Avis limite terrain à bâtir

Bonjour, une amie a eu ce problème : tu n'auras pas ton permis de construire si ce chemin ne fait pas 3,50 m de large, car un camion de pompiers doit pouvoir l'emprunter. Si déjà, tu as l'accord des autres propriétaires qui te donnent l'autorisation de détruire une partie du bâtiment, c'est déjà bien. Mais ça me semble logique aussi que ce soit à toi de prendre en charge le coût de la démolition.

Que ca soit à ma charge ne me gêne pas, si j'ai la garantie de pouvoir l'effectuer...c'est juste que je me pose la question de la "légalité" de faire passer une limite separative au milieu d'un bâtiment existant.
Comme les actuels propriétaires de l'ensemble veulent vendre la maison du terrain concomitant, je crains d'acheter le terrain et d'essuyer ensuite un refus d'abattre la construction.

Bonjour
Un notaire vous répondra avec compétence et sans doutes gratuitement... Il pourra vous indiquer les étapes pour que tout soit lié.

C'est vrai...je n'avais pas pensé aux conseils d'un notaire.
merci.

Bonjour.

Ce découpage parcellaire me parait absurde sans la démolition évidente du
bâtiment concerné.
Avez-vous consulté la DP pour voir ce qu'elle contient ?

Démolir un bâtiment dans le sens longitudinal (ce qui semble être le cas)
peur s'avérer très compliqué voire irréalisable, sauf à recréer les supports
de maçonnerie et charpente, réduire la toiture...etc.

Bref des travaux coûteux pour sauvegarder une moitié de bâtiment qui
pourrait s'avérer inutilisable de part ses dimensions après travaux.   

Je trouve aussi que le découpage est absurde...
Au risque de paraitre idiot, qu'appelez vous la DP?

Le découpage est vraiment effectué et validé par un géomètre ?
Limite au milieu d'un batiment... j'ai jamais vu.

Ou alors, le projet est d'organiser la destruction de l'annexe AVANT la division.
Donc tout d'abord : la destruction d'un batiment appartenant aux anciens propriétaires....
et par conséquent : qui paye ? le futur acquéreur, pourquoi pas... mais avec quelles garanties ? puisque ce n'est pas chez lui....

(cf la remarque de Toniotorro1 ....).

DP : déclaration Préalable - en vue d'officialiser la division (c'est une demande d'autorisation d'urbanisme, comme un permis de construire mais genre "allégé" pour certains types de travaux).

Appel à la mairie ce matin même : aucun DP pour le moment. J'ai pris rdv chez mon notaire et vais contacter le géomètre qui s'en occupe.
Ca me préoccupe cette histoire

Bonjour
je ne vois rien de grave.
La division me semble "logique". Le propriétaire cède une partie de son terrain et met la voie d accès du terrain vendu a l opposé de sa maison.
La destruction de l annexe doit être bien sur prévue.
Il y a deux annexes, un rectangle entièrement chez vous et un autre a cheval sur le terrain du vendeur.
Détruisez le rectangle chez vous, vous pourrez accéder à votre terrain.

Pour la dépendance mitoyenne: soit le voisin veut la détruire aussi, et dans ce cas, faites le à vos frais , soit il veut la conserver.
Dans ce dernier cas deux solutions:
- Attendre que la maison du voisin soit vendue et négocier avec le nouvel arrivant.
- Démolir la partie chez vous et reconstruire le mur en limite.

Pour être plus précis il faudrait une photo

Oui, un tour chez le géomètre, il doit pouvoir expliquer de quoi il retourne et comment cela doit s'organiser.

Je joins une photo ce soir.
Même en abattant la dépendance sur mon terrain, je n'ai pas les 3m50 réglementaire...d'où le souci

Je joins une photo ce soir.
Même en abattant la dépendance sur mon terrain, je n'ai pas les 3m50 réglementaire...d'où le souci détruire puis rebâtir, je n'en aurai pas le budget :(

La proposition de division a été faite par qui ?

LEs propriétaires actuels qui comptent vendre ensuite les 2 parcelles : une parcelle déjà bâtie et un terrain à batir

Ok, donc peut être par méconnaissance, sans avoir pris en compte toutes les contraintes pratiques et réglementaires.

JE n'en ai absolument aucune idée mais la mairie ne m'a rien dit de particulier concernant ce terrain...

Le geometre qui c'est chargé de la division doit pouvoir vous renseigné

Bonjour, au regard de la situation, ainsi que des futurs frais envisageables (démolition, longueur des résaux à tirer et leurs coûts), et l'éventuelle cohabitation avec les futurs voisins... à moins de faire une très belle affaire sur cette parcelle je laisserai tomber.

Désolé, mais j'ai déjà eu le cas à titre perso donc avec du recul je ne regrette en rien mon choix, car j'ai trouvé bien mieux ailleurs..

P.s. les propriétaires veulent en faire le moins et ramasser le plus

Bonjour, telle qu'elle est , votre parcelle est enclavée "Nul n'est tenu à rester enclavé", vous pouvez demander un accès à votre terrain. Par ailleurs, le propriétaire du terrain est aussi propriétaire de ce qu'il y a dessus, notamment des constructions. En parler avec le notaire me semble une bonne solution.

Bonjour, telle qu'elle est , votre parcelle est enclavée "Nul n'est tenu à rester enclavé", vous pouvez demander un accès à votre terrain. Par ailleurs, le propriétaire du terrain est aussi propriétaire de ce qu'il y a dessus, notamment des constructions. En parler avec le notaire me semble une bonne solution.
Tout cela risque de terminer par des conflits.

vandusud a écrit:

Bonjour, telle qu'elle est , votre parcelle est enclavée "Nul n'est tenu à rester enclavé", vous pouvez demander un accès à votre terrain. Par ailleurs, le propriétaire du terrain est aussi propriétaire de ce qu'il y a dessus, notamment des constructions. En parler avec le notaire me semble une bonne solution.
Tout cela risque de terminer par des conflits.

Hélas NON, il s agit d un cas particulier "le fait du père"...c'est à dire que c'est le propriétaire de la parcelle d origine qui a crée cette situation d enclavement. Dans ce cas la Loi ne s applique pas.
Si le Vendeur ne veut pas démolir son coté de la dépendance, cela va être compliqué...Il ne s agit plus d une indivision, ni même d une copropriété...peu de moyens de pression...
Il aurait fallu faire mentionner tout cela dans l acte...
Si vous aviez pris votre propre Notaire, il y aurait pensé...sans frais supplémentaire.

Pour le moment, rien n'est encore signé ;) l'accord est verbal uniquement, le temps que les propriétaires actuelles règlent l'administratif
J'ai rendez vous chez mon notaire en fin de semaine pour discuter de la situation.

Djdarkside a écrit:

à moins de faire une très belle affaire sur cette parcelle je laisserai tomber.

Très largement sous les tarifs du secteur, ca fait réfléchir...d'où mon hésitation

Le mieux est de ne pas acheter ce terrain car trop de dépense même avant de construire.

Bonjour,
Il faut aussi rappeler qu'à ce jour, un terrain constructible est obligatoirement borné. IL y a donc instruction soit avec une déclaration préalable soit avec un permis d'aménager si plusieurs lots sont créés.

Si la DP a été validée alors votre terrain est constructible et non enclavé. Les travaux mentionnés sur la DP sont à la charge du vendeur sauf accord avec le futur acquéreur. Ils doivent aussi faire l’objet d'une déclaration de conformité des travaux.

Prenez contact avec un géomètre, il a un devoir de conseil et vous indiquera les démarches à réaliser.

obiwan59310 a écrit:

Djdarkside a écrit:

à moins de faire une très belle affaire sur cette parcelle je laisserai tomber.

Très largement sous les tarifs du secteur, ca fait réfléchir...d'où mon hésitation

Justement, réfléchi bien.
Si ce terrain est vendu si peu cher, n'y a-t-il pas anguille sous roche?
Voir même peut-être baleine sous caillou.
Un peu d'humour quand même dans ce monde de brute.

C'est aussi pour cela qu'avant de signer quoique ce soit, je fais déjà effectuer des devis pour l'assainissement, l'accès chantier...hélas, ErDF, Noréade...ne peuvent pas faire de devis pour les divers compteurs...

J'ai eu la réponse du géomètre : dans la logique, c'est au propriétaire actuel d'abattre la dépendance qui est sur les 2 parcelles ; cependant, il n'y a aucune obligation légale : dans mon cas, le vendeur m'ayant signifié son refus d'abattre, je devrais faire notifier par le notaire la nécessité d'abattre une partie de la dépendance par mes soins et me décharger de toute responsabilité concernant le reste du bâtiment...

donc le reste du batiment gênant va tomber par terre de lui-même...
Du coup, faire notifier la nécessité d'abattre la totalité du batiment ? (par tes soins) ce ne serait pas plus simple ?

Oui Permis de démolir.
Après, qui finance ?... c'est la question suivante...

En tout cas, il faudra un minimum de collaboration de la part du proprio actuel...

Est-ce que vous serez le seul à utiliser ce chemin ?

Fait lui une proposition supérieur à son prix pour qu’il fasse la démolition.
Avec une condition suspensive dans la promesse de vente.

Cyann a écrit:

Fait lui une proposition supérieur à son prix pour qu’il fasse la démolition.
Avec une condition suspensive dans la promesse de vente.

Bonjour
Pourquoi supérieure ?
Maintenez le Prix et exigez la suppression de la partie du Bâtiment sur votre terrain !
Démolir la partie du bâtiment chez vous et laisser l autre morceau en équilibre instable, c'est des emmerdes assurées à court terme !

Bonjour, demandez au proprio un "remenbrement" il vous donne plus large d'accés pour avoir la fameuse grange entièrement sur votre parcelle (démolition =1h de pelle + gravat pour remblayer l'allée au lieu de payer des bennes provenant d'une carrière) et vous lui redonner un peu plus de profondeur sur son terrain. après peut être faudra t'il payer l'implantation ou le décalage de 2 bornes mais au moins vous aurez un chemin d'accès large (et réglementaire) et l'implantation de la grange à détruire sera solutionnée. sinon la 1/2 démolition et le reste faut oublier !!!

Bonjour

obiwan59310 a écrit:

J'ai eu la réponse du géomètre : dans la logique, c'est au propriétaire actuel d'abattre la dépendance qui est sur les 2 parcelles ; cependant, il n'y a aucune obligation légale : dans mon cas, le vendeur m'ayant signifié son refus d'abattre, je devrais faire notifier par le notaire la nécessité d'abattre une partie de la dépendance par mes soins et me décharger de toute responsabilité concernant le reste du bâtiment...

mais si j'ai bien compris : pour le moment la volonté du vendeur c'est son idée "vu de sa fenêtre" mais sans aucun avis pro (ni notaire, ni géomètre)

j'ai lu :

obiwan59310 a écrit:

Même en abattant la dépendance sur mon terrain, je n'ai pas les 3m50 réglementaire...d'où le souci

donc il n'y a RIEN à faire notifier : si le vendeur veut vendre un terrain en constructible, il se "débrouille" pour qu'il le soit.

j'ai lu également : pas de DP pour le moment, donc c'est juste une idée-simulation tracée sur l'image cadastre.gouv

la DP "à l'arrache" pourra passer mais 1 demande de CU reviendra négative = il ne pourra pas rien faire de son terrain.

+1 avec "Home46" : pas besoin de proposer un prix supérieur puisque dans l'état c'est invendable.

la solution la plus "logique" au vu du plan serait un découpage en prenant plus large sur la parcelle 1257 pour avoir 4m de passage (c'est le minimum pour se croiser à 2 voitures).

si ce faible prix est du au fait qu'il ne veut pas s'occuper de la démolition : ok, mais il faut faire chiffrer la démolition totale (des bâtiments sur cette parcelle 1257) et qu'il prenne en charge le financement de la partie non inclue dans la vente.
et "prendre en charge", même avec engagement signé c'est toujours risqué (s'il ne paie pas, il y aura des années de procédure), plusieurs possibilités pour éviter les risques :

1/ le prix de vente est diminué de la somme des travaux à sa charge mais il y a toujours le risque qu'il ne les fasse pas assez vite...
on peut conditionner la signature définitive après réalisation des travaux mais il faut mettre une date de début de travaux et une bonne indemnité en cas de retard (pour motiver les troupes)... toujours le risque qu'il ne soit pas solvable pour l'indemnité...

2/ il s'engage à financer ces travaux sur la base du devis que vous fournirez (à préciser dans le compromis bien sur), le notaire garde la somme -sur le paiement de la vente- pour régler directement au terrassier ou autres intervenants, et vous "dirigez-commandez" les travaux et faites envoyer les factures chez le notaire.

pour l'avoir déjà fait, je préfère la solution 2 :
rassurant pour l'acheteur et fiable pour le terrassier ou autres intervenants


sauf que : vous n'aurez pas le droit de demander un permis de démolir sur une parcelle qui ne vous appartient pas (et heureusement !! )

bref : il va falloir que ce vendeur se prenne par la main et fasse les choses dans l'ordre ;

- soit il s'en occupe et ENSUITE il met le reste en vente
- soit il vous cède la totalité de la parcelle 1257 avec une clause disant que, lorsque la démolition puis la construction de votre maison seront terminées , vous lui cederez (vente ou servitude de passage) la partie dont vous n'avez pas besoin ( c'est à dire largeur initiale moins vos 4m ). Et dans ce cas, ce sera à vous d'inclure la déclaration de démolition dans votre permis....

bon brainstorming et bonne journée

ps : attention aux surcouts éventuels pour votre futur terrassement-aménagement du chemin d'accès, sans connaitre les batiments actuels, impossible de prévoir les "mauvaises surprises".

Bonjour,

Il me semble que la largueur minimal du chemin d’accès est indiqué dans le PLU de ta commune.
Pour un terrain isolé (hors lotissement) le mini me semble jamais supérieure à 3,5m (ou cas très particulier). c’est un chemin d’accès et non de circulation, donc exit l’argument du croissement de véhicule.
La largueur mini est dictée pour l’accès des secours, Généralement la mairie se base sur leur recommandation, et non sur la volonté du ou des futur propriétaire.

Et rien n'oblige que vous soyez le propriétaire de l’ensemble du chemin. Une Partie peut être en servitude. (service d’accès au terrain et pas l’inverse)

En tous cas cela se négocie. Si vous voulez ce terrain, à vous de lui faire une proposition contractualisé par une promesse de vente en bonne et due forme.

Si le prix de ce terrain est en dessous de celui du marché, c’est qui il a des points négatifs (exemple : chemin inférieure au 3.5m ; démolition ; nature relief de sol, …)

En faisant disparaitre c’est point négatif, le prix du terrain redeviendra d’autant équivalent à celui du marché ….  

Perso ma proposition serait la suivante

• Concernant le sujet du  bâtiment qui bloque le chemin.  

Je ferais chiffrer auprès d’un professionnel la démolition de l’ensemble du bâtiment, et ajouterai cette somme (en partir ou totalité) au prix du terrain. Avec ajout dans la promesse de vente, de la démolition du bâtiment comme condition suspensive.

• Concernant la largueur manquante du chemin d’accès.

Soit d’acheter les m² manquant, soit de les mettre en servitude (promesse + acte d’achat)

Au finale cela vous reviendra moins cher…, et n’attendais pas qu’un promoteur fasse cette plus-value à votre place. (surtout si ce terrain et le choix de votre cœur et que votre projet soit dans vos moyens)    

Donc à vous de chiffrer, de voir et de proposer. (en général on n’a rien sans rien)  

Pi Faite passer plusieurs constructeurs sur votre futur terrain, pour qu’il puisse chiffrer votre projet et ainsi avoir le cout total de l’intégralité.

+1 avec Elisa

Cyann a écrit:

Il me semble que la largueur minimal du chemin d’accès est indiqué dans le PLU de ta commune.
Pour un terrain isolé (hors lotissement) le mini me semble jamais supérieure à 3,5m (ou cas très particulier). c’est un chemin d’accès et non de circulation, donc exit l’argument du croissement de véhicule.
La largueur mini est dictée pour l’accès des secours, Généralement la mairie se base sur leur recommandation, et non sur la volonté du ou des futur propriétaire....

oui, c'est peut-être moins de 4m ,
oui, la mairie vérifiera par rapport au PLU

MAIS un acquéreur potentiel peut demander-exiger d'avoir un chemin de mini 4m (en mode "si vous ne laissez pas 4m je n'achète pas" ) et si le vendeur veut vendre...
et comme il n'y a rien de fait, qu'on demande 3.50 ou 4m c'est pareil.

car oui, 3,50m peut suffire pour passer (nos portes de garage et portails standards sont souvent moins large) mais il n'empêche que, moins de 4m, dans la vie de tous les jours sur ce chemin :

- si il y a 2 voitures, ils pourront se croiser mais... cé-pa-pratique
- on aura certainement la boite à lettres à l'entrée du chemin... quand on rentre, s'il faut aller garer la voiture dans le jardin ou au garage et retourner chercher le courrier (pour ne pas rester "posé en vrac" le temps d'ouvrir la boite) cé-pa-pratique
- si 1 attend pour sortir (qu'il n'y ait pas de voiture qui passe sur la rue) et que le 2ème veut entrer à ce moment là : braquer à 90° SANS taper dans l'aile de l'autre...cé-pa-gagné
- ajoutons le futur voisin qui entrera certainement par là aussi et se posera également devant sa boite à lettres...

donc OUI, aucune obligation, mais faire le pingre à 50cm près quelque soit le prix du terrain c'est le truc qu'on regrette 1 jour sur 2... (et pas seulement en attendant les pompiers)

et pendant qu'on y est : puisqu'à terme il y aura 2 accès , il faut également voir (mairie) qui paie les bateaux (certaines mairies financent) et demander 1 grand bateau pour les 2 accès au lieu de 2 trucs de 3,50-4m cote à cote séparé par 1 mini-bout de bordure normale.
car là aussi cé-pa-pratique ou ça bouffe les pneus ...
- en tournant à droite en sortant c'est le pneu avant qui trinque (ou on déborde sur la voie en face)...
- en rentrant si on vient de la gauche du chemin c'est le pneu arrière...

et précisions : j'ai un accès de 4m, nous maitrisons la conduite de nos véhicules -trafic et 407 break - mais... cépapratique tous les jours...
et la voisine -qui a une servitude pour emprunter notre chemin- prend le courrier le soir en rentrant... en se posant en ....

Citation:

Si le prix de ce terrain est en dessous de celui du marché, c’est qui il a des points négatifs (exemple : chemin inférieure au 3.5m

non, dans ce cas, il ne doit pas vendre en constructible mais en potager, et oui, ce sera moins cher.

Citation:

Pi Faite passer plusieurs constructeurs sur votre futur terrain, pour qu’il puisse chiffrer votre projet et ainsi avoir le cout total de l’intégralité.

je ne le ferais pas, il n'y aura plus de négo possible : le cst "s'occupera de tout" en prenant une jolie marge ;
c'est même un coup à se faire "souffler" le terrain car il proposera la vente de la totalité en montant des dossiers maison-pseudo-accolée ... en expliquant aux futurs clients qu'il a "des terrains dispos, l'affaire du siècle" mais qu'ils sont obligés de construire avec lui
avec un joli baratin (en mode "z'inquietez pas, j'suis là, j'm'occupe de tout" ) au vendeur qui n'aura pas besoin de sortir les mains de ses poches et n'aura aucune raison de refuser...

ps : si servitude, attention, sans précision elle est pour le passage de tous véhicules ET pour les reseaux.
on peut également acheter 1 partie (de cette largeur de passage) en précisant que les 2 aquéreurs s'interdisent de cloturer en limite (de leur partie de chemin) ;
dans ce cas, il faut également le faire inscrire en servitude sinon (si inscrit en condition particulière dans l'acte de vente) l'engagement saute au changement de proprio (d'un coté ou de l'autre).

Je rejoins Elisa meme si les 3m50 sont le minimum réglementaire dans la commune.
C'est un projet peu abouti du coté du vendeur , mais d'ores et déjà vous savez que la valeur du terrain est plutot basse... VRD etc etc... donc c'est un prix bas!
Relisez le post qui fait un bon résumé celui d'Elisa.

Merci beaucoup pour l'ensemble des réponses très détaillées.
J'ai rendez-vous chez le notaire dans 10 jours : je vous dirai ce qu'il en retourne ce forum est vraiment une perle de renseignement d'information et de conseil

J’ai bien lus, … mais,  non pas [font=Calibri","sans-serif]séduit…  

Perso, j’habite sur un terrain similaire avec un chemin d’accès de 70m par 3.50m, et je ne rencontre absolument pas les problèmes indiqués.  
Je précise ce chemin ne dessert que mon habitation (comme le cas ici ?), et mon véhicule est un 4x4 SUV.  
Pas de problème avec ma boite aux lettres (standard postale), non je ne fais pas l’aller-retour de mes 70m. (et de + j’ai mes coffret EDF, Gaz et  FT)
J’ai un véhicule d’une largueur de presque 2 m (1.85 hors retro), en comptant le mur ou la haie de part et d’autre, 4m ne suffise pas pour croiser mon épouse mes enfants ou amies tous les 36 du mois…
Quand le cas se produit, l’un attend que l’autre ce gare sur le terrain (attente de 1 min max), ou l’autre station sur la route le temps que l’autre sortes (attente de 2 ou 3 minute, bien sûr hors nationale ou autoroute)        

A mon sens 3.5m suffisent pour un chemin d’accès (et non dans le cas d’un lotissement ou il faut effectivement pouvoir circuler = se croiser).
Avec possibilités de faire demie tour du cote du terrain, et éventuellement un élargissement côté rue (d’autant plus large que si, la rue est sans trottoir, avec beaucoup de circulation et que le conducteur coupe ces virages. (perso je maitrise mais cela m’arrive également))
De + la surface du chemin est moindre, donc moins cher, si ce n’est que pour son revêtement, et peut êtres sur d'autre chose...
Pour la servitude oui une servitude unique pour accès à ce terrain. (je pense que cela doit êtres possible, demande   a ton notaire)

Oui, réservé le terrain avant de faire passer les constructeurs. et ainsi tu pourras approfondir les différences et faire un choix concret sur ton projet.

NB : il me semble qu’il n’y a pas d’autres terrain isolé, qui serait obligé de passer par cette accès.

Obiwan59310, va rendre visite au voisin, la parcelle n° 1497, il me semble être dans un cas moins favorable que le tiens.
En tous cas fais toi ta propre opinion, et mets-toi en situation.  

Bon courage…

Le pingre, qui mets son argent dans les VRD.

Pi se ne sont pas toujours les VRD qui coute un bras.
Dans le cas de mon voisin ça a été l’enlèvement de terre (fondation et sous-sol) et l’accès à son chantier. (+ argile et arbres)
J’ai gérer l’accès à mon chantier en demande de pouvoir empiéter, pendant le temps des travaux, sur le terrain du voisin qui été le vendeur du mien.
(dit toi bien que le surcout d’accès c’est toi qui le paiera au final)

Cyann a écrit:

A mon sens 3.5m suffisent pour un chemin d’accès (et non dans le cas d’un lotissement ou il faut effectivement pouvoir circuler = se croiser).

Le pingre, qui mets son argent dans les VRD.

De toutes façons c'est le PLU qui (ici) fixera la norme de ce chemin d'accès.
Le pingre? Là n'est pas la question non plus puisque SI la viaibilisation n'est pas possible , il me paraît difficile de voir le PC accordé... (je sais y a qui vont me dire que Michel , la tante de son cousin Sam a eu un PC positif...)