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Vente réciproque - puis-je économiser des frais de notaire ?

Ce sujet comporte 26 messages et a été affiché 450 fois
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Membre utile Env. 600 message Drome
Bonjour à tous et à toutes,

Nous vendons notre maison pour revenir en ville et voici la situation, peut-être assez rare je ne sais pas : 

Nos acheteurs ont eu un coup de coeur pour notre maison et nous avons une offre d'achat, de fait ils ont mis en vente leur maison ce matin pour acheter la notre,
Nous venons de visiter la leur, et on doit bien dire qu'on est bien tenté de faire une offre !! 

De fait je réfléchissais et une question me taraude,

Est-il possible par exemple de vendre réciproquement à bas prix (en se mettant d'accord sur une baisse de prix équivalente des deux côtés) - juste suffisamment pour rembourser la banque des prêts en cours - afin de payer le moins possible de frais de notaire ? 

J'ai calculé qu'on peut au maximum économiser plus de 10 000 chacun si on fait cela - ça équivaudrait à baisser réciproquement nos prix de 170 000e, 

Est-ce des choses légales à inscrire dans un compromis pour que ce soit fait dans les règles ? Par exemple "maison vendu au prix de ... Sous réserve que la maison soit vendu au prix convenu de..." 

Après tout, on vend nos maisons au prix que l'on veut ?

On a l'impression d'avoir inventé un concept illégal mais en même temps je ne vois pas pourquoi on ne pourrait pas, on en parlera à notre notaire, il est cool mais je ne voudrais pas le braquer,  

Mais tout cela me paraît trop facile - est-ce que j'ai loupé un détail important qui interdit ou empêche cela ?

Merci par avance !! 

Cordialement,

Lisa 
MOB de 93m² dans la Drôme!
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Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Gard
Bonjour, je ne crois pas que vous braquerez votre notaire en lui en parlant, il vous dirait ce qui est légal ou pas !
ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Bonjour,

Bah non... Le fisc sera tenté de considérer que le prix est sous évalué, et de redresser les frais de mutation au niveau "normal".
Et s'il y a suspicion de fraude... ce sera pire.
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Membre utile Env. 600 message Drome
Manu-d.en-haut a écrit:Bonjour,

Bah non... Le fisc sera tenté de considérer que le prix est sous évalué, et de redresser les frais de mutation au niveau "normal".
Et s'il y a suspicion de fraude... ce sera pire.

Ha mince ! D'accord ça semblait trop beau

Je ne savais pas qu'il y avait des contrôles sur cela, à notre échelle cela représente des broutilles on a pas l'impression de faire quelque chose de mal, mais c'est vrai qu'à grosse échelle cela peut causer des soucis

Je ne pensais pas que c'était considéré comme une fraude en tout cas ! C'est pas ça l'optimisation fiscal haha ? 

On peut toujours le faire mais dans la limite du raisonnable du coup j'imagine...! J'en parlerai à notre notaire quand même ! 

Merci ! 
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Si un bien immobilier se vend bien plus bas que le marché local, il y a sûrement des algorithmes bien réglés qui vont clignoter en rouge des certaines administrations.

Dans ce cas le contribuable à peut-être de bonnes raisons à faire valoir. Mais si en plus les protagonistes sont réciproquement acheteurs et vendeurs l'un de l'autre... Crying
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Membre utile Env. 600 message Drome
Merci Manu-d.en-haut!

On va éviter de fâcher l'algorithme alors 

Mince alors, je pensais avoir trouvé une combine imparable, ils ont vraiment pensé à tout la haut pour qu'on paye nos taxes   enfin sauf pour les ultra riches bizarrement... 

La question est répondue pour moi ! Je clos le sujet

Bonne soirée et encore merci ! 
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Membre super utile Env. 3000 message Bouches Du Rhone
Techniquemudent, c est de la fraude fiscale. Il s agit de sous evaluer des actifs pour payer moins de frais

L optimisation consiste a sortir de la valeur du bien une partie en mobilier, comme les cuisines ou des amenagements de salle de bain. C est legal et assimilable a de la vente de mobilier

Vous pouvez essayer de reduire un peu le prix, mais ca ne va pas aller tres loin, peut etre 10% en dessous de la valeur reelle

Mais c est assez controlé, et c est un jeu dangereux si vous etes pris.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Oui, la question elle est vite répondue Laugh
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ou alors, vous échangez juste les clés et une poignée de main... pas de mutation : pas de frais de mutation !
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Visiblement, tout le monde ici semble ne pas connaître l'acte d'échange (article 1702 du code civil), c'est bien dommage ! Même s'il n'est pas très répandu, reconnaissons-le Blush

C'est typiquement l'acte à mettre en œuvre lorsque A et B échangent un bien immobilier. Il y a un gain important de droits de mutation (frais de notaire).

Un exemple :
- A vend sa maison 200000€ à B
- B vend sa maison 150000€ à A

Alors :
- A et B échangent leur bien
- B verse une soulte de 50000€ à A

Alors non seulement les 150000 premiers € sont imposés à 5% (moins que les droits de mutation, d'environ 9%), mais ils ne sont imposés qu'une seule fois. Cela permet de diviser presque par 4 les droits de mutation payés sur les 150000 premiers €. La soulte de 50000€ est en revanche imposée normalement pour B (9% environ).

Pour faire simple, ici les 150000€ premiers € donnent des frais de notaire de 5% = 7500€, divisés en 2 pour chacune des parties : 3750€ chacun. Si chacun avait dû payer 9% sur 150000€, cela aurait donné 13500€ chacun.

Conclusion : chaque partie économise 10000€ de frais de notaire.
aamoi8428
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
C'est vrai que je ne connaissais pas, merci !
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Membre utile Env. 600 message Drome
Alyénor a écrit:Visiblement, tout le monde ici semble ne pas connaître l'acte d'échange (article 1702 du code civil), c'est bien dommage ! Même s'il n'est pas très répandu, reconnaissons-le  Blush

C'est typiquement l'acte à mettre en œuvre lorsque A et B échangent un bien immobilier. Il y a un gain important de droits de mutation (frais de notaire).

Un exemple :
- A vend sa maison 200000€ à B
- B vend sa maison 150000€ à A

Alors :
- A et B échangent leur bien
- B verse une soulte de 50000€ à A

Alors non seulement les 150000 premiers € sont imposés à 5% (moins que les droits de mutation, d'environ 9%), mais ils ne sont imposés qu'une seule fois. Cela permet de diviser presque par 4 les droits de mutation payés sur les 150000 premiers €. La soulte de 50000€ est en revanche imposée normalement pour B (9% environ).

Pour faire simple, ici les 150000€ premiers € donnent des frais de notaire de 5% = 7500€, divisés en 2 pour chacune des parties : 3750€ chacun. Si chacun avait dû payer 9% sur 150000€, cela aurait donné 13500€ chacun.

Conclusion : chaque partie économise 10000€ de frais de notaire.


Bonjour Alyénor et merci beaucoup ! 

Oui c'est d'abord ce que j'ai vu sur internet, mais l'acte d'échange impose de ne pas avoir de crédit, et notre construction date d'à peine trois ans, nous avons encore 190 000€ à rembourser...! 

C'est pourquoi dans un second temps j'ai commencé à réfléchir à d'autres moyen d'optimiser, mais visiblement c'est illégal 

Ou alors, il faudrait faire un nouveau prêt pour rembourser le prêt de notre maison et ensuite faire l'échange ...!
Mais je suis pas sûre qu'une banque accepte de nous suivre la-dessus! 
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Env. 30 message Calvados
B'soir
j'ai failli le faire, suite à une mutation, pas de bol la mutation de l'autre partie a été annulée, je connaissait la maison et il connaissait la mienne

pour les calculs, c'est vrai que l'on y gagne à condition qu'il s'agisse de la résidence principale (entre autre exonéré de la plus value, mais pas que. . .)
pour ce qui est du prêt, la banque peut faire un transfert de prêt, c'est ce qui était prévu, la condition étant qu'il n'y ait pas d'hypotèque sur les deux biens

comme j'ai du revendre et racheter, j'ai eu un transfert de prêt, la valeur du nouveau bien était supérieur au restant du prêt, dans le cas inverse, j'aurais du rembourser la différence par anticipation ou solder le prêt et en contacter un autre.

prenez contact avec votre banque, faites jouer le fait que s'ils refusent le transfert, vous irez voir une autre banque.

y a pas raisons qu'ils refusent
bonne journée
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Membre super utile Env. 900 message Yvelines
Hello !
J'ai lu rapidement et en diagonal, j'avais aussi pensé à la solution proposée par Alyénor, mais le fait qu'il y'a un crédit dessus semble vous empêcher de procéder ainsi.
A votre place je poserai quand-même la question au notaire. ça se trouve il y'a moyen de faire malgré la présence d'un crédit.

Toutefois, je ne sais pas si cela a été évoqué, mais si vous allez sur la vente réciproque, ne mettez pas un prix trop bas. En effet, hors risque fiscal, vous courrez aussi le risque de vous faire préempter la maison par la mairie ... donc attention, arrangement oui, mais pas trop !
Mon récit: https://www.forumconstruire.com/recits/recit-38274.php
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ah oui, ça serait le bouquet : les deux maisons préemptées ! Laugh
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
Bonjour,
attention aussi à l'imposition sur la plus-value en cas de revente de la nouvelle maison dans 25 ans, 10 ans... Ou 3 ans. Il y a des cas d'exonération (vente de la résidence principale notamment) mais on ne sait pas ce que la vie nous réserve.
Idem en cas de séparation, il faudra estimer la valeur de la maison pour la départager, je ne sais pas si ça peut avoir un impact.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Membre utile Env. 600 message Drome
Ha oui c'est vrai, je n'y avais pas pensé! 

Ce sera notre résidence principale mais c'est vrai qu'on ne sait jamais, si on décide de la louer à un moment puis la revendre... 

Merci à tous.tes pour vos témoignages !! 
MOB de 93m² dans la Drôme!
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Membre ultra utile Env. 6000 message Loire Atlantique
Enfin on sait au moins ce qu'on économise à l'instant t c'est le principal. Le reste bah tant pis vous verrez bien !
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Membre utile Env. 600 message Drome
Oui après l'impôt sur la plue value c'est costaud quand même ! 36%!
C'est peut être plus intéressant de payer nos 7% maintenant dans le doute ^^

On en parlera au notaire demain, s'il nous donne une méthode magique je viendrais vous dire ! 
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Membre super utile Env. 3000 message Haute Garonne
barosmota a écrit:...

Toutefois, je ne sais pas si cela a été évoqué, mais si vous allez sur la vente réciproque, ne mettez pas un prix trop bas. En effet, hors risque fiscal, vous courrez aussi le risque de vous faire préempter la maison par la mairie ... donc attention, arrangement oui, mais pas trop !

+1
Ou même, pour une raison ou pour une autre, vous devez vous dédire de l'achat (de votre fait ou pas), votre maison est vendue au rabais. Et c'est tout !
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
barosmota a écrit:Hello !
J'ai lu rapidement et en diagonal, j'avais aussi pensé à la solution proposée par Alyénor, mais le fait qu'il y'a un crédit dessus semble vous empêcher de procéder ainsi.
A votre place je poserai quand-même la question au notaire. ça se trouve il y'a moyen de faire malgré la présence d'un crédit.

Toutefois, je ne sais pas si cela a été évoqué, mais si vous allez sur la vente réciproque, ne mettez pas un prix trop bas. En effet, hors risque fiscal, vous courrez aussi le risque de vous faire préempter la maison par la mairie ... donc attention, arrangement oui, mais pas trop !


Pour le droit de préemption, il ne faut pas qu'il soit d'abord inscrit dans je ne sais quoi ?
Pour les terrains en tout cas, la mairie ne peut préempter que si la mise en préemption a déjà été votée en conseil municipal, et inscrite au PLU ou à je ne sais plus quel organe administratif histoire que les zones possibles en préemption soient visibles du public.
Ce qui ne veut pas dire que la mairie les préemptera, au cas où il y aurait un mouvement sur les parcelles concernées ... encore faut-il avoir les fonds, et que les Domaines se prononcent sur le tarif d'achat.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Tshawtshaww a écrit:Oui c'est d'abord ce que j'ai vu sur internet, mais l'acte d'échange impose de ne pas avoir de crédit, et notre construction date d'à peine trois ans, nous avons encore 190 000€ à rembourser...!


Je ne comprends pas trop votre histoire de prêt.

Dans tous les cas, hors très improbable clause de transfert que les banques n'ont aucun intérêt à accorder vu les taux actuels, vous devrez solder votre prêt dès lors que vous vendez votre bien. Ainsi, votre premier prêt sera soldé, et vous repartirez forcément sur un nouveau prêt pour votre autre achat.

Si vous vendez avant d'acheter, c'est facile, l'argent de la vente sert à payer l'apport.

Si vous achetez avant de vendre, il faut passer par un prêt relais.

Le cas de l'échange est à peine plus compliqué, puisque l'achat et la vente ont lieu en même temps. Mais ça ne pose aucun problème à la banque, il suffit de demander un crédit d'un montant exactement égal au capital restant dû. En disposant d'une offre de prêt signée au moment de l'échange (attention à bien mettre la condition suspensive d'obtention de crédit dans votre compromis), le prêt actuel est soldé le jour de la vente, et le nouveau prêt entre en vigueur.

Le raisonnement s'adapte facilement s'il y a une soulte.

Si par contre votre question est : "comment garder mon taux à 1%", la réponse est "c'est impossible", que ce soit un échange ou une vente standard.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
Ou alors vous restez propriétaire de votre logement actuel et vous le mettez en location aux autres ?
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Env. 30 message Calvados
Alyénor a écrit:
Tshawtshaww a écrit:Oui c'est d'abord ce que j'ai vu sur internet, mais l'acte d'échange impose de ne pas avoir de crédit, et notre construction date d'à peine trois ans, nous avons encore 190 000€ à rembourser...!


Je ne comprends pas trop votre histoire de prêt.

Dans tous les cas, hors très improbable clause de transfert que les banques n'ont aucun intérêt à accorder vu les taux actuels, vous devrez solder votre prêt dès lors que vous vendez votre bien. Ainsi, votre premier prêt sera soldé, et vous repartirez forcément sur un nouveau prêt pour votre autre achat.

Si vous vendez avant d'acheter, c'est facile, l'argent de la vente sert à payer l'apport.

Si vous achetez avant de vendre, il faut passer par un prêt relais.

Le cas de l'échange est à peine plus compliqué, puisque l'achat et la vente ont lieu en même temps. Mais ça ne pose aucun problème à la banque, il suffit de demander un crédit d'un montant exactement égal au capital restant dû. En disposant d'une offre de prêt signée au moment de l'échange (attention à bien mettre la condition suspensive d'obtention de crédit dans votre compromis), le prêt actuel est soldé le jour de la vente, et le nouveau prêt entre en vigueur.

Le raisonnement s'adapte facilement s'il y a une soulte.

Si par contre votre question est : "comment garder mon taux à 1%", la réponse est "c'est impossible", que ce soit un échange ou une vente standard.


bonjour

j'ai fait un transfert de prêt,  celà dépend uniquement de votre banque, mais comme je le disait dans un autre post, il ne faut pas que le bien soit hypothèqué, si le bien l'est, il faut effectivement rendre le prêt pour lever l'hypothèque.

bonne journée
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Et il faut surtout que la banque accepte le transfert ! Ce qu'elle n'a aucun intérêt à faire en ce moment, donc sauf exception il ne faut pas y compter.
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Membre utile Env. 900 message Rennes (35)
Woofy a écrit:
barosmota a écrit:Hello !
J'ai lu rapidement et en diagonal, j'avais aussi pensé à la solution proposée par Alyénor, mais le fait qu'il y'a un crédit dessus semble vous empêcher de procéder ainsi.
A votre place je poserai quand-même la question au notaire. ça se trouve il y'a moyen de faire malgré la présence d'un crédit.

Toutefois, je ne sais pas si cela a été évoqué, mais si vous allez sur la vente réciproque, ne mettez pas un prix trop bas. En effet, hors risque fiscal, vous courrez aussi le risque de vous faire préempter la maison par la mairie ... donc attention, arrangement oui, mais pas trop !


Pour le droit de préemption, il ne faut pas qu'il soit d'abord inscrit dans je ne sais quoi ?
Pour les terrains en tout cas, la mairie ne peut préempter que si la mise en préemption a déjà été votée en conseil municipal, et inscrite au PLU ou à je ne sais plus quel organe administratif histoire que les zones possibles en préemption soient visibles du public.
Ce qui ne veut pas dire que la mairie les préemptera, au cas où il y aurait un mouvement sur les parcelles concernées ... encore faut-il avoir les fonds, et que les Domaines se prononcent sur le tarif d'achat.


pour pré-empter il faut que ce soit dans une zone définie (mais elle peut être très large selon les communes) et cela peut concerner des terrains aussi. Il faut aussi qu’il y ait un projet derrière et que ce ne soit pas de l’opportunisme financier.

mais si tu gères bien ton truc, tu dois pouvoir pré-empter plutôt facilement. Le risque est la contestation de la pré-emption devant le tribunal.
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