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Présentation du projet :


Bonjour,

Ayant profité de pas mal de conseils ou retours d'expériences plus qu'utiles sur ce forum, c'est aujourd'hui à mon tour de lancer notre récit de construction. Nous sommes seulement à la phase amont du projet, mais j'aspire à détailler le plus possible les étapes qui jalonnent ce parcours ô combien dense !
Cela nous permettra d'y voir plus clair, mais aussi je l'espère à certains de piocher les informations si besoin.

Grandes lignes
  • Terrain situé à Orvault (44700), commune proche de Nantes (Zone B1)
  • Superficie : un peu moins de 400m2
  • Lotissement de 5 maisons, dans un quartier déjà résidentiel
  • Maison R+1 de 120m2 habitables environ
  • Libre de constructeur


Rappel des grandes étapes :

23/10/2020 : Réservation du terrain auprès du lotisseur
06/11/2020 : Consultation des constructeurs

Picto list Sommaire du récit :

Picto list Photos du récit :

Option de lecture :

Le récit de la construction :

Option de lecture :
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« Recherche du terrain »

Préparation > Terrain Par NAZGUL88 le 16/11/2020 à 17h14
Après quelques mois passés à rechercher une maison existante (recherche perturbée par ce fichu covid), nous nous sommes tournés vers la le choix de la construction.

Les raisons sont simples et sans doutes communes à beaucoup:
  • Les biens sont rares.
  • Les biens sont chers.
  • Difficile de trouver une maison à son goût, même en se projetant avec des travaux.
  • L'investissement financier (à mes yeux du moins) pas forcément intéressant.
Nous nous sommes donc lancés en parallèle dans la recherche d'un terrain. Sur Nantes nord, principalement en première couronne : Sautron / Orvault / La Chapelle sur Erdre.

Très rapidement nous avons remarqué que les terrains:
  • Sont très rares
  • Sont très chers
Décidément ! On entendait que le marché de l'immobilier sur Nantes (et Zone B1) était saturé, je commence à comprendre pourquoi !

Les terrains qu'on me propose ici ou là sont absolument exorbitants (D'ailleurs Sautron c'est le nouveau Manhattan ou j'ai loupé une étape ?). On commence à envisager de s'éloigner un peu (Treillières notamment).

Un peu désabusés, nous continuons malgré tout nos recherches. Une semaine ou je n'ai pas la tête à ça, je reçois un coup de fil d'un lotisseur à qui j'avais laissé mon contact : ils ont des terrains à Orvault !
Un petit lotissement de 5-6 maisons, en plein quartier résidentiel (Intra périphérique, côté Nantais).

Ni une ni deux on se concerte avec ma conjointe, on analyse, mais on aboutit assez rapidement à la conclusion : il nous faut ce terrain ! 
Le détail qui n'en n'est pas un : le budget explose. 

C'est certes plus cher, mais il faut raisonner au global:
-Petit lotissement donc viabilisation incluse
-Localisation idéale donc du point de vue investissement financier on ne se trompe pas
-Qualité de vie

En consultant des amis qui sont dans le milieu, on nous dit que oui c'est cher, mais ce sont les prix du marché. Et le terrain aurait même pu être vendu plus cher !

Nous signons donc la lettre de réservation auprès du lotisseur fin Octobre.

Etape suivante : qui va donc construire cette future maison ? 
Edité 1 fois, la dernière fois il y a 11 jours.
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Bonjour,

Oucth je n'ose imaginer le prix du terrain Crying. Nantes et les alentours ça pique depuis pas mal d'années et ça ne fait qu'augmenter....Je suis Nantaise même si je suis passée de l'autre côté de la frontière. Laugh

Bon courage dans la recherche du constructeur/MOE/Archi. Smile
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Calysha a écrit:Bonjour,

Oucth je n'ose imaginer le prix du terrain Crying. Nantes et les alentours ça pique depuis pas mal d'années et ça ne fait qu'augmenter....Je suis Nantaise même si je suis passée de l'autre côté de la frontière. Laugh

Bon courage dans la recherche du constructeur/MOE/Archi. Smile

Bonjour Calysha,

Oui effectivement le budget terrain était plus important que prévu... Mais nous sommes dans la catégorie coup de coeur alors ça passe 
J'ai pour le moment toujours (hors études) habité à Nantes, je m'étais dit que ça serait le cas toute ma vie... Malheureusement il faut se rendre à l'évidence : il faut s'éloigner !
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« Recherche du constructeur »

Préparation > Choix du constructeur Par NAZGUL88 le 17/11/2020 à 16h15
3 solutions s'offrent à nous pour construire la maison :

Architecte / Maitre d'Œuvre / Constructeur

Il faut partir d'un postulat assez basique: que ce soit moi ou ma compagne, on n'y connaît franchement pas grand chose dans le milieu de la construction. Nous ne sommes pas très bricoleur: j'ai l'impression d'avoir gravi l'Everest quand j'accroche un tableau à un mur 
Malgré une volonté féroce d'apprendre, nous sommes donc dans l'obligation d'être accompagné.

De plus, nos choix en matière d'esthétisme et de matériaux ne sont pas spécialement pointus. Nous souhaitons (pour le moment en tout cas, ça peut évoluer !) juste se sentir bien chez nous, sans spécialement viser une architecture spécifique ou cibler l'original. Dans cette optique nous avons éliminé la piste de l'architecte. Sans compter que cela aurait gonflé le budget.

De même, le MOE est surement compétent mais pour cette première construction nous préférons être guidé par un constructeur, en choisissant le confort avec la solution clé en main. Même si nous comptons nous impliquer, je ne me vois pas sur ce premier projet devoir passer un temps pas possible à comparer chaque poste de dépense ici ou là.
Si dans quelques années nous décidons de refaire construire, il n'est pas impossible que le choix soit différent !

Et puis le choix du constructeur est aussi basé sur le CCMI. Nous sommes de nature méfiants, et ne souhaitons absolument pas avoir des mauvaises surprises sur le prix ou autre. J'ai bien conscience que le CCMI ne fait pas tout et il convient absolument de cadrer les choses pour que tout soit bien ficelé avant sa signature.
Mais l'idée générale, c'est de faire en sorte que tout se passe bien pendant la durée du projet. 

Donc les critères de sélection du constructeur seront les suivantes:

1/ Confiance / Feeling
2/ Réputation
3/ Expertise technique
4/ Budget
5/ Réactivité

Dans le monde idéal nous souhaiterions travailler avec un CST qui a une éthique de travail et des valeurs qu'il véhicule en interne ou avec ses fournisseurs. Un CST transparent qui communique beaucoup et comprends les besoins de ses clients.
Parfois on se dit qu'on est un peu exigeant, mais on va effectuer le plus gros achat de notre vie (Entre 150 et 200K€ j'imagine), donc on est en position de demander une prestation de qualité.

CR des rencontres CST au prochain épisode ! 
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Je suis. La livraison des terrains est prévue quand?
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Bonjour,

Bonne question, qui m'amène à faire un retro planning ici :

2020 Octobre - Novembre - Décembre : Recours aux tiers / Admin
2021 Janvier - Février: Travaux de viabilisation
2021 Mars : Attestation conformité des travaux
2021 Avril : Dépôt PC

Donc globalement avec les délais légaux nous aimerions pouvoir valider le plan de financement en Avril 2021, mais si pour une raison x ou y les délais s'allongent, le CST déposera un PC incomplet et nous pourrons de ce fait valider l'emprunt avant.

Pour ce qui est du début de la construction, je crois savoir qu'il y a encore des délais une fois le PC affiché. Donc j'aimerais que la construction débute en Juin, mais je pense que ça sera plutôt Septembre.

2021 Avril - Mai : validation PC par la mairie
2021 Mai - Juin : Affichage PC - Recours aux tiers
2021 Juillet : Affichage PC - Recours admin
2021 Aout : Début de la construction

Je pense n'avoir oublié aucune étape Rolleyes
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Par ailleurs, nous rencontrons donc des constructeurs.

Je ne les cite pas pour le moment, je le ferai quand le choix sera définitif.

A ce stade nous réfléchissons surtout au placement de la maison par rapport au terrain. C'est bien entendu essentiel !

Les variables d'ajustement sont les suivantes:
1/ Intimité
2/ Orientation/Ensoleillement
3/ Optimisation du terrain
4/ La présence des maisons voisines

Et ce n'est pas simple !
En tout cas c'est intéressant de voir que les CST proposent des choses différentes Tongue
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En espérant pas de retard.
Ici nous sommens en ZAC donc nous pouvons déposer le PC avant la fin des travaux
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Bonjour,

Je m'abonne à ton récit
C'est super d'avoir trouvé un terrain coup de coeur!

Concernant les constructeurs, nous avions été voir (entre autre) Berthelot à Saint-Herblain et ils nous avaient semblé (de loin) les plus sérieux (étude de sol à chaque projet, notice descriptive très précise de + de 20 pages, etc.)...
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fatimyoufa a écrit:NAZGUL88
En espérant pas de retard.
Ici nous sommens en ZAC donc nous pouvons déposer le PC avant la fin des travaux

Intéressant, je ne savais pas Merci.

On (par "on" j'entends quelques constructeurs, et un banquier) m'a dit qu'il était possible de faire un dépôt de permis de construire incomplet, quitte à rajouter les pièces manquantes plus tard. Notamment l'attestation de conformité des travaux de viabilisation, délivré par la mairie.

Oui je me renseigne ici ou là, mais c'est un milieu que je découvre alors j'essaye de faire attention 
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Oui j'avais lu ça également ça permet de lancer au moins les démarches pour le financement en attendant.
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Lichar44 a écrit:Bonjour,

Je m'abonne à ton récit
C'est super d'avoir trouvé un terrain coup de coeur!

Concernant les constructeurs, nous avions été voir (entre autre) Berthelot à Saint-Herblain et ils nous avaient semblé (de loin) les plus sérieux (étude de sol à chaque projet, notice descriptive très précise de + de 20 pages, etc.)...


Bonjour Lichar44

Nous sommes effectivement à la phase de sélection du CST. Je ferai un article spécifique dessus plus tard, mais je suis déjà surpris de voir les différences d'approche, notamment sur les sujets suivants :

Etude de sol : G2 AVP vs "pas besoin dans ce secteur" vs "Un sondage à la pelleteuse suffit"
Vide sanitaire vs Dalle portée : chaque CST impose son choix
Maçonnerie : parpaing vs brique (certains imposent la brique)
Accès chantier : Oui vs Non
Dépôt PC avant viabilisation : Oui vs Non

Et puis surtout, la grosse différence se fait sur l'interlocuteur. Certains sont des commerciaux qui veulent faire du chiffre, quand d'autres sont plus portés sur la technique et l'écoute du besoin client 
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Bloggeur Env. 400 message Seine Saint Denis
NAZGUL88
Déjà on a la chance de s'y connaitre un peu grâce à ce forum. C'est fou les gens peu scrupuleux qui s'en foutent du client et veulent juste faire signer un contrat sachant qu'une fois signé on est à leur merci.
Moi j'ai été intransigeante sur l'étude de sol. Si pas prévu c'est bye bye lol surtout en IDF ou c'est quasi des terrains en alea moyen ou fort.
Hâte de lire votre article 
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fatimyoufa
Exactement  oui !

L'avantage en parcourant le forum, c'est qu'on comprend assez rapidement que même si le CCMI est protecteur (Délais, prix), il faut néanmoins accorder une attention particulière au contenu du contrat et à la notice descriptive.

A ce propos, je vois très souvent le conseil de souscrire à l'AAMOI. C'est sans doute très utile, mais nous avons déjà une protection juridique (depuis des années) avec des spécialistes en construction immobilière. 
Peut-être que les deux services juridiques seraient redondants ? 

Qu'en pensez-vous?
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Membre super utile Env. 3000 message Loire Atlantique
NAZGUL88 a écrit:fatimyoufa
Exactement  oui !

L'avantage en parcourant le forum, c'est qu'on comprend assez rapidement que même si le CCMI est protecteur (Délais, prix), il faut néanmoins accorder une attention particulière au contenu du contrat et à la notice descriptive.

A ce propos, je vois très souvent le conseil de souscrire à l'AAMOI. C'est sans doute très utile, mais nous avons déjà une protection juridique (depuis des années) avec des spécialistes en construction immobilière. 
Peut-être que les deux services juridiques seraient redondants ? 

Qu'en pensez-vous?


Ta PJ est bien niveau 2 (elle couvre la construction?)?

L’AAMOI a l’habitude des constructeurs et de leurs pratiques, il y a des fiches infos à lire en amont, etc.
La PJ ne pourra éventuellement s’activer qu’au moment d’un problème, non??
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Bloggeur Env. 400 message Seine Saint Denis
NAZGUL88
l'aamoi est une association qui aide les clients. Moi j'ai souscris. On a accès à une bibliothèque très utile et on peut demander à ce que le CCMI et la notice soit revu avant signature. Si question il faut juste la poser sur le forum et on est accompagné.

La protection juridique si je ne me trompe pas c'est juste pour prendre en charge certains frais juridiques mais en général si vous avez le soutient de l'AAMOI pas besoin d'en arriver là. Un petit coup de pression au constructeur suffit.

Justement du coup je me pose la question de prendre une PJ. J'en ai une mais pour être couverte pour la construction je dois adhérer à une option à 20€ par mois.
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fatimyoufa c'est comme toute assurance facultative, on y souscrit en espérant ne pas avoir besoin de s'en servir!...
La PJ2 permettra d'avancer les frais d'expertise, d'avocat, etc.
Donc elle n'est pas donnée, mais devoir assumer ces coûts soi-même peut être très compliqué !...
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Bloggeur Env. 20 message Loire Atlantique
fatimyoufa
Lichar44

Nous avons une formule "SUMMUM" pour la PJ. Je ne sais pas exactement ce que c'est mais il parait que c'est bien 

De ce que j'ai retenu, la PJ :
-Nous accompagne en cas de litige.
-Peut répondre à des questions précises sur certains points. 
-En cas de recours, fait intervenir des juristes spécialisés.
-Si le dossier va plus loin, elle prend en charge des frais d'avocat.

Mais elle ne propose pas :
-De rédiger les éventuelles modifications de contrat.
-De fournir une prestation de conseil global.
-De tout relire (CCMI et Notice).
Edité 2 fois, la dernière fois il y a 5 jours.
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A 120€ l'adhésion AAMOI et vu le projet concerné, à mon sens il n'y a pas a se poser de question Wink mais c'est bien connu les conseilleurs ne sont pas les payeurs Laugh
Edité 1 fois, la dernière fois il y a 5 jours.
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Bloggeur Env. 400 message Seine Saint Denis
Lichar44 90€ quand on adhère en préventif (avant la signature du contrat)
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NAZGUL88 Picto info Auteur du sujet
Bloggeur Env. 20 message Loire Atlantique
Oui je pense que je vais souscrire à l'AAMOI. Un investissement bien maigre par rapport à l'ampleur du projet.

Je viens de rappeler ma PJ (j'ai d'ailleurs édité le message plus haut, qui n'a plus rien avoir avec l'original Biggrin).
Ils sont très utiles en cas de pépin, mais pour la phase amont (Avant signature CCMI), c'est quand même mieux de consulter l'AAMOI.
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Bloggeur Env. 400 message Seine Saint Denis
Donc l'AAMOI et la PJ sont plutot complémentaires.


NAZGUL88 a écrit:fatimyoufa
Lichar44

Nous avons une formule "SUMMUM" pour la PJ. Je ne sais pas exactement ce que c'est mais il parait que c'est bien 

De ce que j'ai retenu, la PJ :
-Nous accompagne en cas de litige.
-Peux répondre à des questions précises sur certains points. 
-En cas de recours, fait intervenir des juristes spécialisés.
-Si le dossier va plus loin, elle prend en charge des frais d'avocat.

Mais elle ne propose pas :
-De rédiger les éventuelles modifications de contrat
-De fournir une prestation de conseil global
-De tout relire (CCMI et Notice)
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Le message est toujours utile à rappeler : « Sortez couverts » Laugh
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Bloggeur Env. 70 message Loire Atlantique
Bonsoir,

Je m'abonne aussi Biggrin
Le choix du CST...ah un grand moment dans le projet !
Orvault ! Je n'imagine même pas le budget effectivement ?
Un petit conseil, comparer aussi les délais de livraison, certains sont exagérés.
Pour le reste, vous avez lu mon récit donc bon courage !
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« Premières réflexions sur le plan »

Préparation > Plan de maison Par NAZGUL88 le 25/11/2020 à 11h03
Bonjour,

Nous recevons actuellement les propositions de plans des CST. 

Voici le plan du terrain :

Plan terrain - Format Excel


Format Excel pour simplifier l'approche. La zone en vert correspond aux espacements réglementaires sur laquelle nous ne pouvons pas construire, et par conséquent -vous l'aurez compris- la zone en blanc correspond à la surface sur laquelle nous pouvons mettre la maison.

24m en longueur x 15m en largeur ≈ 370m2 

Informations à ce stade:
- Maison existante au nord : pas de fenêtre possible. Il faut se coller en limite de propriété pour profiter du jardin le plus possible.
- Zone d'accès au lotissement (4 maisons) à l'ouest, donc choix de mettre la zone jardin/terrasse sud/est pour avoir un minimum d'intimité.
- Lot en construction au sud, qui sera en limite de propriété également (pas le choix vu la forme de son terrain.) Donc à prendre en compte dans l'approche.
- Idée de faire une pièce de vie traversante Est-Ouest pour profiter du soleil : à creuser.


Place maintenant à notre "cahier des charges" :

Cahier des charges Maison !

C'est une première approche mais globalement on sera dans cet ordre d'idée là (Mini 115 - Max 125).

Le garage sera bien entendu dans le coin le plus au Nord-Ouest, donc pour le reste il faut agencer les pièces !
L'étage ne devrait pas trop poser de soucis, la question centrale est : comment organiser le RDC ? 

Maison en L ? Placement du bureau ? accès buanderie ? Intimité coin salon ? Entrée décrochée ? 
Nous avons tenté de dessiner tout ça, mais ce n'est pas notre métier 
Edité 1 fois, la dernière fois il y a 3 jours.
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Bloggeur Env. 400 message Seine Saint Denis
NAZGUL88
Bonjour. On a quasiment la même typologie de terrain. Je suis également collé en limite avec 2 places du midi devant. Ma zone constructible est plus petite 8.30x14.5. Du coup j'aurais 10X12M de terrain à l'arriere et une bande de 4X10M sur le coté. Moi la bande est à l'ouest et le jardin sera orienté est-sud.
Sur la façade sud vous pouvez mettre des fenêtres? Moi oui sur les pièces secondaires.
Par contre la zone constructible de mon voisin ne sera pas en limite de mon terrain. C'est imposé par le lotissement.

Perso j'y connais rien en plan mais j'ai été obligé de m'y mettre car les propositions des constructeurs c'est pas trop ça. Même si tout n'était pas à l'echelle j'envoyais au constructeur qui me le faisait au propre. Je pense que ça sert au moins pour la disposition des pièces.
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Photographe Env. 80 message Loire Atlantique
Bonjour,

je m'abonne également pour suivre le choix du constructeur. Je ne peut pas beaucoup t'aider si ce n'est te déconseiller fortement le notre (voir récit). Lichar44 a parlé de berthelot, on en a une a coté de la notre en construction, c'est une porcherie avec des déchets partout... ça ne fait pas très envie.

Bonne recherche!
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hispalys a écrit:Bonjour,

je m'abonne également pour suivre le choix du constructeur. Je ne peut pas beaucoup t'aider si ce n'est te déconseiller fortement le notre (voir récit). Lichar44 a parlé de berthelot, on en a une a coté de la notre en construction, c'est une porcherie avec des déchets partout... ça ne fait pas très envie.

Bonne recherche!

Aïe
Mon avis n'était que sur l'approche commerciale car on a pas été plus loin et ils s'étaient montrés rassurant, après rien ne vaut la réalité du terrain et ce que tu décrit ne donne pas envie...
Cela dit, ni mon avis ni un chantier dégueu ne peuvent permettre de généraliser (en bien comme en mal).
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NAZGUL88 Picto info Auteur du sujet
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Bonjour hispalys

Merci, j'irai lire ton récit et probablement le suivre Smile

Concernant l'approche CST, cela fait désormais plus d'un an que je récolte les témoignages (amis qui ont fait construire, amis d'amis, amis dans le milieu immobilier, etc...).

Comme le dit Lichar44 , il est difficile de généraliser, mais on peut au moins avoir un ordre d'idée. Un CST dont on te dit 2 fois qu'il fait du chantage à la remise des clés, le tout en ayant 6 mois de retard... ça ne donne pas vraiment envie d'aller plus loin !

Bref j'en ai éliminé une bonne dizaine comme ça. Mais heureusement il en restait 
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Photographe Env. 80 message Loire Atlantique
Lichar44 Oui tout à fait, même si il ne faut pas se mentir, quand il s'agit d'un constructeur local, il y a de grande probabilité que ce soit les même intervenants.

NAZGUL88 Une raison de plus de ne pas prendre le même, le CDT nous a annoncé lors d'une visite de chantier qu'il faisait des réceptions sans réserve pour être sûr d'avoir le chèque. Qui a dit chantage aux clés ??? Comme en a parler je ne sais plus qui, adhésion préventive a l'AAMOI, ça en vaut vraiment le coup, rien que pour leur bibliothèque de documents...
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Informations sur le projet Informations sur le projet :
Type de travaux : Construction neuve
Type de construction : RDC + étage
Label énergétique : RT2012
Surface habitable : 120m²
Superficie terrain : 400m²
Type de constructeur : Constructeur
Constructeur du projet Type de professionnel : constructeur
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