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Nous allons très bientôt débuter notre projet, mais...

Ce sujet comporte 54 messages et a été affiché 2.573 fois
Aurél-i1
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : moins d'1m
Le 18/10/2017 à 09h50
Nous allons très bientôt débuter notre projet, mais...
Bonjour à toutes et à tous,

Je me présente, Aurélien, 33 ans de Gironde. J'avais déjà posté sur le forum en réalité il y a environ 3 ans mais impossible de récupérer mon compte, donc obligé d'en recréer un !

Donc, je vais essayer de ne pas faire trop long, mais voici un peu notre parcours à ma compagne et moi (ainsi qu'à nos deux bouts de choux) :

En 2013 nous avons acheté un appartement T3 de 62m² en VEFA au prix de 150 000€, avec un prêt principal, un PTZ+ et un prêt patronal. Nous y avons emménager début 2014. Puis, mademoiselle est tombé enceinte de notre deuxième enfant en 2015 et il nous fallait quelque chose de plus grand.

Donc nous avions deux solutions :

1) Vendre l'appartement et faire construire, mais ça posait le problème du logement entre les deux et perte du PTZ+ (ou alors possibilité de transfert mais pas dit que ça passe).

2) Louer l'appartement, puis louer une maison durant 2 ans pour ne plus être propriétaire durant ce lapse de temps et pouvoir prétendre à un nouveau PTZ+ pour une construction (nous avons remboursé le PTZ+).

Nous avons donc choisi la solution 2, à savoir qu'actuellement nous louons notre appartement à un couple et que nous même nous louons une maison. Fin janvier cela fera deux ans que nous serons en location et la banque pourra éditer à partir de cette date les offres de prêt pour un PTZ+ (d'ailleurs nous avons eu chaud, le PTZ+ a été maintenu pour 2018).

A présent, nous sommes à 3 mois d'avoir le droit à un PTZ+, donc nous allons commencer à chercher un terrain.

Cependant, quelques questions nous animent concernant l'ordre des choses à faire.

Nous connaissons notre budget approximatif, environ 210 000€ TOUT COMPRIS. Mais maintenant, que faut-il faire en premier ? Je vais lister ce qui selon moi me semble logique, mais vous me direz si je me trompe.

1) Chercher un terrain, le trouver puis signer une promesse d'achat avec conditionnement à l'acceptation du prêt et du permis de construire.

2) Aller voir le constructeur (nous voulons un CCMI) et chiffrer avec lui le projet.

3) Aller voir la banque et monter un dossier de prêt.

J'ai bon ?

Merci à tout ceux qui me liront et à ceux qui répondront, j'ai déjà hâte de vous faire partager la construction en récit !

Bonne journée à tous !
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Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 700
De : Limoges (87)
Ancienneté : + de 5 ans
Le 18/10/2017 à 10h01
Re: Nous allons très bientôt débuter notre projet, mais...
Aurél-i1 a écrit:
Nous connaissons notre budget approximatif, environ 210 000€ TOUT COMPRIS. Mais maintenant, que faut-il faire en premier ?

Bonjour,

Le budget parait Light sauf si vous avez prévu de faire de l'autoconstruction, en passant par un constructeur il faut compter en moyenne 1.500€ / m² et par chez vous les terrains ne sont pas donnés, donc en premier voir les tarifs des terrains que vous visez et voir ce qui vous reste comme budget pour la maison + marge pour les taxes et aménagement intérieur (Déco).

Et vous pourrez alors voir si c est réalisable ou pas de se lancer dans la construction.
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Actuellement connecté ! Gerente

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
De : Yvelines (78) (78)
Ancienneté : + de 3 ans
Le 18/10/2017 à 10h09
Re: Nous allons très bientôt débuter notre projet, mais...
Bonjour,
Aurél-i1 a écrit:Nous connaissons notre budget approximatif, environ 210 000€ TOUT COMPRIS. Mais maintenant, que faut-il faire en premier ? Je vais lister ce qui selon moi me semble logique, mais vous me direz si je me trompe.

1) Chercher un terrain, le trouver puis signer une promesse d'achat avec conditionnement à l'acceptation du prêt et du permis de construire.

2) Aller voir le constructeur (nous voulons un CCMI) et chiffrer avec lui le projet.

3) Aller voir la banque et monter un dossier de prêt.

J'ai bon ?

L'ordre est effectivement le bon.
Maintenant lors de votre recherche de terrain il faut que vous ayiez bien en tête le type de maison que vous voulez, sa dimension, le positionnement sur le terrain. Et pour votre budget, avant de signer le compromis du terrain (qui vous engage définitivement) vous devez déjà savoir le prix de la maison que vous allez y mettre dessus.

Donc je dirai que la recherche du terrain et du CST CCMI doit se faire en même temps. et rien ne vous empêche non plus d'aller voir votre banquier dès le départ pour bien cerner avec lui la faisabilité de votre budget global de 210K€.

Mais surtout aucune précipitation pour la signature du CCMI. Une fois le terrain trouvé n'hésitez pas à mettre tous les CST en concurrence. Ne le signer définitivement qu'une fois que TOUT est bouclé, plans et détails de la notice. Toute modification ultérieure sera au mieux très chère, au pire impossible.
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Actuellement connecté ! mistigri34

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 5000
Dept : Herault
Ancienneté : + de 3 ans
Le 18/10/2017 à 11h44
Bonjour,
Attention de bien regarder tout ce qui change en 2018 pour le PTZ.
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Aurél-i1
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : moins d'1m
Le 18/10/2017 à 12h44
Merci pour toutes les réponses.

Niveau budget, les 210 000%u20AC se décomposent ainsi selon mes prévisions :

- Terrain viabilisé 90 000%u20AC (on habite à Izon et on cherche aussi à Izon, donc zone B1 pour PTZ  et terrains pas trop chers)

- Maison 105 000%u20AC (on cherche pas une maison très grande, 95m² - 100m² ira)

- Accès calcaire 2 000%u20AC

- Cuve de rétention d'eau pluviales : 2 000%u20AC

- Notaire 8 000%u20AC

- Frais de garantie Crédit Logement : 2 250%u20AC

- Frais de dossier 500%u20AC

- Taxe de raccordement au TAE : 2 000%u20AC

- Taxe d'aménagement : 5 000%u20AC

- Ouvertures compteurs : 500%u20AC

- AAMOI : 100%u20AC

TOTAL : 209 750%u20AC de crédit   7 600%u20AC de taxes et divers

*****

Il y a environ 2 ans on était allés voir le constructeur MCA pour connaître le prix des maisons, et dans la gamme qu'on souhaitait il y en avait à partir de 88 000%u20AC, donc là on s'est fixé 105 000%u20AC pour avoir mieux et on enlèvera des postes de dépenses par la même occasion pour soit avoir moins cher, soit plus grand ou soit de meilleurs prestations. Donc 210 000%u20AC dans le coin c'est faisable, mais il est clair que si c'était du côté de Pessac, Gradignan, Yvrac, Blanquefort etc... ça aurait été peine perdue !

Concernant les modifications du PTZ 2018, en effet on est attentif aux modifications, à ce jour on ne peut pas se prononcer, mais dans tous les cas on construira, c'est "juste" le budget qui va en prendre un coup, faudra tout revoir à la baisse, mais c'est la vie, on y peut rien.
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Actuellement connecté ! fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 3000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 3 ans
Le 18/10/2017 à 12h58
Aurél-i1 a écrit:

- Maison 105 000%u20AC (on cherche pas une maison très grande, 95m² - 100m² ira)



Bonjour

Désolée de vous le dire, mais sur ce poste, votre évaluation est totalement irréaliste. En moyenne, une maison RT2012 est à 1500€/m2. Et il est quasiment impossible d'être à moins de 1200€/m2. Donc ce poste est largement sous-évalué.

Il faut aussi toujours se garder une marge pour les imprévus. Sur un projet aussi important il y en aura forcément. Donc au moins 5-10k€ de côté.

Sinon le reste du projet est pas mal préparé. Pour l'achat du terrain il ne faudra pas oublier la condition suspensive sur les adaptations au sol.

Mais la première chose à faire est de revoir votre budget.
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petrus40

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 2 ans
Le 18/10/2017 à 13h26
Bonjour,

Je pense que vous avez oublie de budgétiser le reste
- peinture/ponçage
- sanitaire éventuellement
- sol éventuellement (parquet, ...)
- aménagement intérieur (porte placard, kit dressing ...)
- deco comme les rideaux, tringles, luminaires
- la cuisine
- l'électroménager

Et l'extérieur :
- clôture
- portail
- terrasse
- luminaire dehors ...

C'est une partie couteuse et non négligeable
Il faut en avoir conscience aussi

Ps: pour le prix d'appel attention
Vous aurez des cloisons de 5cm bas de gamme ...
Veillez à bien tout choisir avant de signer car après les ajouts ou oublis seront chers ...
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mon récit: http://www.forumconstruire.com/recits/recit-30045.php
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Aurél-i1
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : moins d'1m
Le 18/10/2017 à 14h10
Merci petrus40 et fouga pour vos réponses.

Pour le prix de la maison, en réalité nous étions allés voir le constructeur MCA il y a environ 18 à 24 mois, à l'époque on hésitait entre construire sur un petit terrain en se passant du PTZ+ ou louer 2 ans et faire construire avec le PTZ+. Pour une maison de base de 90m² les prix allaient de 88 000EUR à 94 000EUR en RT2012. Donc j'imagine qu'avec 10 000EUR à 15 000EUR de plus et en se réservant quelques travaux ça ira, ou alors je me trompe, c'est pas impossible...

Pour les imprévus c'est déjà calculé, on a de l'argent de coté, on veut surtout pas vider nos comptes. On devrait avoir environ 20 000EUR à 25 000 de coté au début de la construction et chaque mois on arrive à mettre en moyenne 500EUR de coté, donc on devrait être bon d'ici la fin de la construction.

Concernant la décoration, ça aussi c'est déjà calculé. A ce jour j'ai calculé ça :

Intérieur :

- Antenne TV + câble coaxiale + fiches jusqu'au disjoncteur (70EUR)
- Peinture complète intérieur (fournitures comprises sauf location de matériel) (750EUR)
- Ampoules supplémentaires (150EUR)
- Rideaux avec tringles (200EUR)
- Cuisine avec plaque induction, four et hotte (3500EUR + 350EUR + 300EUR + 200EUR)
- Cinq placards muraux avec planches, penderie et portes coulissantes (1000EUR)

TOTAL : 6820EUR

Extérieur :

- Plaque murale numéro de maison (15EUR)
- Visiophone (150EUR)
- BAL avec support (50EUR)
- Terrasse avec carrelage (1000EUR)
- Clôture (pas encore fait)
- Portail et portillon (pas encore fait)
- Allée voiture et piétonnière (pas encore fait)
- Tour de maison en dur (pas encore fait)
- Gazon (pas encore fait)
- Luminaires muraux (250EUR)

TOTAL : 1465EUR

*****

En réalité, tout ne sera pas fait dés la livraison, je pense qu'on va étaler les travaux sur 12 à 24 mois, du moins en ce qui concerne la clôture, les allées, la terrasse et le gazon. Le but est de ne pas avoir un trop gros crédit et de faire le non essentiel au fur et à mesure en ayant une date butoir, sinon c'est un coup à se laisser aller et avoir une clôture finie en 2024...

Pour la négociation avec le constructeur je serais bien tenter par exemple pour le carrelage de lui demander de chiffrer la moins value que représenterait la non pose, puis de finalement lui dire qu'on maintient la pose et qu'il rajoute au même prix de la moins value le carrelage des chambres. Parce que j'imagine bien que pour enlever du prix ça va moins vite que pour rajouter, alors si je sais à combien ils enlève, ça va être difficile pour eux de justifier un prix plus élever pour mettre du carrelage en plus.

En tout cas merci pour les messages, ça permet de voir si tout est bien ficelé ou pas, même si on doit oublier quelques trucs.
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Beibo

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
De : Sain Bel (69)
Ancienneté : + de 4 ans
Le 18/10/2017 à 14h31
Bonjour,

je vais rejoindre un peu ce qui se dit, c'est à dire qu'une maison de 95/100m² à 105k€, vous allez avoir du bas de gamme:
- cloisons carton plâtre avec isolation acoustique de misère,
- tuiles béton (à la rigueur ...)
- choix d'une gamme de carrelage restreinte et bas de gamme (baste la couleur, il y a aussi la résistance aux agressions mécaniques : attention aux rayures),
- des artisans pressés comme des citrons sur les prix donc qui vont vous bâcler le boulot pour pas bouffer trop de ronds,
- ... vous en aurez peut-être pour 105k€, mais vous saurez pourquoi.

J'émets toutefois de sérieux doute pour que le prix final se limite à 105k€. Autour de moi, les gens qui font construire sont aux alentours de 120€/m² et ils ont du parpaing de 20 avec une ITI de 10, donc rien d'exceptionnel niveau construction ... je les plains juste pour les étés quand ils vont se retrouver avec des 29/30°C.

Peut-être que le prix "hors options" pourra être de cet ordre (toujours avec des prestations au ras des pâquerettes), par contre dans la colonne non inclus, la liste va s'allonger et le chiffrage aussi auquel cas soit:
- vous prenez le prix de base et vous allez devoir prendre à votre charge tout le reste (ponçage placo , peintures, évacuation des terres, sols des chambres, vasques, éviers, robinetterie, etc) ... mais combien coûte le reste à charge et
- vous prenez tout chez le CST et votre budget va exploser.

Bravo pour cette préparation de projet en tout cas, c'est là l'étape primordiale.
Juste un mot pour les placards : au lieu de mettre 1000€ de portes + rayons pour 5 placards (200€ par jeu c'est pas cher du tout), mettez des rideaux : vous en aurez pour moins cher et ça durera autant parce que là, ça va être de la porte qui va branler au vent et qui va pas être discrète à l'ouverture.
La terrasse carrelée à 1000€, c'est que vous la faîtes vous-même alors !?!? Ou vous aurez du mal à tourner autour de la table 
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hyperion66

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
De : Castelnau D'estrétefonds (31)
Ancienneté : + de 1 an
Le 18/10/2017 à 14h59
Bonjour,

Je rejoins les autres. Nous avons fait construire, 109m² + 20m² garage, cela nous ait revenu à 1180EUR du m² alors que nous ne sommes pas passés par un constructeur, nous avons géré nous même chaque artisan et fait les tapisseries, sol étage, ...
Quelques tarifs me surprennent dans votre évaluation :
- Antenne TV + câble coaxiale + fiches jusqu'au disjoncteur (70EUR) -> donc, vous la posez vous-même ? Si non, compter plutôt 400EUR posée
- Peinture complète intérieur (fournitures comprises sauf location de matériel) (750EUR) -> idem, vous faites vous-même ? Même dans ce cas, ça me semble juste rien qu'en fournitures. Et en passant par un peintre, nous en avons eu pour 3000EUR juste pour ponçage joints + couche apprêt sur murs et plafonds et peinture plafond
- Rideaux avec tringles (200EUR) -> On a acheté une tringle 3m semaine dernière, rien que ça, 50EUR sans rideau
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Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
De : Yvelines (78) (78)
Ancienneté : + de 3 ans
Le 18/10/2017 à 15h01
Oui l'impression générale est que tout les prix sont tirés au maximum vers le minimum. J'attire votre attention sur le fait que dans la vrai vie de la construction ça ne se passera pas comme ça. Et il y a vraiment beaucoup beaucoup de postes ou il n'y a que le prix du matériel qui est chiffré, ayant l'intention de le faire vous-même. Or à un moment donné, quand on a une vie professionnelle par ailleurs, le temps et l'énergie manquent et on n'y arrive pas.

A réfléchir donc, mais revoyez ce constructeur, demandez lui une notice technique montrant ce qu'il y a exactement de prévu dans le prix indiqué.
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hyperion66

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
De : Castelnau D'estrétefonds (31)
Ancienneté : + de 1 an
Le 18/10/2017 à 15h03
Gerente a écrit:Oui l'impression générale est que tout les prix sont tirés au maximum vers le minimum. J'attire votre attention sur le fait que dans la vrai vie de la construction ça ne se passera pas comme ça. Et il y a vraiment beaucoup beaucoup de postes ou il n'y a que le prix du matériel qui est chiffré, ayant l'intention de le faire vous-même. Or à un moment donné, quand on a une vie professionnelle par ailleurs, le temps et l'énergie manquent et on n'y arrive pas.

A réfléchir donc, mais revoyez ce constructeur, demandez lui une notice technique montrant ce qu'il y a exactement de prévu dans le prix indiqué.

Surtout avec deux enfants.
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Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
De : Yvelines (78) (78)
Ancienneté : + de 3 ans
Le 18/10/2017 à 15h05
hyperion66 a écrit:Bonjour,

Je rejoins les autres. Nous avons fait construire, 109m² + 20m² garage, cela nous ait revenu à 1180EUR du m² 

Et en plus vous n'avez même pas fini le crépi
Bon je sais, c'est pas drôle
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hyperion66

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
De : Castelnau D'estrétefonds (31)
Ancienneté : + de 1 an
Le 18/10/2017 à 15h14
90% sont finis, il ne nous manque que la partie mitoyenne
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Aurél-i1
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : moins d'1m
Le 18/10/2017 à 15h32
Alors en effet, je vais tout faire moi-même, d'où le prix des fournitures et non pas de la main d'oeuvre. Déjà, il est clair qu'on va se réserver le ponçage du placo + la peinture intérieur. Le carrelage selon la plus ou moins value, nous allons le faire nous-même aussi. La peinture extérieur aussi, il y a de grandes chance que nous la fassions pas faire par le constructeur. L'enlèvement de la terre pareil, on va s'en charger nous-même. L'isolation, j'ai une connaissance qui a son entreprise d'isolation, donc si on peut, on va se garder se poste. Mon cousin a sa boite de placo, donc si possible on va aussi garder se poste.

Concernant le temps que ça va prendre, même si je travail, en réalité j'ai pas mal de temps libre, je travail 4 jours une semaine + 5 jours l'autre semaine et j'ai environ 1 jour de repos à poser chaque mois en plus de mes 5 semaines de CP + je peux adapter mes horaires selon les livraisons de matériel etc...

Donc ne prenez pas peur en voyant qu'il y en a pour 70EUR d'antenne ou 750EUR de peinture intérieur, c'est normal. Pour la terrasse, c'est pareil, elle sera faite par moi, mais pas dans l'immédiat, donc je l'ai noté juste comme ça, mais faut pas en tenir compte. Concernant les portes de placard, nous avons des rideaux actuellement et c'est VRAIMENT pas ce qu'on souhaite, on déteste ça :( Donc il nous faudra des portes coulissantes.

Ce que je note, c'est qu'à priori le montant de la maison vous choque et qu'il va vraiment falloir qu'on fasse gaffe aux prestations !

D'ailleurs, pour la petite histoire, nous habitons actuellement dans une maison MCA qui a été livrée en janvier 2016, nous avons été les premier à y habiter, elle était toute neuve et c'est une maison de base, sans modification excepté un toilette supplémentaire. Donc on sait à peut près ou on va avec des maisons de ce genre. Par exemple, les menuiseries ne sont pas tip top, ça fait le job mais franchement y a clairement mieux ! Les volants sont des volants battants en PVC, la qualité est bof. Le reste ça passe je trouve. Mais déjà pour changer les menuiseries et les avoir des volants roulants je sais qu'il va falloir rajouter pas mal !

Si vous avez d'autres infos nous sommes preneur, pour l'instant que des avis constructifs, on aime !
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