Les bonnes questions à poser pour visites de terrains

Bonjour,

Etes-vous allé voir dans ces rubriques ? Il y a déjà de quoi s'informer
http://www.forumconstruire.com/guides/categorie-constructeur-plan.php

Si bien sur mais il y a tellement de chose à lire dans tous les sens que je perds finalement le file et je n'arrive pas à dégager LES choses importantes à faire, à prévoir, etc...
Je cherche des retours d'expériences et conseils

Autre question : Y a-t-il un moyen de savoir les prix moyen au m² d'un terrain afin de savoir si le prix annoncé est dans les clous ou non ? (Un peu comme ce site pour les maisons anciennes : http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/)

1- que le coins vous plaise
2- faire le tours de VOS désires ( proche commodité ou non , diffus ou lotissement, proche agglomeration, jardin avec terrain de foot , ou terrain avec jardinet juste pour posé un hamac...)
3- ensuite voir les frais occasionner pour que ca colle avec vos désirs ( et si ca rentre dans le budget)

Bonjour

1- Le CUa ou mieux le CUb existe il ,et ,est il en cours de validité ? (demander copie)
L orientation , ne croyez pas le vendeur sur parole, munissez vous d une boussole.
Demandez le numéro de la parcelle, et allez ensuite sur le site Cadastre.fr
Les Antécédents (décharges, mine d uranium,...)
L'accès , qui est propriétaire de l accès (voie publique ou privé), la distance des Ecoles, Lycées, transport en commun, etc...
Les Servitudes actives ou passives
Les Réseaux. Où sont ils (Eau, Egouts, EDF, Tel ,Gaz...)
Une Etude du Sol a t elle était réalisée ?
Si Lotissement demander le règlement.
A chaque réponse négative, négocier une baisse.

2- Plusieurs fois aux heures différente de la journée et à des jours différents ( Un terrain peut être calme et quand vous revenez le voir, la grève des contrôleurs aériens est terminée, et vous êtes survolé par des Boeing toutes les 5 minutes)

3- Le Certificat d Urbanisme opérationnel CUb...Indispensable à mon avis.
    Consulter- Longuement-le PLU à la Mairie ou sur le net
        "     "     le règlement du Lotissement (si Lotissement)
        "     "     Le PPR(I)

4- Trouver LE terrain, celui où on imagine Vivre avec sa petite famille.
    Consulter son Banquier ou sa tirelire pour connaître son budget
    Choisir un Notaire Différend de celui du vendeur
    Demander le CUb
    Imaginer sa maison
    Consulter Constructeur, Maitre d Oeuvre, architecte ou Maçon...
    Prendre le temps de poster dans la rubrique had'oc à chaque étape (indispensable pour le CCMI et les Plans) et ne rien signer...les Constructeurs seront pressé mais vous aurez 20 ans pour payer le Crédit de la maison.
    Pour la construction, lire les sujets ...

5- User et abuser du Forum...les forumeurs sont de bonne composition et vous éviteront beaucoup d erreurs...
    Consultez le site de l AAMOI....
   

Bonjour,
et aussi,
Se renseigner sur le règlement de construction qui s'applique sur CE terrain aussi.. PLU ou autre...

Pour les prix, il n'y a pas de règle de prix au m2... c'est selon l'intérêt que vous avez pour le terrain, si vous sentez que ça vaut le coup ou pas, par rapport à votre budget, et par rapport à ce qu'il est possible de faire dessus (ou pas)...

Merci beaucoup pour vos réponses (et bien concise pour home46)
C'est quoi le CUa et CUb ?

CUa = Certificat d Urbanisme d information
CUb = Certificat d Urbanisme Opérationnel

Certificat d'urbanisme d'information

Il renseigne sur :

   les règles d'urbanisme applicables au terrain (règles d'un plan local d'urbanisme, par exemple),
   les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d'utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d'un monument historique...
   la liste des taxes et participations d'urbanisme : taxe d'aménagement, projet urbain partenarial...

Certificat d'urbanisme opérationnel
En plus des informations données par le certificat d'information, il indique :

• si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet,
• et l'état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus, desservant le terrain.

PLU = Plan Local d'Urbanisme 
    Affectation des Zones constructible, Agricole ,Industrielle etc...
    les Obligations architecturales, naturelles et paysagères
    Etc...

PPR =Plan de prévention des risques
PPRI = Idem pour inondation.

Bonjour,

N'oubliez pas de demander à la mairie les différents projets de constructions dans le périmètre de votre terrain (type immeuble, discothèque, etc...) dont ils auraient connaisssance.

Bonjour

Pour avoir personnellement vécu le problème, pensez à vous renseigner au bureau des hypothèques.
Pour compléter la liste de Home46 je rajouterais : voir si la commune vous exonère de la taxe foncière pendant 2 ans et voir le cout de la taxe d'aménagement.

Si le terrain n'est pas viabilisé, faite bien attention à la desserte eau/égout/électricité/téléphone.
Il faut que tout soit à proximité immédiate et facile à raccorder.
Par exemple, pour le tout à l'égout, vérifier que le collecteur est du bon côté de la route sinon il faudra traverser la route et donc faire des travaux de réfection de chaussée à l'issue...et la facture deviendra vite élevé.

Si le terrain peut être soumis à des ombres portées (arbres, montagnes, constructions...), il est utile de s'y promener avec "SunPath" ou similaire sur votre smartphone. Penser à se familiariser avec l'outil avant, notamment de savoir visualiser la trajectoire du soleil à certaines dates (solstice d'hiver).

Bonjour

Pour être passé par là j'en ai visité des terrains et peut être même des dizaines et des dizaines, je pense qu'il vous faut d'abord déjà réfléchir à votre projet de maison :

Plain pied ou étage ? Quelle surface habitable souhaitez vous ? Acceptez vous la mitoyenneté ? Souhaitez vous une piscine sur votre futur parcelle ?

Toutes ces questions sont très importantes car elles vont vous permettre d'éliminer déjà pas mal de terrains avant de vous lancer dans les démarches un peu plus approfondies de type implantation de maison et possibilités de construction que le bureau de l'urbanisme de la mairie concernée pourra vous délivrer. En effet avec l'urbanisation galopante et la pénurie de terrains de plus en plus de terrains sont divisés dans tous les sens imposant des façades parfois de 7 mètres et aux possibilités de construction réduites....

Proximité des écoles ? Des commerces? Des centres de santé ? Présence d'usines polluantes dans les environs ? Zone à risque sismique ? Zone à risque inondation ? Zone argileuse ?

Ensuite il est important d'aller visiter les terrains en journée la semaine et les weekend aux heures de pointes de travail et d'école que ça soit le matin ou le soir pour vous faire une idée de la circulation.

Enfin n'hésitez pas à questionner le voisinage qui vous donnera des informations précieuses sur l'environnement, les antécédents du terrain et autre information que le vendeur ou agence pourrait "oublier" de vous donner.

HOME 46 : réponse parfaite, je soulignerais juste le point de l'étude de sol qui me semble très importante, se renseigner aussi sur l'assainissement (collectif ou individuel) ! Faire attention à l'environnement, câble électrique, église ... cela peut vite devenir contraignant.

Cdlt

Nous aussi nous sommes passés par cette étape.
Un conseil ne prenait pas un terrain avec un constructeur car vous n'aurez pas le choix que de travailler avec lui. Trouver un terrain seul et ensuite sélectionner plusieurs constructeurs en leur indiquant à chaque fois les mêmes critères afin que vous puissiez les comparer et faire votre choix. Pour trouver un terrain vous avez leboncoin mais vous pouvez également en trouver autrement.
Sélectionner des villes qui vous intéressent et aller vous promener des fois vous tomber sur des panneaux à vendre de particuliers ou en discutant avec des riverains. Vous pouvez également contacter les mairies qui savent si certains terrains sont à vendre ou pas.

Et pour savoir que mon village est concerné.. Je rajouterai, si l'environnement comprend un monument historique, un monument classé, ou un truc du genre, renseignez vous auprès de la mairie, voir des batiments de France, pour savoir si vous êtes soumis à une quelconque obligation (taille des fenêtres par exemple, ou bien type de toiture, couleur du crépis)..

Attention certains villages / villes appliquent aussi une charte architecturale qui leur est propre.... renseignez-vous auprès de l'urbanisme de la mairie dont dépend le terrain...

Bon courage !

Bonjour,
Il faut aussi voir si l'assainissement est collectif ou individuel (individuel peut prendre pas mal de place sur un terrain.. )
Y a t il des servitudes?
Etude de sol fait?
Et aussi, expérience personnelle, nous avions signé pour un terrain d'un particulier qui devait viabiliser le terrain, chose que nous avons demandé de rajouter avant la signature, après plus d'un an d'attente, le proprio n'a rien fait. Dégoûté de ce terrain, nous avons dû payer la claude penale (5000€)pour se degager du terrain car le notaire n'avait pas noté viabilisation à realiser sous tel période... donc veuillez à ce que vous signé.
Depuis nous avons lancé un autre projet. La maison pousse

Bonsoir, home46 pourquoi conseillez vous un notaire différent de celui du vendeur ?

Bonjour
Déjà visiter le terrain à différentes heures de la journée (ensoleillement, nuisances sonores, etc).
Ce sera au constructeur de faire l'étude de sol (inclus dans le CCMI).
Vous allez d'abord acheter le terrain. (Acte chez le notaire). Inscrire sur le compromis les clauses suspensives d'obtention de crédit et/ou d'obtention de permis de construire.
Aller en mairie se renseigner sur le PLU et le règlement de zone.
Voir s'il y a des servitudes, raccordement au tout à l'égout, ou fosse septique....
Enfin, je vous conseille fortement d'adhérer à l'AAMOI... vous serez sur que tout sera carré et bien défendu si besoin.

Pour un terrain non viabilisé, je conseille un CUb. Beaucoup plus d'info dessus. On attend celui du terrain qu'on a trouvé mais nous savons déjà rien que pour EDF 2700 HT noté sur CUb. Pendant que je suis sur le nerf de la guerre je donne d'autre prix (estimatif des sociétés pour viabilisation) Tout à l'égout 3500-4000€, eaux 4000€ si l'extension de réseau n'a pas encore été faite sinon entre 1200€ et 1800€. Prévoyez large pour la viabilisation car ça plombe rapidement le budget.

Comme on certain l'on dit, visitez le terrain plusieurs fois, différents moment, météo voire même un avis extérieur qui soulèveront surement des point que vous aviez pas vu.

Nateva83 a écrit:

Bonjour
Déjà visiter le terrain à différentes heures de la journée (ensoleillement, nuisances sonores, etc).
Ce sera au constructeur de faire l'étude de sol (inclus dans le CCMI).
Vous allez d'abord acheter le terrain. (Acte chez le notaire). Inscrire sur le compromis les clauses suspensives d'obtention de crédit et/ou d'obtention de permis de construire.
Aller en mairie se renseigner sur le PLU et le règlement de zone.
Voir s'il y a des servitudes, raccordement au tout à l'égout, ou fosse septique....
Enfin, je vous conseille fortement d'adhérer à l'AAMOI... vous serez sur que tout sera carré et bien défendu si besoin.

Attention ce n'est pas forcément obligatoirement le constructeur qui fait l'étude de sol certains ne veulent pas la faire. En effet certains constructeurs vous font signer un CCMI et lorsqu'ils font l'étude de sol essaient par tous les moyens de vous faire payer l'éventuel surcoût des fondations ou alors essaient de se désengager vis à vis du contrat.

Je vous conseille de mettre dans tous les cas une clause suspensive chez le notaire au cas où il y aurait un surcoût lie a des fondations profondes de types pieux ou micropieux (en plus des autres clauses suspensives habituelles).

L'étude de sol, c'est en fonction du projet de construction, donc , dans la phase de choix du terrain, c'est trop tôt.

stef76133 a écrit:

Bonsoir, home46 pourquoi conseillez vous un notaire différent de celui du vendeur ?

1 - c'est le même prix , les 2 notaires se partageant les honoraires.
2- Qui vous dit que le notaire du vendeur n'est pas lié au vendeur  (lien familiale, lien des affaires , tournois de golfs ...) et que ce copinage ne peut pas vous desservir ? ( "oublit" de certaine clause ..)
3- votre notaire défendra vos intérêts et celui du vendeur les siens ..

Home46 a écrit:

Bonjour

1- Le CUa ou mieux le CUb existe il ,et ,est il en cours de validité ? (demander copie)
L orientation , ne croyez pas le vendeur sur parole, munissez vous d une boussole.
Demandez le numéro de la parcelle, et allez ensuite sur le site Cadastre.fr
Les Antécédents (décharges, mine d uranium,...)
L'accès , qui est propriétaire de l accès (voie publique ou privé), la distance des Ecoles, Lycées, transport en commun, etc...
Les Servitudes actives ou passives
Les Réseaux. Où sont ils (Eau, Egouts, EDF, Tel ,Gaz...)
Une Etude du Sol a t elle était réalisée ?
Si Lotissement demander le règlement.
A chaque réponse négative, négocier une baisse.

2- Plusieurs fois aux heures différente de la journée et à des jours différents ( Un terrain peut être calme et quand vous revenez le voir, la grève des contrôleurs aériens est terminée, et vous êtes survolé par des Boeing toutes les 5 minutes)

3- Le Certificat d Urbanisme opérationnel CUb...Indispensable à mon avis.
    Consulter- Longuement-le PLU à la Mairie ou sur le net
        "     "     le règlement du Lotissement (si Lotissement)
        "     "     Le PPR(I)

4- Trouver LE terrain, celui où on imagine Vivre avec sa petite famille.
    Consulter son Banquier ou sa tirelire pour connaître son budget
    Choisir un Notaire Différend de celui du vendeur
    Demander le CUb
    Imaginer sa maison
    Consulter Constructeur, Maitre d Oeuvre, architecte ou Maçon...
    Prendre le temps de poster dans la rubrique had'oc à chaque étape (indispensable pour le CCMI et les Plans) et ne rien signer...les Constructeurs seront pressé mais vous aurez 20 ans pour payer le Crédit de la maison.
    Pour la construction, lire les sujets ...

5- User et abuser du Forum...les forumeurs sont de bonne composition et vous éviteront beaucoup d erreurs...
    Consultez le site de l AAMOI....
   

J'ajouterai de consulter en mairie/ net / archives journaux...la liste des catastrophes naturelles et la position sur la commune si existant (complément avec un PPR) comme des inondations, carrières et marnières...
Idem une visite aux voisins ou autre personne habitant à proximité depuis pas mal de temps (agriculteur) pour avoir un petit historique

Voir aussi en mairie les projets d'infrastructures (ligne TGV, autoroute, zone industrielle...), en discuter avec le personnel de la commune

Citation:

tef76133

---

Bonsoir, home46 pourquoi conseillez vous un notaire différent de celui du vendeur ?

Bonjour,
Le travail d'un notaire est de defendre et de veiller aux interets de son client. Bien souvent, le vendeur a un notaire (Par ce qu'il a déjà acquis le bien, en a herité....). L'acheteur, si il decide de ne pas prendre son propore notaire sera donc representé par un notaire qui veille avant tout aux interets de la partie adverse. Il n'insistera pas pour faire noter des clauses qui vous protegent vous, il n'attirera pas spécialement votre attention sur certaines contraintes...
En prenant votre propre notaire, cela ne vous coute rien de plus puisque les deux notaires se partagent alors les frais. En revanche, votre notaire vous donnera les conseils qui vous sont favorables, defendra vos interets.
(Bien entendu, certains vendeurs tentent d'argumentter que dans le coin ca ne se fait pas, ou que ca va prendre plus de temps ou que ca va compliquer la procedure...il n'en n'est rien)

stef76133 a écrit:

Bonsoir, home46 pourquoi conseillez vous un notaire différent de celui du vendeur ?

  NIC'oS et Galilée ont répondu...je continue ma sieste...

Je confirme !!

Vérifiez l'emplacement avec le numéro de parcelle !!
Je pensais acheté un terrain et c'est au moment du PC qu'on a découvert qu'on achetait pas celui qu'on visitait !!

Demandez aussi quels sont les constructions à venir qui s'implanteront à proximité à la mairie (logement sociaux, école, entreprises ...)
L'origine du terrain : les anciens propriétaires et surtout comment était utilisé le terrain auparavant !

Les raccordements : Quels sont les raccordements que vous ne pouvez pas faire (estimation du prix) et la distance qu'il y aura jusqu'à votre future maison.

L'ensoleillement : il y a un site internet.

Wouoooo merci pour toutes vos informations .
je n'hésiterai pas à revenir poser mes questions

"Je pensais acheté un terrain et c'est au moment du PC qu'on a découvert qu'on achetait pas celui qu'on visitait !! "

...ça n arrive pas qu aux autres....

Pour l ensoleillement la Boussole est le premier éléments.Le Logiciel had oc servira quand il y aura un plan de maison...mais la route est encore longue...

L'appli boussole est installé sur mon smartphone , en tout cas merci parce que je n'y avais pas pensé

C'est quoi ce logiciel, je ne le trouve pas. Il sert à quoi??

A simuler l ensoleillement et les ombres

Le type de terre est important aussi. Si argiles dépenses supplémentaire pour les fondations et plus ludique mais important pour le jardin. On a un terrain calcaire c'est super sympa pour construire mais on avait pas prévu l'apport de terre végétale pour pouvoir faire pousser autre chose que du chiendent

Proximité du réseau téléphonique !!! Et du gaz. Ils coûtent très très cher. On peut se passer du gaz si extension de réseau mais orange ça coute une blinde (2800€ pour 8 metres en souterrain. ...)

Finalement nous avons fait notre première visite enfin pas tout à fait en faite... Puisque finalement vu les contraintes qu'il y avait sur le terrain (vu en agence), cela ne nous pas convenu et on est même pas allé voir le terrain.
Nous continuons nos recherches

Kitekate> 2800€ pour 8M !!! J'ai pas trop d'idée de ce que ça représente 8M (si c'est long ou pas par rapport au autre maison) mais c'est hyper chère.

Quelles sont les clauses suspensives à ne pas oublier chez le notaire?

Nous en sommes à l'étape réservation que nous devons finaliser bientôt chez le notaire avec le lotisseur. Sur quoi faut-il être vigilant à cette étape?

Kanji37, je vois que tu es dans le 31. Tu cherches dans quel coin?

tagadaa a écrit:

Quelles sont les clauses suspensives à ne pas oublier chez le notaire?

Nous en sommes à l'étape réservation que nous devons finaliser bientôt chez le notaire avec le lotisseur. Sur quoi faut-il être vigilant à cette étape?

Kanji37, je vois que tu es dans le 31. Tu cherches dans quel coin?

prend ton propre notaire c'est le même prix. 
mais le mini 
- permis de construire
- cout des fondation
- obtention du pret avec montant ,durée et taux

Bonjour,
beaucoup de choses ont été dites, très bien...
Renseignez vous sur les éventuels évenements climatiques type inondations...car de plus en plus, nous devrons y faire face, la nature du sol (remblaie ou pas), ce qu'on peut trouver en dessous (galerie), etc.
Evidemment, la circulation est à voir, etc, cela a été dit.
Pour moi, l'orientation est hyper importante, et l'ensoleillement également, ce sera votre 1er poste d'économie en énergie. Si votre terrain est plein sud, sans ombres, vous allez faire d'énormes économies d'énergies par rapport à un terrain orienté Nord et à l'ombre... Pensez y !

Tagadaa> C'est une erreur je suis en Gironde et non en Haute Garonne .

pipine51> Merci pour l'info . La nature ce serait plus la mairie qui me renseignerait la dessus ?

J'aurais demandé au voisin si il y en a qui viennent de faire construire. Mais l'étude sol c'est l'idéal. Et à la charge du constructeur.

Attention, le terrain du voisin n'est pas votre terrain. Et même sur votre terrain il peut y avoir des variations (le notre très argileux au nord-est devient de plus en plus sableux en remontant au sud-ouest)
Donc l'étude de sol est indispensable, mais elle se fait quand le terrain est choisi. On ne peut pas envisager de faire faire une étude de sol sur les 3 ou 4 terrains intéressants.

Bonsoir à tous,

Nous avons un lotissement qui va ce construire d'ici 1 ou 2 ans mais les terrains sont déjà en vente. Je me suis donc renseigné et j'ai vu qu'il y avait à rajouter bien sur les "frais de notaire" mais également "Provision ASL et dégradations de voiries de"
Pourriez-vous me dire plus précisément à correspondent ces derniers frais ? et si vous avez une idée des montants ?

Bonjour,
pas grand chose a rajouter après toutes ces réponses pertinentes, en particulier Home46. Et ce qui me vient à l'idée est peut être déjà dans certaines réponses:
- Commencez par imaginer votre maison sur ce terrain
- Généralement, rien qu'avec les règles du PLU et le budget, on voit rapidement si on peut aller plus loin.
- Consulter un architecte, un Bureau d'Etude ou un constructeur. Plus vous rencontrerez de personnes du métier et plus vous apprendrez des choses.
- Bien lire le PLU, et si possible se rendre au service d'urbanisme pour exposer son projet et avoir leur avis sur l'avant projet.
- Questionner les voisins et vérifier les réponses.
- Repérer les éventuelles vérues aux alentours (chenil, incinérateur, futur autoroute, projet de logements ou constructions futur, la station d'épuration et ces odeurs perceptibles uniquement par temps humide, et les risques majeurs: inondations et incendie)
- Prendre toujours un terrain au prix plus bas que son budget, les surprises sont rarement dans le bon sens, et il y en a toujours.
- Considérer les facteurs de surcoût possibles: pente, accès, nature du sol
- Considérer les nuisances: le bruit, le vent, la ligne haute tension dans le jardin dont les effets sont inexistants selon EDF, sans oublier la piste de motocross juste en contrebas qui n'est utilisé que les 3eme mercredi des mois impairs
- Considerer le potentiel: n'y a-t-il pas un projet de tramway qui éliminerait le bruit du passage des voitures et qui serait un atout. Et ce puits qui permettrait un arrosage à peu de frais
- Signer sous condition d'obtention du permis et du prêt au minimum, un CU n'est pas une garantie suffisante a mon humble avis.
- généralement, on ne souhaite pas vendre dès que l'on a fini de construire, alors projetez vous dans quelques années... les commerces ne sont ils pas trop loin, monter à l'étage n'est il pas plus fastidieux, l'entretien ne devient il pas un fardeau.
- Si vous commencez à perdre la tête après toutes ces considérations, revenez aux 3 choses les plus importantes: 1. l'emplacement 2. l'emplacement 3. l'emplacement.
Si vous trouvez que c'est pénible de penser a tout cela, dites vous qu’après toutes ces considérations, vous aurez éliminé tout ce qui était prévisible et que l'aventure réside dans l'imprévisible...
Bien a vous.

Ensuite, quand vous avez tout bien vu comme le message du dessus, le point essentiel sera l'orientation de votre maison. Si elle est à l'ombre, lacher l'affaire ! Entre un plein sud et un plein nord, je ne vous dit pas l'écart énorme de facture énergétique le restant de votre vie...

Merci pour toutes ces infos

Autre question : Ce n'était pas trop prévu mais nous avons eu des news concernant un lotissement sur lequel nous avions des vues. Les terrains sont en vente et dans le secteurs ça se vends très vite.
Nous sommes allé voir des constructeurs du coups ce weekend et certains nous disent qu'il faut faire attention car il est possible qu'on nous demande d'avoir un constructeur au moment de la signature du sous-seing. Est-ce vrai ou non ?
Ça me semble bizarre de devoir faire le choix d'un constructeur aussi rapidement en sachant que la construction du lotissement ne devrait pas ce finir avant 9 mois - 1 an. Donc du coup le chantier de la maison ne peux pas commencer avant cette période.
Autre question : Dans le cadre d'un achat de terrain dans un lotissement avons-nous la possibilité de revendre le terrain (par exemple 1 an après) si on a une obligation ? (je pense dans le cadre d'une mutation ou autre. Ce n'est pas le cas aujourd'hui bien sur mais on ne sait jamais). Ou au contraire sommes-nous obligé de faire construire ?
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