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Mise en location "à perte" ou revente, et impôts

Ce sujet comporte 12 messages et a été affiché 349 fois
Woofy
Auteur du sujet

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 9 mois
Le 16/10/2017 à 09h51
Mise en location "à perte" ou revente, et impôts
Bonjour,

Je me pose une question dans le cadre d'un projet à venir. J'essaye pour le moment de me faire des scénarios financiers donc j'envisage toutes les hypothèses.

Je suis actuellement propriétaire de mon appartement. J'envisage donc soit de le louer, soit de le revendre.
Dans le cas d'une location : les revenus de la location ne couvriront bien évidemment pas les coûts des prêts. Peut-être 300€ de différence.
Du coup, est-ce qu'on a un "coup de pouce" côté impôt si on loue "à perte" ?

Dans le cas d'une revente :
Si je revends mon appartement, est-ce qu'il y a un impôt sur la plus-value ? Comment est calculée cette plus-value ?
Même question si du coup on revend "à perte" ?


Vous savez si je peux simuler tout ça sur le simulateur des impôts sur le revenu ?
Merci pour vos aides.
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Manu65

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Haute Savoie
Ancienneté : + de 1 an
Le 16/10/2017 à 10h22
Il n'y a pas de plus-value sur la vente de sa résidence principale : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-exonerees
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Lien direct vers mon récit : paillepoutre.forumconstruire.com
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Woofy
Auteur du sujet

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 9 mois
Le 16/10/2017 à 10h27
Merci pour l'info.
J'ajoueterais même :
"l'utilisation temporaire d'un logement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas de bénéficier de l'exonération."

A savoir.

Reste à savoir pour le reste des questions
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adenis

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 1000
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 5 ans
Le 16/10/2017 à 18h57
Appeler ça "louer à pertes", c'est un peu abusif : à la fin, il vous restera quand même un appart !

À ma connaissance, les déductions fiscales pour les bien mis en location sont uniquement du ressort de la "loi Pinel", qui ne concerne que des biens achetés neufs en vue de les louer. Mettre en location son ancienne résidence principale ne rentre pas dans ce cadre.
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Hajime

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 6 mois
Le 16/10/2017 à 21h14
Bonjour,

Pour la plus-value, tu n'es effectivement pas concerné puisqu'il s'agit de la vente de ta résidence principale.

Pour la revente à perte, aucun coup de pouce, ça s'appelle juste une mauvaise affaire Crying

Pour la location à perte, c'est un peu plus complexe.
Il y a bien moyen de défiscaliser. Il s'agit en fait de créer un déficit foncier.
Pour cela, il faut prendre plusieurs éléments en considération :
- le montant annuel des loyers perçus
- les charges liées au bien locatif.
Il y a déficit foncier si les charges sont supérieures aux loyers.

Dans les charges, on peut compter :
- les primes d'assurance (y compris assurance loyers impayés s'il y a lieu)
- les frais de rénovation, réparation et entretien
- les charges de copropriété non imputables au locataire
- les frais ou honoraires de gestion
- l'impôt foncier
- les intérêts de l'emprunt.

Ensuite, ne pas se tromper de régime fiscal : de base, si les revenus locatifs sont inférieurs à 15000 euros, le régime retenu est le régime microfoncier et celui-ci ne permet pas de déclarer un déficit foncier (il donne droit à un abattement de 30% des loyers perçus).
Il faut alors adopter le régime d'imposition réel sur les revenus fonciers.
Le déficit foncier est alors déduit des revenus soumis à l'impôt à hauteur de 10700EUR maximum.
En contrepartie, le bien qui a généré un déficit fiscal doit être loué pendant 3 ans sans interruption sous peine de devoir rembourser l'intégralité des avantages fiscaux.
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Woofy
Auteur du sujet

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 9 mois
Le 17/10/2017 à 16h17
Adenis : on est d'accord sur le terme "a perte", c'est plus pour illustrer mon propos C'est pour ça qu'il est quoté.

Hajime : Oula, ça semble compliqué cette histoire de location :/ Je ne sais pas si les banquiers sont compétents pour calculer ces histoires là ?
La revente semble quand même plus simple. J'ai pas fini de faire chauffer la calculatrice.
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zaf34

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
De : Calvisson (30)
Ancienneté : + de 3 ans
Le 18/10/2017 à 17h59
J'ai eu le même cas pour mon projet de construction, j'avais la solution "vente à perte" car je ne récupérais pas les frais de notaire et une partie de l'achat, ou bien location.
j'ai choisis la location car contrairement à toi le loyer et le pret s'équilibrent. mais j'ai quand même un déficit si je prends en compte la taxe foncière, le reliquat de charge" à ma charge" et les impôts que je paye dessus (après abattement de 30%)
chose importante aussi, pour le second prêt de la maison les banques ne prennent que 70EUR environ du loyer.
j'aurais peut être du finalement le vendre...
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Hoodoozou

Messages : Env. 50
De : Ile De France (77)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 19/10/2017 à 19h06
zaf34 a écrit:J'ai eu le même cas pour mon projet de construction, j'avais la solution "vente à perte" car je ne récupérais pas les frais de notaire et une partie de l'achat, ou bien location.
j'ai choisis la location car contrairement à toi le loyer et le pret s'équilibrent. mais j'ai quand même un déficit si je prends en compte la taxe foncière, le reliquat de charge" à ma charge" et les impôts que je paye dessus (après abattement de 30%)
chose importante aussi, pour le second prêt de la maison les banques ne prennent que 70EUR environ du loyer.
j'aurais peut être du finalement le vendre...


Bonjour,
Je pense que vous voulez dire 70% du loyer. Cela est fait pour prendre en compte les vacances régulières que l'on a entre deux locataires. Certaines banques montent à 80%. Si vous louez sans vacance pendant 3 ans alors c'est tout bénéfice pour vous. Il ne faut pas regretter la location. Il faut faire le point de ce que cela rapporte en fin d'année.

Hoodoozou
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zaf34

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
De : Calvisson (30)
Ancienneté : + de 3 ans
Le 19/10/2017 à 20h06
Oui 70% cest ça
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Hajime

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 6 mois
Le 19/10/2017 à 21h43
Woofy a écrit:
Hajime : Oula, ça semble compliqué cette histoire de location :/ Je ne sais pas si les banquiers sont compétents pour calculer ces histoires là ?
La revente semble quand même plus simple. J'ai pas fini de faire chauffer la calculatrice.


Un peu compliqué oui, mais une fois le principe bien compris, ça se fait.
Concernant les banquiers, ce n'est pas trop leur métier de calculer ça.
Ils vont s’arrêter à un simple calcul loyers / charges. Donc concernant la solution du déficit foncier, c'est pas très bon côté banquier.
Car il y a un réel déficit et le banquier n'ira pas regarder du côté de ton taux d'imposition pour le minorer. C'est une solution utilisée plus pour faire baisser ses impôts que pour faire les yeux doux au banquier .
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Adhérent AAMOI 7628
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Hajime

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 6 mois
Le 19/10/2017 à 21h49
Hoodoozou a écrit:
zaf34 a écrit:J'ai eu le même cas pour mon projet de construction, j'avais la solution "vente à perte" car je ne récupérais pas les frais de notaire et une partie de l'achat, ou bien location.
j'ai choisis la location car contrairement à toi le loyer et le pret s'équilibrent. mais j'ai quand même un déficit si je prends en compte la taxe foncière, le reliquat de charge" à ma charge" et les impôts que je paye dessus (après abattement de 30%)
chose importante aussi, pour le second prêt de la maison les banques ne prennent que 70EUR environ du loyer.
j'aurais peut être du finalement le vendre...


Bonjour,
Je pense que vous voulez dire 70% du loyer. Cela est fait pour prendre en compte les vacances régulières que l'on a entre deux locataires. Certaines banques montent à 80%. Si vous louez sans vacance pendant 3 ans alors c'est tout bénéfice pour vous. Il ne faut pas regretter la location. Il faut faire le point de ce que cela rapporte en fin d'année.

Hoodoozou


Bonjour,

Ne pas oublier quand même que même sans vacance il y aura forcément des frais liés au bien en location (taxe foncière, charges de copro, frais de réparation à charge du propriétaire, assurance,etc..).
Et surtout ne pas oublier qu'on peut tomber sur un locataire indélicat qui ne paie pas ses loyers et que dans ce cas il va falloir avoir les reins assez solides pour continuer à payer les crédits et charges.
Car même avec une assurance GLI ou GRL, la situation peut mettre plusieurs mois avant d'être régularisée !
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Adhérent AAMOI 7628
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toniotorro1

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
Dept : Doubs
Ancienneté : + de 5 ans
Le 20/10/2017 à 23h05
Et prendre en compte les travaux de réfection tous les 10 ans en moyenne...
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En cache depuis le mercredi 08 novembre 2017 à 23h46
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