enregistrement des surfaces de plancher pour des bâtiments neufs ou "récents" mais pour les vieilles habitations, sur quels éléments l'urbanisme se base-t-il ? Y'a-t-il une sorte de conversion automatique : surface taxable et / ou habitable = surface de plancher ?

    • "Quel est le statut exact de ce que vous appelez "grange"? Bâtiment agricole? Dans ce cas, il faudra effectuer un changement de destination; dans le cas contraire, sa surface est en SP, et donc pas de TA."
    > Ce que j'appelle grange est un espace "grange" qui se situe dans le même bâtiment qui abrite les espaces "habitation" (à savoir, en l'état actuel : 5 chambres, 2 cuisines et 1 sdb + toilettes). La difficulté qui est la nôtre actuellement est de savoir à quelle destination chacun des espaces est affecté. La notaire nous a conseillé de voir avec le vendeur pour qu'il fasse une demande de "relevé de matrice cadastrale (au cadastre ?)" auprès des impôts afin d'avancer sur cette question. Dans tous les cas, nous ne prévoyons pas de transformer cet espace "grange" en espace habitable, la grange serait plutôt destinée à accueillir l'atelier bois de mon compagnon, charpentier, donc pas forcément de changement de destination (si ce n'est agricole > pro). Les espaces qui "ressemblent" aujourd'hui déjà à des espaces habitables suffisent en terme de surface à notre projet, seulement nous n'arrivons pas à savoir pour l'instant comment ces espaces sont officiellement déclarés… (le vendeur étant un neveu "héritier" qui récupère le bien de son oncle et donc pas très au fait des micmac administratifs de ce dernier -voire des générations précédentes-).
    En tout cas, ce que je comprends aussi dans ce que vous me dites, c'est que si la totalité du bâtiment est considéré comme habitation, sa superficie est d'office considérée comme surface de plancher, c'est bien ça ?

    "[color=#233743][size=2]Vous parlez de "projet de rénovation": on ne sait pas en quoi consistera cette rénovation, notamment si elle impactera l'aspect extérieur, et donc avec ou sans la nécessité d'une autorisation."[/size][/color]
    > Notre réflexion quant à la rénovation des espaces reste sommaire étant donnée la situation, mais ce qui sera à peu près sûr c'est que notre projet impliquera la création d'ouvertures (fenêtres et velux) donc nécessité d'autorisation. En l'état, nous ne prévoyons pas de toucher aux murs porteurs, la configuration actuelle permettant la division du bâtiment en 3 "appartements" sans grosses modifications. On prévoit de cloisonner les espaces existants afin de créer des pièces et la création d'un escalier entre 2 étages à l'intérieur d'un des "appart'".

    "[color=#233743][size=2]Sous quel régime d'assainissement se trouve cette habitation?"[/size][/color]
    > L'habitation fonctionne avec une fosse septique (qui n'est plus du tout aux normes). La ferme n'est raccordée ni à l'assainissement collectif, ni même au réseau d'eau collectif (eau fournie par cuve de stockage alimentée par une source). Nous prévoyons de remplacer la fosse septique par un système de phytoépuration (le terrain s'y prête).

    "[color=#233743][size=2]Si ANC, le vendeur doit vous fournir le diagnostic, détaillant le nombre de pièces/nombre de chambres; attention à la concordance, car l'importance de la mise en conformité en dépendra" [/size][/color]
    > Le diagnostic est prévu par le vendeur. Question : le compte-rendu du diagnostic peut-il avoir une influence sur une éventuelle réévaluation de la surface de plancher en cas d'incohérence manifeste ? Logiquement, il est difficile de faire rentrer 8 pièces (citées ci-dessus) dans 65m2 (surface enregistrée à la mairie, info transmise par celle-ci).


    Bref, on est bien conscients que notre affaire n'est ni simple, ni gagnée mais on est super motivés ! Et je trouve cette enquête au pays des méandres administratifs et réglementaires très stimulante… et on espère bien en sortir victorieux (du moins par rapport à notre projet). Merci en tout cas pour vos complicités dans ma quête ! 
    Citer
    Messages : Env. 10
    Dept : Ardeche
    Ancienneté : + de 5 ans
    Picto user Voir la fiche
     
    Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
    Bonjour,

    En préambule, je présume que le vendeur est décidé à vendre le bien en l'état et en toute transparence.
    Tout dépendra donc de lui, sous vos concours et surveillance; je m'explique:
    Q1:
      - Il s'agit d'une "maison" individuelle; Pas de mention obligatoire de surface puisque il ne s'agit pas d'une copro, mais ce serait préférable:
    https://www.legifrance.gouv.[...]00006441684
    Il n'est pas nécessaire que ce soit un professionnel qui la relève, mais ce serait préférable.

      - Si la surface est portée, il s'agit en général de la surface habitable (R 111-2 et suivants du CCH); là, pour l'acte, il faut que la surface réelle corresponde.
    https://www.legifrance.gouv.[...]00039041453

      - La surface de plancher est une notion d'urbanisme, déclarée par le pétitionnaire/archi pour toute autorisation:
    https://www.legifrance.gouv.[...]00031721274
    https://www.legifrance.gouv.[...]00031210207
    Et circulaire du 3/02/2012.

      - La surface taxable est encore une notion d'urbanisme; déclarative, c'est l'assiette de la taxe d'aménagement,

      - A ne pas confondre avec les surfaces portées dans les déclarations telles que H1 (Taxes foncières/TH) destinées au service des impôts fonciers. C'est le propriétaire qui procède au remplissage de cette H1 (fiscale).
    Donc, les surfaces fiscales connues des services des impôts fonciers et de la commune en sont issues et sont consultables:
    * Dans la matrice cadastrale détenue par la commune (synthétiques),
    * Auprès du Service des impôts fonciers du lieu (complètes).

    Q2: A priori, votre "espace" grange a la même destination que la maison, puisque intégré, donc pas de création de SP.
    Le service des impôts dispose du détail de sa base de calcul, que le vendeur doit faire modifier; avant la vente serait le mieux évidemment, pour que le bien corresponde à l'acte... et vice versa.

    Q3: Si vous modifiez l'aspect extérieur, il faudra une autorisation d'urbanisme; normalement, pour des ouvertures, une DP suffit. MAIS, dans votre cas, il y a discordance entre l'existant et l'officiel (connu des services commune/Impôts).
    Et là ça se corse, car légalement, la mairie devrait vous demander de régulariser l'existant (PC), et vu la surface, obligation d'archi.
    C'est à ce niveau que vous pouvez essayer de discuter, pour obtenir de n'avoir à solliciter qu'une DP, en échange de votre projet "communautaire", mais...

    Q4/5: Là encore comme je l'ai écrit, il faudra qu'il y ait concordance entre existant/officiel;
    Le diagnostic reprend les éléments existants (nombre de pièces).
    Par ailleurs, vous allez créer 3 logements: L'incidence sera évidente sur l'assainissement, sur l'urbanisme et bien évidemment pour les taxes foncières.
    Encore une fois, c'est le vendeur et vous qui disposez du dossier; Travaillez avec lui et invitez-le à mettre la situation à jour. Et votre notaire est... votre ami!!!
    @+ 
    @+
    multiplie toi mais ne te disperse pas!
    Citer
    Picto recompense Membre ultra utile
    Messages : Env. 8000
    De : La Rochelle (17)
    Ancienneté : + de 20 ans
    Picto user Voir la fiche
     
    Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor
    salade bio a écrit:Même si la commune a transféré la compétence d'instruction à la communauté il est toujours préférable de consulter la ville en premier : elle a une meilleure connaissance de son PLU, sauf en cas de PLU intercommunal, et de son territoire (historique). De plus, la décision émane du maire même si la communauté instruit.

    Attention, je l'ai déjà raconté plusieurs fois, mais j'étais dans le même cas quand j'ai acheté mon habitation, une ex ferme construite entre fin, 18° et milieu 19°
    agglo qui gère les demandes de travaux
    urbanisme dans la commune géré par un élu
    résultat, toutes les infos données par l'élu étaient fausses !
    et pourtant, quand j'ai réussi à obtenir un exemplaire du PLU, c'était bien son nom qui était dessus, et il datait de 2 ou 3 ans avant notre premier RDV.
    sevkaa
    Mon PLU interdisait les extensions sauf de quelques m2 (maxi 50 m2 me semble t il)
    Par contre il prévoyait la possibilité de changement d'affectation de tout bâtiment "typique du bâti rural breton".
    Ma longère mesure 50 x6 m en R + combles aménageables, à l'achat : 90 m2 habitable, mais je pourrais, au total, avoir, environ 500 m2 sans difficultés sur le bâtiment principal.

    Cette clause semble assez courante en Bretagne, mais aussi dans d'autres régions.
    Peut être en avez vous une du même ordre qui vous permettrait de pouvoir régulariser la surface habitable sans être limité à partir du moment ou vous restez dans les anciens bâtiments sans en construire de nouveaux.
    Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
    Citer
    Picto recompense Membre ultra utile
    Messages : Env. 10000
    Dept : Cotes D'armor
    Ancienneté : + de 10 ans
    Picto user Voir la fiche
     
    Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
    ManuTaden a écrit:résultat, toutes les infos données par l'élu étaient fausses !
    et pourtant, quand j'ai réussi à obtenir un exemplaire du PLU, c'était bien son nom qui était dessus, et il datait de 2 ou 3 ans avant notre premier RDV.

    Voilà pourquoi il est très souvent préférable de s'entretenir avec les agents et non les élus, car non seulement ces derniers connaissent rarement le PLU et ses interprétations correctes mais en plus ils peuvent tomber dans le discours politique...
    Citer
    Picto recompense Membre ultra utile
    Messages : Env. 4000
    Dept : Yvelines
    Ancienneté : + de 12 ans
    Picto user Voir la fiche
     
    Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor
    salade bio a écrit:
    ManuTaden a écrit:résultat, toutes les infos données par l'élu étaient fausses !
    et pourtant, quand j'ai réussi à obtenir un exemplaire du PLU, c'était bien son nom qui était dessus, et il datait de 2 ou 3 ans avant notre premier RDV.

    Voilà pourquoi il est très souvent préférable de s'entretenir avec les agents et non les élus, car non seulement ces derniers connaissent rarement le PLU et ses interprétations correctes mais en plus ils peuvent tomber dans le discours politique...

    Mais dans une commune de 2500 habitant il n'y a pas forcément d'agent chargé de l'urbanisme. C'est le cas maintenant suite au départ en retraite de 1 ou 2 agents et de l'ancien élu chargé de l'urbanisme, mais au premier contact et jusque l'an dernier c'était lui qui gérait tout, donc toute question d'urbanisme était de son ressort.
    et si à ça on ajoute un nouveau service à l'agglo avec de jeunes juristes chargés d'appliquer les textes et que les textes, on se retrouve avec un rejet de 65% des demandes de PC, et l'impression d'avoir en face de soit La Maison des Fous chère à Uderzo et Goscinny

    un exemple : bâtiment de 50 m parallèlle à un morceau de route de moins de 300 m qui n'a pas de nom. Le bâtiment est à 30/40 m et légèrement en contrebas de 1 à 1.5 m de la route. Je demande la possibilité de changer les ardoises d'une verrue de 4x5 m haute de 3.5 m par du bac acier.
    Je dois fournir une photo, sur une feuille A4 en mode portrait, prise de la route, avec l'ensemble du bâtiment, sur laquelle le bâtiment en travaux doit être parfaitement visible.

    Deux problèmes pour eux :
    - la rue DOIT avoir un nom ! sinon il est impossible d'instruire la demande de travaux, c'est un lieu dit il n'y a pas de nom
    - feuille A4, largeur 20 cm pour un bâtiment de 50 m, donc 2 cm pour 5 m, et 1.5 cm pour la hauteur -> c'est illisible
    mais il est demandé que la feuille soit en mode portrait ... et pas autrement

    il a fallut 3 ou 4 dépôts de la déclaration et autant de retours me demandant d'envoyer le nom de la route et une photo différente, suivis de plusieurs échanges téléphoniques, pour que, exceptionnellement, j'obtienne le droit d'envoyer une photo par mail ... et photo avec un ciel bien lumineux et pas couvert !

    La maison des fous !!!
    Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
    Citer
    Picto recompense Membre ultra utile
    Messages : Env. 10000
    Dept : Cotes D'armor
    Ancienneté : + de 10 ans
    Picto user Voir la fiche
     
    Env. 10 message Ardeche
    Merci pour ces précisions

    ManuTaden on se prépare psychologiquement et on commence tout de suite à se mettre à la méditation ! (hmmmmmm… je suis un arbre………)

    deffrey
    "- La surface taxable est encore une notion d'urbanisme; déclarative, c'est l'assiette de la taxe d'aménagement,
     - A ne pas confondre avec les surfaces portées dans les déclarations telles que H1 (Taxes foncières/TH) destinées au service des impôts fonciers. C'est le propriétaire qui procède au remplissage de cette H1 (fiscale).
    Donc, les surfaces fiscales connues des services des impôts fonciers et de la commune en sont issues et sont consultables:
    * Dans la matrice cadastrale détenue par la commune (synthétiques),
    * Auprès du Service des impôts fonciers du lieu (complètes)."

    je crois en fait que je suis perdue… pour un permis de construire, dans le cadre d'un PLU limitant la surface d'extension à 33% de la surface de plancher existante (je mets en fin de message l’extrait précis du PLU), qu'est-ce qui est entendu par "surface de plancher" initiale ? Sur quelle surface de base se base-t-on justement ? Une surface de plancher déclarée par l'archi du projet ? La surface taxable, notion d'urbanisme ? La surface fiscale issue de la déclaration H1 du proprio et connue en mairie ? Le carré de l'hypoténuse divisé par la circonférence du soleil ?

    question subsidiaire : toute cette complexité et ce millefeuille ont-t-ils un sens ? (je rigole un peu mais en fait ceci est une vraie question)

    extrait PLU
    pour les zones N :
    1.1.2. Usages et affectations des sols, types d’activités, destinations et sous destinations autorisés sous conditions
    […]
    - L’adaptation, la réfection des constructions existantes.
    […]
    "Pour les constructions à usage d’habitation existantes à la date d’approbation du PLU d’une surface de plancher supérieure à 60m²:
    o L’extension dans la limite de 33% de la surface de plancher initiale, dans la limite de 250 m² de surface de plancher au total (existant + extensions) et à condition de ne pas compromettre l’activité agricole ou la qualité paysagère du site"
    Citer
    Messages : Env. 10
    Dept : Ardeche
    Ancienneté : + de 5 ans
    Picto user Voir la fiche
     
    Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
    sevkaa a écrit:je crois en fait que je suis perdue… pour un permis de construire, dans le cadre d'un PLU limitant la surface d'extension à 33% de la surface de plancher existante (je mets en fin de message l’extrait précis du PLU), qu'est-ce qui est entendu par "surface de plancher" initiale ? Sur quelle surface de base se base-t-on justement ? Une surface de plancher déclarée par l'archi du projet ? La surface taxable, notion d'urbanisme ? La surface fiscale issue de la déclaration H1 du proprio et connue en mairie ? Le carré de l'hypoténuse divisé par la circonférence du soleil ?

    - La surface de plancher initiale est celle existante aujourd'hui avant vos travaux. Pour en connaitre le total le mieux reste de demander à un géomètre, voire un architecte, d'en faire le relevé.
    - La surface de plancher est définie par l'article R.111-22 du code de l'urbanisme et la circulaire du 3 février 2012
     

    sevkaa a écrit:toute cette complexité et ce millefeuille ont-t-ils un sens ? (je rigole un peu mais en fait ceci est une vraie question)

    A voir dans la justification des choix de votre PLU, mais la limitation de la surface de plancher a pour but de ne pas voir fleurir des extensions à tout va dans cette zone Naturelle et de limiter les constructions.
    Citer
    Picto recompense Membre ultra utile
    Messages : Env. 4000
    Dept : Yvelines
    Ancienneté : + de 12 ans
    Picto user Voir la fiche
     
    Env. 10 message Ardeche
    salade bio a écrit:
    - La surface de plancher initiale est celle existante aujourd'hui avant vos travaux. Pour en connaitre le total le mieux reste de demander à un géomètre, voire un architecte, d'en faire le relevé.
    - La surface de plancher est définie par l'article R.111-22 du code de l'urbanisme et la circulaire du 3 février 2012
     

    Merci !!! En fait j'aurai du commencer ce fil par cette question tout à fait basique finalement, puisque que c'est l'information que vous venez de me donner qui m’intéresse. Ça aura eu l'avantage de me faire entrevoir et (partiellement) comprendre certaines subtilités de l'urbanisme.
    Par conséquent, en ce qui concerne notre projet d'aménagement, peu importe que le cadastre n'enregistre que 65m2 au compteur (chiffre issu de la déclaration H1 faite par le proprio et qui n'a qu'une application fiscale si j'ai bien suivi), ce qui compte comme surface de base pour déterminer la surface max. potentielle du projet, c'est les surfaces existantes qui seront relevées par l'archi ou le géomètre dans l'enceinte du bâtiment déclaré comme habitation.
    Je me sens plus sereine.
    Citer
    Messages : Env. 10
    Dept : Ardeche
    Ancienneté : + de 5 ans
    Picto user Voir la fiche
     
    Env. 10 message Ardeche
    salade bio a écrit:

    sevkaa a écrit:toute cette complexité et ce millefeuille ont-t-ils un sens ? (je rigole un peu mais en fait ceci est une vraie question)


    A voir dans la justification des choix de votre PLU, mais la limitation de la surface de plancher a pour but de ne pas voir fleurir des extensions à tout va dans cette zone Naturelle et de limiter les constructions.

    Oui, j'entends bien l'utilité du PLU qui me paraît effectivement une mesure utile de protection des espaces. Ma question portait davantage sur les multiples modes de calcul des différentes surfaces : SdP, taxable, RT, H1 foncier, habitable… et je dois en oublier, et surtout le flou des applications et le lien avec les institutions et / ou interlocuteurs correspondants. Je vais essayer de prendre le temps de faire un schéma de synthèse et le partager ici.
    Citer
    Messages : Env. 10
    Dept : Ardeche
    Ancienneté : + de 5 ans
    Picto user Voir la fiche
     
    Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
    Bonjour,
    sevkaa a écrit:
    salade bio a écrit:
    - La surface de plancher initiale est celle existante aujourd'hui avant vos travaux. Pour en connaitre le total le mieux reste de demander à un géomètre, voire un architecte, d'en faire le relevé.
    - La surface de plancher est définie par l'article R.111-22 du code de l'urbanisme et la circulaire du 3 février 2012
     

    Merci !!! En fait j'aurai du commencer ce fil par cette question tout à fait basique finalement, puisque que c'est l'information que vous venez de me donner qui m’intéresse. Ça aura eu l'avantage de me faire entrevoir et (partiellement) comprendre certaines subtilités de l'urbanisme.
    Par conséquent, en ce qui concerne notre projet d'aménagement, peu importe que le cadastre n'enregistre que 65m2 au compteur (chiffre issu de la déclaration H1 faite par le proprio et qui n'a qu'une application fiscale si j'ai bien suivi), ce qui compte comme surface de base pour déterminer la surface max. potentielle du projet, c'est les surfaces existantes qui seront relevées par l'archi ou le géomètre dans l'enceinte du bâtiment déclaré comme habitation.
    Je me sens plus sereine.

    Oui, mais la sérénité a ses limites: Le maire voudra sans doute qu'il y ait régularisation des surfaces créées sans autorisation, et là, ça risque coincer!!
    @+
    multiplie toi mais ne te disperse pas!
    Citer
    Picto recompense Membre ultra utile
    Messages : Env. 8000
    De : La Rochelle (17)
    Ancienneté : + de 20 ans
    Picto user Voir la fiche
     
    Env. 10 message Ardeche
    Bonjour,
    j'ai enfin pris le temps de synthétiser les différentes infos cumulées sur un schéma récapitulatif. Je le partage ici en me disant ça pourra toujours servir à quelqu'un

    Sinon, pour l'instant notre projet est plutôt en mode confiné… Je repasserai probablement par là quand les choses reprendront leur cours.


    Citer
    Messages : Env. 10
    Dept : Ardeche
    Ancienneté : + de 5 ans
    Picto user Voir la fiche
    En cache depuis le mercredi 08 avril 2026 à 05h16
    Ce sujet vous a-t-il aidé ?
    0
    Votez !
    0
    Votez !

    Picto forum C'est intéressant aussi !

    Devis permis de construireArtisan
    Devis permis de construire
    Demandez, en 5 minutes, 3 devis comparatifs aux professionnels de votre région. Gratuit et sans engagement.
    Tout savoir sur le permis de construire
    Tout savoir sur le permis de construire
    Les guides vous aident à y voir plus clair sur la construction.
    Photos de plans de maison
    Photos de plans de maison
    Picorez des idées en parcourant les photos des constructions des autres !
    Annuaire des architectes
    Annuaire des architectes
    TrouverUnArchitecte.com est LE site pour trouver des architectes spécialisés en maisons individuelles près de chez vous.
    5
    abonnés
    surveillent ce sujet
    S'abonner
    Partagez cette pagePartagez cette pagePartagez cette pagePartagez cette page
    Partagez cette page

    Picto forum Autres discussions sur ce sujet :

    Voir