Etude d'implantation avant achat de terrain

Bonjour à tous,

Je suis en train de me positionner sur un terrain (bon, j'ai quelqu'un avant moi qui le prendrait, mais il a l'air de n'être plus trop certain et de vouloir le lâcher ... je croise les doigts).

J'ai besoin de votre aide et de vos bonnes idées pour savoir comment on peut se positionner dessus. L'objectif est une maison passive en R+1, avec un garage double si possible (et de l'espace pour faire atelier, et rangement équipement de sport) et éventuellement un carport. Il faut prévoir un assainissement individuel (j'aimerais bien une phytoépuration), j'aimerais bien prévoir plus tard une piscine. Si j'avais eu un terrain plus large j'aurais prévu également la construction d'un petit studio pour 1 ou 2 personnes histoire de pouvoir rapprocher mes parents ou mes beaux parents s'ils devenaient dépendant. Là j'abandonne un peu cette idée, mais si vous avez moyen de le rentrer pourquoi pas. Oui, ça fait beaucoup de choses pour un terrain pas si grand que ça.

Pour la taille de la maison, aucune idée, probablement 150m² ou un peu plus (oui, il y aura un architecte qui fera les plans, c'est juste que je veux étudier avant ce qu'on peut faire sur ce terrain avant d'engager un archi, si on n'a pas le terrain c'est con).

Côté réglementation, pas de PLU à priori, et je n'en ai pas trouvé un en cours d'élaboration. Si je me fie à l'ancien PLU qui date de 2005 au cas où ils le mettraient en place avant dépot du PC, la distance minimale du bord de parcelle c'est 4m, hauteur faitage maximum 7m. Rien sur l'alignement ou autre.



C'est dans un petit village plutôt rural, le terrain est plat. Sur la limite en bas du plan (sud-est), c'est un champ qui est 1 ou 2m plus bas et avec une vue sympa. Dégagé pour l'ensoleillement hormis 2 noyers qui sont sur la parcelle à vendre, donc on peut les élaguer.


A droite du plan (est / nord-est), c'est un bout de champ qui appartient au propriétaire vendeur (tout ce qui est en bleu clair, on ne voit pas tout). Ca pourrait devenir constructible (la propriétaire a changé d'idée, avant elle voulait vendre ce morceau, plus maintenant). Il y a une étable semi-ouverte en bois avec 2 chevaux (le carré juste à la limite de la parcelle). Ça fait des mouches oui, mais bon c'est la campagne. Puis je ne sais pas s'ils seront là encore longtemps.

En haut (nord), c'est la grange des propriétaires vendeurs. Le bâtiment est assez haut (7-8m), mais c'est au nord. Pourrait devenir constructible, dans ce cas j'imagine que l'accès serait à côté du chemin d'accès de la parcelle à vendre.

A gauche (sud-ouest), il y a un voisin avec une maison de plain-pied, son chemin d'accès qui longe le chemin d'accès à la parcelle ainsi que la 1ère moitié de la parcelle, et sa maison est un peu plus loin à l'ouest donc il n'y a pas de vision chez lui.

En gros, on peut presque se balader à poil sur le terrain, hormis les chevaux on ne choquera personne.

On peut voir sur le plan une cloture électrique qui traverse le terrain, bien entendu elle sera retirée. En revanche je ne sais pas ce qu'est le trait bleu qui part du bâtiment en haut (bâtiment de rangement non habitable, c'est une grange ouverte).

Voici un panorama pris depuis le bord nord de la parcelle à bâtir, au niveau de la clôture.






Dans l'idée que j'avais c'était de positionner le garage + en limite, avec le carport devant l'ouverture du garage. Largeur 6m pour pouvoir mettre 2 voitures côte à côte, le fond du garage servirait pour l'atelier, le stockage ... et peut-être des équipements techniques (VMC, technique piscine ? Ce n'est pas trop loin ?).
J'ai peur en revanche que ce soit orienté trop à l'est. J'ai fait une simulation sur Sketchup, et le soleil l'après-midi n'est presque que sur la partie de gauche. Du coup peut-être que cette implantation n'est pas la bonne, d'où ma venue ici.
L'autre point c'est la phyto : je voulais la mettre là car je pourrais profiter d'une pente du terrain, éventuellement négocier avec le proprio du champ en dessous le rachat d'une bande de quelques mètres de large pour augmenter le terrain et avoir toute la pente pour la phyto et le recul nécessaire de la limite de parcelle (mais il me semble qu'il a toujours refusé car il souhaite revendre si son champ devient constructible, donc bien plus cher).

Qu'en pensez-vous ? Avez-vous de bonnes idée ? Est-ce que je fais fausse route ? Si je reste comme ça, que puis-je faire du morceau proche des écuries (parce que là, il est un peu perdu) ?
Le truc moche dessiné sur la maison, c'est à peu prêt la course du soleil : en bleu au 21 décembre, en orange au 21 juin.

Désolé, le dessin n'est pas à l'échelle car ici je ne suis pas équipé.