Achèvement lotissement et compromis

Si l avant contrat est une promesse de vente parce que le vendeur n était pas autorise a vendre la pomesse ne respecte pas le code de l urbanisme end précisant mass la date de livraison (lotissement soumis a permis d aménager uniquement) Danscecas la promesseest nulle

Bonjour,

L'avant contrat est bien une promesse de vente. Vous voulez dire par là que nous n'aurions pu la signer qu'une fois l'achèvement des travaux du lotissement effectué ?? Bizarre, notre notaire ne nous a pas averti sur ce point ??
Merci des conseils et précisions, ça sent le sac de noeud :(

Aude

Sur la question de l'indication de la livraison

Citation:

Article L442-8 du code de l'urbanisme
A compter de la délivrance du permis d'aménager, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. La promesse ne devient définitive qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter.

Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, dans les conditions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, le dépositaire des fonds versés les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Le promettant peut, en contrepartie de l'immobilisation du lot, obtenir du bénéficiaire de la promesse, qui conserve la liberté de ne pas acquérir, le versement d'une indemnité d'immobilisation dont le montant ne peut pas excéder un pourcentage du prix de vente fixé par décret en Conseil d'Etat. Les fonds déposés sont consignés en compte bloqué. Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

Ils sont restitués au déposant dans un délai de trois mois, sauf si le contrat de vente n'est pas conclu de son fait alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées.

Sur la question de l'achèvement des travaux de lotissement, généralement le lotisseur est autorisé à vendre par anticipation (avant achèvement des travaux de finition cad dès réalisation des travaux de viabilisation et des travaux d'équipement du lot) en fournissant une garantie d'achèvement

Merci O² pour le texte. Donc en clair, mon compromis est bon ou pas ?? Car il n'y a aucune mention d'une garantie d'achèvement en terme de date (il y est juste indiqué que le promettant s'engage à achver les travaux du lotissement ...). Si tel est le cas et que nous voulons nous désister, comment faire : une LAR mais en indiquant quoi ? Que du fait de cette non mention de date d'achèvement nous dénonçons le compromis ? Bon on ne veut pas se désister hein mais mieux vaut prévenir ... Les problèmes ne semblant pas se résoudre et le dossier semblant enlisé au niveau de la DDE pour d'obscures raisons qui nous échape ...

Merci
Aude

La promesse de vente est signée avant l'achèvement des travaux de lotissement (sinon, cela n'aurait aucun intérêt: si le lotissement est terminé, vous pouvez signer directement la vente du terrain chez le notaire).
Dans la promesse de vente, en gros, vous vous engagez à acheter le terrain à condition que vous ayez le prêt. En contrepartie, le propriétaire/lotisseur s'engage à vous vendre le terrain, à condition que le lotissement soit terminé.
Cependant, il se peut très bien, par exemple, que le lotisseur décide d'abandonner complètement son projet de lotissement. Par exemple, s'il n'a pas vendu suffisamment de parcelles au prix qu'il souhaite, il se peut qu'il laisse tomber. Dans ce cas, vous pouvez déchirer la promesse de vente, le lotissement est abandonné, et vous n'avez pas à acheter le terrain, et on vous rembourse votre acompte. Vous vous séparez en bons amis avec le lotisseur. C'est pareil, à l'inverse, si vous n'avez pas votre prêt. Vous déchirez la promesse de vente, et vous vous séparez en bons amis.
En effet, il s'agit juste d'une "promesse de vente", et pas d'une vente.
C'est la raison pour laquelle il ne faut JAMAIS signer un contrat de construction de la maison avant que le lotissement soit terminé.
Dans la promesse de vente, vous avez le droit d'y mettre toutes les conditions suspensives que vous voulez, et de les discuter.
Dans mon cas, par rapport à l'exemplaire de départ envoyé par le lotisseur, j'ai modifié plusieurs choses:
- j'ai rajouté plusieurs mois au délai initial pour le dépôt d'une demande de prêt et pour l'obtention du prêt. Le lotisseur avait mis 1 mois. J'ai expliqué au lotisseur qu'il me fallait au minimum 3 mois pour obtenir un devis détaillé de construction, puis pour choisir seureinement mon constructeur et, donc, pour faire une demande de prêt. Puis 1 mois supplémentaire pour obtenir la réponse de la banque. C'est ces délais qu'on a mis dans la promesse de vente.
- j'ai ajouté une condition suspensive, indiquant que le lotisseur s'engage à obtenir le certificat d'achèvement des travaux dans un délai d'un an, ceci pour éviter justement que cela dure des années. Comme cela, ça motive le lotisseur pour travailler sans attendre, s'il veut conserver ma promesse d'achat.
Il ne faut pas hésiter à écrire toutes les conditions suspensives auxquelles on pense dans la promesse de vente, car après c'est trop tard. Et d'ailleurs, le lotisseur n'a fait aucune histoire lorsque je lui ai demandé ces ajouts. Il les comprenait, et était parfaitement d'accord. Cela n'a posé aucun problème pour lui.

Pour répondre précisément à tes questions, ode_star:
"L'avant contrat est bien une promesse de vente. Vous voulez dire par là que nous n'aurions pu la signer qu'une fois l'achèvement des travaux du lotissement effectué ??"
==> non, bien sûr. Un "avant" contrat est signé "avant" l'achèvement des travaux

"Si tel est le cas et que nous voulons nous désister, comment faire : une LAR mais en indiquant quoi ? Que du fait de cette non mention de date d'achèvement nous dénonçons le compromis ? Bon on ne veut pas se désister hein mais mieux vaut prévenir ... "
==> non: la mention d'une date de fin d'achèvement n'est pas une obligation légale. Vous n'avez donc pas le droit de vous désister parce que cette date n'est pas écrite. Vous n'avez le droit de vous désister que si une des conditions suspensives stipulées noir sur blanc dans l'avant-contrat n'est pas réalisée. Par exemple, si vous n'avez pas obtenu de prêt banquaire.

A noter: quand je dis que vous ne pouvez pas vous désister: vous pouvez toujours vous désister, même sans raison, mais dans ce cas vous ne pouvez pas récupérer votre acompte, versé au notaire lors de la signature de l'avant-contrat

totore75 a écrit:

La promesse de vente est signée avant l'achèvement des travaux de lotissement (sinon, cela n'aurait aucun intérêt: si le lotissement est terminé, vous pouvez signer directement la vente du terrain chez le notaire). ou un compromis de vente sous condition suspensive (obtention pc par ex)
Dans la promesse de vente, en gros, vous vous engagez à acheter le terrain à condition que vous ayez le prêt. En contrepartie, le propriétaire/lotisseur s'engage à vous vendre le terrain, à condition que le lotissement soit terminé. Dans une promesse de vente l'acquéreur ne promet pas d'acheter contrairement à un compromis de vente
Cependant, il se peut très bien, par exemple, que le lotisseur décide d'abandonner complètement son projet de lotissement.
Par exemple, s'il n'a pas vendu suffisamment de parcelles au prix qu'il souhaite, il se peut qu'il laisse tomber.

Dans une promesse de vente, le vendeur promet de vendre, il ne peut pas se désengager, les conditions suspensives sont stipulées au profit de l'acquéreur.

Dans ce cas, vous pouvez déchirer la promesse de vente, le lotissement est abandonné, et vous n'avez pas à acheter le terrain, et on vous rembourse votre acompte. Vous vous séparez en bons amis avec le lotisseur. C'est pareil, à l'inverse, si vous n'avez pas votre prêt. Vous déchirez la promesse de vente, et vous vous séparez en bons amis.
En effet, il s'agit juste d'une "promesse de vente", et pas d'une vente.
C'est la raison pour laquelle il ne faut JAMAIS signer un contrat de construction de la maison avant que le lotissement soit terminé.

Le contrat de construction de maison individuelle est nul si le maitre d'ouvrage n'a pas de droits réels à construire sur le terrain (par exemple une promesse de vente), le constructeur est en faute et le maître d'ouvrage est automatiquement délié.
Dans la promesse de vente, vous avez le droit d'y mettre toutes les conditions suspensives que vous voulez, et de les discuter.
Si le concontractant est d'accord
Dans mon cas, par rapport à l'exemplaire de départ envoyé par le lotisseur, j'ai modifié plusieurs choses:
- j'ai rajouté plusieurs mois au délai initial pour le dépôt d'une demande de prêt et pour l'obtention du prêt. Le lotisseur avait mis 1 mois. J'ai expliqué au lotisseur qu'il me fallait au minimum 3 mois pour obtenir un devis détaillé de construction, puis pour choisir seureinement mon constructeur et, donc, pour faire une demande de prêt. Puis 1 mois supplémentaire pour obtenir la réponse de la banque. C'est ces délais qu'on a mis dans la promesse de vente.
- j'ai ajouté une condition suspensive, indiquant que le lotisseur s'engage à obtenir le certificat d'achèvement des travaux dans un délai d'un an, ceci pour éviter justement que cela dure des années. Comme cela, ça motive le lotisseur pour travailler sans attendre, s'il veut conserver ma promesse d'achat.
Il ne faut pas hésiter à écrire toutes les conditions suspensives auxquelles on pense dans la promesse de vente, car après c'est trop tard. Et d'ailleurs, le lotisseur n'a fait aucune histoire lorsque je lui ai demandé ces ajouts. Il les comprenait, et était parfaitement d'accord. Cela n'a posé aucun problème pour lui.

totore75 a écrit:

Pour répondre précisément à tes questions, ode_star:

==> non, bien sûr. Un "avant" contrat est signé "avant" l'achèvement des travaux

pas nécessairement

==> non: la mention d'une date de fin d'achèvement n'est pas une obligation légale. Vous n'avez donc pas le droit de vous désister parce que cette date n'est pas écrite. Vous n'avez le droit de vous désister que si une des conditions suspensives stipulées noir sur blanc dans l'avant-contrat n'est pas réalisée. Par exemple, si vous n'avez pas obtenu de prêt banquaire.

le délai de livraison qui doit figurer sur la promesse est distinct du délai de réalisation des travaux de parachèvement du lotissement

A noter: quand je dis que vous ne pouvez pas vous désister: vous pouvez toujours vous désister, même sans raison, mais dans ce cas vous ne pouvez pas récupérer votre acompte, versé au notaire lors de la signature de l'avant-contrat sauf si l'acquéreur a levé l'option

Merci pour vos réponses.
Donc en clair, on ne peut rien faire à part perdre notre accompte si on voulait se désister car on n'a pas pensé à mettre une date d'achèvement de travaux ... Je vais appeler ma notaire pour rouspeter car nous comptions qd même sur elle pour penser à ce genre de chose

Une chose me chiffone cependant : nous ne pouvons pas poser le permis dans les délais imparti vu que le lotissement n'est pas achevé ! (nous avions jusque fin juin et la dde ne rendra un avis qu'en juillet ...) Donc du coup c'est nous qui serions en tord de ne pas avoir respecté les délais alors qu'en fait on n'y peut rien, le permis ne peut être accordé sans ce foutu papier d'achèvement ... Comment faire pour se protéger malgré tout ? Est-ce que par exemple nous pourrions envoyer une nouvelle AR au notaire des vendeurs pour proroger la date du permis en l'associant à la date d'achèvement de travaux du lotissement ? Car sinon on est bloqué !

Merci

L'autre solution, c'est d'attendre encore un peu:
le lotisseur a reçu l'autorisation de lotir de la mairie, mais cette autorisation n'est valable qu'un certain temps (je ne me souviens plus combien, mais en tout cas, il ne peut pas attendre indéfiniment avant de construire). Pour connaître ce délai, relit l'autorisation de lotir, que le lotisseur est tenu de te fournir lors de la signature de la promesse de vente.

totore75 a écrit:

L'autre solution, c'est d'attendre encore un peu:
le lotisseur a reçu l'autorisation de lotir de la mairie, mais cette autorisation n'est valable qu'un certain temps (je ne me souviens plus combien, mais en tout cas, il ne peut pas attendre indéfiniment avant de construire). Pour connaître ce délai, relit l'autorisation de lotir, que le lotisseur est tenu de te fournir lors de la signature de la promesse de vente.

3 ans il me semble, on n'a pas l'intention d'attendre si longtemps qd même ...

ode_star a écrit:

Merci pour vos réponses.
Donc en clair, on ne peut rien faire à part perdre notre accompte si on voulait se désister car on n'a pas pensé à mettre une date d'achèvement de travaux ... Je vais appeler ma notaire pour rouspeter car nous comptions qd même sur elle pour penser à ce genre de chose

La promesse ne respecte pas l'article L442-8 du code de l'urbanisme. Vosu devez pouvoir en invoquer la nullité.

Une chose me chiffone cependant : nous ne pouvons pas poser le permis dans les délais imparti vu que le lotissement n'est pas achevé ! (nous avions jusque fin juin et la dde ne rendra un avis qu'en juillet ...) Donc du coup c'est nous qui serions en tord de ne pas avoir respecté les délais alors qu'en fait on n'y peut rien, le permis ne peut être accordé sans ce foutu papier d'achèvement ... Etes vosu certain que le lotissement doit être achevé avant les ventes ? si le lotisseur a été autorisé à vendre par anticipation (permis de lotir ou arrêté ultérieur)il peut s'agir du certificat d'achèvement de l'équipement du lot que doit vous fournir le lotisseur pour l'instruction de votre permis de construire.

Comment faire pour se protéger malgré tout ? Est-ce que par exemple nous pourrions envoyer une nouvelle AR au notaire des vendeurs pour proroger la date du permis en l'associant à la date d'achèvement de travaux du lotissement ? Car sinon on est bloqué !

Mettez en demeure le vendeur :
- soit de vous fournir le certificat d'équipement du lot si le vendeur est autorisé à différer les travaux de finition.
- soit de parachever les travaux et de déposer la déclaration attestatant l'achèvement et la conformité des travaux (si pas d'autorisation de différer les travaux)
- soit de proroger la date de dépot de permis jusqu'à la date d'achèvement ou d'autorisation de vendre par anticipation

Référence:

Citation:

Art. R 442-18 du code de l'urbanisme
Le permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots peut être accordé :
a) Soit à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, constaté conformément aux
articles R 462-1 à R 462-10
b) Soit à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés
Le lotisseur fournit à l'acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l'achèvement des équipements mentionnés au b ci-dessus. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire.

Oulà je m'embrouille là

Je croyais que vos messages du dessus me disaient que mon compromis était juste et que j'aurais du y indiquer une date d'achèvement de travaux pour pouvoir me désister, et là vous me dites qu'en fait il est nul ??

Bon sinon pour clarifier, nos voisins n'ont pas pu avoir leur permis de construire PARCE QUE l'achèvement des travaux n'avait pas été délivré, donc refus de la DDE. C'est pour ça que l'on ne souhaite pas déposer le notre pour le moment, aucun intérêt de se le voir refuser également.

Je pense donc qu'on peut faire ceci :

Citation:

- soit de proroger la date de dépot de permis jusqu'à la date d'achèvement ou d'autorisation de vendre par anticipation

En effet, le proprio a bien déposé la demande d'achèvement, le soucis c'est qu'elle est bloquée à la DDE et on n'arrive pas à savoir pourquoi ...
Maintenant, si je pouvais être sûre si mon compromis est nul ou non, j'aurais sans doute un moyen de pression plus efficace aussi sur le vendeur !

Merci
Aude

ode_star a écrit:

En effet, le proprio a bien déposé la demande d'achèvement, le soucis c'est qu'elle est bloquée à la DDE et on n'arrive pas à savoir pourquoi ...

L'administration a 3 ou 5 mois pour vérifier la conformité et l'achèvement du lotissement (récolement) selon le lieu où figure le lotissement.

La DDE souhaite sans doute vérifier la conformité avant de délivrer les permis. Si les travaux ne sont pas conformes ou achevés elle doit s'opposer à la déclaration du lotisseur.