Modification permis de construire qui ne respecte pas le plu

Arthuro13 a écrit:

Bonjour,
Un Prometeur [...]
[...] le Prometeur a donc décidé

Il faut se méfier des prometeurs !

1) Si ça ne respecte pas le PLU... probablement pas.
2) Oui. Si ça va en justice, l'issue est toujours incertaine.

Bonjour, petit recap des derniers évènements:

Le promoteur a fait un demande de permis modificatif et a modifier sur les plans les hauteurs du TN initial en fonction des hauteurs de sa maison finie. Fallait oser !! mais c'est passé et le permis modif a été accepté par l'urbanisme . J'ai eu beau faire un recours gracieux auprès du maire en démontrant qu'il avait modifié le TN mais la mairie ne voulais rien faire... A savoir si les mairies ne sont pas corrompus...

Donc en juin 2021, pas le choix que de faire un recours au Tribunal Administratif pour faire annuler le permis modif. J'ai beaucoup de preuve pour démontrer qu'il a modifié le TN initial (relevé topo réalisé par un géomètre expert avant la construction, photos lors de la construction, relevé topo Géoportail). Est ce que cela sera suffisant... ?

Suite a mon recours au Tribunal Administratif, le promoteur n'a donc pas pu vendre la maison car les acheteurs voyants le recours au tribunal ne veulent pas acheter. Donc du fait de mon recours, en juillet, le prometteur a de-nouveau remonté le mur de clôture de 1 m (qu'il avait cassé 6 mois plus tôt). Et m'a envoyé un courrier AR (via son avocat) pour me menacer d'entamer un procédure en justice et me demander 50 000€ de dommage et intérêt pour recours abusif .

Suite a cela, pas le choix que de déposer un recours au Tribunal Civil pour demander la démolition de la clôture qu'il a reconstruit. Et en parallèle demander des dommages  et intérêts pour la perte d'ensoleillement et perte d'intimité (le promoteur a remonté le niveau de son terrain de plus de 1,2m donc a une vue plongeante sur ma piscine et mon jardin). Peut il être condamner a devoir redescendre son terrain au TN initial pour que je ne subisse plus de perte d'intimité ?

Peut être il y a des juristes ou avocats spécialisés qui regardent se forum et qui pourront m'aider.
Merci

Bonjour,

Avez-vous pris l'attache d'un avocat pour répondre à ces questions et vous assister dans votre recours contentieux ?

Bonjour, 2 avocats , un pour le recours administratif et un pour le recours civil. Cdlt

Voici un avancement dans la procédure : pas de nouvelle du tribunal administratif. En revanche au civil , après avoir avancé 13000EURO, il y a eu 2 expertises avec géomètre. J'attends le rapport final pour cet été, sa semble plutôt pencher en ma faveur.

Bon courage,

D'après l'exposé que vous faites des faits, le permis modificatif est obtenu par fraude.

Bonjour, sauriez vous me dire si un permis obtenu par fraude qui est donc annulé, cela annule aussi la DAACT ? Merci

Permis obtenu par fraude. La fraude commise par le pétitionnaire lors du dépôt de la demande impose à l'administration le retrait de l'acte sans condition de délai (CE, 13 novembre 1992, commune de Nogent-sur-Marne, n° 110878, 110879).

Ainsi, en mentionnant uniquement sur les plans de coupe de niveau, le niveau surélevé, sans assortir cette mention d'aucune explication, le bénéficiaire du permis s'est livré à une manoeuvre de nature à fausser l'appréciation de l'administration (CE, 9 juin 2004, de Ribas, n° 248042).

Cela concerne principalement les décisions relatives au droit du sol basées sur des déclarations mensongères ou des documents falsifiés (ex. : fausse déclaration en vue d'éviter de recourir à l'architecte, production d'une fausse attestation pour s'affranchir de la règle de la superficie minimum d'inconstructibilité...).

Le retrait correspond, en fait, à une sanction. Aucune condition de fond (illégalité, délai) n'est exigée. Néanmoins, la jurisprudence impose à l'administration le respect des conditions de forme (motivation et procédure contradictoire).

Le retrait entraîne la disparition rétroactive du permis, qui est censé n'avoir jamais existé. Le retrait oblige l'administration à procéder à une nouvelle instruction de la demande dont elle reste saisie. Un nouveau délai de nature à faire naître une décision tacite ne commence à courir que le jour de la confirmation de la demande par l'intéressé.

Lorsque le bénéficiaire réalise des travaux sur le fondement d'un permis de construire qui a fait l'objet d'un retrait, l'infraction de construction sans autorisation est constituée, à la condition que le retrait soit légal.

Arthuro13 a écrit:

Voici un avancement dans la procédure : pas de nouvelle du tribunal administratif. En revanche au civil , après avoir avancé 13000EURO, il y a eu 2 expertises avec géomètre. J'attends le rapport final pour cet été, sa semble plutôt pencher en ma faveur.

Bonjour, merci pour le suivi c'est sympathique

Wow 13k avance déjà, ça ne rigole pas.
C'est super que vous puissiez vous défendre.

Pouvez-vous nous en dire plus sur la procédure ? C'est vous qui avez attaque ou c'est le promoteur ?

Bonne chance !

Bonjour, oui c'est moi qui attaque le prometeur, et l'acheteur car la maison a été vendu entre temps. L'acheteur a quand même acheté alors qu'il y avait un recours contre le permis ( le prometeur à du bien l'embobiner). Il risque quand meme la démolition de toute la toiture ( 90m2) et le decaissement du terrain/démolition terrasse pour supprimer la vue plongeante sur notre fond en limite separative . Et oui 13ke ... ils sont chère ces experts judiciaires( on se fera rembourser au terme de la procédure mais bon faut les avancer).

Arthuro13 a écrit:

Bonjour, oui c'est moi qui attaque le prometeur, et l'acheteur car la maison a été vendu entre temps. L'acheteur a quand même acheté alors qu'il y avait un recours contre le permis ( le prometeur à du bien l'embobiner). Il risque quand meme la démolition de toute la toiture ( 90m2) et le decaissement du terrain/démolition terrasse pour supprimer la vue plongeante sur notre fond en limite separative . Et oui 13ke ... ils sont chère ces experts judiciaires( on se fera rembourser au terme de la procédure mais bon faut les avancer).

Ah oui la maison a même été achetée! Cela parait fou vu de loin, j'espère que l'acheteur avait connaissance des procédures en cours même si je suppose que le notaire, au moins, a du leur en faire part.

Merci pour les précisions!

Bonjour à tous, je voudrais avoir votre avis suite aux préconisations de l'expert judiciaire.
Ce dernier constate un dépassement de 20cm de la facade à l'égout par rapport à la hauteur acceptable du PLU. Il contaste également que le PCM a été modifié afin de rendre la construction conforme au PLU. Il estime le préjudice de la perte d'ensoleillement a 10% , 10% perte d'intimité et 10% modification du paysage soit au total 30% de la valeur de notre maison (soit 170 000€) .
Nous pourrions sûrement demander de casser une partie de la cloture sepative ( orienté plein sud) car elle mesure 2m70 (au lieu des 1m80 autorisé par le PLU), mais mes voisins ont remblayé avec 1m40 de terre contre cette limite. Donc si on demande la suppression, ils auront une vue direct chez nous. Sauf s'ilS décaissent jusqu'à TN avant travaux sur 3 ou 4 m de recule
Or la loi interdit les vus que sur les 2 premiers mètre.
Donc soit nous acceptons les sous et nous revendons la maison (que j'ai construit de mes mains il y a 5 ans) soit nous demandons la remise en conformité au PLU ( impliquant décaissement, demolition toit maison et cloture) pour ainsi retrouver un peu de soleil.
Que feriez vous a ma place ?
Merci

Arthuro13 a écrit:

Bonjour à tous, je voudrais avoir votre avis suite aux préconisations de l'expert judiciaire.
Ce dernier constate un dépassement de 20cm  de la facade à l'égout par rapport à la hauteur acceptable du PLU. Il contaste également que le PCM a été modifié  afin de rendre la construction conforme au PLU. Il estime le préjudice de la perte d'ensoleillement a 10% , 10% perte d'intimité et 10% modification  du paysage soit au total 30% de la valeur de notre maison (soit 170 000€) .
Nous pourrions sûrement demander de casser une partie de la cloture sepative ( orienté plein sud) car elle mesure 2m70 (au lieu des 1m80 autorisé par le PLU), mais mes voisins ont remblayé avec 1m40 de terre contre cette limite.  Donc si on demande la suppression, ils auront une vue direct chez nous. Sauf s'ilS décaissent jusqu'à TN avant travaux sur 3 ou 4 m de recule
Or la loi interdit les vus  que sur les 2 premiers mètre.
Donc soit nous acceptons les sous et nous revendons la maison (que j'ai construit de mes mains il y a 5 ans) soit nous demandons la remise en conformité au PLU ( impliquant décaissement,  demolition toit maison et cloture) pour ainsi retrouver un peu de soleil.
Que feriez vous a ma place ?
Merci

A votre place je ne ferais rien.

Et votre expert est un gogol qui ne sait pas compter ce qui paraît étonnant et il ne mérite pas ses sous.

A moins que ce soit votre interprétation qui soit erronée.

Les pourcentages ne s'ajoutent pas arithmétiquement ils se multiplient entre eux.

pour la perte d'ensoleillement 170 000 x 10 % = 17 000 Euros.

Valeur résiduelle 153 000 Euros.

Ensuite l'estimation pour la perte d'intimité 153 000 x 10 % = 15300 Euros

Valeur résiduelle  137700 Euros.

Puis 10 % de perte pour modification du paysage 137700 x 10 % = 13 770 Euros

Valeur résiduelle 123 930 Euros.

On retrouve ce résultat en faisant 170 000 x 0,90 x 0,90 x 0,90 = 123 930

C'est pour la raison que les pourcentages se multiplient entre eux et ne s'additionnent pas que la vitesse est limitée à 130 km/h sur les autoroutes en France.

La probabilité de se tuer dans un accident augmente de 10 % tous les 10 km/h. 

La limitation de vitesse à été choisie en prenant une probabilité de 100 % de se tuer en cas d'accident.

SI les pourcentages s'additionnaient arithmétiquement la vitesse maximum sur autoroute aurait été choisie à 100 km/h.

Sinon, je pense que vous n'avez aucune chance d'obtenir quoi que ce soit au tribunal pour les trois raisons évoquées et surtout pas la modification du paysage.




 

Il s'agit de 30% au total , soit valeur de notre maison 565 000 x 0,30 = 170 000€ mais ce n'ai pas le débat ici .

Arthuro13 a écrit:

Il s'agit de 30% au total , soit valeur de notre maison 565 000 x 0,30 = 170 000€ mais ce n'ai pas le débat ici .

Bien sûr que c'est le débat ici. 

En plus j'ai écrit de ne rien faire car vous avez 99,9 chances sur 100 de perdre votre procédure si vous en entamez une.

Mais vous ne lisez pas ce que j'écris ou vous ne comprenez pas. Ou vous ne voulez pas comprendre.

Les pourcentages ne s'additionnant pas mais se multipliant, 3 fois 10 % ne font pas 30 %

Dans votre cas le calcul donne 565 000 x 0,9 x 0,9 x 0,9 = 411 885. 

Soit une perte théorique en combinant les trois cause de 153 115 Euros.

Et non 170 000 Euros.

Soit une différence non négligeable de 16 885 Euros.

Les mathématiques sont ce qu'elles sont. Vous n'y pouvez rien.

Si vous lisez mais ancien poste, vous verriez que la procédure est déjà lancée ( il y a 4 ans) . Nous sommes au stade des diligence. L'expert evalue un dédommagement de 170 000€ pour les préjudice évoqué ci dessus. Mais nous pouvons très bien demander au juge qui fasse casser une partie de la maison pour cesser le préjudice.

Donc cet expert est un âne qui ne sait pas calculer les pourcentages ou vous fait miroiter quelque chose pour facturer plus fort sa prestation.

Déjà je vois que vous parlez de 170 000 Euros alors que l'expert parle de 169 500 Euros.

Arthuro13 a écrit:

Si vous lisez mais ancien poste, vous verriez que la procédure est déjà lancée ( il y a 4 ans) . Nous sommes au stade des diligence.  L'expert evalue un dédommagement de 170 000€ pour les préjudice évoqué ci dessus. Mais nous pouvons très bien demander au juge qui fasse casser une partie de la maison pour cesser le préjudice.

Vous pouvez demander au juge ce que vous voulez.

Et le juge jugera.

Si vous avez de grosses économies, pour 20 centimètres de surhauteur hypothétique vous allez les perdre très rapidement.

Beaucoup plus rapidement que la procédure qui durera entre cinq et dix ans avec les différents appels.

Rien que pour l'ensoleillement, la maison du voisin se situe où par rapport à la votre ? Plein sud ? Et à quelle distance ?

Mettez donc un plan que l'on se fasse notre propre idée.

Ce point est intéressant également.

Citation:

Donc soit nous acceptons les sous et nous revendons la maison (que j'ai construit de mes mains il y a 5 ans)

Si autoconstruction ce que laisse penser le "construit de mes mains) et maison vieille de 5 ans vous n'avez pas d'assurance dommage ouvrage.

Ca dévalorise beaucoup votre maison.

Et un bon notaire demandera que vous approvisionner pendant 5 ans une somme conséquente pour couvrir ce risque en cas de vente immédiate.

Oui quasiment 3m de différence de niveau du tn avec une construction de 5m en limite de propriété plein sud à 8m de ma maison

Arthuro13 a écrit:

Bonjour à tous, je voudrais avoir votre avis suite aux préconisations de l'expert judiciaire.
Ce dernier constate un dépassement de 20cm  de la facade à l'égout par rapport à la hauteur acceptable du PLU. Il contaste également que le PCM a été modifié  afin de rendre la construction conforme au PLU. Il estime le préjudice de la perte d'ensoleillement a 10% , 10% perte d'intimité et 10% modification  du paysage soit au total 30% de la valeur de notre maison (soit 170 000€) .
Nous pourrions sûrement demander de casser une partie de la cloture sepative ( orienté plein sud) car elle mesure 2m70 (au lieu des 1m80 autorisé par le PLU), mais mes voisins ont remblayé avec 1m40 de terre contre cette limite.  Donc si on demande la suppression, ils auront une vue direct chez nous. Sauf s'ilS décaissent jusqu'à TN avant travaux sur 3 ou 4 m de recule
Or la loi interdit les vus  que sur les 2 premiers mètre.
Donc soit nous acceptons les sous et nous revendons la maison (que j'ai construit de mes mains il y a 5 ans) soit nous demandons la remise en conformité au PLU ( impliquant décaissement,  demolition toit maison et cloture) pour ainsi retrouver un peu de soleil.
Que feriez vous a ma place ?
Merci

Bonjour,

Ce que je ferai si j'étais à votre place. C'est bien ça la question.
D'abord je ne vendrais pas la peau de l'ours avant de l'avoir tué. Donc j'attends la décision du tribunal sur l'indemnisation des 30%, parce que pour l'instant ce n'est que l'avis d'un expert auprès du tribunal.
Par ailleurs, je ne comprends pas pourquoi, lorsque le promoteur a rehaussé la clôture de 1 m après l'avoir abaissé pour se mettre en conformité suite à la constatation de la mairie, vous n'avez pas fait revenir les agents de la mairie pour faire de nouveau constater ce rehaussement.
Ensuite, j'en aurais ras le bol de batailler depuis 3 ans en procédure, ça m'aurait usé. Alors je prends les 169500€ (si le juge l'accorde) + le remboursement des frais de procédure et je revends la maison 565 000€. il n'y a aucune raison que l'acheteur sache que vous avez perçu une indemnisation, en tout cas il ne saura pas les détails.. Et je passe à autre chose.
Bien entendu, c'est ce qu'attends le promoteur ; il compte sur l'usure pour s'en tirer. Mais pour autant je n'en ferais pas une question de principe. Je prends l'oseille et Basta!

La mairie est revenu mais ils n'ont pas voulu s'embêter, ils m'ont dit "on a aucun moyen de connaître le tn avant travaux et aucun moyen de le mesurer maintenant, il vous faut passer par les tribunaux pour avoir gain de cause..." Merci pour votre avis

Arthuro13 a écrit:

Merci pour l'image.

Je ne sait pas comment le calcul a été fait pour déterminer que 20 centimètres de plus en hauteur peuvent créer une perte d'ensoleillement de 10 % dans votre cas.

Ca me semble complètement farfelu.

Non, la maison construite crée un préjudice de 10% de sa valeur concernant la perte d'ensoleillement. Mais en plus de créer un préjudice, elle a été construite trop haute de 20cm.

Un bâtiment construit avec un permis de construire accepté ne crée pas de préjudice.

Renseignez vous car un permis accepté par la mairie peut etre attaqué en justice et être annulée mais s'il est conforme au PLU

Je sais, tout est possible, tout est imaginable.

Mais bonne chance et bon courage pour arriver à ses fins dans ce cas.

Calète a écrit:

Un bâtiment construit avec un permis de construire accepté ne crée pas de préjudice.

Faux.
Le permis ne regarde que les règles d'urbanisme, pas le droit commun, ni les contentieux pour trouble anormal de jouissance.

Bonjour,

L'expert estime 10% de préjudice pour la perte d'ensoleillement :
565000x0.1 = 56500

ET 10% de préjudice pour le perte d'intimité :
565000x0.1 = 56500

ET 10% de préjudice pour modif de paysage :
565000x0.1 = 56500

Ensuite on additionne les préjudices avec des + donc. 

Arthuro13 a écrit:

Bonjour à tous, je voudrais avoir votre avis suite aux préconisations de l'expert judiciaire.
Ce dernier constate un dépassement de 20cm  de la facade à l'égout par rapport à la hauteur acceptable du PLU. Il contaste également que le PCM a été modifié  afin de rendre la construction conforme au PLU. Il estime le préjudice de la perte d'ensoleillement a 10% , 10% perte d'intimité et 10% modification  du paysage soit au total 30% de la valeur de notre maison (soit 170 000€) .
Nous pourrions sûrement demander de casser une partie de la cloture sepative ( orienté plein sud) car elle mesure 2m70 (au lieu des 1m80 autorisé par le PLU), mais mes voisins ont remblayé avec 1m40 de terre contre cette limite.  Donc si on demande la suppression, ils auront une vue direct chez nous. Sauf s'ilS décaissent jusqu'à TN avant travaux sur 3 ou 4 m de recule
Or la loi interdit les vus  que sur les 2 premiers mètre.
Donc soit nous acceptons les sous et nous revendons la maison (que j'ai construit de mes mains il y a 5 ans) soit nous demandons la remise en conformité au PLU ( impliquant décaissement,  demolition toit maison et cloture) pour ainsi retrouver un peu de soleil.
Que feriez vous a ma place ?
Merci

Bonjour,

Je ne comprends pas bien quelle demande a pu formuler pour vous votre avocat?

Hello1 a écrit:

Bonjour,

L'expert estime 10% de préjudice pour la perte d'ensoleillement :
565000x0.1 = 56500

ET 10% de préjudice pour le perte d'intimité :
565000x0.1 = 56500

ET 10% de préjudice pour modif de paysage :
565000x0.1 = 56500

Ensuite on additionne les préjudices avec des + donc. 

Non.

Non en mathématiques.
Là, on est sur une estimation de perte de valeur en vue d'un jugement. Pas sur un calcul de maths.
Et l'expert dit bien "estimation", donc, affranchissement total des règles de calcul.

zadene a écrit:

Non en mathématiques.
Là, on est sur une estimation de perte de valeur en vue d'un jugement. Pas sur un calcul de maths.
Et l'expert dit bien "estimation", donc, affranchissement total des règles de calcul.

La partie adverse ne manquera pas de faire parler les mathématiques.

Sans doute. C'est son droit.
Il pourra surtout, avant de parler de mathématiques, contester chacun des 10% de l'estimation.
Ça ne sert à rien de faire des calculs précis (et sous entendu, justes) si les chiffres utilisés sont faux (ou du moins incertains ou sujet à discussion). C'est comme parler de 124312,8 carottes +/- 20000. La précisions des 4312,8 ne sert à rien, même si le calcul d'origine est rigoureux.

Ca c'est vrai.

Rien que l'estimation du bien est sujette à caution.

Parce qu'une maison autoconstruite récente donc de moins de 10 ans et donc sans garantie dommage ouvrage et sans garantie décennale la partie adverse aura beau jeu de contester également ce point.

En plus !

Et pour remettre un jeton , pourquoi la perte de valeur en raison de l'intimité se calculerait sur la valeur estimée totale de la maison mais pas la perte de valeur en raison de l'ensoleillement par exemple ?
Il me parait plus juste, s'agissant d'une perte de valeur vénale de la maison suivant 3 motifs, de calculer chacun au regard de l'estimation totale. Sauf précision contraire explicite bien entendu car je ne suis pas expert, ce ne sont là que mes deux sous...

Bonjour,

salade bio a écrit:

Et pour remettre un jeton , pourquoi la perte de valeur en raison de l'intimité se calculerait sur la valeur estimée totale de la maison mais pas la perte de valeur en raison de l'ensoleillement par exemple ?
Il me parait plus juste, s'agissant d'une perte de valeur vénale de la maison suivant 3 motifs, de calculer chacun au regard de l'estimation totale. Sauf précision contraire explicite bien entendu car je ne suis pas expert, ce ne sont là que mes deux sous...

Et pour rajouter un troisième sou, Arthuro13 nous a dit qu'il avait 2 avocats; pourtant il vient demander conseil au forum...
A tous les deux, ils doivent bien avoir réponse aux différentes questions posées; eux disposent du dossier...
@+

Le problème d'un avocat, c'est qu'il NE PEUT PAS répondre à la question d'Arthuro "que feriez-vous à ma place". Il est bénéficiaire direct de la décision!

Bonjour,

Je répète ma question, qui est d'importance à mon sens.
Après l'argumentaire, vient une demande.
Le juge repondra à cette demande, favorablement ou pas.
Quelle est elle?

Bonjour,

zadene a écrit:

Le problème d'un avocat, c'est qu'il NE PEUT PAS répondre à la question d'Arthuro "que feriez-vous à ma place". Il est bénéficiaire direct de la décision!

ça je l'entends, évidemment, mais les (2) avocats sont là pour:
  - Etudier le dossier (dont le forum ne dispose pas),
  - Discuter avec leur client,
  - Proposer les angles d'attaque contre la partie adverse,
  - Evaluer les chances, d'autant plus qu'un expert est intervenu...
Le client persiste ou pas à poursuivre.
Et donc, commentArthuro13 peut dire au stade où en est l'affaire "... prendre les sous et vendre.." ?
La question est soit anticipée (attendre le jugement), soit trop tardive (ester ou ne pas ester).
@+