Projet terrain+ maison val d'europe (77)

Mais non faut continuer 310 000 euros de budget c'est pas rien quand même... et 50 000 euros d'apport c'est énorme !!
Qu'en pense votre banque ?

+1 avec Careca23 . Un petit apport ne veut pas dire que votre dossier sera refusé. Ayez de quoi au moins payer les frais de notaire et les frais bancaires, soit environ 10 à 15K€ selon le prix du terrain.
Nous emprunterons dans les 375K€ pour 12K€ d'apport, donc vraiment très très peu. Et ça n'a posé aucun problème à chacune des 3 banques que nous avons rencontré ! Ni même au courtier que nous avons consulté.

fatimyoufa a écrit:

Rdv avec le courtier pretto c'est pas mieux.
Il me recommande 50k d'apport.
Je pense mettre un terme à ce projet.

j'avais fait une simulation avec Pretto et une grosse blague le taux proposé!
il faut faire le tour des banques par vous même en commençant par la votre qui connait votre situation.

Il faut justifier d'une épargne aussi? Sauf que si je mets paie les frais de notaire avec mon apport je n'ai plus d'épargne.

Mais nous mettons de côté 800€ par mois.

Bobthefrog a écrit:

+1 avec Careca23 . Un petit apport ne veut pas dire que votre dossier sera refusé. Ayez de quoi au moins payer les frais de notaire et les frais bancaires, soit environ 10 à 15K€ selon le prix du terrain.
Nous emprunterons dans les 375K€ pour 12K€ d'apport, donc vraiment très très peu. Et ça n'a posé aucun problème à chacune des 3 banques que nous avons rencontré ! Ni même au courtier que nous avons consulté.

L'apport est votre épargne, si vous mettez tout dedans.
Si vous gardez un coussin de sécurité, c'est bien de le signaler aussi, les banques apprécient.

fatimyoufa a écrit:

Il faut justifier d'une épargne aussi? Sauf que si je mets paie les frais de notaire avec mon apport je n'ai plus d'épargne.

Mais nous mettons de côté 800€ par mois.

Bobthefrog a écrit:

+1 avec Careca23 . Un petit apport ne veut pas dire que votre dossier sera refusé. Ayez de quoi au moins payer les frais de notaire et les frais bancaires, soit environ 10 à 15K€ selon le prix du terrain.
Nous emprunterons dans les 375K€ pour 12K€ d'apport, donc vraiment très très peu. Et ça n'a posé aucun problème à chacune des 3 banques que nous avons rencontré ! Ni même au courtier que nous avons consulté.

Nous avons bien séparé les 2: apport d'un côté (sur un livret A), et coussin de sécurité de l'autre (sur un autre compte). A savoir que dans ton épargne comptent aussi les livrets de tes enfants (même si pas pris en compte dans votre apport). 
Si tu mets 800€ de côté par mois, sachant qu'un projet de construction se monte au minimum entre 12 et 24 mois, ça te laisse largement de quoi épargner pendant que tu finalises ton dossier. 
C'est ce que nous avons fait depuis 1 an, et ça a été très bien perçu par les différentes banques. Sachant que notre construction ne démarrera pas encore avant plusieurs mois, nous en profitons pour épargner un max et se mettre à l'abris de trop d'imprévus.

fatimyoufa
crecy la chapelle, soit inondable, soit très pentu et mal desservi .
Mais c'est une jolie ville

Oui nous aussi on a un premier apport et on prévoit de mettre de côté un peu tous les mois pendant la construction...

Ah Crécy-la-Chapelle c'est une zone inondable ? En tout cas c'est vrai que c'est une cuvette et y a des terrains bien en pente, donc bonjour les frais en plus pour le terrain...

zebule a écrit:

fatimyoufa
crecy la chapelle, soit inondable, soit très pentu et mal desservi .
Mais c'est une jolie ville

Oui coup de coeur sur le papier, elle coche mes critères et séduites par les projets à venir (parc naturel, parrot world, ventre nautique)
Pour la zone inondable, j'ai regardé la carte et je ferais attention si on me propose un terrain.
J'ai également selectionné Montry, Coupvray et Esbly.
Je recherche proche de la A4 et a moins de 20 minutes du RER A Chessy.

Si le pret logement ou taux zero compte dans les 50000 eur d'apport, ça peut le faire .

Pour ma part, souhait de construire aussi sur le secteur disney, donc ça fait un an que je regarde les terrains et les maisons en ancien également.

Très peu d'offres, et des prix hallucinants .
Dès que le terrain ou la maison paraissent intéressants, c'est qu'ils ne sont pas proches des transports en commun, dans un village ravitaillé par les corbeaux, ou un tout petit terrain, ou bien encore en zone inondable, zone argileuse rouge (pensez à bien regarder ça sur geoportail, car ça veut dire fondations spéciales et surcout), ou à l'autre bout de la ville dans un petit chemin non goudronné.

Nous avons fini par réserver un terrain plus cher et qui ne correspond pas à la totalité de ce que nous souhaitions, mais qui est tout de même proche des établissements scolaire, gare et transports (Sans être en bordure de voie ferrée) .

PS, j'ai vu que vous parliez de maison phenix, ils sont pas chers mais j'ai pu constater qu'elles se revendent moins bien et qu'il y a des inconvénients.

Vous me suggérez d'argumenter comment avec mon banquier?

Dans un an j'aurais 14000€ de disponible pour un apport mais pas d'épargne que je vais reconstituer pendant la construction.
Vous avez vu quelle banque?

Je ne compte pas faire de visite de terrain avant début 2021. J'ai une promotion prévue l'année prochaine donc ça augmentera mon budget disponible (meme si je ne souhaite pas aller au max de ma capacité d'emprunt)

Bobthefrog a écrit:

fatimyoufa a écrit:

Il faut justifier d'une épargne aussi? Sauf que si je mets paie les frais de notaire avec mon apport je n'ai plus d'épargne.

Mais nous mettons de côté 800€ par mois.

Bobthefrog a écrit:

+1 avec Careca23 . Un petit apport ne veut pas dire que votre dossier sera refusé. Ayez de quoi au moins payer les frais de notaire et les frais bancaires, soit environ 10 à 15K€ selon le prix du terrain.
Nous emprunterons dans les 375K€ pour 12K€ d'apport, donc vraiment très très peu. Et ça n'a posé aucun problème à chacune des 3 banques que nous avons rencontré ! Ni même au courtier que nous avons consulté.

Nous avons bien séparé les 2: apport d'un côté (sur un livret A), et coussin de sécurité de l'autre (sur un autre compte). A savoir que dans ton épargne comptent aussi les livrets de tes enfants (même si pas pris en compte dans votre apport). 
Si tu mets 800€ de côté par mois, sachant qu'un projet de construction se monte au minimum entre 12 et 24 mois, ça te laisse largement de quoi épargner pendant que tu finalises ton dossier. 
C'est ce que nous avons fait depuis 1 an, et ça a été très bien perçu par les différentes banques. Sachant que notre construction ne démarrera pas encore avant plusieurs mois, nous en profitons pour épargner un max et se mettre à l'abris de trop d'imprévus.

Montry, les prix ont commencé à monter depuis l'année dernière car ils ont intégré "val d'europe".. Dans les faits ça change pas grand chose mais pour les acheteurs c'est un produit d'appel. Il y a aussi certains endroits ou il y a plus de passage d'avions d'orly ou roissy (dépend du temps et du confinement)

Coupvray, beaucoup de maisons en vente depuis un an, souvent dans le même coin, j'avais trouvé ça louche. Il y a aussi tout un nouveau lotissement qui va sortir de terre, mais éloigné des bus. Esbly, faire attention à la présence de l'aérodrome si vous aimez le calme

MA suggestion serait donc de laisser de côté les discussions avec ton banquier tant que tu n'as rien de concret. Au pire commence à évoquer le sujet en faisant faire une 1ere étude à l'instant T.
En expliquant bien comment tu épargnes et où tu comptes aller financièrement parlant.
Les banques raisonnent à l'instant T, pas en terme de "peut-être que dans 1 an".
Je pense que tu fais bien de te renseigner en amont, ça va te permettre de paufiner ton projet comme il faut, en anticipant un max sur le côté financier.
Mais pour moi c'est vraiment prématuré de faire monter un vrai dossier de crédit tant que tu n'as pas le terrain.

C'est ce que je veux.

Me renseigner pour anticiper sur le côté financier, évaluer le prix des maisons et le budget du terrain mais on me propose des simulations à l'instant T alors que ce n'est pas ça du tout.

Au moins maintenant je sais à quoi m'attendre.

Je continue a prospecter les constructeurs pour faire un préselection et je peaufine mon secteur de recherche.

Bobthefrog a écrit:

MA suggestion serait donc de laisser de côté les discussions avec ton banquier tant que tu n'as rien de concret. Au pire commence à évoquer le sujet en faisant faire une 1ere étude à l'instant T.
En expliquant bien comment tu épargnes et où tu comptes aller financièrement parlant.
Les banques raisonnent à l'instant T, pas en terme de "peut-être que dans 1 an".
Je pense que tu fais bien de te renseigner en amont, ça va te permettre de paufiner ton projet comme il faut, en anticipant un max sur le côté financier.
Mais pour moi c'est vraiment prématuré de faire monter un vrai dossier de crédit tant que tu n'as pas le terrain.

Vous me conseillez plutôt de chercher de quel côté.
On veut rester proche de Chessy pour la gare TGV. Au début 10 minutes, puis 20, je crois on va passer à 30 minutes lol 

Sinon au quotidien on a pas besoin de transports (télétravail pour moi et voiture de fonction pour Mr) mais une gare dans la ville ou pas trop loin quand meme

Mes autres critères:
-creche-ecole- (collège optionnel)
-activités sportives (judo)
-bibliothèque
-structures pour les enfants 
-commerces à proxmité (du genre intermarché, leclerc...)

zebule a écrit:

Montry, les prix ont commencé à monter depuis l'année dernière car ils ont intégré "val d'europe".. Dans les faits ça change pas grand chose mais pour les acheteurs c'est un produit d'appel. Il y a aussi certains endroits ou il y a plus de passage d'avions d'orly ou roissy (dépend du temps et du confinement)

Coupvray, beaucoup de maisons en vente depuis un an, souvent dans le même coin, j'avais trouvé ça louche. Il y a aussi tout un nouveau lotissement qui va sortir de terre, mais éloigné des bus. Esbly, faire attention à la présence de l'aérodrome  si vous aimez le calme

@fatimyoufa : on va finir par être voisins car on a un peu les mêmes exigences

Ce serait marrant lol

Careca23 a écrit:

@fatimyoufa : on va finir par être voisins car on a un peu les mêmes exigences

On se tâte à aller du côté de Meaux, c'est pas mal aussi mais plus cher les terrains :-(

Dépasser Meaux c'est niet pour moi donc c'est soi proche de Meaux sinon du Côté de Mouroux-Coulommiers?

Careca23 a écrit:

On se tâte à aller du côté de Meaux, c'est pas mal aussi mais plus cher les terrains :-(

Je regarde les tarifs cantine et périscolaire aussi! ça joue beaucoup sur un budget

Pour nous Coulommiers c'est un peu trop bas...
Pas simple de trouver un terrain abordable, avec une surface correcte !
On a l'impression qu'on doit faire des concessions sur tout : terrain, maison, environnement... :-(

Oui c'est clair! Je passe mon temps a faire des calculs

Je vais regarder les villes sur l'autre trajet de la ligne P, coulommiers, Guerard, celle sur morin , faremoutiers, pommeuse, mouroux et mortcerf en fonction de mes critères et voir si ça me plait.

J'ai regardé proche de meaux c'est trop cher.

Careca23 a écrit:

Pour nous Coulommiers c'est un peu trop bas...
Pas simple de trouver un terrain abordable, avec une surface correcte !
On a l'impression qu'on doit faire des concessions sur tout : terrain, maison, environnement... :-(

Oui en effet c'est moins cher par ici je crois.
Moi aussi à fond dans Excel, entre le budget construction, le budget des futurs travaux (carrelage, parquet, peinture), le futur budget mensuel...

Nous étions allé voir notre banquier en mai 2019 pour estimer notre capacité d'emprunt.
Il nous a chiffré à la louche avec un taux non négocié sans tenir compte de notre épargne.
ça nous a permis d'orienter nos recherches en terme de budget.
On a regardé le prix des terrains pour voir ce que ça représentait comme enveloppe par rapport au budget global et ensuite nous avons rencontré 3 constructeurs pour avoir une idée de ce que l'on pourrait avoir comme maison avec le budget restant.
ça nous a également permis de préparer les frais annexes.

le temps de trouver un terrain nous avons épargner + et les taux avaient baissés du coup on pouvait emprunter plus.

Le lieu et le prix du terrain c'est ce qu'il y a de plus important par rapport à votre budget, bien plus au final que le prix de la maison en elle-même.

Morcerf, il y a une gare à pieds. télétravail = bonne connexion internet.

Oui en effet Lucette car du terrain va dépendre beaucoup de choses pour la maison et les frais annexes... et c'est ça qui est difficile de chiffrer.
On a prévu 30 000e de frais annexes mais certains constructeurs me disent que ça peut être moins, genre 20 000e, du coup on gagne 10 000e mais ça on le sait qu'une fois qu'on a trouvé un terrain donc cercle vicieux...

Careca23 a écrit:

Oui en effet Lucette car du terrain va dépendre beaucoup de choses pour la maison et les frais annexes... et c'est ça qui est difficile de chiffrer.
On a prévu 30 000e de frais annexes mais certains constructeurs me disent que ça peut être moins, genre 20 000e, du coup on gagne 10 000e mais ça on le sait qu'une fois qu'on a trouvé un terrain donc cercle vicieux...

c'est pour ça qu'il ne faut surtout pas se précipiter pour signer un terrain et signer un CCMI.
et pareil pour trouver un terrain n'hésitez pas à vous rendre dans les agences immobilières.
Pas mal de terrains/biens sont vendus sans même qu'une annonce soit parue.
Après les 10 000 € que vous pouvez gagner sur les frais annexes ils peuvent servir pour avancer sur les extérieurs ou des prestations plus élevées dans la maison.
Je préfère toujours prévoir plus et avoir une bonne surprise que l'inverse.

Et je rajouterais surtout de se déplacer pour voir le terrain car sur le papier parfois c'est top et en vrai...

Oui en effet, tout ce qui est en plus servira pour la maison je suis d'accord

Je vais étudier ce coin là.

merci

zebule a écrit:

Morcerf, il y a une gare à pieds. télétravail = bonne connexion internet.

Après attention sur l'histoire "je vais me faire de l'épargne pendant la construction".
Vous aurez à payer votre loyer actuel (à moins d'habiter chez les parents ou chez des amis) ET rembourser le prêt. Ça peut monter très très vite, même si c'est petit à petit (au fur et à mesure des déblocages), même si ce n'est que les intérêts car remboursement différé.
Lorsque j'avais acheté mon appartement en VEFA, les derniers mois je sortais la totalité de mon salaire juste pour loyer + intérêts des prêts. On en a mangé des pâtes !

En effet c'est une chose très importante à prendre en compte pour se retrouver dans la m...
Merci Woofy

Woofy a écrit:

Après attention sur l'histoire "je vais me faire de l'épargne pendant la construction".
Vous aurez à payer votre loyer actuel (à moins d'habiter chez les parents ou chez des amis) ET rembourser le prêt. Ça peut monter très très vite, même si c'est petit à petit (au fur et à mesure des déblocages), même si ce n'est que les intérêts car remboursement différé.
Lorsque j'avais acheté mon appartement en VEFA, les derniers mois je sortais la totalité de mon salaire juste pour loyer + intérêts des prêts. On en a mangé des pâtes !

oui mais là avec un prêt à 310 000 et on est loin des 800/900 épargnés actuellement si c'est une franchise partielle!
par contre attention à ne pas prendre de franchise totale, c'est un gouffre financier

C'est quoi cette franchise (partielle ou totale) ?

Careca23 a écrit:

C'est quoi cette franchise (partielle ou totale) ?

La franchise c'est quand pendant un certain temps vous ne payez que les intérêts sur les sommes débloquées. Une fois la période de franchise achevée vous commencez à amortir les crédit (sur les sommes débloquées toujours).
Donc en gros si votre mensualité finale c'est 1000€ dont 300€ d'intérêts, vous paierez au max 300€ de "crédit" jusuq'à la fin de la franchise.
En construction les banques proposent un minimum de 12 mois, mais ça peut aller jusque 36 mois (a priori déconseillé).
C'est là où les conditions de paiement du cst peuvent aussi jouer. Certains suivent religieusement le calendrier prévu par la loi, d'autres proposent des facilités en n'envoyant la 1ere facture qu'à la fin des plâtreries, soit 75% des fonds.
Ce qui fait que grosso modo dès lors que vous avez débloqué les fonds pour payer votre terrain, vous ne payez les intérêts que sur la somme débloquée, et ce jusqu'au 1er adf du cst.

En fait, cette franchise c'est de l'argent "perdu" (pour nous, pas pour la banque), mais c'est parfois le seul moyen permettant de débloquer l'argent, mais de ne pas commencer le remboursement maintenant car il y a un loyer à côté à payer.

C'est vrai que j'avais un taux à 4,1%, et donc une franchise à plus de 800€/mois. J'avais un PTZ aussi, et sur le PTZ pas de franchise possible (vu que le taux était à 0%), donc on remboursait les 400€/mois dès le 1er déblocage. C'est surtout lui qui nous a fait mal, on pensait ne commencer à le rembourser qu'à la finn, au final on a démarré le remboursement 18 mois plus tôt que ce qu'on pensait. Bon maintenant on est content, mais pendant 18 mois, sortir entre 400 et 1200€ en plus d'un loyer à 800€, en gagnant moins de 2500€/mois à 2, c'est dur.

Alors pour la franchise totale voici ce qui s'est passé pour nous
emprunt de 205 000 € en 2007 à 4.75 %
on avait une franchise totale de 2 ans pour une mensualité prévue le 1064 €.
On a débloqué les fonds progressivement, et rien payé pendant 24 mois.
Au final au bout des 24 mois on devait 213000 € à la banque et les mensualités étaient de 1216 €.
Autant dire que ça a vraiment piqué, qu'on a mangé des pâtes un moment!

Ah oui en effet, ma banque m'avait parlé de 18 mois pour le différé mais je vais lui parler de tout ça pour bien comprendre cette notion et pas se faire avoir

Je compte faire le différé partielle.

Dans le coin de coulommiers on passe en zone B pour le PTZ 

J'ai mal à la tête 

Careca23 a écrit:

Pour nous Coulommiers c'est un peu trop bas...
Pas simple de trouver un terrain abordable, avec une surface correcte !
On a l'impression qu'on doit faire des concessions sur tout : terrain, maison, environnement... :-(

Pas inondable ur toute la ville, surtout au centre ville.

La carte des zone inondable et dispo sur le site. Après je cherche que des terrains plats, c'est déja galère je vais pas m'emmerder avec une pente lol 

Careca23 a écrit:

Ah Crécy-la-Chapelle c'est une zone inondable ? En tout cas c'est vrai que c'est une cuvette et y a des terrains bien en pente, donc bonjour les frais en plus pour le terrain...

J'ai l'impression d'avoir trouvé le terrain :

517m2
hauteur de crecy (zone non inondable)
plat
viabilisé
13,82 de facade (oublié le garage à part ce sera garage intégré à la maison mais du coup ça réduit le budget de la maison)
prix 149k



je vais voir avec mon banquier jeudi si ya moyen qu'il me suive aujourd'hui

C'est cool, belle surface !
Vous avez visité le terrain ?

Non

je viens d'appeler l'agence, c'est un lotissement de 8 et il en reste 1.
Je ne veux pas me déplacer avant de savoir si la banque pourra me suivre.

Careca23 a écrit:

C'est cool, belle surface !
Vous avez visité le terrain ?