Plans à valider pour un projet de construction d'une maison de 170 m2 moderne, aérée, spacieuse et revendable à l'avenir

Bonjour Richard45,
Et merci d'avoir pris la peine de lire.
Comme expliqué précédemment, cette notice date d'avril 2022.
Il y a eu beaucoup de modifications entre temps. La maison n'a plus la même taille ni la même forme.
Nous attendons le futur contrat/modification/avenant/... avec la nouvelle notice descriptive que je vous mettrai à disposition dès réception.
Pour l'escalier, ils nous facture l'escalier intérieur car on le veut en béton. Il n'y a pas d'autres escaliers facturés. Peut-être une erreur. 

Richard45 a écrit:

Quelques petites choses sur votre notice descriptive :
- Au niveau du sous-sol: hauteur sous plafond: 2.45 m hors dallage.  Voilà de quoi batailler pour avoir plus de hauteur dans votre sous-sol.
-Accès au sous-sol compris 2 murets enduit avec chaperon et garde-corps en bois. Je ne vois pas ces 2 murets, ni sur les plans de bases, ni sur les derniers, ni sur les vues 3D. Je ne sais pas d'où ça vient.
-seuils et appui en béton gris alors que sur les vues 3D, c'est blanc (ou ton pierre).
-Construction de forme rectangulaire
-Habillage façade porche : avancée de toiture de 85 cm ?? Où ça ?
-Débord de toit de 20cm (CCMI signé le 07/04) et vous apprenez le 09/11 que le débord de toit ne peut pas excéder 40cm...  ?? et qu'il doit reprendre les plans...


L'escalier béton extérieur de 1.00m de large en pignon droit qui est chiffré à votre charge pour 3500€, je le vois pas sur les plans, vous pouvez me montrer ?
Pas celui en façade avant qui lui est à charge de votre constructeur et écrit un peu plus loin.

constructionyv a écrit:

Bonjour,
Ils ont commencé les travaux de fondation en octobre, mais leur constructeur s'est aperçu en creusant que le sol imposait des fondations profondes.
Pourtant ils ont fait une étude de sol G2 qui n'imposait pas ce type de fondation d'après leur retour. Vraiment étrange. Du coup ils ont arrêté le chantier et vont attaquer le vendeur du terrain et la société de l'étude en justice. Je ne sais pas combien de temps ça prendra. C'est terrible.
On ne souhaite vraiment pas se retrouver dans la même situation.
Notre maison sera juste à 6mètres de la leur.

Panoptès a écrit:

Oui, ça, je l'avais deviné, un peu plus loin, que c'est accordé sur la version 4 pans. Version qui a sérieusement réduit la voilure du projet.

Elle en est où, la construction? (re )

Citation:

Du coup ils ont arrêté le chantier et vont attaquer le vendeur du terrain et la société de l'étude en justice

Je pense que constructionyv devrait rapidement monter une association avec ses voisins pour ester en justice contre leur(s) constructeur(s) et contre le(s) vendeur(s) des terrains.

Ca fera quelques épisodes truculents de plus dans le récit.

constructionyv a écrit:

Bonjour,
Merci pour les conseils, nous avons bien conscience, et nous sommes alignés.
Pour les litiges, nous n'avons pas encore, mais oui c'est une bonne idée tout comme les experts.
Si vous avez des liens ou des sites qui les proposent, je suis preneur.
Merci

Dyan a écrit:

constructionyv a écrit:

Elle a bien sûr le droit à la parole, ai-je dis le contraire ?
Nous travaillons ensemble sur le projet et elle pense qu'on doit continuer avec ce constructeur malgré les difficultés. Car une fois de plus si on le change, tout sera terminé car il faudra faire un nouveau dossier bancaire avec les taux actuels, et notre endettement ne pourra plus suivre.

Dyan a écrit:

Et votre femme, elle en pense quoi ? Elle a droit à la parole dans cette histoire, puisque vous faites ça "pour elle et les enfants" ?

La question était plutôt : "est-ce qu'elle est consciente des difficultés auxquelles vous vous exposez  ?". On a déjà vu des couples se séparer pendant une construction, et votre projet part déjà tellement mal que vous avez intérêt à être sûrs de vous, ensemble.

Si elle et vous êtes en accord, c'est déjà ça - même si honnêtement, à votre place je laisserais tomber ce projet tant qu'il en est encore temps.


Autre question d'ailleurs : avez-vous une assurance juridique qui inclut les litiges liés à la construction, au cas où ça se finirait devant les tribunaux ? Si ce n'est pas le cas il faudrait y réfléchir rapidement, ces assurances comportent généralement un délai de carence qui peut être assez important. 

Pour l'assurance juridique l'idée c'est justement d'en avoir une avant que les litiges surviennent... Vous pouvez commencer par vérifier si vous êtes couvert en appelant l'assureur en charge de votre assurance habitation. Sinon il faut voir avec les assureurs classiques, vous pouvez demander quelques devis avant de vous décider. 

Bonjour
Merci pour les photos, la dernière montre la maison d'en face caractéristique avec ses 3 velux de terrasse, c'est bien le terrain du voisin.
ça apporte un peu de crédibilité à ce sujet: le PC de ce voisin a été effectivement accordé, et les travaux sont stoppés depuis un bon moment ( plantes ayant eu le temps de se développer )

Mais c'est tout, ça ne va pas plus loin:
Pourquoi les travaux sont-ils à l'arrêt, ça peut être pour d'autres raisons que cette histoire de micro pieux nécessaires malgré une étude G2 qui disait le contraire.

Bref. Ce qui est important, c'est de savoir que le PC de ce voisin a été accordé, mais pas celui de l'auteur.

Pourquoi ?

La réponse est dans les raisons de demande de pièces complémentaires, ce qui est très sympa de la part des services instructeurs, parce qu'en fait à bien lire et en observant les plans du dossier, c'est une modification très importante qui est demandée, ça va bien au delà de la simple fourniture de pièces manquantes, ils auraient tout aussi bien pu refuser le permis.

Outre le terrassement pharaonique ( 1er point ), qui peut être sujet à interprétation, le second point, lui, est non contestable: c'est une obligation du PLU: l'espace entre la voie publique et la construction doit être végétalisé au moins à 51%.

Or, cet espace sur le projet est entièrement aplani pour assurer le stationnement, et bordé sur chaque limite par un mur de soutènement.
Et l'observation du plan de masse des voisins fait apparaître nettement la végétalisation. C'est une énorme différence, et ça suffit déjà pour invalider la demande.

Qui est responsable ?

- Le cst, bien sûr, qui a cédé à la demande de son client sans exercer son devoir de conseil ( le fait de créer un parking plan à l'avant augmente le volume de terrassement )
- mais l'architecte, aussi, qui a signé ça sans sourciller !!

Et ce n'est pas tout: il y a le système d'assainissement, aussi, qui n'est pas conforme.
Là aussi, l'examen du plan de masse des voisins est instructif: 
Le dispositif FTE 6EH est noté en gras, et il est implanté côté rue ( en aval ), côté zone végétalisée, et un des plans fait même apparaître la possibilité d'un raccordement futur à un assainissement collectif public.

Le plan de masse de constructionyv fait apparaître un système avec épandage, épandage situé en amont de la fosse toutes eaux.

Ajouter à ça le sketch des débords de toiture de 120 cm ( présents sur le plan de masse ), alors qu'ils ne peuvent pas déborder de plus de 80 cm dans la marge de retrait.


Conclusion ?

Le cst n'a pas lu attentivement le PLU, et l'archi non plus.


Cerise sur le gâteau: le miracle d'une étude de sol G2 précédente qui ne préconiserait pas de micro pieux, étude miracle qu'on ne peut pas montrer sous prétexte qu'elle appartiendrait aux précédents MO, j'ai raconté ça à mon hamster, il était mort de rire.

Bon.... on voit tout le sérieux de MFC, boîte solide avec réputation nationale bien établie ( rires enregistrés )

Ci dessous, à venir, comparaison des terrassements du voisin et de ce projet, mis en perspective avec l'article du PLU.

On y va:
rédaction de l'article sur le modelage du terrain



limités aux stricts besoins techniques
C'est ça qui peut être sujet à interprétation........

observation des plans de façade des voisins

façade avant
le besoin technique, c'est l'entrée de garage



façade côté parking

le besoin technique, c'est la porte et la fenêtre, et le terrassement est limité par un mur de soutènement

et on voit que la maison est implantée plus haut que le niveau de la voirie, avec une pente réglementaire de 5%, ce qui limite le terrassement nécessaire à l'implantation



façade arrière

C'est la plus instructive, en fait
On le voit bien, le respect de la notion de strictement nécessaire


Je ne poste pas les plans sujets au rejet, il n'y a aucune intention de respecter cette injonction du strictement nécessaire, bien au contraire, le projet retenu a conduit à un terrassement et un modelage maximums


Voilà ce qui arrive, quand on ne lit pas le PLU.

Je ne sais pas si c'est vraiment rassurant de savoir que ce récit est crédible
constructionyv sait qu'il ne peut avoir aucune confiance avec son cst.

tahityboy a écrit:

Je ne sais pas si c'est vraiment rassurant de savoir que ce récit  est crédible 

Je n'ai pas dit ça...

J'ai dit que ça apporte un peu de crédibilité 

Il faut préciser 5 % de pente maximum.

Panoptès a écrit:

On y va:
rédaction de l'article sur le modelage du terrain



limités aux stricts besoins techniques
C'est ça qui peut être sujet à interprétation........

observation des plans de façade des voisins

façade avant
le besoin technique, c'est l'entrée de garage



façade côté parking

le besoin technique, c'est la porte et la fenêtre, et le terrassement est limité par un mur de soutènement

et on voit que la maison est implantée plus haut que le niveau de la voirie, avec une pente réglementaire de 5%, ce qui limite le terrassement nécessaire à l'implantation



façade arrière

C'est la plus instructive, en fait
On le voit bien, le respect de la notion de strictement nécessaire


Je ne poste pas les plans sujets au rejet, il n'y a aucune intention de respecter cette injonction du strictement nécessaire, bien au contraire, le projet retenu a conduit à un terrassement et un modelage maximums


Voilà ce qui arrive, quand on ne lit pas le PLU.

Au vu de tout ça, le constructeur du voisin n'est probablement MFC.

Vu que lui ce constructeur a lu, compris et appliqué les prescriptions du PLU.

Calète a écrit:

Il faut préciser 5 % de pente maximum.

Oui, c'est noté dans les remarques de l'urbanisme: 5% maximum sur les 5 premiers mètres,
en clair, dans la zone de retrait minimum

Calète a écrit:

Au vu de tout ça, le constructeur du voisin n'est probablement MFC.

Vu que lui ce constructeur a lu, compris et appliqué les prescriptions du PLU.

Non, ce n'est pas MFC, c'est certain.
Il suffit d'aller se balader dans la rue avec streetview pour savoir qui c'est 

Et je vais donner mon avis.

1)Le terrain: il est certes bien situé, avec effectivement une belle vue

Mais à part ça, que des inconvénients
- topologie à emmerdements maximum ( butte d'accès, pente montante à 8% ) associée à un PLU très contraignant (bande constructibilité réduite , pente d'accès réglementée, contraintes de végétalisation de façade et de terrassement minimum)
- terrain à risques:
remblai ( et non pas anciennes carrières, c'est en dehors des zones répertoriées ), nécessité de fondations renforcées = $$$$$$

Bref: prévoir des coûts importants d'adaptation au terrain, aussi bien en terrassement qu'en surcoûts d'adaptation: fondations, soutènements divers

2) le budget: il faut décompter tout ce qui précède, en comptant large, et adapter la construction en conséquence
 = très probablement réduire la voilure

C'est bien de rêver, c'est humain.... mais le réel est incontournable, et donc entre le principe de plaisir et le principe de réalité, c'est le second qui s'impose

Et si je regarde les plans, rien qu'à l'étage: on peut réduire de 10 m² facile en réduisant la taille des chambres et en supprimant les accidents de conception ( un exemple: un bureau boîte d'allumettes qui amène à l'obligation d'avoir recours à un coûteux puits de lumière pour éclairer le couloir  )

10 + 10 = 20 m² en moins, et au sous sol, ça pourrait encore être charcuté aussi....

Et exit le rêve d'avoir une salle de cinéma, de muscu, de lecture et que sais je encore, alors que là aussi, je l'avais souligné, ce n'est pas permis par le PLU )

3) compte tenu de tout ça, s'adresser à un prestataire sérieux.

a) Ne pas compter sur l'actuel: il a démontré son incompétence et son je-m'en-foutisme

b) réduction de voilure = plus de nécessité de signature de complaisance d'un archi.

Bref, résultat des courses:

Si c'était moi, je profiterais de l'occasion pour
- rompre le deal avec MFC
- profiter des 3 mois de délai pour chercher quelqu'un d'autre
- partir sur un projet moins ambitieux en taille pour compenser l'augmentation des coûts de construction
- et surtout, rationnaliser le plan pour chasser les m² gaspillés.

Quant aux prêts, le permis est déposé, ça ne devrait rien changer à budget égal.

Bon, OK, c'est mon avis, ça n'engage que moi. 

Mais dans ce cas il faut casser le CCMI avec MFC en trouvant le bon argument pour ne pas payer les pénalités.

D'ailleurs dès que le nom de MFC a été écrit dans ce sujet de discussion une alerte a été donnée sur son classement en noir à l'AAMOI.

constructionyv, je n'avais pas pris le temps de vérifier le devis du terrassier que vous aviez mis en ligne. 

Hé bien j'ai une excellente nouvelle pour vous, il s'agit du même terrassier qui à été missionné pour ma maison ! Bienvenue au club avec la Société Tout Faire Bati.

Un homme averti en vaut 2, lisez mon récit de construction.

Un petit pêle-mêle de photos en vrac de l'artiste. 










Mur de soutenement de 9x2,5 m en bloc à bancher.

Calète a écrit:

Mais dans ce cas il faut casser le CCMI avec MFC en trouvant le bon argument pour ne pas payer les pénalités.

L'astuce a été donnée par barosmota
https://www.forumconstruire.com/construire/topic-436848_star[...]start-270.php#6196623co

Mais le support de l' aamoi serait encore mieux (*)

(*) j'ai volontairement cité le pseudo  aamoi, s'il reçoit la notification, il viendra peut être donner son avis.

Et si constructionyv donne son N° d'adhérent, alors là, ça apporterait encore plus de crédibilité au sujet.

Ce n'est pas tout......
J'ai vérifié sur le dossier CCMI, terrassement et fondations sont bien incluses dans le CCMI

Par contre, en cas de micro pieux, MFC en remet la responsabilité au client !!
voir le devis estimatif des micro pieux, posté en photo dans le récit


https://www.forumconstruire.com/photos/photo-1940695.php

Ce matin

vu dans le devis micro pieux
Recépage des têtes  

Kézaco ?

Règle absolue: ne jamais laisser passer une occasion de s'instruire
Et la réponse est là

https://www.preventionbtp.fr/ressources/solutions/recepage-d[...]_Q93qAqjpxa2Q29mZng9fYg

Et à la lecture de ce document, ayé, j'ai compris pourquoi MFC ne veut surtout pas endosser la responsabilité de la réalisation des micro-pieux

( et pourquoi ils ont trouvé une implantation miraculeuse qui offre un double avantage
- se passer des micro-pieux
- surtout, ne pas perdre le client  )

Je croyais que c'était parce qu'on replantait des cèpes

Dyan a écrit:

Citation:

Citation:

Pour l'assurance juridique l'idée c'est justement d'en avoir une avant que les litiges surviennent... Vous pouvez commencer par vérifier si vous êtes couvert en appelant l'assureur en charge de votre assurance habitation. Sinon il faut voir avec les assureurs classiques, vous pouvez demander quelques devis avant de vous décider. 

Pour l'assurance, le sujet a plusieurs fois été abordé dans ce forum. 
De mon côté j'avais fait un peu le tour des acteurs de la place. Résultat, seuls 2 assureurs proposaient une assurance juridique qui inclu la construction :
- La MAIF : mais après 1 an de carence (de mémoire), ce qui demande une bonne anticipation.
- La MACIF : avec une carence de 7 jours. 

J'ai donc migré ma MRH chez la MACIF et souscrit à leur protection juridique.

C'était il y'a un peu plus d'un an ... à voir ce qu'il en est aujourd'hui.

barosmota a écrit:

Dyan a écrit:

Citation:

Citation:

Pour l'assurance juridique l'idée c'est justement d'en avoir une avant que les litiges surviennent... Vous pouvez commencer par vérifier si vous êtes couvert en appelant l'assureur en charge de votre assurance habitation. Sinon il faut voir avec les assureurs classiques, vous pouvez demander quelques devis avant de vous décider. 

Pour l'assurance, le sujet a plusieurs fois été abordé dans ce forum. 
De mon côté j'avais fait un peu le tour des acteurs de la place. Résultat, seuls 2 assureurs proposaient une assurance juridique qui inclu la construction :
- La MAIF : mais après 1 an de carence (de mémoire), ce qui demande une bonne anticipation.
- La MACIF : avec une carence de 7 jours. 

J'ai donc migré ma MRH chez la MACIF et souscrit à leur protection juridique.

C'était il y'a un peu plus d'un an ... à voir ce qu'il en est aujourd'hui.

J'ai pris cette assurance à la GMF pour ma part, entre 2019 et 2021... Peu d'assureurs proposent cette assurance de base, mais la plupart doivent la proposer en option. 

Panoptès a écrit:

Calète a écrit:

Au vu de tout ça, le constructeur du voisin n'est probablement MFC.
Vu que lui ce constructeur a lu, compris et appliqué les prescriptions du PLU.

Non, ce n'est pas MFC, c'est certain.
Il suffit d'aller se balader dans la rue avec streetview pour savoir qui c'est 

Effectivement, je suis allé faire un tour sur streetview et ce n'est pas MFC ... lui aussi traine beaucoup beaucoup de casserole, depuis la reprise de la boite par le fils ...  il y'a même un collectif de MO qui s'est créé il y'a un an ou 2 pour se battre contre lui !

Du coup je ne suis pas surpris que le chantier du voisin aussi soit à l'arrêt ! 

"Yve-lines, ton univers impitoyâ-ââ-bleuh ♫♪♫♪"

constructionyv,
Au fait nos constructions sont presque voisines ... 5 petits km de l'autre côté de la seine. Quand tout ça ne sera plus qu'un mauvais souvenir ... on se prendra un café tout en disant tout le bien qu'on pense de ce genre de constructeur ;)

barosmota a écrit:

constructionyv,
Au fait nos constructions sont presque voisines ... 5 petits km de l'autre côté de la seine. Quand tout ça ne sera plus qu'un mauvais souvenir ... on se prendra un café tout en disant tout le bien qu'on pense de ce genre de constructeur ;)

et ton constructeur, à qui tu as accordé 5*, je suis sûr qu'il accepterait de passer la Seine ( il y a des ponts, je présume  )

Panoptès a écrit:

barosmota a écrit:

constructionyv,
Au fait nos constructions sont presque voisines ... 5 petits km de l'autre côté de la seine. Quand tout ça ne sera plus qu'un mauvais souvenir ... on se prendra un café tout en disant tout le bien qu'on pense de ce genre de constructeur ;)

et ton constructeur, à qui tu as accordé 5*, je suis sûr qu'il accepterait de passer la Seine ( il y a des ponts, je présume  )

Effectivement, je pense que oui   et aussi par rapport à chez moi, il fera 5km de moins pour aller chez notre ami ;)
Mais bon, la construction étant un sujet assez délicat et surtout trop couteux, je préfère que l'initiative viennent du MO pour lui conseiller mon constructeur. D'autant qu'à part mon cas personnel (qui n'est pas encore terminé) et celui d'un autre forumeur (lui aussi satisfait), je n'ai pas d'autres retours. 

Autre chose, à mon sens, il faut que notre ami s'endurcisse un peu face au cst, car s'il continue de jouer l'agneau, quelques soit le cst, il va se faire avoir. Le monde de la construction est impitoyable, avec de gros enjeux financiers ... joues l'agneau et tu finiras "méchoui" !

En gros, cst sérieux ou pas, montre lui que tu suis ton projet de près, sors l'artillerie lourde (ex: expert) au premier doute ou dès le départ par précaution, et le cst te prend un plus au sérieux.

D'ailleurs, avec les 2 ou 3 personnes qui m'ont contacté par rapport à mon constructeur, suite à la lecture de mon fil, ce que je mets en avant ce sont les garde-fous que j'ai mis en place pour me faire avoir le moins possible !

Pour finir, malgré nos conseils, tant que notre ami continuera de croire qu'il ne peut construire qu'avec ce MFC, ce n'est pas gagné !

Bon... à part ça...
Temps de merde, il faut bien s'occuper...
J'ai cédé à mon péché mignon: la modélisation du terrain à l'aide des cotes indiquées sur le plan de la zone constructible sans micro-pieux ( paraît-il )



C'est approximatif, mais suffisant pour avoir une base de travail à peu près correcte

Et après avoir posé des cubes de la maison projetée dessus, l'évidence saute aux yeux:
Le gros problème de ce terrain, c'est que pour avoir des baies vitrées, une terrasse et une entrée au niveau R0, il faut décaisser un maximum, c'est ce qui a été reproché au projet ( entre autres )

Et comment se passer de portes et de baies vitrées ?? Ne mettre que des fenêtres....ce qui revient à dire qu'il faut inverser les zones:
Zone nuit/chambres ( que des fenêtres ) en R0
Zône jour/séjour en R+1

Et là, on n'a plus aucun décaissement à part le sous sol et son entrée de garage, et la terrasse arrière est située en surplomb du TN

illustration:

En jaune , la zone de façade avec allège >1m, mais bien entendu, on peut quand même dégager/modeler un peu l'avant

Et plus besoin de décaisser comme un malade pour la terrasse.

Bien entendu, c'est un schéma de principe, rien n'est à une quelconque échelle, tout reste à faire.

PS
Et aussi... gros avantage pour la vue sur le bras de Seine: 3m de plus en hauteur

Oui mais ça c'est une maison d'architecte

Pas une maison de commercial de constructeur incapable de concevoir quoi que ce soit vu qu'il part d'un modèle catalogue comme vu dans le CCMI.

Bonjour Panoptès,
Vous avez parfaitement raison, très bon résumé.
Ils n'ont pas lu le PLU.
Pour le débord de toît, le premier plan était une erreur de leur part. Il faut bien prendre en compte la version avec un petit débord (Max 40 cm).

Panoptès a écrit:

Bonjour
Merci pour les photos, la dernière montre la maison d'en face caractéristique avec ses 3 velux de terrasse, c'est bien le terrain du voisin.
ça apporte un peu de crédibilité à ce sujet: le PC de ce voisin a été effectivement accordé, et les travaux sont stoppés depuis un bon moment ( plantes ayant eu le temps de se développer )

Mais c'est tout, ça ne va pas plus loin:
Pourquoi les travaux sont-ils à l'arrêt, ça peut être pour d'autres raisons que cette histoire de micro pieux nécessaires malgré une étude G2 qui disait le contraire.

Bref. Ce qui est important, c'est de savoir que le PC de ce voisin a été accordé, mais pas celui de l'auteur.

Pourquoi ?

La réponse est dans les raisons de demande de pièces complémentaires, ce qui est très sympa de la part des services instructeurs, parce qu'en fait à bien lire et en observant les plans du dossier, c'est une modification très importante qui est demandée, ça va bien au delà de la simple fourniture de pièces manquantes, ils auraient tout aussi bien pu refuser le permis.

Outre le terrassement pharaonique ( 1er point ), qui peut être sujet à interprétation, le second point, lui, est non contestable: c'est une obligation du PLU: l'espace entre la voie publique et la construction doit être végétalisé au moins à 51%.

Or, cet espace sur le projet est entièrement aplani pour assurer le stationnement, et bordé sur chaque limite par un mur de soutènement.
Et l'observation du plan de masse des voisins fait apparaître nettement la végétalisation. C'est une énorme différence, et ça suffit déjà pour invalider la demande.

Qui est responsable ?

- Le cst, bien sûr, qui a cédé à la demande de son client sans exercer son devoir de conseil ( le fait de créer un parking plan à l'avant augmente le volume de terrassement )
- mais l'architecte, aussi, qui a signé ça sans sourciller !!

Et ce n'est pas tout: il y a le système d'assainissement, aussi, qui n'est pas conforme.
Là aussi, l'examen du plan de masse des voisins est instructif: 
Le dispositif FTE 6EH est noté en gras, et il est implanté côté rue ( en aval ), côté zone végétalisée, et un des plans fait même apparaître la possibilité d'un raccordement futur à un assainissement collectif public.

Le plan de masse de constructionyv fait apparaître un système avec épandage, épandage situé en amont de la fosse toutes eaux.

Ajouter à ça le sketch des débords de toiture de 120 cm ( présents sur le plan de masse ), alors qu'ils ne peuvent pas déborder de plus de 80 cm dans la marge de retrait.


Conclusion ?

Le cst n'a pas lu attentivement le PLU, et l'archi non plus.


Cerise sur le gâteau: le miracle d'une étude de sol G2 précédente qui ne préconiserait pas de micro pieux, étude miracle qu'on ne peut pas montrer sous prétexte qu'elle appartiendrait aux précédents MO, j'ai raconté ça à mon hamster, il était mort de rire.

Bon.... on voit tout le sérieux de MFC, boîte solide avec réputation nationale bien établie ( rires enregistrés )

Ci dessous, à venir, comparaison des terrassements du voisin et de ce projet, mis en perspective avec l'article du PLU.

Bonjour, 
Mon numéro AAMOI : aamoi13137
Merci

Panoptès a écrit:

Calète a écrit:

Mais dans ce cas il faut casser le CCMI avec MFC en trouvant le bon argument pour ne pas payer les pénalités.

L'astuce a été donnée par barosmota
https://www.forumconstruire.com/construire/topic-436848_star[...]start-270.php#6196623co

Mais le support de l' aamoi serait encore mieux (*)

(*) j'ai volontairement cité le pseudo  aamoi, s'il reçoit la notification, il viendra peut être donner son avis.

Et si constructionyv donne son N° d'adhérent, alors là, ça apporterait encore plus de crédibilité au sujet.

Calète a écrit:

Oui mais ça c'est une maison d'architecte

Pas une maison de commercial de constructeur incapable de concevoir quoi que ce soit vu qu'il part d'un modèle catalogue comme vu dans le CCMI.

Alors là, c'est pas avec ça que je vais avoir le Pritzker 

Mais le Panoptsker oui

Bonjour,
Merci pour votre retour.
Nous avons vu notre banquier hier samedi.
Il dit que si on change de constructeur, il faudra refaire un nouveau dossier avec les conditions actuelles (donc A Dieu au projet). C'est vraiment étonnant. A-t-il le droit de le faire ?

Nous avons pu repousser la date maximale du déblocage au 10 juin avec des frais.
Mais après le 10 juin, il sera impossible de conserver l'offre. Donc à Dieu au projet.
Nous avons écrit à MFC pour expliquer la situation (Et avons donné le 10 avril au lieu du 10 juin comme date maxi d'obtention du permis, on connait leur lenteur). En espérant qu'ils prennent notre dossier au sérieux et lisent le PLU.

Honnêtement nous n'avons pas la force de tout recommencer (plans, constructeurs, architectes,...).
Donc on souhaite continuer avec ce constructeur et aller jusqu'au bout (en espérant qu'on aura un meilleur conducteur de travaux). Et si les délais expirent on abandonnera tout simplement.

Panoptès a écrit:

Et je vais donner mon avis.

1)Le terrain: il est certes bien situé, avec effectivement une belle vue

Mais à part ça, que des inconvénients
- topologie à emmerdements maximum ( butte d'accès, pente montante à 8% ) associée à un PLU très contraignant (bande constructibilité réduite , pente d'accès réglementée, contraintes de végétalisation de façade et de terrassement minimum)
- terrain à risques:
remblai ( et non pas anciennes carrières, c'est en dehors des zones répertoriées ), nécessité de fondations renforcées = $$$$$$

Bref: prévoir des coûts importants d'adaptation au terrain, aussi bien en terrassement qu'en surcoûts d'adaptation: fondations, soutènements divers

2) le budget: il faut décompter tout ce qui précède, en comptant large, et adapter la construction en conséquence
 = très probablement réduire la voilure

C'est bien de rêver, c'est humain.... mais le réel est incontournable, et donc entre le principe de plaisir et le principe de réalité, c'est le second qui s'impose

Et si je regarde les plans, rien qu'à l'étage: on peut réduire de 10 m² facile en réduisant la taille des chambres et en supprimant les accidents de conception ( un exemple: un bureau boîte d'allumettes qui amène à l'obligation d'avoir recours à un coûteux puits de lumière pour éclairer le couloir  )

10 + 10 = 20 m² en moins, et au sous sol, ça pourrait encore être charcuté aussi....

Et exit le rêve d'avoir une salle de cinéma, de muscu, de lecture et que sais je encore, alors que là aussi, je l'avais souligné, ce n'est pas permis par le PLU )

3) compte tenu de tout ça, s'adresser à un prestataire sérieux.

a) Ne pas compter sur l'actuel: il a démontré son incompétence et son je-m'en-foutisme

b) réduction de voilure = plus de nécessité de signature de complaisance d'un archi.

Bref, résultat des courses:

Si c'était moi, je profiterais de l'occasion pour
- rompre le deal avec MFC
- profiter des 3 mois de délai pour chercher quelqu'un d'autre
- partir sur un projet moins ambitieux en taille pour compenser l'augmentation des coûts de construction
- et surtout, rationnaliser le plan pour chasser les m² gaspillés.

Quant aux prêts, le permis est déposé, ça ne devrait rien changer à budget égal.

Bon, OK, c'est mon avis, ça n'engage que moi. 

Bonjour barosmota,
Avec plaisir. 

barosmota a écrit:

constructionyv,
Au fait nos constructions sont presque voisines ... 5 petits km de l'autre côté de la seine. Quand tout ça ne sera plus qu'un mauvais souvenir ... on se prendra un café tout en disant tout le bien qu'on pense de ce genre de constructeur ;)

Bonjour,
Merci beaucoup pour votre modélisation.
Je ne vois pas comment MFC peut construire ce que vous proposez, Ils partent d'une maison sur catalogue avec adaptations.

Panoptès a écrit:

Bon... à part ça...
Temps de merde, il faut bien s'occuper...
J'ai cédé à mon péché mignon: la modélisation du terrain à l'aide des cotes indiquées sur le plan de la zone constructible sans micro-pieux ( paraît-il )



C'est approximatif, mais suffisant pour avoir une base de travail à peu près correcte

Et après avoir posé des cubes de la maison projetée dessus, l'évidence saute aux yeux:
Le gros problème de ce terrain, c'est que pour avoir des baies vitrées, une terrasse et une entrée au niveau R0, il faut décaisser un maximum, c'est ce qui a été reproché au projet ( entre autres )

Et comment se passer de portes et de baies vitrées ?? Ne mettre que des fenêtres....ce qui revient à dire qu'il faut inverser les zones:
Zone nuit/chambres ( que des fenêtres ) en R0
Zône jour/séjour en R+1

Et là, on n'a plus aucun décaissement à part le sous sol et son entrée de garage, et la terrasse arrière est située en surplomb du TN

illustration:

En jaune , la zone de façade avec allège >1m, mais bien entendu, on peut quand même dégager/modeler un peu l'avant

Et plus besoin de décaisser comme un malade pour la terrasse.

Bien entendu, c'est un schéma de principe, rien n'est à une quelconque échelle, tout reste à faire.

PS
Et aussi... gros avantage pour la vue sur le bras de Seine: 3m de plus en hauteur

constructionyv a écrit:

Bonjour,
Merci beaucoup pour votre modélisation.
Je ne vois pas comment MFC peut construire ce que vous proposez, Ils partent d'une maison sur catalogue avec adaptations.

Alors si les adaptations c'est 850 m3 de terrassement à évacuer et non conforme au PLU, c'est une affaire qui va poser des problèmes. 

Panoptès a écrit:

Et je vais donner mon avis.

1)Le terrain: il est certes bien situé, avec effectivement une belle vue

Mais à part ça, que des inconvénients
- topologie à emmerdements maximum ( butte d'accès, pente montante à 8% ) associée à un PLU très contraignant (bande constructibilité réduite , pente d'accès réglementée, contraintes de végétalisation de façade et de terrassement minimum)
- terrain à risques:
remblai ( et non pas anciennes carrières, c'est en dehors des zones répertoriées ), nécessité de fondations renforcées = $$$$$$

Bref: prévoir des coûts importants d'adaptation au terrain, aussi bien en terrassement qu'en surcoûts d'adaptation: fondations, soutènements divers

2) le budget: il faut décompter tout ce qui précède, en comptant large, et adapter la construction en conséquence
 = très probablement réduire la voilure

C'est bien de rêver, c'est humain.... mais le réel est incontournable, et donc entre le principe de plaisir et le principe de réalité, c'est le second qui s'impose

Et si je regarde les plans, rien qu'à l'étage: on peut réduire de 10 m² facile en réduisant la taille des chambres et en supprimant les accidents de conception ( un exemple: un bureau boîte d'allumettes qui amène à l'obligation d'avoir recours à un coûteux puits de lumière pour éclairer le couloir  )

10 + 10 = 20 m² en moins, et au sous sol, ça pourrait encore être charcuté aussi....

Et exit le rêve d'avoir une salle de cinéma, de muscu, de lecture et que sais je encore, alors que là aussi, je l'avais souligné, ce n'est pas permis par le PLU )

3) compte tenu de tout ça, s'adresser à un prestataire sérieux.

a) Ne pas compter sur l'actuel: il a démontré son incompétence et son je-m'en-foutisme

b) réduction de voilure = plus de nécessité de signature de complaisance d'un archi.

Bref, résultat des courses:

Si c'était moi, je profiterais de l'occasion pour
- rompre le deal avec MFC
- profiter des 3 mois de délai pour chercher quelqu'un d'autre
- partir sur un projet moins ambitieux en taille pour compenser l'augmentation des coûts de construction
- et surtout, rationnaliser le plan pour chasser les m² gaspillés.

Quant aux prêts, le permis est déposé, ça ne devrait rien changer à budget égal.

Bon, OK, c'est mon avis, ça n'engage que moi. 

Rien à rajouter, cela ne peut pas être plus clair surtout si la localisation est un critère non négociable pour constructionyv. 

Oui.
Le plus gros problème c'est le rapprochement de la maison vers la rue pour éviter les micropieux.
Du coup ils sont obligés à trop entérrer la maison pour avoir une rampe d'accès au sous-sol avec une pente de moins de 15%.
Et en enterrant trop la maison, ils sont obligés de trop creuser l'avant du terrain, ce qui laisse beaucoup de terre à l'arrière à décaisser également pour respecter notre demande.

Donc on peut :
- Soit abandonner l'accès au sous-sol en voiture (et supprimer le garage). Ca permettra de mettre la maison à la bonne hauteur sans retirer trop de terre. Mais je pense que ce serait un sacré sacrifie, pas trop envisageable.
- Soit ils augmentent la hauteur du sous-sol pour avoir moins de terres à décaisser à l'arrière, et ensuite suivre le PLU pour l'avant.

Avez-vous d'autres idées svp ? Qu'en pensez-vous ?

Merci 

Panoptès a écrit:

constructionyv a écrit:

Bonjour,
Merci beaucoup pour votre modélisation.
Je ne vois pas comment MFC peut construire ce que vous proposez, Ils partent d'une maison sur catalogue avec adaptations.

Alors si les adaptations c'est 850 m3 de terrassement à évacuer et non conforme au PLU, c'est une affaire qui va poser des problèmes. 

Question bête, Pourquoi ne pas tout bonnement supprimer le sous-sol et s'implanter de part et d'autre en limite de propriété avec un garage de 6m sur le coté ?

constructionyv a écrit:

Oui.
Le plus gros problème c'est le rapprochement de la maison vers la rue pour éviter les micropieux.
Du coup ils sont obligés à trop entérrer la maison pour avoir une rampe d'accès au sous-sol avec une pente de moins de 15%.
Et en enterrant trop la maison, ils sont obligés de trop creuser l'avant du terrain, ce qui laisse beaucoup de terre à l'arrière à décaisser également pour respecter notre demande.

Donc on peut :
- Soit abandonner l'accès au sous-sol en voiture (et supprimer le garage). Ca permettra de mettre la maison à la bonne hauteur sans retirer trop de terre. Mais je pense que ce serait un sacré sacrifie, pas trop envisageable.
- Soit ils augmentent la hauteur du sous-sol pour avoir moins de terres à décaisser à l'arrière, et ensuite suivre le PLU pour l'avant.

Avez-vous d'autres idées svp ? Qu'en pensez-vous ?

Merci 

Panoptès a écrit:

constructionyv a écrit:

Bonjour,
Merci beaucoup pour votre modélisation.
Je ne vois pas comment MFC peut construire ce que vous proposez, Ils partent d'une maison sur catalogue avec adaptations.

Alors si les adaptations c'est 850 m3 de terrassement à évacuer et non conforme au PLU, c'est une affaire qui va poser des problèmes. 

Vous même constructionyv ne connaissez pas votre PLU 

Par exemple la rampe d'accès doit être à 5 % maximum sur les 5 premiers mètres.

Comment un constructeur digne de ce nom peut-il proposer en vrai de tels écarts par rapport aux exigences du PLU.

Un constructeur digne de ce nom vous aurait dit : "C'est construction sur micro pieux ou c'est mission impossible pour construire la maison telle que vous la voulez".

Et de mon point de vue le client donc vous doit se renseigner sur les contraintes du PLU.

Pour Panoptès, les 850 m3 de terre c'est foisonné ou défoisonné. Défoisonné c'est à multiplier par 1,8. Quelques camions benne en plus et de nombreux billets en plus.

Souvent les constructeurs qui suggère de laisser à charge client le terrassement "oublient" volontairement ce facteur défoisonnement et laissent la surprise au client d'un coût de terrassement qui double presque.

Concernant le modèle de base servant à votre projet, c'est un rectangle. Il y a déjà beaucoup de modifications par rapport à ce modèle de base. Pour moi votre projet est déjà une maison sur plan et non une adaptation d'un modèle catalogue. DOnc MFC peut concevoir une maison tel que le montre Panoptès.

Mais c'est à vous d'accepter cette architecture inversée.

Pas loin de chez vous allez visiter la Villa Savoye conçue par l'équipe de Le Corbusier fin des années 20 début des années 30. Vous jugerez ainsi de vos yeux de l'intérêt d'une pièce de vie en hauteur pour admirer le paysage alentour. Les chambres de la famille ne sont pas au niveau inférieur mais au moins pour l'intérêt de la pièce de vie en hauteur vous aurez un bon référentiel.

Alors, des nouvelles du front

D'abord, une vue de ce qui était projeté, avec les différences de niveau TN/TF



On voit que la maison est enterrée à l'arrière de la valeur d'un étage: 2,80 m 
2m à l'avant, la différence , c'est la pente du terrain.
Augmenter la hauteur du garage, ce serait peanuts pour l'ensemble, car avec la pente d'accès limitée à 5%, on est limité à 25cm au dessus de la voirie, même 2 rangées de parpaings en plus, on serait encore très loin des 2m à rattraper.
Placer le séjour en haut permet de placer la terrasse au niveau du TN, donc sans terrassement
Mais en dessous, la chambre du centre est aveugle 




ça ne va pas non plus 

Bref.

Et il n'y a plus le placard bureau

On peut dire qu'il y a loin du Panoptkser au lèvres 

Alors, kwestchiun....

Si qu'on fait ça

Est ce que c'est possible d'éclairer la SdB à partir de la terrasse au dessus ? ( puits de lumière ou autre ? )
flèche rouge.

Pourquoi tu ne ferais pas une cour anglaise dans ce coin de terrasse pour éclairer la salle de bain ?

C'est tout de même moins d'excavation à faire que toute une longueur de maison.

Et puis dans l'angle c'est totalement insignifiant pour l'agrément de la terrasse.