Le Nouveau Permis Valant Division

Merci pour les infos POIL

poil, merci d'avoir répondu (fort bien d'ailleurs )

natgi je t'ai répondu sur mon autre sujet car tu y as posé exactement les mêmes questions

En grande majorité, la réponse à tes questions se trouve dans ce sujet mais je ne peux pas tout réécrire ce serait trop long (il faut que tu fasses un petit effort de lecture).

Enfin, si je peux me permettre, comme le souligne très justement poil, quand on peut éviter le permis valant division, c'est mieux, car j'ai aussi pu constater à quel point personne ne sait comment le traiter Perso je me suis énormément investie et j'ai fait beaucoup de recherches afin de me sortir de tous les galères rencontrées. Que ce soit les notaires, géomêtres, constructeurs, bureaux d'études et DDE, pas un n'a pu m'aider du début jusqu'à la fin et il a fallu changer de cap plus d'une fois.

Le pire dans l'histoire, c'est que j'ai réalisé à la fin que le même projet aurait pu être mené à bien sans permis valant division, donc attention, bien se renseigner avant de se lancer

Bonjour,

Je suis, moi aussi, dans l'achat d'un terrain avec un permis valant division... Nous sommes en plein dans les 7 jours de rétractation après la signature de la promesse d'achat du terrain. Actuellement on se pose beaucoup de questions et comme natgi on a "failli abondonner car beaucoup de personnes nous on fait peur...".

Explication de notre situation : C'est une parcelle d'environ 1800m² qui est divisée pour faire trois maisons de 600 m² avec des servitudes de passage sur chacune des parcelles pour que chaque acquéreur puisse accéder à sa parcelle. Il n'y a pas de parties communes aux acquéreurs. Notre projet, c'est l'acquisition d'une de ces parcelles. Le bornage sera effectué lors de la vente définitive.C'est une SARL qui nous vend la parcelle, et c'est elle qui est redevable des taxes (TLE, taxe de raccordement à l'égout...) et qui se fera rembourser par chaque acquéreur (information indiquée dans la promesse d'achat).

Concernant la grandeur des parcelles, notre terrain est de 600m² alors que la commune exige des parcelles de 800 m². De ce que j'ai compris, notre constructeur utilise souvent le permis valant division pour construire des maisons sur un terrain plus petit que la surface exigée par la commune, ainsi, il touche une autre clientèle pour que le coût global terrain+construction soit à un prix abordable.

Après des recherches sur internet et lu tous les messages du sujet de ce forum, il me reste quelques questions :
Sur le sujet indiqué par poil, on parle de "Solidarité dans le paiement des taxes d'urbanisme". A quel moment sommes nous indépendants administrativement et fiscalement? Ce qui m'inquiète, c'est d'avoir des frais communs avec les autres acquéreurs et d'en être solidaire.

De plus, le CRIDON parle de caducité du permis de construire si l'un des acquéreurs ne parvient pas à construire sa maison et suspend son projet pendant plus d'un an. Quelles ont les répercutions sur les acquéreurs qui ont terminé la construction de leur maison si le permis de construire est caduque?
Sur le même sujet indiqué par poil, on parle de "Solidarité dans la bonne exécution des travaux conformément au permis". Sachant que dans notre promesse d'achat, il y a une clause comme quoi la SARL vendeur du terrain s'engage à faire respecter les obligations par chaque acquéreurs et qu'elle s'engage à réaliser toutes constructions non-réalisées dans un délai d'un an de l'achèvement des autres constructions. Ainsi, quelles sont les répercutions que peut avoir cette solidarité?

Dans la semaine, je dois voir mon notaire pour plus de précisions. Si vous avez des informations par rapport à mes questions, merci d'avance de vos réponses.
De mon côté, si je peux vous aider avec mon "petit bout" d'expérience, n'hésitez pas.

Mjbaka a écrit:

Après des recherches sur internet et lu tous les messages du sujet de ce forum, il me reste quelques questions :
Sur le sujet indiqué par poil, on parle de "Solidarité dans le paiement des taxes d'urbanisme". Cette solidarité ne vous concerne pas puisque si je comprend bien c'est la SARL qui dépose le permis (solidarité entre les différents demandeur du permis) A quel moment sommes nous indépendants administrativement et fiscalement? Ce qui m'inquiète, c'est d'avoir des frais communs avec les autres acquéreurs et d'en être solidaire. fiscalement au niveau des impots locaux, après la division.
De plus, le CRIDON parle de caducité du permis de construire si l'un des acquéreurs ne parvient pas à construire sa maison et suspend son projet pendant plus d'un an. s'agissant d'un seul et unique permis, je suis d'accord avec l'analyse du CRIDON, Quelles ont les répercutions sur les acquéreurs qui ont terminé la construction de leur maison si le permis de construire est caduque? même situation que pour quelqu'un dont le permis est périmé. un permis doit être redéposé pour le toutSur le même sujet indiqué par poil, on parle de "Solidarité dans la bonne exécution des travaux conformément au permis". Sachant que dans notre promesse d'achat, il y a une clause comme quoi la SARL vendeur du terrain s'engage à faire respecter les obligations par chaque acquéreurs et qu'elle s'engage à réaliser toutes constructions non-réalisées dans un délai d'un an de l'achèvement des autres constructions. Ainsi, quelles sont les répercutions que peut avoir cette solidarité? la solidarité est administrative en ce qui concerne l'achèvement et la conformité des travaux, l'administration ne s'occuperait pas des conventions intervenues entre les vendeur et acquéreurs. Imaginons une liquidation judiciaire de la SARL ...
Dans la semaine, je dois voir mon notaire pour plus de précisions. Si vous avez des informations par rapport à mes questions, merci d'avance de vos réponses.
De mon côté, si je peux vous aider avec mon "petit bout" d'expérience, n'hésitez pas.

Poil, Merci pour les info.

Si vous devez vous engager dans cette voie, je vous conseillerai de faire dres et déjà signer au représentant de la SARL l'imprimé réglementaire de transfert de permis pour le cas où cette société viendrait à disparaître et/ou que vous puissiez reprendre la main si besoin était (attention aux taxes d'urbanisme cependant).

Faites préciser si possible par voie d'avenant si ce n'est pas déjà inscrit dans l'avant contrat que la SARL s'engage à obtenir une attestation de non opposition à la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux qu'il s'engage à déposer sans délai).

(N'étant pas titulaire du permis, aucun des acquéreurs ne serait fondé pour faire toutes le démarches relatives à l'autorisation)

Bonjour à tous

alors j'ai bien lue tous le sujet du permis valant division comme Vega 17 me l'a dit....effectivement je pensse avoir trouver des reponses...
Poil quand tu me dit taxe d'habitation payer apres division independemment l'un de l'autre...la taxe fonciére aussi je suppose....????
par contre quand j'ai appeler la DDE il m'on dit que le calcul serai fait pour chaque lot et pas sur la totalité???il considere vraiment qu'il y a deux maison et apparement il on l'habitude de voir ce type de permis....
quoi qu'il en soit ca pourrai etre beaucoup plsu simple qi la notaire etait competente ,mais le bleme c'est qu' au stade ou on en est ,eh beh on est obligé de continuer avec elle...donc je me renseigne a bloc...et nous on a prit ce terrain car chez nous on arrive pas a trouver de terrain a moins de 130000 euros pour 500 m2 et le fait d'acheter a 2 un terrain reviens moins cher....

natgi a écrit:

Poil quand tu me dit taxe d'habitation payer apres division independemment l'un de l'autre...la taxe fonciére aussi je suppose....???? oui

par contre quand j'ai appeler la DDE il m'on dit que le calcul serai fait pour chaque lot et pas sur la totalité???il considere vraiment qu'il y a deux maison et apparement il on l'habitude de voir ce type de permis....oui s'agisant de deux logements les taxes d'urbanisme sont calculées par logemetn mais logiquement le redevabel étant le titualire du permis il a solidarité dans le paiementquoi qu'il en soit ca pourrai etre beaucoup plsu simple qi la notaire etait competente ,mais le bleme c'est qu' au stade ou on en est ,eh beh on est obligé de continuer avec elle...donc je me renseigne a bloc...et nous on a prit ce terrain car chez nous on arrive pas a trouver de terrain a moins de 130000 euros pour 500 m2 et le fait d'acheter a 2 un terrain reviens moins cher....

ok merci....
pfff!!!c'est vraiment pas simple...ca va qu'on a craquer sur le terrain car sinon j'aurai tous envoyer balader....j'ai eu la notaire et elle me dit que pour le chemin il sera lui en indivision a 50/50 chacun et qu'il n'y aura pas besoin du coup de l'ASL ? mais j'ai un doute car la mairie l'a demander ,à aujourd'hui il n'on pas ce document mais il m'on dit qu'il se pourrai que la prefecture le demande...???

Déjà qu'en lotissement ce n'est plus obligatoire de constituer une ASL depuis octobre 2007 pour gérer les espaces communs...

si ASL, celle-ci devrait faire l'acquisition de cet accès....

ok...c'est bizar car tous les textes que j'ai lu à ce sujet là disait qu'il fallait gerer soit en copro ou en ASL ,mais bon si ce n'est pas obligatiore tant mieux ,on verra si on nous le demande plus tard....

VOICI CE QUE MON ARCHITECTE M'A ENVOYE POUR CLARIFIER LE NOUVEAU PERMIS VALANT DIDISION

DIVISIONS FONCIERES
UN PERMIS VALANT REELLEMENT DIVISION
Décret du 5 janvier 2007
Le nouvel article R431-24 réforme le permis groupé et donne un véritable statut juridique
aux divisions
Le permis groupé, relatif à la construction de plusieurs bâtiments sur un terrain devant faire
l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, était communément appelé permis valant
division par les praticiens. En fait, l’article R421-7-1 du code de l’urbanisme ne faisait que
prendre acte de la division prévue en tirait toutes les conséquences quant à la composition du
dossier de demande.
Mais, si les divisions effectuées par le titulaire d’un tel permis échappaient au champ
d’application de l’autorisation de lotir, c’était en application de l’article R315-2c qui faisait sortir
de ce champ les divisions de terrains en propriété ou en jouissance lorsque les terrains issus de la
division constituaient l’assiette d’un immeuble à construire, dont la vente était conclue à terme
ou en l’état futur d’achèvement.
Le nouvel article R431-24 constitue une profonde réforme du permis groupé, donne un statut
juridique précis aux conditions concrètes de réalisation d’opérations complexes en l’ouvrant à
plusieurs maîtres d’ouvrage et clarifie la composition de son dossier de demande. L’article
R123-10-1 accompagne cette réforme en prévoyant des modalités spécifiques d’application des
règles d’urbanisme.
Une véritable autorisation de diviser
Le permis de construire de l’article R431-24 devient réellement une autorisation de diviser, et de
diviser avant l’achèvement de l’ensemble du projet. La référence aux modalités de vente des
immeubles, à terme ou en état futur d’achèvement, disparaît, et l’article R442-1 dispose que : ne
constituent pas des lotissements, les divisions de terrain effectuées conformément à un
permis de construire prévu à l’article R431-24. Les divisions devront être conformes au plan
de division fourni dans le dossier de la demande.
La spécificité de ces divisions est encore renforcée par l’article R442-2 qui exclut du décompte
des terrains issus de la division d’une propriété foncière; les terrains issus des divisions
mentionnées à l’article R442-1, et donc les terrains issus d’une opération contrôlée par l’article
R431-24. Les problèmes complexes posés par la combinaison de divisions relevant du régime des
lotissements et de divisions échappant au champ d’application de cette réglementation
trouveront plus facilement solution dans le nouveau régime des divisions foncières.
Un permis ouvert à un ou plusieurs maîtres d’ouvrage
L’article R421-7-1 imposait qu’un permis groupé ne puisse être délivré qu’à une seule personne
physique ou morale, responsable unique de l’opération. Cette condition d’unicité du maître
d’ouvrage, constamment rappelée par la jurisprudence, interdisait la délivrance d’un permis
valant division à plusieurs personnes physiques ou morales, responsables conjointement et
solidairement de l’opération. Elle interdisait également tout transfert partiel d’un tel permis,
constituant de ce fait un obstacle à la réalisation d’opérations complexes.
PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION - Géomètre expert http://www.bloy.geometre-expert.fr/parisexpert/Information/URB_PCD...
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Le nouvel article R431-24 ne contient aucune condition relative à l’unicité du maître d’ouvrage.
Rien n’interdit désormais la délivrance d’un tel permis à plusieurs maîtres d’ouvrage
solidaires, ou les transferts partiels d’un permis valant division délivré initialement à une
seule personne.
Toutefois, la mise en oeuvre d’opérations complexes, réalisées en partenariat par plusieurs
intervenants, dans le cadre d’un permis valant division, devra s’accompagner d’une nette
définition des responsabilités, s’agissant de la réalisation des équipements propres à l’opération
globale.
Un dossier de demande clarifié
Le dossier de demande d‘un permis de construire de l’article R421-7-1 devait être complété par
la même note de présentation que celle exigée pour les demandes d’autorisation de lotir par
l’article R315-5a. L’article R431-24 ne reprend pas cette exigence, mais le projet architectural
défini par l’article L431-2, qui doit figurer dans tout dossier de demande de construire, sera une
des pièces du dossier de demande du permis valant division.
Lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le dossier de demande sera complété par le
projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la
propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit
soumis au statut de la copropriété. L’organisation d’un ensemble immobilier sous le régime de la
copropriété horizontale est donc expressément reconnue par le droit de l’urbanisme, et ne peut
être constitutive de lotissement dès lors que cet ensemble immobilier est réalisé par un ou
plusieurs maîtres d’ouvrage dans le cadre d’un permis valant division.
Enfin, facultative sous l’empire de l’article R421-7-1, la fourniture d’un plan de division est
rendue obligatoire par le nouvel article R431-24. La présence de ce plan de division dans le
dossier de demande évitera donc toute incertitude quant à la nature juridique du permis
délivré, même si le visa de l’article R431-24 ne figurait pas expressément dans le dispositif
de l’arrêté délivrant le permis de construire.
Des modalités spécifiques d’application des règles d’urbanisme
Saisis d’une demande de permis groupé, prévoyant la division de son terrain d’assiette, les
services instructeurs devaient ils vérifier le respect des règles de fonds d’urbanisme par rapport à
l’assiette globale du permis, notamment les règles de l’article 8 des POS ou des PLU relatif à
l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, ou
devaient ils anticiper sur les détachements à venir pour appliquer à chacun des futurs lots les
règles d’urbanisme, notamment les règles d’implantation, de densité ou de superficie minimale ?
Cette question n’avait jamais reçu de réponse définitive sous l’empire de l’article R421-7-1, le
fait que le plan de division soit facultatif compliquant encore le problème. Les pratiques et les
solutions jurisprudentielles n’étaient pas unifiées et dépendaient largement de l’écriture même de
la règle d’urbanisme, notamment dans le cas où les règles spécifiques aux opérations groupées ou
aux terrains de nouvelles divisions parcellaires.
Le nouvel article R123-10-1 définit les modalités d’instruction des demandes d’autorisations
relatives aux opérations groupées : dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction,
sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une
division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont
appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose.
Si le document d’urbanisme n’édicte aucune règle spécifique à ce type d’opération, l’ensemble
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des règles d’urbanisme sera appliqué à l’assiette globale du projet, abstraction faite des divisions
à intervenir et nonobstant le fait que le plan de division soit devenu une pièce obligatoire.
L’instruction sera celle d’un plan masse, la Shon cumulée des constructions projetées ne devant
pas dépasser l’enveloppe globale de la Shon découlant de l’application du Cos au terrain
d’assiette de la demande de permis.
En revanche, si le document d’urbanisme le prévoit expressément, chaque construction projetée
sur un des futurs terrains issus de la division devra respecter les règles appliquées à chacun de
ces terrains, soit l’ensemble des règles édictées par le règlement, soit celle des règles
qu’indiquera expressément le règlement, telles pars exemple les règles de densité ou de
superficie minimale, qui seront alors appréciées lot par lot.
Cette possibilité donnée au plan local d’urbanisme de choisir le mode d’application de la règle,
en cas d’instruction d’une demande de permis groupé, devrait amener les rédacteurs des
règlements de PLU à les préciser où les modifier, afin qu’il soit clairement répondu au choix
proposé par le nouvel article R123-10-1. Cette possibilité explique enfin que l’article R431-24
n’a pas repris le deuxième alinéa de l’article R421-7-1, qui permettait au pétitionnaire
fournissant un plan de division de l’accompagner d’un tableau de répartition de la Shon entre les
terrains issus de la division.
Si les règles d’urbanisme sont appliquées à l’assiette globale du permis, une telle
répartition serait inutile sauf à vérifier que le total de SHON de chaque lot ne dépasse pas
la SHON applicable à l’assiette globale.
S’il est à l’inverse prévu que les règles d’urbanisme s’appliquent lot par lot, en anticipant sur les
divisions à venir, un tel tableau de répartition ne serait par recevable.
Il appartiendra donc aux collectivités compétentes de préciser clairement leurs choix en la
matière, compte tenu des projets urbains qu’elles voudront mettre en oeuvre.
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merdoum


oui l'article R431-24 est sans appel à partir du moment où il n'y a pas de rétrocession à la commune ou copropriété horizontale

(même si je ne vois pas bien la logique de supression de l'obligation d'ASL en lotissement et celle de l'obligation en cas d'absence de copropriété horizontale ou de reprise par la commune en permis valant division...)

dommage pour les frais supplémentaires.

A part les frais de statut ,il n'y a rien à payer vraiment??si???
de toute facon je vous tiendrai au courant savoir si on me la demande ou si ca peut passer comme ca ,je n'ai plus que 2 mois à attendre!!!enfin encore 2 mois...!!!