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Montage pour éviter la plus value

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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
Bonjour à tous

Nous avons l'idée suivante: acheter un grand terrain de 200m2, avec une maison dessus, détruire la maison, garder la parcelle haute, et vendre la parcelle basse. Mais pour que ce scénario soit viable, il faut réaliser une plus valus sur la revente de la parcelle basse. Mais il faudrait également que nous ne soyons pas taxé sur cette plus value...
Exemple concret: Terrain de 2000m2, valeur 500 000€. Si on achète tout le terrain, il faut ajouter dans notre calcul le coût de la démolition, plus les frais de notaires sur la totalité. Pour équilibrer, il faudra par exemple que l'on revendre la moitié du terrain, mais pas au prix de 250 000€, mais plutôt vers 300 000€ : -> Plus valus de 50 000€, taxée à 32% et des poussières. Du coup, annulation de l’intérêt de la chose...

Nous voyons 2 options:

- Première option: a l'achat, faire séparer les 2 parcelles, et mettre la valeur potentielle de revente sur la parcelle que l'on voudra revendre. Parcelle basse, 300 000€, parcelle haute, 200 000€, total 500 000€. On revends 300 000€, pas de plus valus. Mais si on divise en 2, il y a apparemment un délai de recours de 3 mois avant de pouvoir signer l'acte définitif. Du coup, on a jusqu'a la fin de semaine pour diviser et signer le compromis... est-ce correct?


- Seconde option: Faire de ce terrain et de la maison existante dessus notre résidence principale. Au bout de 2/3 mois, diviser la parcelle basse, et revendre avec plus valus non taxable car il s'agit de la résidence principale: est-ce correct? Peut-on faire cela? La vente ne sera pas taxé des prélèvements libératoire de 13% et des poussières?


Merci de vos conseils et expertise sur ce sujet!
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De : Allonzier La Caille (74)
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Cliquez ici pour accéder à la meilleure réponse
 
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Nouvel Aviseur Env. 1000 message Alpes Maritimes
Bonjour,

attention il y a une nouvelle taxe qui va débarquer à partir du 1er février 2012, qui double la valeur prélevée. C'est de ça que vous parlez ?
Si la parcelle est vendue comme terrain constructible, le temps que vos acheteurs obtiennent le prêt, le permis etc. Cela prendra 6 mois au moins avant la signature définitive.
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Env. 60000 message
Encore des truands qui veulent ruser avec le fisc
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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
Bonjour

Oui, je parle bien de cette nouvelle taxe qui arrive au 1 février 2012. Et nous ne sommes pas vendeur, mais acheteur dans un premier temps.

Et pour l'abricotier, oui j'appelle cela ruser avec le fisc mais je ne vois pas en quoi c'est de la truanderie! Il s'agit tout simplement d'optimiser notre projet au mieux!

J'imagine que quand le fisc te donne la possibilité de défiscaliser tes revenus par un quelconque moyen, tu dis "Non merci c'est gentil, mais je préfère payer plein pot" ? Biggrin
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De : Allonzier La Caille (74)
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Env. 800 message Angers (49)
Et pourquoi, dans un cadre légal j'entends, ne pourrait-on pas éviter de donner (encore) de l'argent aux impôts!

Labricotier soit t'es trop gentil ou soit t'es trop riche, au choix... Laugh
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Nouvel Aviseur Env. 1000 message Alpes Maritimes
Je penche pour la 2ème solution vu ses commentaires sur le forum Tongue Remarque aucuneID aussi, vu qu'il a un demi million d'€ à mettre dans un terrain.

Allez on se recentre sur le sujet de la plu value à éviter, qui, à mon avis, sera difficile à tenir vu les délais impartis.
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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
J'update le sujet avec les avancées de mon épouse qui travaille le sujet au téléphone (moi c'est le net, boulot oblige Biggrin)

D'après le service des impôts, il faut habiter 6 mois dans la maison. Après ces 6 mois, on divise et on revends la parcelle basse sans plus valus. A confirmer par un 2ème avis Rolleyes

Et pour Jester06, je n'oserais pas avouer la seconde option, mais je dirais juste que la famille au sens large est très économe...et je n'oserais pas avouer que les 500 000€ sont un exemple pour notre région... Blush (Les terrains sont plus qu'hors de prix ici...)

je vous tiens au courant, mais n'hésitez pas si vous avez d'autres idées!
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Nouvel Aviseur Env. 1000 message Alpes Maritimes
Pour ne pas être imposé sur un terrain divisé il faut que tu en sois propriétaire depuis 15 ans, ça va passer à 30 ans sous peu (dixit mon notaire que j'ai vu y a 10 jours ;) ).
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

...Sous peu, c'est le 1er février 2012.
Cette échéance qui semble faire peur, ne concerne d'ailleurs pas ceux qui détiennent le bien à vendre depuis moins de 6 ans, puisque il ne supporte pas d'abattement. Et le taux d'imposition est de 19+13,5% depuis le 1er/10.
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Nouvel Aviseur Env. 1000 message Alpes Maritimes
Non mais y a une taxe qui est doublée par contre, c'est sûr. D'environ 5% prélevés actuellement, ça passera à 10%.
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Env. 3000 message Morbihan
Les deux options sont foireuses

La premiere parce que la ventlation est artificielle la seconde car un terrain a batir n a jamais ete une residence principale ni une dependance immediate et necessaire de celle ci meme s il y a ventes simultanees

la personne des impots devrait relire l instruction fiscale de 2004
Epilation définitive à l'essence (y'a moins douleureux mais c'est plus cher )
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
bonjour,

AucuneID a écrit:

D'après le service des impôts, il faut habiter 6 mois dans la maison. Après ces 6 mois, on divise et on revends la parcelle basse sans plus valus. A confirmer par un 2ème avis Rolleyes


entre parcelle basse et parcelle haute, pas facile de suivre.

si la maison actuelle est dans la parcelle basse, que vous y vivez pendant plus de 6 mois (le temps de construire sur la parcelle haute ?) et que vous revendez ensuite cette parcelle basse avec la maison qui vous aura servi d'habitation, çà doit être bon.
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De : 3 X Cote D'or = 63 !
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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
poil a écrit: la seconde car un terrain a batir n a jamais ete une residence principale ni une dependance immediate et necessaire de celle ci meme s il y a ventes simultanées


Cela voudrait dire qu'en se séparant d'une parcelle de son terrain, cette parcelle n'est pas considérée comme faisant partie de la résidence principale?

Ce n'est pas dans le sens du texte officiel des impots: (http://doc.impots.gouv.fr/aida2004/Apw.fcgi?collection=BOI&numero=8M-1-04&FILE=docFiscale.html)

Service des impots a écrit:
Biens exonérés.
Certains biens ou droits n'entrent pas dans le champ de l'impôt :
- sont exonérés, les immeubles qui constituent l'habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires


Je suis preneur de toute manière d'un autre avis officiel des impôts...


Pour la première option, je ne comprends pas la ventilation artificielle...je ne trouve pas d'info sur google...serait-ce interdit ou refusé par le cadastre/mairie de procéder de la sorte?


Pour les parcelles, en fait tout simplement le terrain est très en pente, et la maison est sur la parcelle haute. On habite la maison sur le terrain entier (sans le diviser donc 1 seule parcelle de 2000m2) pendant 6 mois, et ensuite on divise en 2 parcelles et on revends en bas.
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
un terrain n'est pas une dépendance immédiate de l'habitation, surtout avec une surface pareille on ne peut pas dire que c'est le potager au pied de l'escalier.

et même s'il y a une cabane de jardin ou autre sur la partie à vendre pour déguiser çà en dépendance : pour que ce soit exonéré de plus value il faut que ce soit vendu en même temps que l'habitation principale ou dans un délai raisonnable...

ta ventilation sur la 1ere option n'est pas interdite par le pos-mairie ou qui que ce soit, simplement ton découpage et la valeur attribuée est arbritaire , pas sur que les impots soient du même avis que toi pour la valeur au m2 .
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Env. 200 message Allonzier La Caille (74)
En effet, un autre article approuve tes propos elisa21: (http://www.pap.fr/argent/impots/exonerer-la-plus-value-issue-de-la-vente-d-une-residence-principale/exonerer-la-plus-value-issue-de-la-vente-d-une-residence-principale-a1312 )

Service des impots a écrit:
Les dépendances concernées par l'exonération de plus-valueL'exonération s'applique aussi aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale, à condition qu'elles soient vendues en même temps que celle-ci.Par dépendances il faut comprendre votre cave, vos box ou parkings, la chambre de service, le jardin privatif, votre cour, mais aussi le terrain cédé. Ainsi, si vous vendez votre maison entourée d'un terrain, l'exonération porte sur l'ensemble de la propriété.


Par contre, à notre avantage, le garage se situe sur cette parcelle basse...mais ca ne joue pas s'il faut vendre la maison en même temps...ca demande vraiment une nouvelle confirmation du fisc!


La première solution semble du coup la meilleure à retenir. Le notaire nous a dit qu'il pouvait ventiler le cout du terrain sans faire de division parcellaire? J'ai un peu de mal à imaginer, à moins que dans l'acte il soit spécifié un article du genre:
le carré ayant 25m de coté à partir de la voie publique, et comprenant le garage etc aura pour valeur XXX €
Après, elisa21, penses tu qu'il y a des risques au niveau fiscal, sur la valeur de l'opération? C'est dépendant d'énormément de paramètres, ont ils le "droit" de dire que cette parcelle ne vaut pas XXX €, mais plutôt XYY € et d'imposer sur ce principe?
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
oui, le notaire peut ventiler genre "la partie bord de route délimitée en rouge sur le plan ..."

comme quand on désigne une partie de terrain en servitude pour un droit de passage par exemple : "l'acquéreur aura un droit de passage sur le chemin délimité en jaune sur le plan..."


mais normalement, pour l'estimation du prix d'une parcelle, les impots se basent sur les dernières ventes de la région, alors s'ils ont envie de faire rectifier-respecter les textes il sera , pour toi, très difficile de prouver qu'une partie du terrain avait réellement plus de valeur que l'autre.
Ajoutes à cela que les travaux qu'on fait soi-même genre muret et autres ne sont plus pris en compte (avant on pouvait ajouter ce cout au prix d'achat).

il y a un garage sur la partie que tu souhaites revendre ? il faudrait le transformer en habitable et y vivre ...

fais les calculs, est-ce que vraiment çà vaut le cout-coup de se prendre la tête ?
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Env. 3000 message Morbihan
AucuneID a écrit:
Par contre, à notre avantage, le garage se situe sur cette parcelle basse...mais ca ne joue pas s'il faut vendre la maison en même temps...ca demande vraiment une nouvelle confirmation du fisc!



Citation: 2. Dépendances cédées simultanément avec la résidence principale
34. Pour être exonérées, les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent
former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci.35. La circonstance que la vente soit réalisée auprès d’acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice
de l’exonération toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Ainsi, l’exonération s’applique aux garages ou aux chambres de bonnes qui sont considérés comme des
dépendances immédiates et nécessaires du logement même dans l’hypothèse où l’acquéreur du garage ou de la
chambre est différent de celui de la maison d’habitation. Dans cette situation, il est admis de réputer la condition
de cession simultanée satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal (voir sur cette dernière
notion n° 22.).


AucuneID a écrit:
La première solution semble du coup la meilleure à retenir. Le notaire nous a dit qu'il pouvait ventiler le cout du terrain sans faire de division parcellaire? oui bien sûr , ce n'est que peu de travail de rédaction, mais ça ne lie pas l'administrationJ'ai un peu de mal à imaginer, à moins que dans l'acte il soit spécifié un article du genre:
le carré ayant 25m de coté à partir de la voie publique, et comprenant le garage etc aura pour valeur XXX €
Après, elisa21, penses tu qu'il y a des risques au niveau fiscal, sur la valeur de l'opération? C'est dépendant d'énormément de paramètres, ont ils le "droit" de dire que cette parcelle ne vaut pas XXX €, mais plutôt XYY € et d'imposer sur ce principe?


oui s'il n'y a pas de raison objective que l'une de parties de la parcelle soit estimée au m² 1,5 fois plus qu'une autre, l'administration risque de contester les estimations. Cela sent clairement l'artifice pour échapper au prélèvement lors de la revente.
Epilation définitive à l'essence (y'a moins douleureux mais c'est plus cher )
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