[Début de projet] un peu d'aide c'est toujours utile

En ce qui concerne votre budget, je vous conseille d'aller voir un courtier qui est selon moi plus avantageux que de démarcher seul les banques et qui fait gagner un temps précieux. En fait, c'est surtout au niveau des assurances que cela est avantageux car, d'après ce qu'ils nous ont expliqué, quand on emprunte directement à une banque, l'assurance sera sur le montant total emprunté et qui au fil des années ne bougera pas, alors que les courtiers trouvent des assurances qui sont en fonction du capital dû restant, c'est-à-dire que l'assurance diminuera en fonction de ce qu'il reste à rembourser.

Après avoir déterminer votre budget, je me dirigerais vers des constructeurs, voir déjà s'ils ont des modèles ou faire du sur-mesure mais déjà, avec les modèles, ça peut donner une idée.

Ensuite, recherche de terrain auprès d'agence, particulier ou même des constructeurs.
Pour ma part, nous avons fait 6 constructeurs différents, c'est beaucoup, et je pense que 3 ou 4 aurait suffit. On est allé voir des constructeurs qu'on nous avait conseillé ou qui avait des bonnes appréciations (en partie visible sur le forum).

Je tiens également à préciser que nous en sommes en début de projet, nous avons le terrain et nous sommes en recherche de constructeurs, donc pour l'instant, pas trop d'expérience dans ce domaine.


Mais j'espère tout de même que j'ai pu vous aiguiller quant aux démarches à faire.

merci pour cette réponse,

dans mon cas il y a des choses que je comprends pas bien,

1- Les frais de notaires, cela concerne quoi ? le terrain + la maison ou juste le terrain ( dans mon cas je compte acheter le terrain puis y faire construire la maison).

2- Je suis actuellement locataire, donc je ne pense pas pouvoir payer mon loyer + le crédit de cette future maison, comment faire ?

3- Savez vous s'il est pas plus intéressant de contacter un architecte afin qu'il s'occupe de ce projet de construction ? ils doivent avoir de bons contacts parmi les entreprises de construction ?

merci

Votre terrain est non viabilisé, avez vous une idée du coût de la viabilisation?
Ce sera à vous de le viabiliser. Il ne faut pas s'embarquer dans un achat de terrain sans quantifier ce poste avec des devis.

cela peut représenter un poste énorme et pourrait expliquer un prix abordable du terrain.
Les frais de notaire sont à payer sur l'achat du terrain.
Pour ce qui est de la maison, il y a des taxes (raccordement au tout à l'égout et compagnie). La mairie peut vous renseigner, c'est très variable mais peut coûter plusieurs milliers d'euros.
Je ne veux pas vous décourager mais il me semble que vous ne vous êtes pas beaucoup renseignés sur la construction d'une maison.

A vue de nez la viabilisation + le terrain + la maison bbc + les frais divers rendent le budget très limite voire insuffisant.

Je ne veux pas vous décourager mais il me semble que vous ne vous êtes pas beaucoup renseignés sur la construction d'une maison. --> c'est bien pour ça que je suis ici.

je ne m'y connais pas trop mais lors de mon appel a l'agence qui vend le terrain, ils m'ont dit que le terrain était bien plat.

Je ne sais pas ce qui est inclus dans la "Viabilisation", je vais me renseigner un peu, et je vais aussi chercher des informations sur les taxes pour la maison.

A la louche et au pire:
- le terrain: 95 K€;
- les droits de mutation lors de l'acquisition du terrain: 7-9 K€ (en fonction des prêts, d'une éventuelle hypothèque...);
- la maison (sur la base de 1.200 à 1.500 € / m² habitable): 100 / 130 K€ sachant que tu souhaites du BBC;
- les taxes (TRE, TDENS, TDCAUE ...): 5-10 K€ (je ne connais pas les taux à Saint Pierre du Perray... je n'y passe que quand je vais jouer au golf à Villeray )

soit un total de 210 à 240 K€ et il restera potentiellement la cuisine, le jardin, une partie des revêtements muraux, sols...

Tu peux néanmoins aller faire un tour chez les constructeurs de Domexpo pour avoir une idée des prix pour la surface désirée.

Pour l'archi, c'est un budget à prévoir également mais tout dépend de l'implication que tu veux / peux avoir dans le suivi de la construction de ta maison, du choix et du suivi des entreprises... qui pourra te faire baisser le prix d'un CCMI chez un constructeur.

Quant au loyer / crédit, il faut caler avec la banque le financement: tout est toujours possible (une sorte de crédit relais) mais je ne pense pas que tu puisses reporter à la fois le remboursement du capital et les intérêts intercalaires pendant la période de construction.

J'avais oublié la viabilisation !
Et connaitre le sous-sol pour savoir le type de fondations nécessaires, poste qui peut renchérir le coût de la construction de manière non négligeable... sauf si inclus dans CCMI à la charge du constructeur.

Concernant les constructeurs, ne pas dévoiler son budget au risque qu'il soit directement fixé comme limite basse par le commercial

Alors je vais essayer de comprendre ce que tu dis, et tu me dira si je me trompe :

-Les droits de mutation, ce sont les Frais de Notaires ?
-Le prix de la maison : nous nous sommes pas riches il ne faut pas se voiler la face, nous souhaitons surtout accéder a la propriété et idéalement sans passer par la case appartement donc on se fiche un peu des détails (je suis bricoleur donc les carrelages / peintures / cuisines je peux m'en occuper moi même. (j'imagine que ça peut faire baisser un peu la facture)
-Les taxes : Comment s'assurer des montants ? c'est vrais que Saint Pierre du Perray est une ville "huppée"

J'espère pouvoir mener au bout ce projet car cela fait longtemps que j'attends, si ce terrain me passe sous le nez tant pis, mais je ne lâcherais pas l'affaire pour autant

Pour les taxes comme je vous l'ai indiqué, appelez la mairie.
Ils pourront également vous renseigner sur le PLU de la zone sur laquelle se trouve la parcelle, afin de savoir ce que vous avez le droit de construire dessus, s'il y a des contraintes (batiments de france ou toiture imposée, COS, étage permis, etc...).
Ils peuvent également vous donner une idée de la difficulté à viabiliser la parcelle en fonction du passage plus ou moins lointain des réseaux mais pour cette partie il est important de faire des devis.
Il ne faut pas se précipiter sur un terrain non viabilisé. Certains terrains sont même constructibles mais pas viabilisables on a eu le cas sur le forum.
J'ai également vu le cas ou le prix d'un terrain était multiplié par trois par la viabilisation mais il faut dire qu'il était difficile à viabiliser.

Rectification, le terrain est viabilisé en eau /électricité/telephone

L'agence ne vous l'avais pas précisé initialement?
êtes vous allé voir le terrain?
C'est déjà une bonne nouvelle qu'il soit viabilisé.

Ydavidyu, pour votre problème de payer un loyer en plus de la construction, je pense que c'est la même chose pour tout le monde. Surtout que pendant la construction, il y a des frais intercalaires qui augmentent au fur et à mesure du temps (c'est des frais que l'on paye pour débloquer les fonds à la banque). Donc nous, nous avons choisi la solution retour chez papa et maman, pas trop le choix.
Pour le terrain, est-il en 1er rang (en gros près de de la route) ? Car plus la maison est loin est plus on paye le raccordement.
Pour la viabilisation, on a compté pour notre projet environ 5000€ mais après il y a le raccordement à faire.
Les frais de notaire sont d'environ 10% sur le prix du terrain uniquement.

Après, nous, nous avons hésité entre un architecte et des constructeurs, je pense que pour un architecte, il faut avoir une idée précise de ce que l'on veut et aussi du temps, finalement, on a rencontré que des constructeurs. Pour la maison BBC, il faut savoir que c'est plus cher et que j'ai entendu dire qu'il y avait qq problème et qu'au final, on consomme plus (bon, ça, c'est des ouïes dire aussi !!) mais bon, ça reste quand même plus cher à la construction.


Après, les constructeurs peuvent très bien expliquer les démarches à suivre si vous êtes perdus !

je ne suis pas encore allé voir le terrain, l'agence me l'avait dit mais ... j'avais oublié (c'est ma conjointe qui me l'a confirmé).

Donc j'ai encore une question :

Lorsque l'on est locataire et qu'on fais construire, il faut débloquer l'argent du crédit petit a petit (au fur et a mesure de l'avancement des travaux), si j'ai bien compris on commence a payer des intérêts intercalaires pour ne pas avoir a payer Loyer + Crédit, c'est bien ça ?

Dans mon cas, un emprunt de 220000€ dont 88000€ à 0% est-il possible d'évaluer le montant des frais intercalaires ? en supposant un chantier d'un an ?

merci encore

merci ppl45, dans mon cas il sera impossible de retourner chez papa/maman,

en ce qui concerne le choix BBC ou non BBC bha ça dépend de nos possibilités d'emprunt on va dire,
en tout cas pour le PTZ+ :

- Si BBC = 88000€ (23 ans à 207€ /mois puis 5 ans à 513€/mois)
- Si Non BBC = 59400€ (23 ans à 140€/mois puis 5 ans à 347€/mois)

Donc il y a 28600€ d'écart pour 67€/mois en plus, donc faut voir quelle situation est la plus avantageuse, je ne crois pas qu'il faille 28000e pour passer une maison en BBC dans ma région

ydavidyu a écrit:

je ne suis pas encore allé voir le terrain, l'agence me l'avait dit mais ... j'avais oublié (c'est ma conjointe qui me l'a confirmé).

Donc j'ai encore une question :

Lorsque l'on est locataire et qu'on fais construire, il faut débloquer l'argent du crédit petit a petit (au fur et a mesure de l'avancement des travaux), si j'ai bien compris on commence a payer des intérêts intercalaires pour ne pas avoir a payer Loyer + Crédit, c'est bien ça ?

Dans mon cas, un emprunt de 220000€ dont 88000€ à 0% est-il possible d'évaluer le montant des frais intercalaires ? en supposant un chantier d'un an ?

merci encore

Pour calculer le montant des frais intercalaires il faut connaitre le montant de l'appel de fond et le taux du crédit.

le calcul est : montant appel de fond X taux / 100 / 12 = interet mensuel

ok l'appel de fond c'est un truc du genre :

Janvier : Terrassement + Fondations = 30000€
Mars : Elevation ... = 25000€

et ainsi de suite

c'est ça ?

Quelqu'un aurait un exemple d'appel de fonds pour un projet similaire au mien ?

merci encore et toujours

j'ai trouvé ça :

si votre budget est trop serré et que vous ne pouvez pas assumer à la fois votre loyer et les intérêts intercalaires, il est possible de négocier un différé total. Dans ce cas, les intérêts intercalaires sont calculés à l’avance et ajoutés au montant du prêt. Vous ne les évitez pas, mais ne les voyez plus passer.
Source : http://www.alliance-habitat.com/blog/credit-immobilier/35-in[...]intercalaires-le-point/

Qu'en pensez vous ?

Un appel de fonds est comme son nom l'indique une demande d'argent à votre banque.

Il y aura d'abord l'appel de fonds pour le terrain,

ensuite pour la construction c'est un pourcentage du prix

Article R231-7 CCH

I. - Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :
15 p. 100 à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
25 p. 100 à l'achèvement des fondations ;
40 p. 100 à l'achèvement des murs ;
60 p. 100 à la mise hors d'eau ;
75 p. 100 à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 p. 100 à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

ydavidyu a écrit:

j'ai trouvé ça :

si votre budget est trop serré et que vous ne pouvez pas assumer à la fois votre loyer et les intérêts intercalaires, il est possible de négocier un différé total. Dans ce cas, les intérêts intercalaires sont calculés à l’avance et ajoutés au montant du prêt. Vous ne les évitez pas, mais ne les voyez plus passer.
Source : http://www.alliance-habitat.com/blog/credit-immobilier/35-in[...]intercalaires-le-point/

Qu'en pensez vous ?

Celà peut etre une solution, néanmoins il faut faire le calcul pour voir ce que vont représenter les intérêts intercalaires.

Vous cliquez sur ce lien ci dessous, recherchez la zone de votre terrain à St Pierre et vous allez ensuite sur le site de la mairie voir les contraintes attachées à ce zonage du PLU, s'il existe un PLU:
http://www.cadastre.gouv.fr/scpc/rechercherPlan.do#

ydavidyu a écrit:

Donc il y a 28600€ d'écart pour 67€/mois en plus, donc faut voir quelle situation est la plus avantageuse, je ne crois pas qu'il faille 28000e pour passer une maison en BBC dans ma région

Le BBC, c'est un surcout que l'on peut estimer de 10 à 20% du prix de la maison ! Donc, vu comme ca à la louche, mieux vaut du BBC !

Bon, je pense que ça annonce rien de bon, je viens de contacter le vendeur du terrain, et il viens de m'annoncer qu'a cause de la nature du terrain il faut utiliser des pieux de construction pour stabiliser la construction et que ça coutera 20000€ de plus,

Vous en pensez quoi ?

Déjà c'est bien qu'il le mentionne (c'est même curieux). Peut-être que le terrain a été remblayé. Seule une étude de sol permettra de savoir précisément la nature des fondations à envisager. Mais un surcout de 20000 euros est tout à fait possible si l'étude de sol est défavorable. Peut être dispose-t-il d'une telle étude.

ça me chagrine car je pense que je peux oublier cette idée.

Tout dépend de la surface de la maison mais ca m'a couté 19K€ de plus pour des semelles filantes élargies avec 1,50 m de plus de VS que dans le schéma initial !
En micro-pieux, je partais pour 50 K€ de plus !

Donc 20K€, c'est tout à fait possible