Le Nouveau Permis Valant Division

matxou a écrit:

a la fin du chantier chaque propriétaires fais une déclaration de fin de chantier et par conséquent chacun rempli un formulaire pour bénéficier d'une exonération d'impôt locaux

Merci

matxou a écrit:

a la fin du chantier chaque propriétaires fais une déclaration de fin de chantier et par conséquent chacun rempli un formulaire pour bénéficier d'une exonération d'impôt locaux

Pour répondre à la question, selon moi une autorisation, une DOC, une DAACT (déclaration attestant l'achèvment et la conformité des travaux) et deux déclarations fiscales H1

Bonjour à tous,
Je suis nouveau sur ce forum qui m'a l'air bien intéressant, c'est pourquoi j'ai pris la peine de m'y inscrire.

Voici mon problème:

Ma femme et moi sommes sur le point d'acheter un terrain de 1000m² via permis de construire valant division. Ce terrain sera donc la moitié d’une parcelle de 2000m².

Ma question est la suivante : La mairie nous a dit que nous étions obligés de faire 2 maisons mitoyennes. Mais nous, nous souhaiterions avoir une maison individuelle. Qu’est ce qu’il nous oblige à faire 2 maisons mitoyennes ?

Je vous pose cette question car j’ai vu un agent immobilier qui m’a dit qu’il était possible d’arriver à obtenir de la DDE un permis de construire valant division pour 2 maisons individuelles. Si cela est vrai, qu’est-ce qui peut nous obliger à faire 2 maisons mitoyennes ?

Merci de vos conseils

Bonjour,

Art. R 431-24 du CU. Rien n'impose à titre général la construction de maisons mitoyennes. Sur un même terrain, au moins deux maisons distinctes et autonomes, sauf si le POS/PLU prévoit d'autres conditions, ou si c'est imposé par la configuration des lieux.
Dans votre cas, il faut voir avec l'urbanisme sur quels éléments ils fondent leur demande. Hors les indications ci-dessus, demande non fondée légalement.
@+

Bonjour,

Merci pour votre réponse rapide.
J'ai donc contacté la mairie en question et je lui ai demandé de m'envoyer l'extrait du PLU correspondant à la zone où se trouve le terrain que je souhaite acheter. Voici l'extrait du PLU (mon terrain est sur la zone NB) :


CHAPITRE VI : dispositions applicables à la zone NB
Zone naturelle desservie partiellement par des équipements qu'il n'est pas prévu de renforcer et dans
laquelle des constructions ont déjà été édifiées.
Elle comprend un secteur NBa adapté à la spécificité de l'activité existante.
ARTICLE NB 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES
Les constructions à usage d'habitation.
Les bâtiments publics et les installations classées soumises à déclaration et présentant un caractère
de service pour l'usager.
Les aires naturelles de camping à raison de une par propriétaire ou gestionnaire.
En secteur NBa, les constructions à usage d'habitation ainsi que celles liées à l'activité existante
(centre d'aide par le travail).
En cas de sinistre, la reconstruction, à l’identique, des bâtiments existants.
ARTICLE NB 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Les constructions ou installations qui, par leur nature, sont incompatibles avec la sécurité, la
tranquillité, la commodité ou la bonne tenue du voisinage.
Les créations et extensions d'installations classées autres que celles admises à l'article NB 1.
Les affouillements et les exhaussements des sols, les décharges et les dépôts de véhicules.
Les terrains aménagés de camping et de caravanage à l'exception des campings "aire naturelle"
prévues à l'article NB1.
Le stationnement collectif ou isolé des caravanes.
Les aires de jeux et de sports.
Les parcs résidentiels de loisirs et les habitations légères de loisirs
Les immeubles collectifs, sauf en secteur NBa.
Les équipements hôteliers sauf en secteur NBa.
Les lotissements de toute nature et les groupes d'habitations.
ARTICLE NB 3 - ACCES ET VOIRIE
Les constructions et installations doivent à leur achèvement, être desservies par des voies dont les
caractéristiques correspondent à leur destination et permettent notamment l'accès permanent en tout
temps des véhicules de secours et de lutte contre l'incendie.
Pour des raisons de sécurité l'instauration de tout nouvel accès charretier individuel direct à une
construction en dehors des panneaux d'agglomération sera en principe interdite sur la RD 26 et la RN
117.
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ARTICLE NB 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX
�� Eau :
Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée à une conduite publique d'eau
potable de caractéristiques suffisantes.
�� Assainissement :
Toutes les eaux et matières usées des habitations individuelles doivent être dirigées sur des
dispositifs de traitement conformément aux textes en vigueur.
�� Electricité - Téléphone :
Le renforcement des lignes, les branchements et les extensions du réseau seront enterrés.
ARTICLE NB 5 - CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Pour être constructible un terrain devra avoir une superficie minimale de 2000 m2.
Ces dispositions ne s'appliquent pas aux parcelles destinées aux ouvrages techniques liés aux
infrastructures publiques.
ARTICLE NB 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Sauf disposition contraire portée au plan de zonage les constructions sont implantées avec un recul
minimum de :
- 75 mètres de l'axe de la RN 117 (application de l'article L. 111-1-4 du Code de l'urbanisme) ;
- 15 mètres de l'axe des chemins départementaux ;
- 10 mètres de l'alignement des voies communales et autres voies ouvertes à la circulation publique.
Les clôtures sont établies en respectant une distance égale à 5 m + L par rapport à l'axe de la RD 26
(L = largeur des dépendances de la route : fossés, talus, … définie au moment de la demande
d'implantation).
ARTICLE NB 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
Les constructions d'une hauteur totale supérieure ou égale à 4 mètres doivent être édifiées avec un
recul minimal de 4 mètres par rapport aux limites séparatives.
Les constructions d'une hauteur totale inférieure à 4 mètres peuvent dans tous les cas s'implanter sur
limites.
ARTICLE NB 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
La distance entre deux bâtiments non contigus doit être au moins égale à la demi-somme des
hauteurs des deux constructions, avec un minimum de 4 mètres.
ARTICLE NB 9 - EMPRISE AU SOL
L'emprise au sol des constructions de toute nature ne peut excéder 15 % de la superficie du terrain.
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ARTICLE NB 10 - HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
La hauteur totale des constructions nouvelles ne peut dépasser 9 m, sauf en secteur NBa où cette
hauteur est portée à 12 m.
ARTICLE NB 11 - ASPECT EXTERIEUR
Les constructions, restaurations, agrandissements, adjonctions d'immeubles doivent être conçus de
façon à s'insérer dans la structure existante et s'harmoniser avec l'environnement architectural et
paysager.
A ce titre les recommandations architecturales, jointes sous forme d'annexes au présent règlement,
ont force de prescriptions.
ARTICLE NB 12 - STATIONNEMENT
Afin d'assurer le stationnement des véhicules en dehors des voies publiques les constructeurs doivent
aménager un nombre de places de stationnement correspondant aux besoins des constructions et
installations tels que définis au titre I du présent règlement.
ARTICLE NB 13 - ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Les espaces libres doivent être aménagés ou plantés d'essences locales, afin de s'harmoniser avec
le milieu environnant et d'atténuer l'impact visuel des constructions.
A ce titre des recommandations paysagères sont jointes sous forme d'annexes au présent règlement.
ARTICLE NB 14 - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DU SOL
Sans objet.
ARTICLE NB 15 - DEPASSEMENT DU COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL
Sans objet.





Alors pensez-vous que dans ces articles on m'interdise de faire une maison individuelle?
Si oui quel article m'oblige de faire une maison mitoyenne?

Merci de votre aide.

bonjour,

vu l'article NB8 la mairie ne peut pas imposer la mitoyenneté des constructions

je cite :

ARTICLE NB 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
La distance entre deux bâtiments non contigus doit être au moins égale à la demi-somme des
hauteurs des deux constructions, avec un minimum de 4 mètres.

Merci *****.

Par contre, il y a quelque chose que je ne comprend pas dans l'article NB2 à la dernière ligne:

ARTICLE NB 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES

Les lotissements de toute nature et les groupes d'habitations.


Je suis surpris par cette ligne car c'est bien un lotissement qui va être construit là où j'achète mon terrain...

Qu'en pensez vous?

Bonsoir,

En fait, il y a télescopage, depuis la réforme de 2007, des dispos de l'art. L 442-1 CU (constituent des lotissements) et celles de l'art. R 431-24 du même code (Permis valant division). C'est le mode opératoire de la division parcellaire qui implique l'une ou l'autre règlementation.
Cette distinction est donnée au J.O.A.N. du 12/08/2008, n° 16282 page 6953,(réponse ministérielle Giran)
Mon lien ne fonctionne pas (!)... Le site "Defrénois" jurisurba le reprend également.

Il faut donc bien étudier le dossier de vente, pour être sûr du statut: lotissement ou PVD. Les modalités en sont différentes; et selon, vous pouvez éventuellement prouver à la mairie qu'il n'y a pas lotissement, et donc que deux maisons distinctes peuvent être construites!
L'interdiction de création d'un lotissement (NB2) peut se comprendre, dans la mesure où la zone est desservie partiellement par des équipements qu'il n'est pas prévu de renforcer (la mairie ne peut légalement autoriser des constructions que si les parcelles sont suffisamment desservies).

Vous dites dans le post initial, que vous allez acheter via un PVD, et au final que vous achetez en lotissement...!!

Elisa, tu dis que la mairie ne peut pas imposer la mitoyenneté au motif que les constructions non contigües doivent être au moins à 4 m (NB8): certes, pour les batiments non contigus, ce qui ne signifie pas que les batiments contigus sont interdits
Bonne étude!!!
@+

Bonjour Deffrey,

Pour résumer ma situation simplement :

La commune de Saint Martin de Seignanx autorise dans son PLU la vente de terrain constructibles à condition qu'ils fassent au minimum 2000m².
Monsieur X a mis en vente 3 lots de 2000m². Ces 3 lots seront divisés en 2 via des permis de construire valant division (ça j’en suis sûr). Donc au final il y aura 6 lots de 1000m². Ces 6 lots ne pourront pas être raccordés au tout à l’égout et devront donc être munis chacun d’un assainissement individuel.
Une autre information dont je suis sûr aussi est qu’il s’agira d’un micro lotissement, puisque les 6 lots seront vendus viabilisés et qu’il y aura création d’un micro syndic géré par les futurs acquéreurs eux-mêmes.

Dans ta réponse tu dis qu’il s’agit soit d’un PVD, soit d’un lotissement… Dans mon cas je ne sais pas…

Voici mes questions :

- Sachant que dans le PLU de la commune en question (voir mon post au-dessus), il n’y a pas marqué qu’on doit faire des maisons mitoyennes, suis-je obligé de construire en mitoyenneté ? Le service d’urbanisme de cette commune m’a clairement dit que si je demande un permis de construire pour une maison individuelle, il me serait refusé. Mais pour quel motif me serait-il refusé si ce n’est pas écrit dans le PLU ?

- Le PVD : sachant qu’il n’y aura qu’un seul PDV déposé pour chaque lot de 2000m², la SHON totale dépassera certainement 170m². Mon futur voisin et moi seront-nous obligés de passer par un architecte ? Ou alors le fait que la parcelle sera divisée à un moment donné (à la signature de l’acte authentique ou pendant la construction lorsque les maisons seront hors-d’eau/hors-d’air ?) ne nous oblige pas à passer par un architecte ?

Merci de vos lumières.

Re,

Quelques études juridiques sur le sujet:

http://jurisurba.blogspirit.com/archive/2009/09/30/sur-le-pe[...]n-dans-un-lotissem.html

http://www.onb-france.com/publica/Le-nouveau-permis-de-construire.html

Il faut donc demander au service urbanisme POURQUOI il impose des constructions mitoyennes.

Quant à la nécessité d'un archi si le PVD dans sa globalité représente plus de 170 m² de shon alors que chaque batiment en sera inférieur, je n'ai pas trouvé de réponse officielle; La réponse doit être oui si c'est une seule personne qui présente le dossier pour deux habitations distinctes ou plus , puisqu'il n'y a pas de plan de division de shon dans le dossier de PC, pour une unité foncière donnée. Il peut en être autrement lorsque ce sont deux personnes différentes qui déposent permis sur la même unité foncière
@+

deffrey a écrit:

En fait, il y a télescopage, depuis la réforme de 2007, des dispos de l'art. L 442-1 CU (constituent des lotissements) et celles de l'art. R 431-24 du même code (Permis valant division). C'est le mode opératoire de la division parcellaire qui implique l'une ou l'autre règlementation.
Cette distinction est donnée au J.O.A.N. du 12/08/2008, n° 16282 page 6953,réponse ministérielle Giran)Mon lien ne fonctionne pas (!)... Le site "Defrénois" jurisurba le reprend également.

http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-16282QE.htm je pense mais selon moi il n'y a pas télescopage des deux réglementations dans la mesure ou l'une exclue l'autre

deffrey a écrit:

[i]
L'interdiction de création d'un lotissement (NB2) peut se comprendre, dans la mesure où la zone est desservie partiellement par des équipements qu'il n'est pas prévu de renforcer (la mairie ne peut légalement autoriser des constructions que si les parcelles sont suffisamment desservies).

il est interdit d'interdire les lotissement en zone NB
http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-11201QE.htm

Bonjour,

poil, je me suis sans doute mal exprimé (on est sur un forum, pas à la barre!)
Certes, il est interdit d'interdire (les lotissements)... et donc le NB2 serait illégal; mais dans mon esprit, ce qui prévaut c'est:
" CHAPITRE VI : dispositions applicables à la zone NB
Zone naturelle desservie partiellement par des équipements qu'il n'est pas prévu de renforcer et dans
laquelle des constructions ont déjà été édifiées.

C'est un bon argument (motif) pour la mairie de refuser des permis diffus, au regard du L 111-4 CU. Car autoriser un lotissement pour refuser les demandes de PC le concernant... mais bon, je m'égare peut-être
La jurisprudence sur cet art. (ou son prédécesseur, le L 421-5) est précise. (Min.Eq.c/Perrin, CE 22/03/1978) et rép. Min. JOAN du 26/06/2000.

Pour le cas de Francky40, s'il n'y a pas refus pur et simple, il y "aurait" obligation de mitoyenneté, le contraire de diffus!!
Ce n'est que ma recherche d'explication, qui vaut ce qu'elle vaut!!
@+

arf, valà ce qui arrive quand je survole les sujets ;)

Bonsoir,

Nous avons actuellement en vue un terrain. Mais le vendeur nous a parlé de permis de construire valant division (terrain divisé en 2 à l'avenir). En faisant quelques recherches sur Internet, j'ai atterri ici

Je souhaiterais savoir (pour ceux qui sont passés par là) plusieurs choses :

Je suppose que lorsqu'on signe le compromis de vente, on sera 2 acquéreurs potentiels. Mais lors de la vente (donc le permis de construire a été déposé et accepté), est-ce que le terrain sera divisé et donc on serait propriétaire uniquement de notre propre parcelle ? Ou bien quel est le meilleur moment pour procéder à cette division ? Car si j'ai bien suivi, il y a des droits de mutation là-dessus.

J'aimerais éviter un maximum les mauvaises surprises donc merci d'avance pour vos réponses !!