Pas de baie vitrée dans une annexe ?

Bonjour,

Dans ce cas tu mets une fenêtre, une annexe n'est pas destinée à de la surface habitable, le fait de mettre une baie vitrée laisse sous entendre un éventuel changement de destination (garage en chambre par ex) d'où une suspicion de l'instructeur de votre permis.

Bonjour,

Coroebus a écrit:

Bonjour à tous,

nous avons reçu tout à l'heure une demande de pièces suite au dépôt d'un PC modificatif pour la construction d'un garage.

Un paragraphe m'interpelle :

En outre, les ouvertures de cette construction ne sont pas, en l'état, en cohérence avec l'affectation de garage déclarée. En effet la présence d'une grande baie vitrée en façade SUD ne permet pas de retenir la qualification d'annexe dont l'implantation est possible en limite de propriété.

De ce que je comprends,mettre une baie vitrée de 2x2.15m ne serait pas possible dans une annexe.

La question que je me pose c'est sur quoi ceci pourrait-il se fonder ?
Je conçois qu'on ai pas besoin d'une baie vitrée pour ranger des voitures. Mais si on veut y bricoler, y mettre un petit atelier c'est pas mal de pouvoir bénéficier de la lumière du jour non ?

Pouvez-vous m'aider ?
Qu'est-ce qu'une annexe sur le plan juridique ?
Quelle est la taille maximum d'une fenêtre dans une annexe ?

Merci

  - On ne connaît pas où se situe le garage par rapport à l'habitation principale,
  - Il ne faut pas trop s'étonner de … l'étonnement du service urbanisme, concernant un garage!
  - MAIS un garage peut très bien (juridiquement) constituer une annexe à l'habitation, et une annexe peut disposer d'une baie!
  - Ce qui est donc contestable, c'est que l'urbanisme considère que la présence d'une baie ne permet pas de retenir la qualification d'annexe.
  - Par contre, pour en revenir à ma première interrogation, selon votre PLU, l'implantation d'une annexe est possible (imposée?) en limite de propriété.
  - Il y a donc des éléments qui nous échappent!!
http://www.juricaf.org/arret[...]91023-74487
@+

Morgane56 a écrit:

Bonjour,

Dans ce cas tu mets une fenêtre, une annexe n'est pas destinée à de la surface habitable, le fait de mettre une baie vitrée laisse sous entendre un éventuel changement de destination (garage en chambre par ex) d'où une suspicion de l'instructeur de votre permis.

Oui j'avais bien senti le soupçon qui planait autour de ce paragraphe
L'architecte a eu la dame de l'urbanisme : "on a qu'à faire un garage qui ressemble à un garage..." .
Seulement il y a un détail qu'ils n'ont pas pris en compte et qui me surprend :
On a eu notre PC sur la base du PLU. En gros on avait droit à 10% de surface non végétalisée. Depuis le PLU-H est entré en vigueur et maintenant c'est 10% de CES.
Là ils instruisent en affirmant que c'est le vieux PLU moins favorable qui s'applique à cause de la cristallisation suite à la division de parcelle et à l’obtention du PC sur la base du PLU. Or maintenant quand on a 2 PLU pouvant être appliqués c'est celui qui est le plus favorable au pétitionnaire qu'on applique.
Du coup, non seulement ils n'ont pas vu que sur la base du PLU on a pas la place de faire le garage mais en plus sur le PLU-H on a même pas besoin de le déclarer comme une annexe car on a la place pour de la surface de plancher

Bref, l'archi vérifie tout et on verra bien

deffrey a écrit:

Bonjour,

Coroebus a écrit:

Bonjour à tous,

nous avons reçu tout à l'heure une demande de pièces suite au dépôt d'un PC modificatif pour la construction d'un garage.

Un paragraphe m'interpelle :

En outre, les ouvertures de cette construction ne sont pas, en l'état, en cohérence avec l'affectation de garage déclarée. En effet la présence d'une grande baie vitrée en façade SUD ne permet pas de retenir la qualification d'annexe dont l'implantation est possible en limite de propriété.

De ce que je comprends,mettre une baie vitrée de 2x2.15m ne serait pas possible dans une annexe.

La question que je me pose c'est sur quoi ceci pourrait-il se fonder ?
Je conçois qu'on ai pas besoin d'une baie vitrée pour ranger des voitures. Mais si on veut y bricoler, y mettre un petit atelier c'est pas mal de pouvoir bénéficier de la lumière du jour non ?

Pouvez-vous m'aider ?
Qu'est-ce qu'une annexe sur le plan juridique ?
Quelle est la taille maximum d'une fenêtre dans une annexe ?

Merci

  - On ne connaît pas où se situe le garage par rapport à l'habitation principale,
  - Il ne faut pas trop s'étonner de … l'étonnement du service urbanisme, concernant un garage!
  - MAIS un garage peut très bien (juridiquement) constituer une annexe à l'habitation, et une annexe peut disposer d'une baie!
  - Ce qui est donc contestable, c'est que l'urbanisme considère que la présence d'une baie ne permet pas de retenir la qualification d'annexe.
  - Par contre, pour en revenir à ma première interrogation, selon votre PLU, l'implantation d'une annexe est possible (imposée?) en limite de propriété.
  - Il y a donc des éléments qui nous échappent!!
http://www.juricaf.org/arret[...]91023-74487
@+

Voici le plan masse :


et une perspective :


On est dans l’agglomération Lyonnaise. La parcelle est en zone UVp du PLU et en zone URc1b du PLU-H.

On est en train de tout vérifier

J'ai un peu fouillé

Dans le PLU (http://plu.grandlyon.com/data/reglements/REGLE_P.pdf)
Page 274 :
7.3 Règles d'implantation
7.3.1 Règle générale
Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives. Ce dernier ne peut être
inférieur à 4 mètres.
Toutefois, les constructions annexes tels que garages, abris de jardin, peuvent être implantées avec un
retrait moindre ou en limite séparative (latérale ou de fond de parcelle) dès lors que leur hauteur est au plus
égale à 4 mètres.

Page 277 :
Article 9 UV :
Emprise au sol des constructions
9.1 Définition
9.1.1 L'emprise au sol des constructions correspond à leur projection verticale sur un plan horizontal :
a. Sont compris dans l'emprise au sol des constructions, les balcons, oriels et les constructions
annexes.

Dans le PLU-H (http://pluh.grandlyon.com/data/pdf_generaux/REGLE.pdf)
Page 233 :
2.2.1.2 Dans le secteur URc1b
Les constructions peuvent être implantées soit sur les limites séparatives*, soit en
retrait* de ces dernières.
En cas de retrait*, ce dernier est au moins égal à 5 mètres (R≥ 5 m).

Page 236 :
b. Pour les constructions nouvelles
Le coefficient d'emprise au sol* est limité à 10% de la superficie du terrain.

Page 237 :
b. Dans le secteur URc1b
Pour les constructions existantes* à la date d'approbation du PLU-H : la hauteur de
façade* maximale des constructions est au plus égale à celle des constructions
existantes. Cette hauteur peut être augmentée de 3 mètres dès lors que le projet vise à
améliorer soit l'insertion de la construction dans le site environnant, soit les
performances énergétiques de la construction.
Pour les constructions nouvelles : la hauteur de façade* maximale des constructions
est au plus égale à 7 mètres (Hf ≤ 7 m).

Page 240 :
3.2 - Le traitement des espaces libres : aspects quantitatifs
3.2.1 - Le coefficient de pleine terre
Le coefficient de pleine terre* est au moins égal à :
- 20 %, dans le secteur URc1a ;
- 15 %, dans le secteur URc1b.
Pour les constructions à destination d'équipements d'intérêt collectif et services publics
le coefficient de pleine terre* ne leur est pas applicable dès lors qu’existent des
contraintes ou spécificités architecturales, techniques ou fonctionnelles.

Page 246 :
4.3.2 - Règles particulières pour les clôtures implantées en limite de référence
a. La clôture assure le marquage de la continuité de la rue et de la limite du
domaine public, lorsque les constructions s’implantent en recul*.
Les clôtures implantées le long de la limite de référence* sont constituées :
- soit d’un dispositif rigide à claire voie de type barreaudage,
surmontant ou non un mur bahut d’une hauteur maximale de
1 mètre, sans pouvoir excéder 2 mètres ;
- soit d’un mur plein pour respecter une harmonie d’ensemble avec
les constructions et les clôtures avoisinantes.

C'est ça il estime que ce n'est plus une annexe du type garage ou abri de jardin mais pièce de vie et ça c'est à minima à 4m de la limite séparative

Morgane56 a écrit:

C'est ça il estime que ce n'est plus une annexe du type garage ou abri de jardin mais pièce de vie et ça c'est à minima à 4m de la limite séparative

 
C'est bien cela
Il faut que je trouve le texte qui stipule que lorsque l'on a 2 règle d'urbanisme qui peuvent s'appliquer :

• L'ancien PLU par la division de parcelle
• Le nouveau PLU-H qui est en vigueur actuellement

Alors le pétitionnaire peut faire instruire selon les règles qui lui sont les plus favorables.

Dès que j'ai cela, on peut donc instruire dans le PLU-H et là on est dans les clous.

Le nouveau PLU-H ne remplace pas le PLU ?
Désolé, moi tu sais le Grand-Lyon ...

Le nouveau PLU-H remplace le PLU depuis le mois de mai je crois. Tout nouveau projet est instruit sur la base du PLU-H.

Sauf que notre PC étant sur le PLU et notre terrain étant issu d'une division de parcelle, le mécanisme de cristallisation permet de figer les règles d'urbanisme sur le terrain pour 5 ans. C'est sur ce fondement que le PC mod est instruit sur la base du PLU.

Ce qu'on va chercher à obtenir, c'est que l'instruction du PC mod soit faite sur la base du PLU-H qui nous est plus favorable et pour lequel notre projet est conforme.

Pour cela je dois trouver le texte, qui nous donne le droit de renoncer à la cristallisation des règles d'urbanisme suite à la DP.

Bonsoir,

Le lotissement ne fige pas les droits existants au moment de sa création. Les nouvelles règles sont applicables mais le lotissement interdit de refuser le permis au motifs de nouvelles règles intervenues après la création du lotissement (art. L.442-14 du code de l'urbanisme).
C'est le contraire avec le certificat d'urbanisme, qui fige bien les droits existants à sa délivrance (art. L.410-1).
Par ailleurs, il est impossible que l'ancien PLU reste applicable si le nouveau est devenu opposable et n'a pas été annulé.

Merci salade bio, c'est bien ce qui me semble aussi mais ils écrivent :
Or, au vu des documents produits cette construction semble présenter, en certains points, une hauteur supérieure (4, 10m en façade SUD).
En effet, le terrain étant issu d'une division autorisée par déclaration préalable, cette dernière a cristallisé l'opposabilité du Plan local d'urbanisme de la Communauté Urbaine de Lyon (PLU) pendant 5 ans.
Le projet doit donc respecter la zone UVp du PLU.

Je ne trouve pas de texte qui prouve le contraire de manière formelle. A chaque fois c'est dans le sens PLU favorable > PLU-H défavorable et là on applique le PLU.
Nous on est dans le cas où on veut juste l'application du PLU-H en vigueur sans bénéficier de ce mécanisme de cristallisation lié à la division.

Avez-vous discuté de l'article L.442-14 avec le service instructeur ? Il maintien son interprétation quand même ?

salade bio a écrit:

Avez-vous discuté de l'article L.442-14 avec le service instructeur ? Il maintien son interprétation quand même ?

Pas encore, l'architecte a juste eu la dame de l'urbanisme de la commune mais elle n'instruit pas le dossier. C'est le pole instructeur du Grand Lyon qui le fait.
La division de parcelle a eu lieu en 2018, je n'ai pas encore retrouvé la date exacte mais peu importe.
Le PC a été délivré mi février 2019.
Si je comprend bien l'article, il dit que pendant 5 ans après la division de parcelle on ne peut pas refuser un permis en se basant sur un PLU postérieur à la division.
Mais est-ce qu'on est obligé d'appliquer les règles en vigueur au moment de la division même si elles nous sont moins favorables ?

Coroebus a écrit:

Si je comprend bien l'article, il dit que pendant 5 ans après la division de parcelle on ne peut pas refuser un permis en se basant sur un PLU postérieur à la division.
Mais est-ce qu'on est obligé d'appliquer les règles en vigueur au moment de la division même si elles nous sont moins favorables ?

1- Oui
2- Non, il faut appliquer le nouveau PLU en écartant les nouvelles règles qui s'opposeraient au projet.

Merci salade bio