Terrain constructible avec OAP

Bonjour.
Le terrain s'est vu passer constructible sous condition de l'OAP j'imagine.
Le propriétaire ne peut donc pas faire ce qu'il veut pour vendre son terrain.
C'est une politique d'aménagement que l'on peut contester.
Mais on le voit de plus en plus dans les villages de deuxième couronne des grandes viles

Bonjour,

Ce terrain est soumis au droit de préemption urbaine ? La commune a instauré la déclaration préalable pour les divisions qui ne sont pas des lotissements ?

Bonjour.D'après ce que je comprends oui pour la préemption et je ne sais pas pour la déclaration.mais la personne qui avait signé le compromis pour acheter ce terrain, il a su seulement lors de son permis de construire que le terrain de 2800 m² est prévu pour 3 maisons et oui sous OAP. Si je ne fais pas de demande de permis de construire pour le tiers que je voudrais acheter, on ne m opposera peut-être pas cet obligation de construire? Suis-je vraiment obligée de construire ?
Merci pour vos réponses.

L'OAP est un outil d'aménagement qui peut être intégré au PLU. Si tout projet déposé dans son périmètre doit être compatible avec les orientations de l'OAP, rien ne vous oblige à la mettre en oeuvre si vous devenez propriétaire du terrain.

Si le droit de préemption urbain est applicable, peut être que le maire utilisera ce droit afin d'acquérir le terrain et de mettre en oeuvre l'OAP. Ou pas.

Parfait. Merci.
Donc, si je comprends bien, je peux acheter... et ne construire que si je le désire. Personne, sauf si la mairie exerce son droit de préemption et donc l achète, ne peut m obliger à construire. Pê une histoire de taxation plus importante au niveau des impôts fonciers. J ai eu mon notaire ce matin (qui ne me semble guère au fait de ces choses) qui me dit qu il devra faire une demande de certificat d urbanisme, qui sera négatif en OAP. Il faudra que la mairie achète, faute de quoi je pourrai acheter. Mais si le certificat est négatif... il faut que je m engage à construire pour finaliser la vente ? puis après, je respecte ou pas ? je ne saisis malheureusement pas toutes les subtilités...
Ou c est un autre certificat, sans oap qui le sera délivré ? Merci

Il ne faut pas confondre le certificat d'urbanisme d'information et opérationnel.
Le premier donne une carte d'identité de la parcelle tandis que le second vous indique en plus si le projet que vous présentez est réalisable ou non (voir L.410-1 et R.410-1 du code de l'urbanisme). Le premier est surtout demandé lors de la vente d'un bien alors que le second permet d'avoir une réponse officielle sur la faisabilité d'un projet.

La présence d'une OAP portée au PLU n'a de contrainte que lorsque vous présentez un projet de construction/aménagement, puisqu'il devra être compatible avec les orientations de l'OAP. Si vous n'avez pas de projet l'OAP n'a pas de contrainte pour vous.

Je vous remercie pour ces réponses.excellente fin de journée à vous.

Dans la loi A.L.U.R. et dans sa mise en musique lors de la révision du P.L.U. il est effectivement inclus ou prévu ces clauses et bien mentionné dans le zonage OPERATIONS D'AMENAGEMENT PROGRAMME(ES): OAP. c'est la surprise du CHEF. Cette inclusion est très importante dans les P.L.U. et personne ne fait attention à cette mention OAP; Bref, à mon point de vue, sur ces emplacements OAP ne pourront intervenir que des promoteurs. en effet, c'est rudement verrouillé du point de vue des contraintes architecturales et autres (cf le règlement écrit). Ainsi, le particulier est Hors Jeu. Du collectif, du collectif et encore du collectif !!!!

Merci pour votre réponse. Toutefois comme je ne fais aucune demande d'aménagement ni de permis de construire, sauf si la mairie préempte et donc achète la parcelle, je n
aurai besoin que d'un certificat d urbanisme d information, qui ne sera donc pas un certificat opérationnel negatif.c est ce qu expliquent Salade bio et mon notaire.
J ai appelé le maire qui est un "copain"... pour savoir quelles sont les intentions de la mairie. Je suis tombée sur le répondeur et lui ai demandé de me rappeler. D habitude il me rappelle rapidement ou passe me voir, là je n ai aucun retour. Pas davantage que la vendeuse qui lui laisse des msgs. Elle est plutôt remontée contre lui d autant qu auparavant, comme moi, il la rappelait rapidement. Ils ont grandi ensemble et sont "copains d école"
Le maire lors d un bornage précédent auquel il était présent,a laissé le vendeur faire borner pour 2 terrains alors qu il était parfaitement au courant que le terrain devait être divisé en 3.
1600 € déboursés par le vendeur pour rien puisqu il doit faire intervenir à nouveau le géomètre pour 3 parcelles et bon 2. pas très cool...
Qui demande le placement OAP dun terrain? Est-ce la mairie ?
Merci et excellente journée à vous.

Votre PLU est communale ou intercommunal ? La compétence urbanisme est à l'intercommunalité ou la commune ?

"Qui demande le placement OAP d'un terrain? Est-ce la mairie ?"
comme expliqué plus haut, c'est au stade de l'élaboration du PLU alurisé que cela se décide, avec les instructions générales de l'ETAT via la D.D.T. (ex-D.D.E). Après, difficile de dire qui a la main, car l'élaboration du P.L.U. alurisé SE FAIT CERTES EN CONCERTATION SANS LA POPULATION Hormis le blablabla, en effet, le zonage n'est connu du public que lors de l'enquête publique.
" Le maire lors d un bornage précédent auquel il était présent,a laissé le vendeur faire borner pour 2 terrains alors qu il était parfaitement au courant que le terrain devait être divisé en 3.
1600 € déboursés par le vendeur pour rien puisqu il doit faire intervenir à nouveau le géomètre pour 3 parcelles et bon 2. pas très cool...
une O.A.P. CE N'EST PAS divisé en trois lots, c'est une opération impliquant une homogénéité un mixte de logements (cf le PLU, tout y est mentionné)

Merci.en fait le terrain de 2800 m² est prévu pour 3 logements. C est ce qui est inscrit sur le certificat d urbanisme opérationnel demandé par un acheteur précédent qui avait signé un compromis pour la totalité du terain. Donc s' il avait finalisé cet achat, il devait construire 3 logements. Ce terrain ne peut être vendu qu' en 3 parcelles. Donc le vendeur est un peu colère d avoir payé un bornage pour rien...

NODROLO a écrit:

Merci.en fait le terrain de 2800 m² est prévu pour 3 logements. C est ce qui est inscrit sur le certificat d urbanisme opérationnel demandé par un acheteur précédent qui avait signé un compromis pour la totalité du terain. Donc s' il avait finalisé cet achat, il devait construire 3 logements. Ce terrain ne peut être vendu qu' en 3 parcelles. Donc le vendeur est un peu colère d avoir payé un bornage pour rien...

Pas tout à fait. Le CU, d'information ou opérationnel, est un document qui apporte des renseignements et n'oblige en aucun cas son titulaire à mettre son projet en œuvre, ni même à l'identique de ce que le CU prévoit. Un peu de la même manière, une OAP donne une orientation d'aménagement auquel tout projet d'urbanisme doit être compatible.

Oui c est un CU opérationnel avec OAP qui contraint l acquéreur de la parcelle totale à construire 3 logements. Personnellement, je veux acquérir 1/3 sans y construire. Donc je n ai besoin que d un CU information. Et d après ce que j ai compris des infos données par salade bio, je n ai pas de contrainte quant à une construction. Confirmé par le notaire. Je vais juste m assurer que la mairie ne préemptera pas avant de faire borner...
Merci pour vos explications.

Bonjour,
Je reviens vers vous car la propriétaire de cette parcelle me dit que si elle m ' en vend 1/3 , l urbanisme veut contraindre le potentiel acquéreur du reste à construire 3 maisons et que ça rendra le reste de son terrain son terrain invendable...
La propriétaire a posé la question à l urbanisme et voici la réponse

" je comprends que vous souhaiteriez diviser votre terrain en 3 lots, un lot racheté par le voisin, et deux lots vendus à un futur acquéreur pour la construction d'une seule maison sur les deux lots.

Or, l'objectif de l'OAP établi pour la zone où se situe votre propriété est la construction de 3 logements minimum par rapport à la superficie du terrain. Il ne s'agit donc pas de diviser votre terrain en 3 lots, où seulement 1 seule maison d'habitation est prévue.

Il ne faut pas confondre « lots » et «  logements ». En résumé, l'objectif est la construction de 3 logements, d'où la division en 3 lots différents"

Quelles possibilités pour contourner l objectif de cette OAP? Le maire nous conseille de demander un certificat d information pour la parcelle que je voudrais acheter qui ne me contraint à aucune construction en été qui nous permettrait de finaliserla vente chez le notaire
Puis vendre le lot du milieu avec une demande de certificat opérationnel, puis que ce même acheteur achète la 3è parcelle avec une demande de certificat d information qui ne le contraindrait à aucune construction sur ce 3è lot.
Est-ce possible ?
La propriétaire ne trouve pas à vendre pour des petites parcelles, à chaque fois les acquéreur qui veulent s établir à la campagne désirent acheter la parcelle d'environ 2800 m² ou au moins les 2200 m² qui resteraient j acquière le lot qui jouxte mon terrain.

Cette histoire d oap sur un terrain en plein milieu des champs dans un hameau éloigné de toute agglomération semble être un vrai casse tête.
Merci par avance pour votre ou vos réponses
Et bonne journée.

Quelles possibilités pour contourner l objectif de cette OAP? "
Il ne faut pas confondre « lots » et « logements ». En résumé, l'objectif est la construction de 3 logements, d'où la division en 3 lots différents"
"La propriétaire ne trouve pas à vendre pour des petites parcelles, à chaque fois les acquéreur qui veulent s établir à la campagne désirent acheter la parcelle d'environ 2800 m² ou au moins les 2200 m² qui resteraient j acquière le lot qui jouxte mon terrain." je vous ai cité;
De quand date votre P.L.U. révisé? P.L.U. ALURISE;
Vos questions sont inclus dans le règlement du P.L.U. révisé, me semble-t-il.
Quelle est votre commune?
1/ des grands lots, hélas, sont condamnés
2/ il s'agit de logements, i.e. faire le maximum de logement dans le minimum d'espace, tel est la devise actuelle (!!!!)
3/ O.A.P. orientations aménagements programmés
Le Premier Magistrat de la commune se défausse-t-il?
"Cette histoire d O.A.P. sur un terrain en plein milieu des champs dans un hameau éloigné de toute agglomération semble être un vrai casse tête."
Nos "zélus" ont fait en sorte de ne plus construire dans nos hameaux, il faut se mettre cela en TETE.
TOUT EST DANS LE P.L.U. CF REGLEMENT ET CARTE DE ZONAGE. C'est la bible actuelle de l'URBANISME et les services d'instruction s'en réfère.
Lisez les rapports et conclusions de l'enquête publique et vous aurez une bonne idée de cette nouvelle musique, à mon humble avis d'observateur;

Bonjour et merci.
Plu avec oap de 2015. Commune de Chézelles (36)
Cette parcelle était en terrain agricole et est passé en terrain constructible. Tout autour, ce sont des terrains agricoles cultivés...
Je ne comprends pas que ce terrain soit devenu constructible d autant que la politique est plutôt à la préservation des terrains agricoles..

Est-il possible que j achète ce terrain puisque je ne veux pas construire ?
D après ce que j'avais compris si je fais une demande de certificat d information pour cet achat, ce sera suffisant et je n aurais pas de contrainte de construction.
Un autre acquéreur aimerait acheter le 2é terrain pour y faire construire donc en faisant une demande de certificat opérationnel, et pour ne pas avoir à faire construire sur le dernier, acheter le dernier en faisant une demande de certificat d urbanisme d information donc sans contrainte de construction.
Merci de me faire savoir si c est possible.

Le terrain, de 2 800 m², est déjà divisé en 2 lots et une division doit intervenir pour en créer un 3e si j'ai bien compris.

NODROLO a écrit:

Est-il possible que j achète ce terrain puisque je ne veux pas construire ?

Oui, mais si une division soit intervenir et qu'elle est soumise à déclaration préalable, la mairie peut la refuser au motif que cette division fait obstacle à la mise en œuvre de l'OAP.

NODROLO a écrit:

D après ce que j'avais compris si je fais une demande de certificat d information pour cet achat, ce sera suffisant et je n aurais pas de contrainte de construction.
Un autre acquéreur aimerait acheter le 2é terrain pour y faire construire donc en faisant une demande de certificat opérationnel, et pour ne pas avoir à faire construire sur le dernier, acheter le dernier en faisant une demande de certificat d urbanisme d information donc sans contrainte de construction.

Le CU, qu'il soit d'information ou opérationnel, ne change rien à la situation au regard de l'OAP. Si vous voulez construire quoi que ce soit sur le terrain, il faudra mettre en œuvre l'OAP qui demande 3 logements. Précise-t-elle le nombre de bâtiments ? Parce que 3 logements peuvent se faire dans 1 ou 2 ou 3 bâtiments.

Je joins un plan.
La partie striée est celle que j aimerais acquérir.
Une personne veut acheter la parcelle rose pour y faire construire ainsi que la jaune sans construction
Si elle achète d'abord la rose avec une demande de certificat opérationnel pour une seule maison. Que ce certificat revient positif pour un logement.la propriétaire actuelle pourra me vendre la partie striée sans que je sois contrainte de construire puisque je ne fais aucune demande de certificat opérationnel mais seulementd information, puis l'acquéreur de la parcelle rose pourra acheter la jaune dans les mêmes conditions que moi ...
Avec un certificat d information sans contrainte...
Nous espérons contourner ausi l' oap. Merci de ce que vous pourrez m en dire.
Le maire qui a passé 2 heures chez moi pour en discuter semble penser ça, mais je ne suis pas certaine qu il soit sûr de son fait.
J avoue que nous "tournons en rond"...
Quant à l urbanisme, ils ne savent que répéter la même chose...
Il existe 3 autres parcelles équivalentes dans le hameau concernées par cette oap. L urbanisme prévoit en tout 12 logements. Les propriétaires n arrivent pas à vendre et les acquéreurs sont rébutés.
La propriétaire a peur de me vendre et de se retrouver avec de potentiels acquéreurs qui se verraient dans l obligation de créer 3 logements sur un terrain encore plus petit...
Seuls des lotisseurs pourraient s y intéresser.
Merci pour votre réponse.

NODROLO a écrit:

Une personne veut acheter la parcelle rose pour y faire construire ainsi que la jaune sans construction
Si elle achète d'abord la rose avec une demande de certificat opérationnel pour une seule maison. Que ce certificat revient positif pour un logement.la propriétaire actuelle pourra me vendre la partie striée sans que je sois contrainte de construire puisque je ne fais aucune demande de certificat opérationnel mais seulementd information, puis l'acquéreur de la parcelle rose pourra acheter la jaune dans les mêmes conditions que moi ...
Avec un certificat d information sans contrainte...
Nous espérons contourner ausi l' oap. Merci de ce que vous pourrez m en dire.

Encore une fois, qu'il y ait une demande de CU ou non, qu'il soit d'information ou opérationnel, ne change rien. Une OAP existe sur le terrain et tout projet d'urbanisme doit permettre sa mise en œuvre.
Si le propriétaire divise en 3 lots à bâtir, la ville peut s'y opposer si elle estime que cela contrevient à l'OAP. De la même manière, un permis de construire sera refusé s'il ne met pas en œuvre les orientations de l'OAP.
Le propriétaire du terrain n'a pas plusieurs solutions, il fallait déposer un recours contre la modification qui a créée l'OAP. Aujourd'hui il peut demander une modification du PLU pour modifier ou supprimer l'OAP.
Pourquoi ne pas proposer un projet avec un promoteur local ? Il serait intéressant d'associer le propriétaire actuel, un promoteur, la mairie et vous afin de tout mettre à plat et d'initier un projet d'aménagement qui puisse satisfaire tout le monde.

Merci pour votre explication. Je ne parviens pas à tout saisir, mais globalement. Mon projet et celui de l autre acquéreur ne pourra jamais se faire.
La propriétaire et le maire se disaient qu en vendant les 3 terrains de cette parcelle séparément. Rien n obligeait les acquéreurs de la jaune et de la verte à construire et que l'acquéreur de la jaune pouvait faire une demande de permis de construire pour 1 seul logement.
En fait mon but en achetant ce terrain était d avoir un minimum de maisons à côté et que les maisons ne soient pas trop près. C est compromis si la propriétaire du terrain parvient à vendre un jour.
Clairement il n y a qu un promoteur qui s intéressera à ce terrain.
Merci encore.

Encore une précision. Le maire ne s oppose absolument pas à la division de cette parcelle. Il aimerait au contraire que je puisse acheter le terrain strié et que la propriétaire puisse vendre le reste à la personne qui aimerait acquérir le reste (en rose et jaune) pour une seule maison. C est l urbanisme et cette oap qui pose pb.
Le maire peut-il faire quelque chose dans ce sens ? Metci

Je vous cite:"J'avoue que nous "tournons en rond"...
Quant à l urbanisme, ils ne savent que répéter la même chose...
Il existe 3 autres parcelles équivalentes dans le hameau concernées par cette oap. L urbanisme prévoit en tout 12 logements. Les propriétaires n arrivent pas à vendre et les acquéreurs sont rEbutés.
La propriétaire a peur de me vendre et de se retrouver avec de potentiels acquéreurs qui se verraient dans l obligation de créer 3 logements sur un terrain encore plus petit...
Seuls des lotisseurs pourraient s y intéresser."
tout est dit, vous avez bien résumer le noeud du problème comme je l'ai évoqué.
Mais votre commune est très petite, quelle idée d'avoir inclus des O.A.P. dans ce P.L.U. de 2015(!!!). à mon humble avis, ........