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Transformation d'un garage de 40m2 en logement

Ce sujet comporte 127 messages et a été affiché 797 fois
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Membre utile Env. 400 message Marne
Bonjour à toutes et à tous,

J'ai actuellement un garage non accolé à ma maison de 30m2 que je souhaite transformer en un petit T1 afin pouvoir le mettre en location.
Un agrandissement de celui-ci est prévu pour atteindre 40m2 habitable.

Vous trouverez ci dessous le plan du garage.

Legende :
 - les points bleu et rouges sont les arrivées électrique, d'eau et évacuation.
Il n'y a pas de vide sanitaire donc on a un peu de contraintes avec les évacuations.

La porte sur le mur de gauche peut être mise n'importe où sur celui-ci car il y a actuellement une grande porte de garage qui sera supprimé afin d'y mettre la porte d'entrée et une fenêtre (120x120).

La fenêtre sur le mur du haut est elle fixe.

Sur le mur de droite qui mène au jardinet privé du logement il y a aura une fenêtre et et une porte vitrée pour accéder au jardinet.

Enfin les 2 petits retours seront supprimés, c'est simplement l'emplacement du mur actuel qui sera supprimé afin d'agrandir le garage.

Au niveau de la hauteur on sera à 2m45 fini.

On aimerait bien avoir :
- une chambre indépendante
- une petite salle de bain avec wc, douche et meuble vasque.
- une cuisine
- un salon

Je pense avoir mis pas mal d'informations, si jamais j'en ai oublié n'hésitez pas à me le faire savoir ;)

Ci dessous le plan "vierge" ainsi que de petites ébauches de ce que l'on a pu faire, si jamais vous avez d'autres idées ou amélioration, tout les conseils seront bons à prendre ;)












Edité 1 fois, la dernière fois il y a +3 mois.
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Avez-vous jeté un coup d'oeil à la section "plans de maison" ?

Il y a plusieurs centaines de plans pour trouver des idées, classés par taille, forme, etc ... Vous pouvez même avoir pour chaque plan un budget de construction estimatif...

C'est ici : //www.forumconstruire.com/plan_maison/
 
Membre super utile Env. 1000 message Bas Rhin
Bonjour, auriez-vous un peu plus de contexte ? (un plan masse ou photo GoogleMaps, éventuellement le Nord géographique)

Pour 40m² je cloisonnerais un minimum (chambre/Sdb, possiblement conserver le mur de séparation existant) pour garder au maximum un belle pièce principale. Est-ce nécessaire de consacrer 4-5m² à une entrée, par exemple...
Ca a l'air intéressant comme projet, les photos donnent déja l'idée d'une belle pièce.
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Membre utile Env. 400 message Marne
Bonjour,

Tout d'abord, Merci pour votre retour.

Oui voici un plan Maps

En rouge le Garage existant
En jaune l'extension prévue
En bleu le jardinet

La flèche rouge de la boussole indique le nord.



Désolé j'ai essayé de faire au mieux avec mon téléphone, je pourrais faire quelque chose de plus propre ce soir si besoin.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Bonjour,

Que dit le PLU sur le nombre de places de stationnement par logement ?

Y a-t-il une obligation de stationnements couverts/ fermés ?
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Membre utile Env. 400 message Marne
Au niveau du plu il me faut 2 places couvertes et une en plein air.

Les 2 places couvertes sont dans le sous sol et j'ai 2 places dans l'allée menant au garage actuel.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ok.
Pour les 2 logements, que 3 places demandées ?
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Membre super utile Env. 1000 message Bas Rhin
A noter également qu'un logement destiné à la location doit être accessible aux personnes à mobilité réduites (PMR), ou facilement adaptable.
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Membre utile Env. 400 message Marne
Oui, c'est comme si j'agrandissais simplement la maison. C'est pris en compte comme une extension et non 2 logements séparés. Pas de soucis pour le pmr.
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Membre super utile Env. 1000 message Haute Garonne
v67 pas besoin de PMR ce n'est pas de la construction neuve

Vérifier bien le PLU et que vous soyez en ordre sur les dépôts de permis / DP

Vous n'avez pas le droit de "revendre" de l'électricité donc il faudra que le logement ait son propre linky

Vous allez donc déclarer qu'un logement ? il y a des choses très bancales je trouve dans la légalité de votre projet
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Membre utile Env. 400 message Marne
En fait c'est une dépendance que je déclare tout simplement.
Ensuite rien ne m'empêche de louer une partie de ma maison comme le font les personnes qui louent une chambre dans leur logement.
Pour l'électricité soit je mettrais un decompteur soit je ferais un forfait inclu dans le loyer (en réflexion).
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Membre super utile Env. 1000 message Haute Garonne
Un forfait inclus dans le loyer c'est interdit (car vous revendez de l'électricité)

Si c'est du airbnb / logement courte durée, location meublée c'est différent
LaTeam, Architecte HMONP
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Membre utile Env. 400 message Marne
Non ce sera de la longue durée.
Après j'ai toujours moyen de créer un compteur à part si vraiment je ne peux pas mettre de decompteur mais là je trouve qu'on s'éloigne du sujet (bien que je te remercie pour tes remarques ;) )
Je veux finaliser les plans pour ensuite m'occuper de toutes les parties techniques qui en découleront.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Location longue durée : il faut un compteur Enedis (le locataire doit pouvoir choisir son fournisseur d'électricité).

Le locataire n'aura qu'un seul emplacement pour une voiture ?

Une seule porte entre les chiottes et la cuisine = logement indigne (ou insalubre, je ne sais plus). Le locataire pourra exiger des travaux pour changer ça.
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Membre super utile Env. 1000 message Haute Garonne
Manu-d.en-haut Faux, c'est obsolète cette réglementation Biggrin
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Env. 10 message Sarthe
Bonjour, en effet il peut y avoir un bon potentiel. J'aurais pensé a mettre la chambre et la salle de bain coller (pourquoi pas une ouverb-ture entre les deux comme une suite parentale) en haut a droite mais en vu des arrivées d'eau votre deuxiemene plan (chambre en bas a gauche) est peutetre se qui a de plus pratique.

je trouve mieux davoir le salon qui donne sur le jardinet plutot que la chambre d'un point de vu personelle mais un commentaire parlant du petit couloir de 4m2 na pas tord non plus, serais til possible de mettre la porte sur une longueur a la rigueur afin d'avoir par exemple la chambre en haut a gauche et la salle de bain en bas a gauche afin que ca puisse faire un beau et grand séjour bien lumineux grace a la fenetre et la porte fenetre sur la droite. si cela est possinle se serais vraiment un gain de place pour une belle chambre et un beau salon.
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ok, désolé, je ne savais pas. J'en étais resté aux règles en vigueur au 5 septembre 2024, loi du 1er octobre 2023 :
Code de la santé publique Article R1331-30 a écrit:Le cabinet d'aisances ne communique pas avec la cuisine, à moins que le logement ne comporte qu'une seule pièce de vie et à condition que la partie de cette pièce à usage de cuisine et le cabinet soient séparés par une porte et convenablement ventilés.


Ça n'en reste pas moins "dégueu".
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Membre super utile Env. 1000 message Haute Garonne
Manu-d.en-haut

Entré en vigueur au 1er décembre 2014, le décret n° 2014-1342 du
6 novembre 2014

En regardant très rapidement le plan, on est très loin du superbe WC qui trône avec une belle perspective sur la pièce à vivre comme on le voit dans des maisons de constructeurs (bien plus grande)

Ce sas a été supprimé car cela va à l'encontre de la facilitation des normes PMR, que maintenant il y a des VMC dans les sanitaires, et tout autre équipements.
C'était une loi qui datait de 1955 !

90% des logements que nous livrons, sont sans sas / couloir entre la pièce à vivre et la SDB/WC

"il n'y a rien de dégueu" , c'est plus "dégueu" d'avoir un WC (sale) dans une SDB (propre) alors que c'est commun dans la majorité des pays
LaTeam, Architecte HMONP
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ok, le code de la construction prévoit qu'on peut le faire depuis 2014, mais le code de la Santé Publique continue de considérer que c'est insalubre, dans sa version de 2023.
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Membre utile Env. 400 message Marne
Kate_0 a écrit:Bonjour, en effet il peut y avoir un bon potentiel. J'aurais pensé a mettre la chambre et la salle de bain coller (pourquoi pas une ouverb-ture entre les deux comme une suite parentale) en haut a droite mais en vu des arrivées d'eau votre deuxiemene plan (chambre en bas a gauche) est peutetre se qui a de plus pratique.

je trouve mieux davoir le salon qui donne sur le jardinet plutot que la chambre d'un point de vu personelle mais un commentaire parlant du petit couloir de 4m2 na pas tord non plus, serais til possible de mettre la porte sur une longueur a la rigueur afin d'avoir par exemple la chambre en haut a gauche et la salle de bain en bas a gauche afin que ca puisse faire un beau et grand séjour bien lumineux grace a la fenetre et la porte fenetre sur la droite. si cela est possinle se serais vraiment un gain de place pour une belle chambre et un beau salon.


Non malheureusement je prefere laisser la porte d'entrée sur le mur de gauche, car le mur en longueur donne sur mon jardin et je préfère limiter le vis à vis pour de plus de tranquilité dans le jardin.

Au niveau de la chambre oui elle est à l'entrée sur tout les plans (je n'avais pas fait gaffe à l'orientation de la photo quand je l'ai posté).
Effectivement il vaut mieux avoir le salon côté jardin tout à droite je pense.
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Membre utile Env. 800 message Royan (17)
chamakh51 bonjour,

Je pensais à la même idée que Kate_0

Vraiment dommage de ne pas pouvoir mettre la porte d'entrée sur le mur du haut car je pense que l'on peut faire un truc sympa, à confirmer sur plan.

Mettre la porte d'entrée à la place de la fenêtre fixe de 120, ce n'est pas envisageable non plus ?

Une petite enclave sur votre terrain ce n'est vraiment pas possible ?
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Membre utile Env. 400 message Marne
J'y avais pensé également mais on veut vraiment garder de l'intimité sur le jardin, je n'ai pas non plus envi de cloisonner un passage avec des haies de 2m pour ne pas avoir de vis à vis...
Je suis conscient que ça nous faciliterait les choses mais malheureusement on préfère rester sur l'entrée à gauche.
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Membre utile Env. 800 message Royan (17)
chamakh51

Je comprends mais la fenêtre de 120 vous allez la condamner pour éviter le vis à vis ?
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Membre super utile Env. 1000 message Bas Rhin
ça peut être quelque chose comme ça, avec du verre sablé: permet ventilation et lumière, protège de la vue:
https://www.fenster.es/wp-content/uploads/2012/04/ventana-proyectante21.jpg

Le découpage du terrain comme ça a le mérite d'être très clair, avec un bande complète pour l'appartement (accès, logement, jardin). Chacun a une vue et une bonne exposition tout en gardant son intimité.

Dans votre plan chamakh51 le séjour a une forme assez en escalier et pourrait tendre vers une forme plus régulière/rectangulaire. Un essai ci-dessous: la chambre est réduite au minimum pour favoriser la pièce de vie (22m²);  les rangements sont rejetés le long du mur ouest, dans une bande qui court sur tout le mur ouest et intègre aussi placard d'entrée, meuble tv, cuisine, pour dégager un maximum d'espace.

La Sdb va coté jardin pour avoir une ouverture. C'est ouvert au maximum au Sud coté jardin privatif.
Il pourrait y avoir deux petites ouvertures zénithales au dessus du couloir et dans la pièce de vie

(ça crée aussi un couloir d'entrée... je n'avais pas bien saisi la configuration au départ)

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Photolover Env. 500 message Offemont (90)
Bonjour

Sauf en meublé. Forfait possible.

LaTeam a écrit:Un forfait inclus dans le loyer c'est interdit (car vous revendez de l'électricité)

Si c'est du airbnb / logement courte durée, location meublée c'est différent
Le diable est dans les détails!
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Membre utile Env. 400 message Marne
v67 a écrit:ça peut être quelque chose comme ça, avec du verre sablé: permet ventilation et lumière, protège de la vue:
https://www.fenster.es/wp-content/uploads/2012/04/ventana-proyectante21.jpg

Le découpage du terrain comme ça a le mérite d'être très clair, avec un bande complète pour l'appartement (accès, logement, jardin). Chacun a une vue et une bonne exposition tout en gardant son intimité.

Dans votre plan chamakh51 le séjour a une forme assez en escalier et pourrait tendre vers une forme plus régulière/rectangulaire. Un essai ci-dessous: la chambre est réduite au minimum pour favoriser la pièce de vie (22m²);  les rangements sont rejetés le long du mur ouest, dans une bande qui court sur tout le mur ouest et intègre aussi placard d'entrée, meuble tv, cuisine, pour dégager un maximum d'espace.

La Sdb va coté jardin pour avoir une ouverture. C'est ouvert au maximum au Sud coté jardin privatif.
Il pourrait y avoir deux petites ouvertures zénithales au dessus du couloir et dans la pièce de vie

(ça crée aussi un couloir d'entrée... je n'avais pas bien saisi la configuration au départ)


Pas mal comme plan, les pièces à vivre sont plus grandes.
Par contre on va avoir une contrainte technique étant donné que les évacuations arrivent en bas à gauche.
Il faudrait peut être faire un "miroir"de la partie blanche afin que les évacuations se retrouvent en bas.
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Membre utile Env. 800 message Royan (17)
chamakh51
Bonjour, j'ai du mal à comprendre, vous ne voulez pas une porte mais vous êtes d'accord pour créer d'autres ouvertures sur votre jardin ?
Sinon le plan de v67 est plus logique et beaucoup plus confortable.
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Membre utile Env. 400 message Marne
Ugh17 a écrit:chamakh51
Bonjour, j'ai du mal à comprendre, vous ne voulez pas une porte mais vous êtes d'accord pour créer d'autres ouvertures sur votre jardin ?
Sinon le plan de v67 est plus logique et beaucoup plus confortable.


Non en fait la porte d'entrée doit être sur le mur de gauche.
Un membre m'a proposé de la mettre sur le mur du haut, mais si on la fait sur le mur du haut il y aura du passage et du vis à vis sur mon jardin.

Oui j'aime bien la proposition qui a été faite, je vais le refaire en mettant des dimensions et vois si la chambre fait bien 9m2 pour qu'elle soit considéré comme tel.
Simplement la salle de bain est problématique sur ce plan car je n'ai pas de vide sanitaire, toutes les évacuations doivent partir en bas à gauche.

Ps : je peux faire n'importe quelle ouverture sur le mur de gauche (entrée) et le mur de droite (côté jardin) étant donné que ces 2 murs vont être refaits.
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Membre super utile Env. 1000 message Bas Rhin
Citation: si la chambre fait bien 9m2 pour qu'elle soit considéré comme tel.

elle fait 7.4m²
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Membre utile Env. 700 message Ille Et Vilaine
Bonjour,

Il n'existe pas de texte législatif fixant à 9m² la surface d'une pièce à dormir. Vous pouvez louer un logement de 40m² qui dispose d'une chambre de 7m².

Légende qu'a imposée au bon peuple téléphile un âne déguisé en expert immo.

Un candidat locataire qui vous dirait le contraire n'est pas celui avec lequel il faut signer un bail.
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Membre super utile Env. 1000 message Haute Garonne
Hello1
J'ai bien trop souvent fait l'erreur (alors que je suis architecte!)

Le texte législatif des 9m² c'est la surface pour un logement ! 9m² et 20m3 il me semble Dry

c'est compliqué de faire la seule chambre adulte a moins de 9m² tout de même...
LaTeam, Architecte HMONP
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Membre utile Env. 400 message Marne
Je vais essayer de tracer un lit de 140 et voir l'espace qu'il reste tout autour.
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Membre utile Env. 700 message Ille Et Vilaine
LaTeam a écrit:
c'est compliqué de faire la seule chambre adulte a moins de 9m² tout de même...


Bonjour,

Selon moi, cela dépend...

- de ce à quoi est destiné le bien : pour une location de 40m² disposant d'un jardin qui peut compenser, je n'y vois pas d'opposition. Pour un bel appartement de 130m², cela serait une aberration de ne pas disposer de belles chambres

- de la qualité des travaux : une chambre de 7m², lumineuse, dont la surface n'est encombrée que d'un lit et de tables de chevet (et que l'on a de grands rangements pas loin). Pas de soucis pour moi.
Et s'il on se montre astucieux et que l'on crée des éléments qui sortent un peu des standards basiques, alors c'est peut-être même bingo...des niches, des éclairages bien pensés, des niveaux permettant de créer des rangements...
Je préfère ce type de chambre qu'une de 10m² sombre, avec lino au sol, sans fantaisie et sans charme, espace perdu devant la porte comme trop souvent.
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Membre super utile Env. 1000 message Bas Rhin
C'est un logement pour une ou deux personnes - on peut presque considérer que l'appart entier c'est la chambre... Ca passe pour un lit de 140 (sachant que rangement à l'extérieur), un poil juste en effet pour un lit de 160.

(EDIT: les messages se croisent !)

Ce qui serait super ce serait de pourvoir faire un lit en mezzanine mais malheureusement pas assez de hauteur. ou avec une surélévation partielle sur la nouvelle partie à construire.
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Membre utile Env. 800 message Royan (17)
chamakh51
Sur ma proposition que je ne vous transmettrais pas car elle ne vous convient pas, avec une chambres de 7,50 m² il y a 60 cm autour du lit avec un lit de 160 car aujourd'hui le 140 devient moins courant.
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Membre utile Env. 400 message Marne
Ugh17 a écrit:chamakh51
Sur ma proposition que je ne vous transmettrais pas car elle ne vous convient pas, avec une chambres de 7,50 m² il y a 60 cm autour du lit avec un lit de 160 car aujourd'hui le 140 devient moins courant.


Je n'ai pas encore fait le plan du coup je n'avais pas les dimensions autour de lit...

Par contre je n'ai pas saisi votre proposition.
C'était de mettre la porte sur le mur du haut?
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Membre utile Env. 400 message Marne
v67 a écrit:C'est un logement pour une ou deux personnes - on peut presque considérer que l'appart entier c'est la chambre... Ca passe pour un lit de 140 (sachant que rangement à l'extérieur), un poil juste en effet pour un lit de 160.

(EDIT: les messages se croisent !)

Ce qui serait super ce serait de pourvoir faire un lit en mezzanine mais malheureusement pas assez de hauteur. ou avec une surélévation partielle sur la nouvelle partie à construire.


Oui à la base avant de faire l'agrandissement j'avais pensé à mettre un coin lit en hauteur mais c'était trop compliqué de jouer sur la hauteur.
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Membre utile Env. 400 message Marne
Hello1 a écrit:
LaTeam a écrit:
c'est compliqué de faire la seule chambre adulte a moins de 9m² tout de même...


Bonjour,

Selon moi, cela dépend...

- de ce à quoi est destiné le bien : pour une location de 40m² disposant d'un jardin qui peut compenser, je n'y vois pas d'opposition. Pour un bel appartement de 130m², cela serait une aberration de ne pas disposer de belles chambres

- de la qualité des travaux : une chambre de 7m², lumineuse, dont la surface n'est encombrée que d'un lit et de tables de chevet (et que l'on a de grands rangements pas loin). Pas de soucis pour moi.
Et s'il on se montre astucieux et que l'on crée des éléments qui sortent un peu des standards basiques, alors c'est peut-être même bingo...des niches, des éclairages bien pensés, des niveaux permettant de créer des rangements...
Je préfère ce type de chambre qu'une de 10m² sombre, avec lino au sol, sans fantaisie et sans charme, espace perdu devant la porte comme trop souvent.

Effectivement sur des petites surfaces il faut optimiser au maximum la superficie...
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chamakh51 a écrit:
Oui à la base avant de faire l'agrandissement j'avais pensé à mettre un coin lit en hauteur mais c'était trop compliqué de jouer sur la hauteur.


Cela peut-être une faible hauteur. Une estrade, avec des rangements sur roulettes dessous. Bien réalisé, cela peut-être beau en plus de pratique.
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Membre utile Env. 700 message Ille Et Vilaine
Si cela est possible, puisque vous allez devoir refaire charpente et couverture, je penserais sérieusement à ajouter quelques rangs de parpaings à votre construction, à accentuer la pente de toit, à créer des volumes sous rampants avec vélux motorisés (ouverture et volets) en plus des fenêtres.
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Membre utile Env. 400 message Marne
Oui j'essaierai d'optimiser les rangements une fois que j'aurais une bonne idée du plan
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Tout est faisable dans ce projet, après cela dépend où l'on fixe les limites.
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Après pour des questions d'isolation je ne suis pas trop pour les velux c'est pour cela qu'on veut mettre le plus de fenêtres possibles.
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Membre utile Env. 800 message Royan (17)
chamakh51 a écrit:Après pour des questions d'isolation je ne suis pas trop pour les velux c'est pour cela qu'on veut mettre le plus de fenêtres possibles.

Le problème c'est que la salle d'eau n'a pas de fenêtre.
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Membre utile Env. 700 message Ille Et Vilaine
chamakh51 a écrit:Après pour des questions d'isolation je ne suis pas trop pour les velux c'est pour cela qu'on veut mettre le plus de fenêtres possibles.


Les VR permettent de gérer la chaleur l'été. Et la présence d'un vélux + une fenêtre permet de ventiler efficacement le soir.
L'hiver l'apport lumineux est vraiment agréable. Mais, c'est en plus des fenêtres bien sûr.
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Exemple d'une chambre avec de nombreuses contraintes : 8,5m² au sol, pas de fenêtre possible, forme biscornue en L avec élargissement entre les deux "parties", 3 pentes de toit, hauteur sol fini de 80cm à 300cm, largeur de 160 à 300cm.

Photo en cours de réalisation.
Lit de 140 à moitié sur la trémie.
Cabane à jouets sous le lit, transformable à terme en rangement/dressing sur roulettes.
2 Vélux.
32 cm de GR32 sous rampants (pas posée comme des gorets)

Tenable cette été malgré la canicule et l'absence de climatisation (il faisait chaud aussi en Bretagne Biggrin)
Convecteur qui a fonctionné tranquillement durant 2 semaines cette hiver (il faisait froid aussi...)
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