Architecte : avantages et inconvénients (Haute Garonne)

archimaison a écrit:

Voilà des réponses intéressantes ! Quand je comparais artisans et entreprise générale, c'est au CMI que je pensais, un CMI est une entreprise générale : il sous-traite les travaux et les vend au client.
Je note, d'ailleurs, qu'avec un architecte, c'est : "artisans en direct" (l'architecte n'est pas un intermédiaire entre client et artisans, c'est un accompagnateur du client, c'est un rôle tout à fait différent).
Je vois donc comment présenter la mission d'architecte : "artisans en direct, accompagné d'un architecte" qui, lui, connaîtra les artisans, rédigera des contrats où les artisans seront tenus à leurs obligations, veillera à ce que les paiements soient toujours en deçà des travaux, etc. bref, qu'il fasse son boulot de défendre les intérêts de ses clients.
Bon, maintenant, ça va être le match.

oui c'est un des rôle de l'archi avec aussi l'apport d'idées innovantes et inédites....si possible.

Uniquement par souci de tranquillité ? C’est bien, mais c’est un peu dommage de se limiter, l’architecte peut apporter bien plus que de la tranquillité… Et déjà, d’être accompagné dans ses choix, en effet.
L’architecte n’a pas de tentation pécuniaire dans ses conseils, puisqu’il est indépendant financièrement du paiement des travaux ; c’est mieux pour l’intégrité.
Avec un architecte, tu n’as rien à vérifier, si tu préfères, il peut se charger de tout, il te tiendra seulement au courant (et encore, j’ai eu quelques rares clients qui ne voulaient même pas être courant, mais ce sont des exceptions).
Quant à sa rémunération, il faut bien comprendre que les prix sont libres dans le Bâtiment, c’est une chose que beaucoup de clients ignorent, ou du moins, qu’ils n’ont pas réalisé. Je demande souvent à mes clients de faire faire des devis de leur coté, s’ils veulent. Après on compare les prix : on trouve des différences de 20, voire 30% et plus (les artisans que je connais étant moins chers, évidemment). Donc imaginons que tu passes en direct avec un artisan, prix 100€. Maintenant, imaginons que tu passes avec un architecte : l’archi facture 15€, il te présente un devis d’artisan à 80€ : bénéfice pour le client : 5€, et en plus : plans gratuits, dossier technique gratuit, suivi des travaux gratuit, gestion financière gratuite, etc. Veux-tu toujours que je t’explique ce que tu y gagnes ? Et probablement, je pourrais faire la même démonstration avec le même artisan ! Les prix qu’il applique quand c’est l’architecte qui le fait souvent travailler et les prix qu’il applique quand il voit un client néophyte qu’il ne reverra plus quand le chantier sera terminé, sont bien souvent différents.
Pour cela, il faut bien entendu que l'architecte ait une équipe d'artisans fiables et suivis, il faut qu'il soit spécialisé dans le marché des Particuliers.

Griottine

Cela veut dire aussi que ton artisan n'est pas "honnête" avec toi ou avec l'archi.
Avec toi parce qu'il augmente ses marges.
Avec l'archi parce qu'il est aux limites de la rentabilité.




l'avantage d'un archi est que tu payes le vrai prix à ton artisan et des droits à ton archi.
Payer des droits ne me gênes pas puisqu'il assure le travail de coordination.

(c'est une méthode que j'utilise aussi en industrie. J'ai mes sous traitants, et si le chantier veut recevoir sa part du gâteau, il doit les gérer. sinon je les gèrent moi même et s'il réclame, c'est fuck off après pour les sous traitants du chantier je sais par expérience qu'entre le prix que moi je paye et celui que eux reçoivent il y a un sacré multiple de bénéfice.

archimaison = je rejoints la pensée de Griottine = prendre un archi pour être tranquille est une bonne chose. Cela ne veut pas dire qu'elle ne fait rien. Cela veut dire qu'elle lui délègue la gestion et le suivi (technique).
et la confiance n'exclue pas le contrôle.
Mais au moins pour sa rénovation, elle aura un interlocuteur qui saura aussi comprendre et analyser les surprises du chantier il lui restera la prise de décision finale (oui/non).
A+/Lan

C'est drôle, l'expression "payer des droits à un archi", comme si le travail de l'architecte, la maîtrise d'oeuvre, était une option facultative. C'est comme si on disait : dans un orchestre, on paie les musiciens pour leur travail et on paie des droits au chef-d'orchestre, ou comme si : quand on se soigne, on paie les médicaments et on paie des droits au médecin.
Après, avec un architecte, chaque client fait comme il veut, il peut se reposer les yeux fermés sur l'architecte ou il peut tout contrôler ou entre les 2, là aussi comme avec un médecin, on peut avaler tous les médicaments sans chercher à savoir ce que l'on a ou on peut lui demander de tout nous expliquer, ou un peu nous expliquer...

Oui je sais , j'ai mal traduit ce que je fais en Anglais = fee.
Je faisais un raccourcis entre l'archi (maitre d'oeuvre) et le chantier industriel ou tu délègues à un maitre d'oeuvre.
En industrie, tu peux aussi sur un chantier utiliser tes propres sous traitant en coucurrence avec ton maitre d'ouevre qui peut leur refuser l'acces à son chantier ou l'accepter contre un % de leur facture.

je faisait ce parallèle. je décide des artisans que j'utilise - sans accord avec l'archi - mais cela ne viens pas diminuer la rénumération de l'archi.
A+

Pour avoir eu recours au ccmi, et qq années plus tard à un architecte, voilà comment ça se passe en réalité :

l'architecte est indépendant des entreprises MAIS ses HONORAIRES y sont directement liés, de par son mode de rémunération au pourcentage !

Pour des travaux supp minimes de finitions, alors qu'ils ne changeaient pas le bâtiment, ni le suivi de chantier, l'architecte a littéralement harcelé l'entreprise (sur un chantier de 500 000€ tout de même ), pour les faire facturer, et pouvoir toucher 12% de 800€ ! (ce qu'il n'a pas obtenu, car au vu de cette attitude, l'entreprise a fini par m'en faire cadeau...).

En plus des commissions illégales qu'il avait déjà touchées, il s'est finalement "rattrapé" sur les pénalités de retard ... (mais c'est une autre histoire)...

Donc NON, l'architecte ne fait pas toujours tout dans l'intérêt de son client. ..

Et malheureusement, comme en ccmi , quand les travaux sont commencés, les prêts débloqués il faut finir et serrer les dents sinon c'est : indemnités pour l'architecte licencié, en chercher un autre qui accepte de reprendre le chantier, nouveau contrat , nouvelles tracasseries avec la banque (et oui !! La banque est toujours en arrière plan...) ,

les entreprises se trouvent dans la mouise car leur planning est chamboulé etc..risquent de laisser tomber aussi le chantier...
Donc perte de temps et d'argent, stress etc...

Construire est bien souvent une loterie, même si on élimine le maximum de risques avec des contrats bien ficelés, il y aura toujours le facteur humain...sur lequel tous les contrats du monde sont impuissants. ..

Je propose, pour limiter ce comportement "rapace" de certains architectes (en minorité j'espère), de contractualiser les honoraires dès le démarrage des travaux sur une SOMME FIXE (issue du calcul au pourcentage), qui ne pourra évoluer qu'en cas de changement du prix final des travaux, compris dans une fourchette déterminée à l'avance.

Ex: travaux supp dépassant xx% du prix de départ ou xxxx €, les honoraires sont recalculés, sinon non.

Pas de modification à la baisse, pour inciter l'architecte à faire faire des économies à son client sur les travaux, sans risquer de voir ses honoraires diminués.

Nous retombons encore dans le principe du cas particulier pour en tirer un enseignement général. Ce n'est pas la bonne méthode. D'après ce récit, ton architecte est malhonnête. Ce qui ne veut pas dire que la majorité le soit, mais tu fais "comme si" tous l'étaient ("voilà comment ça se passe en réalité"). On pourrait faire la même chose avec les CMI, les artisans, les clients eux-mêmes (les exemples ne manqueraient pas).
Quant à la rémunération au % on en a parlé également : en pratique, le client a un budget, ce qui définit contractuellement une rémunération qui ne doit pas bouger. Et si le budget est dépassé sans l'accord du client, l'architecte peut être sanctionné financièrement. Où est la dérive de la rémunération ? Et si le client décide (lui tout seul) d'augmenter le budget pour s'offrir plus de prestations (il avait sous-évalué son budget au départ), avec le principe du %, la rémunération de l'architecte suit automatiquement, sans négociation à n'en plus finir.
Si c'est un forfait, le client ajoute par exemple une aspiration centralisée : plan d'architecte, demande de devis, négociation avec les entreprises, coordination et suivi de ces travaux en plus, réception et assurance, mais on est en dessous de la fourchette : donc gratuit par l'architecte ? Si le carreleur fait 3 m² de faïence en plus, il facture 3m² de faïence en plus, personne ne trouve à redire, même chose pour l'architecte. Si tu fais 10 h supplémentaires dans le mois, la logique veut que tu les retrouves sur le bulletin de paie (si tu es salariée).
Alors, comment fait-on ? Il faut signer des Avenants au contrat d'archi chaque fois qu'on ajoute une prise de courant ? Le % est pratique, il fixe les règles du jeu une bonne fois pour toutes, et non seulement ils ne génèrent pas de rémunération supplémentaire, mais les dépassements éventuels sans l'accord du client sont sanctionnables à l'architecte.

Bonjour
c'est quoi des dépassements sans l'accord du client?

Le " voilà comme ça ce passe en réalité" ne visait pas à conclure que tous les architectes sont malhonnêtes comme le mien !

Simplement, on discute depuis le début pour savoir ce qui inciterait un particulier à travailler avec un architecte plutôt qu'en CCMI ?
Car le client potentiel a schématiquement ces 2 voies qui s'ouvrent à lui...
J'appuie simplement sur le fait qu'un architecte ce n'est pas TOUJOURS mieux qu'un CCMI, comme les architectes qui s'expriment ici tendent à le faire penser aux non architectes qui lisent ce sujet...

Donc, je suis un particulier, de peu d'expérience il est vrai, mais je livre ici cette mésaventure personnelle afin d'alimenter le débat .
Je comprends que vous defendiez votre profession, mais vous voyez bien que le calcul d'honoraires semble être un problème, en lisant ce post... ?

Je ne rechigne pas quand il faut effectivement refaire des plans ou des calculs, mais quand l'augmentation des honoraires en cours de chantier est calquée sur du travail fait uniquement par l'entreprise ou des prix de matériaux, je trouve ça bizarre, voire même néfaste pour la profession, car ça renvoi une image très négative du travail de maîtrise d'oeuvre de l'architecte.

Je n'ai pas la prétention de savoir comment faire, je donne uniquement point de vue, si ça peut en éclairer certains...

Je précise quand même que, dans mon cas, le recours à l'architecte à été la bonne solution malgré tout, mais ce n'était pas un parcours de santé...

En principe, le montant des travaux est décidé exclusivement par le client. Je parle de construction neuve, bien entendu, car dans une rénovation il peut y avoir des surprises absolument imprévisibles (sauf à tout détruire... mais ce ne serait plus une rénovation). J'ai été à bonne école en travaillant pour les HLM : aucun dépassement, aucun oubli, sinon c'est retenu sur la rémunération de l'architecte, tout simplement. Et c'est comme ça que je rédige mes contrats.
Dans ce cas, il n'y a pas de plus-value qui s'imposerait au client, jamais. D'où la rémunération au pourcentage qui ne pose plus aucun problème.
Je pense que la meilleure solution est, en effet, de faire appel à un architecte, mais je constate que les architectes souffrent de la possibilité qu'ils ont de rédiger leurs contrats comme ils veulent. Notamment, cette clause de respect du budget sans marge de tolérance, est un progrès essentiel qui est trop peu souvent appliqué.

Re,
C'est bien ce que vous proposez, mais je pense que le seul véritable problème pour un client à vouloir faire appel à un architecte est de payer au premier bout de papier échangé.
Si déjà cela est solutionné, le prix définitif deviens secondaire (dans la limite du convenable).

Oui, en effet, c’est probablement le problème de fond le plus crucial.
En réalité, quand le client signe un contrat avec soit un CMI, soit un artisan ou soit un architecte, de toute façon la maison n’existe pas encore. Donc il n’achète pas la maison, mais seulement la capacité d’un professionnel à la réaliser. Même avec un CMI.
Les architectes « collent » à la réalité : pour mener à bien une opération de construction, il faut un professionnel, indépendant des entreprises, qui agisse pour que « tout aille bien » dans l’intérêt du client. C’est ce que veulent les professionnels de l’immobilier, comme les promoteurs par exemple. Et du coup, les architectes sont un peu perdus quand un Particulier lui demande autre chose, lui demande de faire « comme si » la maison existait et de la lui vendre (par exemple, étude de faisabilité, esquisse chiffrée, etc.) avant contrat. Pour les architectes, ce n’est pas naturel. Un peu comme si l’on demandait à un médecin de s’engager sur l’ordonnance avant d’avoir fait un examen et un diagnostic.
Le contrat CMI impose de faire « comme si » la maison existait (plan, descriptif, prix), donc comme si l’étude du projet (des jours et des jours de travail, de réflexion, d’échanges, etc.) existait, ou n’avait pas d’importance (n’importe quel projet ou à peu près, et un prix « gonflé » par le CMI et « dégonflé » avec des artisans sous-payés, et des sur-garanties pour palier les risques que cela créé, etc.). Ce n’est pas la réalité dans le Bâtiment (jamais un promoteur ne fera faire des maisons par un CMI !).
Mais les clients Particuliers ont le réflexe de l’acheteur qui veut définir son produit avant signature du 1° contrat, celui de l’architecte. J’aurais aimé leur faire comprendre que quand ils signent avec un architecte, ils ne sont pas encore engagés sur le plan, ni sur le descriptif ni sur le prix ni sur le délai. Cet engagement, c’est au moment des marchés de travaux (contrats client-artisans) qu’il se fait, marchés de travaux qui seront réfléchis, négociés, adaptés au projet et au client, pour le meilleur rapport qualité-prix que l’on peut obtenir. Et ce travail de préparation, pour qu’il soit efficace, pour mettre les meilleures chances de son coté, il faut le faire avec un architecte, le pro de la maîtrise d’œuvre.
Mais ce sont des notions qui ne sont pas évidentes à expliquer…

archimaison a écrit:

J'ai été à bonne école en travaillant pour les HLM : aucun dépassement, aucun oubli, sinon c'est retenu sur la rémunération de l'architecte, tout simplement.

Effet pervers constaté Xfois.
Budget sous-évalué -> entreprises de clochard -> faillites à répétition -> chantier planté = coût final largement supérieur à une solution cohérente... Bon personne ne peut être mis en responsabilité, le bâtiment se construit dans des conditions déplorables, c'est nul !

Sinon, Bred tu bosses pour 0€, toi ?

Moi je n'ai pas les moyens de pondre des esquisses et études préliminaires cohérentes, inventives, soignées, rigoureuses sans me faire payer au moins un smic horaire. Je pense que c'est de la simple logique, travail=pognon. Après que ça puisse ne pas plaire, je le comprend, mais c'est comme ça, la porte est ouverte dans les deux sens.

Oui, je travaille pour 0€ pour réaliser les études, les solutions techniques, les devis.
Ce solutions techniques et devis qui sont d’ailleurs quelquefois transmis à un architectes, qui lui est payé, afin qu'il les présente à son client.
Si je suis retenu, là, je serais payé.

Lorsque vous faites un appel d'offre, que des artisans vous transmettes des devis, des dossiers techniques... vous croyez qu'ils sont payé ?...par qui ?....
Ah moins bien évidement que vous ne pensiez que ce travail ne mérite pas de salaire, que seul le votre en sois digne ? (c'est ce que vous semblez dire en tout cas).