Mise en location "à perte" ou revente, et impôts

Il n'y a pas de plus-value sur la vente de sa résidence principale : https://www.impots.gouv.fr/p[...]s-exonerees

Merci pour l'info.
J'ajoueterais même :
"l'utilisation temporaire d'un logement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas de bénéficier de l'exonération."

A savoir.

Reste à savoir pour le reste des questions

Appeler ça "louer à pertes", c'est un peu abusif : à la fin, il vous restera quand même un appart !

À ma connaissance, les déductions fiscales pour les bien mis en location sont uniquement du ressort de la "loi Pinel", qui ne concerne que des biens achetés neufs en vue de les louer. Mettre en location son ancienne résidence principale ne rentre pas dans ce cadre.

Bonjour,

Pour la plus-value, tu n'es effectivement pas concerné puisqu'il s'agit de la vente de ta résidence principale.

Pour la revente à perte, aucun coup de pouce, ça s'appelle juste une mauvaise affaire

Pour la location à perte, c'est un peu plus complexe.
Il y a bien moyen de défiscaliser. Il s'agit en fait de créer un déficit foncier.
Pour cela, il faut prendre plusieurs éléments en considération :
- le montant annuel des loyers perçus
- les charges liées au bien locatif.
Il y a déficit foncier si les charges sont supérieures aux loyers.

Dans les charges, on peut compter :
- les primes d'assurance (y compris assurance loyers impayés s'il y a lieu)
- les frais de rénovation, réparation et entretien
- les charges de copropriété non imputables au locataire
- les frais ou honoraires de gestion
- l'impôt foncier
- les intérêts de l'emprunt.

Ensuite, ne pas se tromper de régime fiscal : de base, si les revenus locatifs sont inférieurs à 15000 euros, le régime retenu est le régime microfoncier et celui-ci ne permet pas de déclarer un déficit foncier (il donne droit à un abattement de 30% des loyers perçus).
Il faut alors adopter le régime d'imposition réel sur les revenus fonciers.
Le déficit foncier est alors déduit des revenus soumis à l'impôt à hauteur de 10700EUR maximum.
En contrepartie, le bien qui a généré un déficit fiscal doit être loué pendant 3 ans sans interruption sous peine de devoir rembourser l'intégralité des avantages fiscaux.

Adenis : on est d'accord sur le terme "a perte", c'est plus pour illustrer mon propos C'est pour ça qu'il est quoté.

Hajime : Oula, ça semble compliqué cette histoire de location :/ Je ne sais pas si les banquiers sont compétents pour calculer ces histoires là ?
La revente semble quand même plus simple. J'ai pas fini de faire chauffer la calculatrice.

J'ai eu le même cas pour mon projet de construction, j'avais la solution "vente à perte" car je ne récupérais pas les frais de notaire et une partie de l'achat, ou bien location.
j'ai choisis la location car contrairement à toi le loyer et le pret s'équilibrent. mais j'ai quand même un déficit si je prends en compte la taxe foncière, le reliquat de charge" à ma charge" et les impôts que je paye dessus (après abattement de 30%)
chose importante aussi, pour le second prêt de la maison les banques ne prennent que 70EUR environ du loyer.
j'aurais peut être du finalement le vendre...

zaf34 a écrit:

J'ai eu le même cas pour mon projet de construction, j'avais la solution "vente à perte" car je ne récupérais pas les frais de notaire et une partie de l'achat, ou bien location.
j'ai choisis la location car contrairement à toi le loyer et le pret s'équilibrent. mais j'ai quand même un déficit si je prends en compte la taxe foncière, le reliquat de charge" à ma charge" et les impôts que je paye dessus (après abattement de 30%)
chose importante aussi, pour le second prêt de la maison les banques ne prennent que 70EUR environ du loyer.
j'aurais peut être du finalement le vendre...

Bonjour,
Je pense que vous voulez dire 70% du loyer. Cela est fait pour prendre en compte les vacances régulières que l'on a entre deux locataires. Certaines banques montent à 80%. Si vous louez sans vacance pendant 3 ans alors c'est tout bénéfice pour vous. Il ne faut pas regretter la location. Il faut faire le point de ce que cela rapporte en fin d'année.

Hoodoozou

Oui 70% cest ça

Woofy a écrit:

Hajime : Oula, ça semble compliqué cette histoire de location :/ Je ne sais pas si les banquiers sont compétents pour calculer ces histoires là ?
La revente semble quand même plus simple. J'ai pas fini de faire chauffer la calculatrice.

Un peu compliqué oui, mais une fois le principe bien compris, ça se fait.
Concernant les banquiers, ce n'est pas trop leur métier de calculer ça.
Ils vont s’arrêter à un simple calcul loyers / charges. Donc concernant la solution du déficit foncier, c'est pas très bon côté banquier.
Car il y a un réel déficit et le banquier n'ira pas regarder du côté de ton taux d'imposition pour le minorer. C'est une solution utilisée plus pour faire baisser ses impôts que pour faire les yeux doux au banquier .

Hoodoozou a écrit:

zaf34 a écrit:

J'ai eu le même cas pour mon projet de construction, j'avais la solution "vente à perte" car je ne récupérais pas les frais de notaire et une partie de l'achat, ou bien location.
j'ai choisis la location car contrairement à toi le loyer et le pret s'équilibrent. mais j'ai quand même un déficit si je prends en compte la taxe foncière, le reliquat de charge" à ma charge" et les impôts que je paye dessus (après abattement de 30%)
chose importante aussi, pour le second prêt de la maison les banques ne prennent que 70EUR environ du loyer.
j'aurais peut être du finalement le vendre...

Bonjour,
Je pense que vous voulez dire 70% du loyer. Cela est fait pour prendre en compte les vacances régulières que l'on a entre deux locataires. Certaines banques montent à 80%. Si vous louez sans vacance pendant 3 ans alors c'est tout bénéfice pour vous. Il ne faut pas regretter la location. Il faut faire le point de ce que cela rapporte en fin d'année.

Hoodoozou

Bonjour,

Ne pas oublier quand même que même sans vacance il y aura forcément des frais liés au bien en location (taxe foncière, charges de copro, frais de réparation à charge du propriétaire, assurance,etc..).
Et surtout ne pas oublier qu'on peut tomber sur un locataire indélicat qui ne paie pas ses loyers et que dans ce cas il va falloir avoir les reins assez solides pour continuer à payer les crédits et charges.
Car même avec une assurance GLI ou GRL, la situation peut mettre plusieurs mois avant d'être régularisée !

Et prendre en compte les travaux de réfection tous les 10 ans en moyenne...