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Transfert du permis : pendant ou après la vente du terrain ?

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Env. 10 message Saint-gratien (95)
Bonjour

Je vends un terrain à bâtir, avec un permis de construire purgé de tous recours.

Je vends sans clause suspensive d'obtention d'un nouveau PC, l'acquéreur ayant le projet de faire construire le pavillon autorisé par le PC existant.

Je me suis engagé à demander le transfert du PC à l'acquéreur, mais je me demande à quel moment il faut faire cette demande, visiblement il y a plusieurs pratiques.

Après signature compromis ?
Mais dans ce cas, si jamais l'acquéreur renonce finalement à l'acquisition (promesse unilatérale, il peut choisir de ne pas acheter en payant l'indemnité 10%), on se retrouverait avec un permis à son nom et plus au mien, avec potentielle difficulté pour un prochain acquéreur... Très peu probable, mais ne doit-on pas envisager les situations même les plus improbables ?

Après signature définitive de la vente, avec engagement écrit à lui transférer le PC, dans l'acte de vente ?
Mais l'acquéreur perd du temps (quoique, le PC étant valide et le transfert automatique, il pourrait démarrer la construction avant d'avoir le permis à son nom ?). Le transfert ne pouvant pas être refusé par le maire, je me dis que c'est peut-être la solution à privilégier ?

J'attend l'avis du notaire sur ce point bien sûr, mais intéressé par les vôtres !
Messages : Env. 10
De : Saint-gratien (95)
Ancienneté : + de 8 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de votre permis de construire...

Allez dans la section devis permis de construire du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de professionnels de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les professionnels, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-3-devis_permis_de_construire.php
 
Membre super utile Env. 2000 message Indre Et Loire
Bonjour

Aucun notaire sérieux ne validera le second scénario pour la simple raison que le transfert du permis et soumis au recours des tiers. En conséquence une clause suspensive de transfert accepté et purgé de tout recours est obligatoire dans le compromis.
Si cette clause est omise alors l acheteur pourra attaquer au TA et aura gain de cause.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Indre Et Loire
Ancienneté : + de 7 ans
 
Env. 10 message Saint-gratien (95)
Mais alors que se passera-t-il si après transfert du PC finalement l'acquéreur décide de ne pas acheter ?? je n'aurais plus de permis ! et donc terrain pas vendable dans les mêmes conditions...
Messages : Env. 10
De : Saint-gratien (95)
Ancienneté : + de 8 ans
 
Membre ultra utile Env. 70000 message 3 X Cote D'or = 63 !
remi95 a écrit:Mais alors que se passera-t-il si après transfert du PC finalement l'acquéreur décide de ne pas acheter ?? je n'aurais plus de permis ! et donc terrain pas vendable dans les mêmes conditions...


le transfert se fait à la vente définitive.
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 70000
De : 3 X Cote D'or = 63 !
Ancienneté : + de 15 ans
 
Env. 10 message Saint-gratien (95)
Mais le transfert découle d'un arrêté pris par la commune, sur demande conjointe du titulaire du permis et de celui à qui il veut le transférer, donc ma question est de savoir si on demande cet arrêté après l'acte authentique ou après le compromis, et qu'est ce qu'il se passe si on obtient l'arrêté de transfert avant la vente et que finalement l'acheteur n'achète plus (en payant l'indemnité prévue en général 10%)... ???
en tout cas vu les 2 avis divergents reçus, la réponse n'a pas l'air évidente
Messages : Env. 10
De : Saint-gratien (95)
Ancienneté : + de 8 ans
 
Membre super utile Env. 2000 message Indre Et Loire
Où avez vous vu 2 avis divergents ici?
Je rappelle la loi. Le compromis doit inclure la clause suspensive. La signature définitive se fait une fois le transfert validé et purgé.
Si l acheteur se désiste pendant l instruction du transfert alors vous l annulez et le permis restera à votre nom. Si l acheteur se désiste pendant le délai de recours vous êtes en droit de demander le transfert à votre nom.
Par ailleurs la demande de transfert n est pas conjointe mais uniquement de votre part.
Voilà c est clair.
Edité 3 fois, la dernière fois il y a +5 ans.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Indre Et Loire
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Membre ultra utile Env. 70000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Non la réponse n'est pas évidente car c'est le chat qui se mord la queue

si c'était pour moi : je n'acheterais pas avant d'être sur que le transfert est vraiment ok
si j'étais vendeur : je ne ferais pas de transfert avant que l'acheteur signe la vente définitive.

le transfert doit être demandé avant la vente mais se fait , s'enregistre oupa le jour de la signature définitive.

à vérifier auprès du notaire mais il faudrait préciser dans le compromis (conditions suspensives) :

pour l'acheteur : sous reserve de l'acceptation du transfert

pour vous : si la vente n'est pas réalisée à l'issue du compromis, le transfert sera annulé ; et comme çà ne doit pas être possible il faut tourner un truc du genre = un nouveau transfert sera demandé pour retour des droits à construire au propriétaire du terrain.

et une clause en plus pour interdire au futur acquéreur de demander des modifs sur le permis AVANT qu'il soit proprio...

par contre pour cet eventuel nouveau transfert : vous avez intérêt à préparer les documents (remplis et signés) lors de la signature du compromis, çà évitera de courser l'acheteur s'il se désiste par courrier.
ou voir si le notaire peut avoir pouvoir de les remplir au moment necessaire.

attention pour l'indemnité prévue si l'acheteur n'achète pas : elle n'est pas due si une condition suspensive n'est pas réalisée =
"sous reserve d'obtention des prêts" il n'a pas ses prêts, il ne doit rien.
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 70000
De : 3 X Cote D'or = 63 !
Ancienneté : + de 15 ans
 
Membre ultra utile Env. 70000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Grillée Biggrin
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 70000
De : 3 X Cote D'or = 63 !
Ancienneté : + de 15 ans
 
Membre super utile Env. 2000 message Indre Et Loire
Pour info je suis dans la même situation que vous et j ai signé un compromis. 2 notaires dans sa redaction .
Je suis acheteur.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Indre Et Loire
Ancienneté : + de 7 ans
 
Env. 10 message Saint-gratien (95)
Ben justement j'aimerais bien voir ce que dit la Loi, parce que je n'ai rien trouvé, à part des articles qui justement expliquent que le transfert n'est pas réglementé, par exemple ici :
http://extranet.nouveaupermisdeconstruire.equipement.gouv.fr/7-9-le-transfert-des-autorisations-a1307.html#nav-sommaire 
[font=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif]La procédure de transfert ne fait l’objet d’aucune réglementation. En pratique, la demande est faite par écrit à l’autorité administrative (les formulaires prévoient cette possibilité pour les permis), laquelle prononce le transfert par arrêté.

Ensuite sur le demandeur, le formulaire de transfert (cerfa_13412-03) positionne comme demandeur l'acquéreur et non le vendeur du terrain (titulaire de l'autorisation initiale), ce dernier devant simplement donner son accord sur le formulaire. ("Le demandeur sera le titulaire de l’autorisation transférée")
Si on couple ça avec cette mention :
[font=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif]L’administration ne peut transférer l’autorisation précédemment accordée qu’avec l’accord du titulaire de l’autorisation, même si celui-ci n’est plus propriétaire du terrain à la date de la demande de transfert. 
... on voit bien qu'on est là plutôt dans la situation d'une demande de transfert après la vente définitive, puisqu'il est évoqué la situation où le propriétaire n'est plus proprio au moment de demander le transfert...

Nuance aussi sur le recours des tiers :
[font=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif]Il est intéressant de noter que le transfert d’autorisation ne rouvre pas le délai de recours contre l’autorisation initiale. 
Néanmoins, l’arrêté de transfert est un acte faisant grief et peut donc faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. 


donc risque de recours plus que limité, quasi inexistant.

Autre option : ne pas demander de transfert, puisqu'il y a absence de sanction pénale dans ce cas :
[font=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif]N’étant pas assimilable à un défaut d’autorisation ni à une violation de l’autorisation, le défaut de transfert de permis de construire n’est pas pénalement sanctionné par l’article [font=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif]L.480-4[font=Verdana, Geneva, Arial, Helvetica, sans-serif] du code de l’urbanisme.

pas si simple...
Messages : Env. 10
De : Saint-gratien (95)
Ancienneté : + de 8 ans
 
Membre super utile Env. 2000 message Indre Et Loire
Vendre un terrain prêt à bâtir sans transférer le permis comment dire Huh

Quelques rappels utiles :
Seul le titulaire du PC peut faire la demande de transfert qu il soit propriétaire ou non du terrain.
Un seul permis valide est autorisé pour une parcelle. On ne peut demander un autre PC si déjà existant à moins de l annuler.
Le risque de recours est faible mais si vous saviez monsieur le nombre de procéduriers qui n hésitent pas juste pour le plaisir de faire chier avec l aide d avocats spécialisés. Un prétexte suffit. Le but est de retarder pas de gagner. On n est jamais trop prudent surtout vu les sommes en jeu.
Bien sur que vous pourriez vendre sans demander le transfert sauf que la jurisprudence en la matiere donne raison à l acheteur si celui attaque pour omission de la clause suspensive. Votre dernier article traite du droit pénal pas du droit administratif.

Maintenant le mieux est d appeler votre notaire qui vous expliquera tout ce qu il faut savoir (encore que je reste surpris du peu de connaissance du droit administratif de la profession). Il pourra pour vous rassurer insérer une clause qu en cas de désistement l acheter devra transférer le PC à votre nom sous délai.

Pour finir je ne sais pas si vous avez déjà un acheteur mais si ce n est pas le cas alors un scénario intéressant serait d annuler le PC. L avantage de ne plus à se preocupper du transfert et aussi d agrandir la cible d acheteurs potentiels. En effet en général on fait construire pour se faire SA maison et non celle d un autre.
Édit: je lis que vous avez déjà un acquéreur
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Indre Et Loire
Ancienneté : + de 7 ans
 
Env. 10 message Saint-gratien (95)
Merci pour ces éléments

je vends avec PC pour gagner du temps, et parce que j'avais initialement déposé le PC pour moi puis changement de projet, mais on  est en zone ABF avec un ABF tatillon donc délai obtention PC très long, par ailleurs le PLU n'offre pas bp de possibilités pour implanter la construction, on a essayé d'optimiser et les acquéreurs se sont appropriés la maison et souhaitent donc la construire, tant mieux.

je ne comprend pas d'où vous tenez certaines de vos infos.

notamment :

- sur le demandeur, vous dites bien que la demande doit être faite par le titulaire initial du PC ? pourtant le formulaire Cerfa est clair : "le demandeur sera le titulaire de l'autorisation transférée", et bien sûr il faut l'accord du titulaire initial

- sur la possibilité d'avoir plusieurs PC valides sur une même parcelle, je ne vois rien qui l'empêche. Cf par exemple décision récente CAA Lyon :
http://jurisurba.blogspirit.[...]meme-t.html
Mais bon là n'est pas vraiment mon pb...

Je ne fais pas totalement confiance au notaire pour régler cette question, et surtout je continue à penser qu'il y a plusieurs voies possibles et qu'il faut trouver celle qui protège l'acquéreur bien sûr, tout en évitant au vendeur de perdre le bénéfice de son permis en cas de désistement de l'acquéreur. Et même avec un engagement de ce dernier à faire le transfert dans l'autre sens s'il se désiste, le risque est de perdre plusieurs mois, voire pire en cas de recours. Mais je comprend que le risque de recours (recevable par TA) est plus que négligeable puisqu'il ne peut pas porter sur le permis initial (déjà purgé) :
http://www.onb-france.com/publica/FAQ-Recours-contre-un-arrete-de.html
[font=Tahoma, sans-serif]Le transfert n’ayant pratiquement aucun effet de droit, sauf bien entendu l’identité du bénéficiaire, les tiers seront le plus souvent déclarés irrecevables pour défaut d’intérêt. En effet, comme lors des modifications du permis, le recours contre l’arrêté de transfert ne peut pas se fonder sur des vices entachant le permis initial, en l’espèce le défaut de qualité de son demandeur (CE, 26 sept. 1994, Steiger). La possibilité d’attaquer un arrêté de transfert est donc plus théorique que réelle.

Du coup, ce n'est pas plus risqué pour l'aquéreur de signer la vente avant transfert définitif, que pour le vendeur de signer après. Et donc je continue à penser que ça se discute, qu'il n'y a pas une voie évidente et une autre à proscrire.
Messages : Env. 10
De : Saint-gratien (95)
Ancienneté : + de 8 ans
 
Membre super utile Env. 2000 message Indre Et Loire
Vous m avez mal compris.
La demande de transfert doit être faite par le titulaire en cours du PC et pas le titulaire initial.

Je vous rejoins sur la confiance du notaire. Maintenant c est comme partout il y a des bons et des moins bons. Si votre acheteur est pas idiot il prendra son propre notaire et là attendez vous à ce qu il vous impose la clause s il est bon conseilleur.

Pour revenir au double permis valide ça doit être une erreur de la mairie qui a autorisé un PC en pensant que ça annulait de facto l autre. Erreur. Il y a malheureusement bcq d incompétents dans les services d urbanisme des mairies ce qui fait le bonheur des avocats spécialisés.
Une mairie ne validera pas un PC s'il en existe déjà un.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Indre Et Loire
Ancienneté : + de 7 ans
 
Env. 10 message Haute Garonne
[quote="remi95"]Bonjour

Je vends un terrain à bâtir, avec un permis de construire purgé de tous recours.

Je vends sans clause suspensive d'obtention d'un nouveau PC, l'acquéreur ayant le projet de faire construire le pavillon autorisé par le PC existant.

Je me suis engagé à demander le transfert du PC à l'acquéreur, mais je me demande à quel moment il faut faire cette demande, visiblement il y a plusieurs pratiques.

Après signature compromis ?
Mais dans ce cas, si jamais l'acquéreur renonce finalement à l'acquisition (promesse unilatérale, il peut choisir de ne pas acheter en payant l'indemnité 10%), on se retrouverait avec un permis à son nom et plus au mien, avec potentielle difficulté pour un prochain acquéreur... Très peu probable, mais ne doit-on pas envisager les situations même les plus improbables ?

Après signature définitive de la vente, avec engagement écrit à lui transférer le PC, dans l'acte de vente ?
Mais l'acquéreur perd du temps (quoique, le PC étant valide et le transfert automatique, il pourrait démarrer la construction avant d'avoir le permis à son nom ?).

Bonjour
Nous venons de vendre un terrain et même cas. Nous avons eu un premier acquéreur apres la réservation chez notaire nous avons fait un transfert de permis. 5 mois plus tard l'acquéreur c'est rétracté nous avons perçu l'indemnité et fait signer un nouveau transfert de permis. Apres le compromis, les démarches nécessaires pour obtenir l'indemnité peuvent inclure la nouvelle demande de transfert.
Messages : Env. 10
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 5 ans
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