Création d'un logement dans une annexe.

Bonjour.

Si les bâtiments sont séparés vous n'êtes pas concerné par le seuil dérogatoire de SURFACE DE PLANCHER.

Pour une partie habitable dans l'annexe vérifiez votre PLU.

Par exemple parfois les annexes sont autorisées en limite de propriété mais pas les parties habitables.

Comment allez vous isoler thermiquement la dalle ?

Merci pour votre retour.
La construction de cet appartement était déjà prévu lors de la construction, du coup le plancher de cette partie a été surélevé et isolé par des hourdis.

Bonjourf,

laxurit a écrit:

Bonjour à tous.

J'ai fait construire il y a 4 ans ma maison.

La construction était constituée comme suit :
   - une première bâtisse pour la maison
   - une seconde bâtisse pour le garage et une terrasse couverte 

Les deux bâtisses sont non attenantes mais sur la même parcelle.

Je souhaiterai transformer une partie du garage (15m2) en un petit appartement. Cette transformation n'engendre aucune modification car j'avais déjà prévu le coup lors du permis ( fenêtres et porte)

Jai deux questions :

Une simple déclaration préalable en mairie est elle suffisante?
Concernant la surface s'agissant d'une annexe, est-ce que celle va venir s'ajouter a la surface de la première bâtisse ? En effet la maison ayant une superficie de 145m2 , il me semble qu'il faut passer par un permis de construire et un architecte lorsqu'on dépasse les 150m2.

Actuellement sur le site des impôts dans la catégorie biens immobiliers, je dispose de deux lignes ( 1 ligne pour la maison à 145m2 et une pour l'annexe à 40m2)

J'espère avoir été assez clair.

Merci à vous 

  Vous voulez changer l'usage de votre garage:
  - Vérifier dans un premier temps que votre PLU(i) le permet. En effet, la mairie peut vous imposer un stationnement de remplacement,
  - Une DP est donc suffisante,
  - Si votre opération est possible:
* Pas de TA à acquitter, puisque la surface a déjà été taxée,
* Comme dit par ailleurs, pas d'obligation d'archi.,
* MAIS la mairie peut(va) imposer ce nouveau logement à la PFAC,
* Pour les IF, vous devrez déclarer ce changement d'usage, entraînant une imposition supplémentaire. 
@+

Calète a écrit:

Bonjour.

Si les bâtiments sont séparés vous n'êtes pas concerné par le seuil dérogatoire de SURFACE DE PLANCHER.

Pour une partie habitable dans l'annexe vérifiez votre PLU.

Par exemple parfois les annexes sont autorisées en limite de propriété mais pas les parties habitables.

Comment allez vous isoler thermiquement la dalle ?

Bonjour,

Tout d'abord, je vous adresse mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année.

Je viens d'avoir un retour négatif de ma demande de devis de déclaration préalable.

J'ai contacté la personne qui a instruit le dossier au téléphone. Cette personne qui est d'ailleurs fort sympathique m'explique que le seul motif du refus est le dépassement de la surface des 150m2. Et par conséquent il faut passer par un permis+ architecte.
Je lui expliqué en me basant sur vos propos que étant sur deux bâtisse différentes je n'étais pas concerné.
Il m'a répondu que les deux bâtisses étant sur la même parcelle, c'était la surface bâti sur la parcelle qui compte.

Il a accepté de revérifier ce point , et est disposé à ce que je lui envoi des éléments pour étayer mes propos,si j'en dispose.

C'est pourquoi je me permets de revenir vers vous en espérant que vous ayez plus d'éléments a m'apporter ( texte de loi ou autres)

Je vous remercie par avance.

Bonjour,

Je vous souhaite également mes meilleurs voeux

La dispense de recours à un architecte pour un permis de construire s'apprécie pour une construction : art. R.431-2a) CU
Voir aussi CE 23/03/1990 n°62643 ou CAA Douai 31/05/2012 n°11DA00436

Bonjour,

laxurit a écrit:

Calète a écrit:

Bonjour.

Si les bâtiments sont séparés vous n'êtes pas concerné par le seuil dérogatoire de SURFACE DE PLANCHER.

Pour une partie habitable dans l'annexe vérifiez votre PLU.

Par exemple parfois les annexes sont autorisées en limite de propriété mais pas les parties habitables.

Comment allez vous isoler thermiquement la dalle ?

Bonjour,

Tout d'abord, je vous adresse mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année.

Je viens d'avoir un retour négatif de ma demande de devis de déclaration préalable.

J'ai contacté la personne qui a instruit le dossier au téléphone. Cette personne qui est d'ailleurs fort sympathique m'explique que le seul motif du refus est le dépassement de la surface des 150m2. Et par conséquent il faut passer par un permis+ architecte.
Je lui expliqué en me basant sur vos propos que étant sur deux bâtisse différentes je n'étais pas concerné.
Il m'a répondu que les deux bâtisses étant sur la même parcelle, c'était la surface bâti sur la parcelle qui compte.

Il a accepté de revérifier ce point , et est disposé à ce que je lui envoi des éléments pour étayer mes propos,si j'en dispose.

C'est pourquoi je me permets de revenir vers vous en espérant que vous ayez plus d'éléments a m'apporter ( texte de loi ou autres)

Je vous remercie par avance.

La position du service urbanisme est bien entendu erronnée.
De nombreuses références jurifiques ont été données dans ce forum, mais déjà:

"Lorsqu’un bâtiment est distinct des autres bâtiments édifiés sur le même terrain, la surface
de plancher à prendre en compte pour le calcul du seuil est uniquement celle du bâtiment
pour lequel l’autorisation de construire est sollicitée (CE 23 mars 1990 ; M. et Mme
Montagne, n°62643), à l’exclusion d’une autre construction maintenue sur le terrain et non
modifiée par le projet (CAA Douai, 31 mai 2012 ; Debeauvais et Rogacki, n°11DA00436)."

Si c'est le seul motif de refus, vous pouvez être conforté dans votre projet.
@+

Merci beaucoup pour ce retour.
Je vais transmettre ça à la mairie et vous ferai un retour pour vous dire si ça a fonctionné ?.

Juste une petite question, je ne comprends pas bien " l'exclusion d'une autre construction maintenue sur le terrain et non modifiée par le projet".
Cela veut simplement dire que si une construction est existante sur le même terrain que celui concerné par la déclaration préalable, et qu'elle n'est pas impacté par les travaux, elle est exclue du calcul de surface?

Merci encore

C'est ça !

Re,

Exacte compréhension.
En fait, c'est le projet objet de la demande d'autorisation qui conditionne l'obligation de passer ou pas par un archi.
Si un projet unique concerne plusieurs immeubles simultanément, là effectivement c'est la surface de plancher totale qui est prise en compte.
Ce motif de refus n'en est donc pas un, mais il peut y en avoir... d'autres!
EDIT: salade bio toujours 3 petites longueurs (') d'avance!!
@+

Merci à tous pour votre réactivité, je vous tiens au courant pour la suite.

Bonsoir à tous.

J'ai quelques nouvelles à vous apporter.
J'ai pu apporter les informations au service urbanisme qui les a entendu.


Celui-ci m'a opposé une nouvelle information... Selon lui, je suis obligé de passer par un permis modificatif ( et donc un visa architecte pour dépassement des 150m2 ) car mon permis de construire initial est toujours d'actualité.

En fait , je n'ai pas fait de déclaration fin de travaux.
Mea culpa... C'est vrai. S'agissant d'une maison construite sur un terrain familial et n'ayant pas pour projet de vendre, c'est vrai que je ne me suis pas trop préoccupé de remplir ce document.

Cependant, je suis très surpris par les dates.
Mon permis m'a été accordé en 2018, les travaux n'ont pu démarrer qu'en 2020 ( problème juridique sur ce même permis...) Et se sont terminés en 2021. J'y habite depuis presque trois ans

Il faudrait donc que je demande un permis modificatif sur un permis qui m'a été accordé il y a presque 6 ans...
J'ai fait quelques recherches sur les dates de validité mais c'est assez flou pour moi.

Qu'en pensez-vous ?

C'est quand même vachement compliqué de faire les choses dans la légalité dans notre beau pays...

Péremption d'une autorisation suivant R.424-17 du code de l'urbanisme : "Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.
Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année".

Puisque le permis vous a été notifié il y a plus de 3 ans, et que le chantier semble bien avoir été interrompu plus d'une année, votre permis est caduc.

Déposez la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) en mairie. Celle-ci fera probablement une visite de contrôle. S'il n'y a pas de motifs à contester, vous recevrez un certificat de non contestation, qui vous permettra ensuite de déposer une déclaration préalable de travaux pour votre projet.
Si la ville conteste la conformité de vos travaux, il faudra d'abord régulariser la situation...

salade bio a écrit:

Péremption d'une autorisation suivant R.424-17 du code de l'urbanisme : "Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.
Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année".

Puisque le permis vous a été notifié il y a plus de 3 ans, et que le chantier semble bien avoir été interrompu plus d'une année, votre permis est caduc.

Déposez la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) en mairie. Celle-ci fera probablement une visite de contrôle. S'il n'y a pas de motifs à contester, vous recevrez un certificat de non contestation, qui vous permettra ensuite de déposer une déclaration préalable de travaux pour votre projet.
Si la ville conteste la conformité de vos travaux, il faudra d'abord régulariser la situation...

Merci pour votre retour.

Je vous tiendrai informé de la suite des évènements.

deffrey a écrit:

* Pas de TA à acquitter, puisque la surface a déjà été taxée,

Pourquoi n'y aurait-il pas de TA ? Le garage passant habitable, il ne peut plus bénéficier de l'abattement de 50%.

Bonjour,

La TA est calculée au regard de la surface taxable construite. Donc lorsque laxurit a obtenu son permis, qui autorisait le garage notamment, ce dernier avait déjà été taxé.

Bonjour,

zadene a écrit:

deffrey a écrit:

* Pas de TA à acquitter, puisque la surface a déjà été taxée,

Pourquoi n'y aurait-il pas de TA ? Le garage passant habitable, il ne peut plus bénéficier de l'abattement de 50%.

La surface de garage est calculée dans la surface taxable de l'habitation, même si elle ne constitue pas de la SP.
Le calcul est différent pour une place de stationnement (à l'extérieur par exemple, carport..).
Donc là, la surface du garage a déjà été comptabilisée dans la surface taxable globale.
Le garage a changé d'usage, pas de destination.
Il en serait autrement pour le passage d'un bâtiment agricole (exonéré) à habitation: là, il y a création de SP taxable.
@+

Edit: plus qu'une minute de décalage avec salade bio !!!