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Dilemme Choix de terrain Résolu

Ce sujet comporte 86 messages et a été affiché 1.694 fois
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Lot B (56 votes)
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Lot C (39 votes)
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92 participants et 95 votes (plusieurs réponses possibles) ... dont vous ! Merci Picto lol
 
Env. 70 message Seine Saint Denis
Bonjour,

Je vous lis depuis plusieurs semaines. En effet, nous souhaiterions nous lancer dans la construction de maison individuelle avec un constructeur. Nous nous sommes donc mis en recherche d’un terrain en région parisienne. Les terrains se font rares dans le secteur souhaité ou à des prix prohibitifs, néanmoins nous avons trouvé une opportunité et nous avons du mal à nous décider. Après avoir tourné les choses dans tous les sens, nous aurions besoin d’un avis extérieur.

Il s’agit d’une division légèrement en pente. (cf. Plan en PJ). Notre choix s’est dans un premier temps porté sur le lot C. (550m2 – 215K€ - dont 180m2 d’allée) mais suite à la visite de notre constructeur, nous avons un peu déchanté concernant les frais annexes. (50K€). De plus à cause du PLU, nous ne pouvons au mieux faire une maison R+1+combles de 100m2 sans garage accolé ; alors que nous étions parti sur une maison de 115/120m2 4 chambres avec des combles aménageables + garage

Un des constructeurs nous a ensuite parlé du terrain du milieu Lot B (660m2 – 250K€ - dont 100m2 d’allée), plus cher mais avec moins de frais annexes (25K€) sur lequel on pourrait faire une maison de 120m2 plus évolutives. (Au même prix que celle du lot C, car moins en pente, moins de fondations etc … ) Le terrain est également plus grand donc on se dit qu’à la revente nous ferions une meilleure plus value.

Notre dilemme est donc le choix du terrain : 
       - Lot  C
            + : Au calme, pas de vis-à-vis
            + : Prix plus abordable (dans notre budget actuel)
            - :  Maison moins évolutive
            - : Moins de terrain

       - Lot B :
           + : Plus grand terrain
           + : Plus grande maison, évolutive, garage
            - : vis-à-vis devant ET derrière ET légèrement sur le côté (immeuble de 4 étages)
           - : Prix plus cher (on devrait augmenter nos mensualités) moins e budget pour le reste (extérieur, déco intérieure)
Qu’en pensez-vous ?   

Merci d’avance pour votre aide.
Ps : Nous sommes une famille de 4 personnes. (2 enfants en bas âge 4 et 2 ans. Nous comptons agrandir la famille dans 4 ans) )

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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Une des choses importantes à considérer est que le chemin d'accès du lot C fait partie des 550 m^2. Si on compte un chemin d'accès de 60 mètres par 3,50 mètres, on arrive à 210 m^2. Le terrain hors chemin d'accès ne fait alors plus que 340 m^2 : c'est un petit terrain.

Le lot B fait 665 m^2 moins 105 m^2, soit 560 m^2. C'est un terrain déjà bien plus confortable. A seulement 10K euros de plus (en comptant les frais annexes), pour moi il n'y a pas photo.
aamoi8428
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Env. 70 message Seine Saint Denis
Merci pour votre réponse Alyénor ! vu comme ca effectivement Quid du vis à vis. Nous vivons en plein paris aujourd'hui et nous voulons vraiment du calme (en proche banlieue) et pouvoir faire des soirées tardives entre amis sans avoir les voisins sur le dos ...
Après je suis d'accord avec vous financièrement ca semble être une meilleure affaire !
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
Bonjour AssaD,

Petite question, vous avez un lien avec Assa75?

Pour vous répondre, difficile de vous dire quel terrain est le meilleur pour vous. A première vue, le meilleur rapport quantité/prix serait le lot B (il faut quand même faire attention aux servitudes) mais pour déterminer un rapport qualit/prix, cela dépend également de vos critères (le vis a vis notamment) et donc là c'est plus partagé puisque vous ne semblez pas vous même savoir lequel vous préférez... Les deux ont des avantages et inconvénients, a vous de voir ce que vous favorisez.

Pour ma part, je continuerai mes recherches car 500m² avec vis à vis important pour 300m² sans, ça ne me conviendrait pas surtout a ce prix. D'ailleurs, c'est où en IDF que vous cherchez?
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Env. 70 message Seine Saint Denis
Bonjour,
Non aucun lien avec Assa75 ! J'en ai rencontré une virtuellement sur un autre forum j'imagine que c'est elle 😜
Deux Assa qui construisent en même temps dans le même département quelle coïncidence !
Le terrain se situe à Noisy le grand dans le quartier des coteaux pas loin du centre ville.

Les terrains sont si rares dans cette ville (à part dans un quartier très pavillonnaire de l'autre côté de la ville qui manque de vie pour nous)

Nous étions ravis de trouver quelque chose si proche de nos critères mais les visites constructeurs nous ont fait un peu déchanter.
Effectivement c'est un choix perso mais on cherchait des avis extérieurs.

On a peur de laisser passer cette opportunité (bon prix pour le secteur) ... d'où notre dilemme.



Difock788 a écrit:Bonjour AssaD,

Petite question, vous avez un lien avec Assa75?

Pour vous répondre, difficile de vous dire quel terrain est le meilleur pour vous. A première vue, le meilleur rapport quantité/prix serait le lot B (il faut quand même faire attention aux servitudes) mais pour déterminer un rapport qualit/prix, cela dépend également de vos critères (le vis a vis notamment) et donc là c'est plus partagé puisque vous ne semblez pas vous même savoir lequel vous préférez... Les deux ont des avantages et inconvénients, a vous de voir ce que vous favorisez.

Pour ma part, je continuerai mes recherches car 500m² avec vis à vis important pour 300m² sans, ça ne me conviendrait pas surtout a ce prix. D'ailleurs, c'est où en IDF que vous cherchez?
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
Nous faisons également construire a Noisy-le-Grand a proximité du centre-ville (peut être le même quartier, je n'ai jamais réussi à trouver une carte des quartiers où alors elle se contente d'un quartier centre ville qui serait diviser en plusieurs quartiers mais dont je ne connais pas les limites).
Par contre, prenez bien le temps de lire le PLU parce qu'il est assez restrictif et si comme nous, vous êtes en zone pavillonnaire, alors votre construction est limitée a 10m de hauteur mais ça implique 5m de retrait de chaque côté de la construction. Pour notre part, nous souhaitions aussi un r+1 avec combles aménageables pour pouvoir faire évoluer la maison ensuite et c'était possible avec le précédent PLU malheureusement le nouveau est sorti juste avant qu'on dépose le PC et personne ne nous a prévenu (c'est pas faute d'avoir demandé pourtant...). Bref, on a dû revoir notre projet de fond en comble et nous contentons d'un Rdv et combles aménagés sur plus de surface au sol pour compenser.

Concernant le prix du terrain, je ne sais pas trop vous répondre car nous avons acheté notre terrain il y a plus d'un an pour un prix similaire au votre (250k€ pour 500m²) mais sans aucun vis à vis (juste une maison derrière la nôtre mais dont la partie qui donne sur la nôtre n'est pas la zone de vie donc ça ne nous gêne pas) et dans une rue très peu passante et du coup très calme (on était pas super partant pour un terrain dans le 93 mais on a été séduit par le fait de n'avoir aucun bruit dans le jardin si ce n'est les oiseaux qui chantent et ça a été un véritable plaisir de travailler sur le terrain cet été pour préparer les terrains. Tout ça pour dire que je sais à quel point il peut être compliqué de trouver des terrains dans le secteur et que je sais que les prix augmentent mais après tout dépend de vous et de vos souhaits. Certains vont favoriser l'ensoleillement, d'autres le voisinage, d'autre la superficie, etc...
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Membre utile Env. 400 message Haute Savoie
Mon avis est que si vous n'arrivez pas à vous décider de vous même, aucun de ces 2 terrains n'est pour vous.
De toute evidence, le vis à vis vous gêne et clairement ce lot B y est exposé de toute part, vous regretterez ce choix à vie. Quant à votre premier choix, il restreint vos souhaits en matière de construction. Vous n'y ferez pas la maison de vos rêve et le regretterez à vie également.

Posez vous en premier lieu les bonnes questions sur ce que vous êtes prêt à sacrifier et sur les critères irrévocables.
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Quitte à diviser le terrain en 4, il aurait peut-être été plus malin de diviser le terrain autrement, en ne créant qu'un unique chemin d'accès (avec servitude de passage et de réseaux). Cela valorise vraiment le lot A existant et diminue le vis-à vis des lots B, C, D.

aamoi8428
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
Bonjour,

Alyénor : Ouaip mais ça nécessite que plusieurs parcelles partagent un même chemin d'accès : le permis d'aménager deviens obligatoire, donc création de lotissement et la vente des terrains viabilisés obligatoire il me semble. Ce n'est plus du tout la même opération et ça devient franchement complexe, voir casse-gueule pour un particulier (nécessite d'être bien accompagné car cela peut être impossible tel que présenté ; exemple : nécessité d'une voie de retournement et chemin d'accès plus large permettant de passer 2 véhicules).
En revanche les parcelles se vendent plus chères (quoique là avec la tension des logements, je ne sais pas si ça vaut le coup).
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Env. 70 message Seine Saint Denis
Ah oui ? Nous serons peut être voisins.  
Le terrain se situe vers la pointe de gournay. 

nous avons effectivement lu le PLU, nous sommes en zone pavillonnaire UC. La construction est effectivement limité à 10m de hauteur mais avec 3 m de retrait pour les faces sans vue et 8 m pour les faces avec vue. 
C'est justement ce qui nous pose problème car nous n'avons pas besoin d'un énorme jardin du coup la surface de 350 (hors allée nous convenait) mais nous sommes également limité au niveau de la surface de la maison.
Une solution serait de s'accoler en limite séparative mais si on le fait on doit se mettre en R+combles (Nous sommes grands tous les deux c'est pas envisageable pour nous)

Je pense effectivement que le prix est correct surtout compte tenu de l'arrivée du grand paris et de l'évolution de la ville ces dernières années etc ... (Pas trop fan du 93 à prime abord mais idem on s'est laissé séduire)

Pour nous, le plus important c'est plutôt la localisation (proximité avec les transports en communs, les commerces de proximité, équipements pour les enfants etc..). Je me dis qu'avec des arbres bien placés on peut sans doute réduire un peu ce vis à vis.
Je pense également à la revente et à l'attractivité du bien.

Difock788 a écrit:Nous faisons également construire a Noisy-le-Grand a proximité du centre-ville (peut être le même quartier, je n'ai jamais réussi à trouver une carte des quartiers où alors elle se contente d'un quartier centre ville qui serait diviser en plusieurs quartiers mais dont je ne connais pas les limites).
Par contre, prenez bien le temps de lire le PLU parce qu'il est assez restrictif et si comme nous, vous êtes en zone pavillonnaire, alors votre construction est limitée a 10m de hauteur mais ça implique 5m de retrait de chaque côté de la construction. Pour notre part, nous souhaitions aussi un r+1 avec combles aménageables pour pouvoir faire évoluer la maison ensuite et c'était possible avec le précédent PLU malheureusement le nouveau est sorti juste avant qu'on dépose le PC et personne ne nous a prévenu (c'est pas faute d'avoir demandé pourtant...). Bref, on a dû revoir notre projet de fond en comble et nous contentons d'un Rdv et combles aménagés sur plus de surface au sol pour compenser.

Concernant le prix du terrain, je ne sais pas trop vous répondre car nous avons acheté notre terrain il y a plus d'un an pour un prix similaire au votre (250k€ pour 500m²) mais sans aucun vis à vis (juste une maison derrière la nôtre mais dont la partie qui donne sur la nôtre n'est pas la zone de vie donc ça ne nous gêne pas) et dans une rue très peu passante et du coup très calme (on était pas super partant pour un terrain dans le 93 mais on a été séduit par le fait de n'avoir aucun bruit dans le jardin si ce n'est les oiseaux qui chantent et ça a été un véritable plaisir de travailler sur le terrain cet été pour préparer les terrains. Tout ça pour dire que je sais à quel point il peut être compliqué de trouver des terrains dans le secteur et que je sais que les prix augmentent mais après tout dépend de vous et de vos souhaits. Certains vont favoriser l'ensoleillement, d'autres le voisinage, d'autre la superficie, etc...
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Env. 70 message Seine Saint Denis
@Alyénor : Malheureusement la division a déjà été déposée en mairie par le marchand de bien qui a acheté la parcelle complete y compris le lot A. De plus compte tenu des régles du PLU, et des distances à respecter cette configuration semble compliquée
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Woofy a écrit:Bonjour,

Alyénor : Ouaip mais ça nécessite que plusieurs parcelles partagent un même chemin d'accès : le permis d'aménager deviens obligatoire, donc création de lotissement et la vente des terrains viabilisés obligatoire il me semble. Ce n'est plus du tout la même opération et ça devient franchement complexe, voir casse-gueule pour un particulier (nécessite d'être bien accompagné car cela peut être impossible tel que présenté ; exemple : nécessité d'une voie de retournement et chemin d'accès plus large permettant de passer 2 véhicules).


Il n'y a pas d'obligation de viabilisation, l'entreprise qui a divisé la parcelle de 2000 m^2 dont notre terrain est issu (division en 5 lots, donc un lot existant) a vendu les 4 terrains non viabilisés. Par contre, permis d'aménager obligatoire effectivement.

Donc en effet, c'est à réserver à une entreprise. A vue d’œil, il y a au minimum 50K euros de plus-value à faire, si bien qu'une entreprise peut le faire et le particulier peut se décharger sur elle, tout en conservant ce qui lui revient.

Dans notre cas encore, servitude de passage sur le chemin d'accès d'un lot par un autre, sans que le chemin d'accès soit plus large. Mais ça doit dépendre du PLU je pense.
aamoi8428
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
AssaD a écrit:Ah oui ? Nous serons peut être voisins.  
Le terrain se situe vers la pointe de gournay. 

nous avons effectivement lu le PLU, nous sommes en zone pavillonnaire UC. La construction est effectivement limité à 10m de hauteur mais avec 3 m de retrait pour les faces sans vue et 8 m pour les faces avec vue. 
C'est justement ce qui nous pose problème car nous n'avons pas besoin d'un énorme jardin du coup la surface de 350 (hors allée nous convenait) mais nous sommes également limité au niveau de la surface de la maison.
Une solution serait de s'accoler en limite séparative mais si on le fait on doit se mettre en R+combles (Nous sommes grands tous les deux c'est pas envisageable pour nous)

Je pense effectivement que le prix est correct surtout compte tenu de l'arrivée du grand paris et de l'évolution de la ville ces dernières années etc ... (Pas trop fan du 93 à prime abord mais idem on s'est laissé séduire)

Pour nous, le plus important c'est plutôt la localisation (proximité avec les transports en communs, les commerces de proximité, équipements pour les enfants etc..). Je me dis qu'avec des arbres bien placés on peut sans doute réduire un peu ce vis à vis.
Je pense également à la revente et à l'attractivité du bien.

Oui nous construisons pas très loin à l'est du quartier du centre-ville.
C'est 3m minimum mais ça doit être la moitié de la hauteur donc si vous construisez à 10m de haut, vous devez laisser 5m minimum de retrait pour les faces sans vue. C'est pour ça que nous sommes parti sur une construction en limite de propriété afin d'atteindre les 7,5m et pour ça nous sommes obligés de partir sur un R+combles (nous avons ajouté 3 rangs de briques dans les combles pour gagner en hauteur). Par contre, un toit auquel nous n'avions pas pensé auparavant mais qui pourrait vous permettre de faire "comme" un R+1, c'est un toit en mansarde.
Concernant le terrain, nous étions dans la même logique ainsi que la maison à savoir être à proximité des transports (Noisy le Grand est un des nœuds du Grand Paris), avoir quelques choses sur lequel on soit sur de perdre le moins possible en cas de crise (c'est pas joyeux mais investir sur 20 ou 30 ans si ça perds toute valeur à la moindre crise, c'est trop risqué à nos yeux), voire gagner un peu via des améliorations (nous n'aurons pas de combles aménageables mais avons un grand sous-sol qui pourra être exploité à défaut d'être habité et avons également intégré un studio au RDC).
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
AssaD a écrit:@Alyénor : Malheureusement la division a déjà été déposée en mairie par le marchand de bien qui a acheté la parcelle complete y compris le lot A. De plus compte tenu des régles du PLU, et des distances à respecter cette configuration semble compliquée

C'est un professionnel le marchand de bien ?
Pour le problème des distances à respecter :
- rien n'empêche de faire des maison 8x8, et non 9x7 - et ça semble passer
- rien n'empêche (théoriquement) de se placer sur la limite séparative et faire une très grosse maison
(ce qui laisse le choix à l'acheteur)
Après il y a les questions d'accès et de PLU, il faudrait voir.
Le lot A aurait également pris pas mal de valeur. Après il faut voir que même les pros ne choisissent pas toujours la solution optimale en terme de plus-value, car certaines divisions ambitieuses peuvent créer des difficultés, et qu'ils préfèrent sécuriser une marge de 100K euros plutôt que d'en tenter une à 150K euros.
aamoi8428
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Env. 70 message Seine Saint Denis
@Difock788, un toit en mansarde ?  L'une des commerciales que nous avons vu nous a proposé une toiture 4 pans pour résoudre ce soucis. Est-ce la même chose ? on souhaiterait vraiment éviter un R+combles :-(
Après j'ai entendu dire que le PLU allait encore changer cette année ... du coup ca nous laisse un mince espoir.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +6 ans.
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Env. 70 message Seine Saint Denis
@Alyénor, à cause du PLU quand on se met en limite séparative la hauteur doit être de 7M donc R+Combles ca limite un peu les possibilités de maison.
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
AssaD a écrit:@Difock788, un toit en mansarde ?  L'une des commerciales que nous avons vu nous a proposé une toiture 4 pans pour résoudre ce soucis. Est-ce la même chose ? on souhaiterait vraiment éviter un R+combles :-(
Après j'ai entendu dire que le PLU allait encore changer cette année ... du coup ca nous laisse un mince espoir.

Pour faire un R+1+Combles, il faut que la gouttière soit à 6m et la faitage à 10m mais surtout, que vous ayez 5m de retrait minimum autour de la maison (sauf côté rue où c'est 4m de retrait minimum). Pour 120m² habitable, il faut donc 60m² au RDC et autant au R+1 donc une emprise au sol de 7mx10m (par exemple, il faut compter un peu plus pour l'épaisseur des murs et de l'isolant). Il faut donc un terrain d'une surface mini de 17mx20m ce qui semble être le cas du lot B mais pas du lot A.

Le toit en mansarde est juste un moyen de gagner des m² supplémentaires en toiture.
Pour ce qui est du PLU, je doute fortement qu'il ne change avant les élections municipales. D'autant plus que la majeure partie des habitants avec lesquels j'ai pu discuter du PLU ont tous à peu près le même avis, ils ne veulent pas que Noisy deviennent une cité avec des tours dans tous les sens (ce que le précédent Maire faisait avec apparemment des liens surprenants avec le constructeur Montoits). D'où le fait que le nouveau PLU est extrêmement restrictif dans les zones pavillonnaires. De plus, la Maire en place est avocate et tiens particulièrement au respect du PLU donc ce dernier est épluché dans tous les sens par le service de l'urbanisme avant toute décision donc je doute qu'ils s'amusent à modifier le PLU chaque année. D'autant plus qu'une modification du PLU nécessite une enquête publique, enquête qui avait été réalisée il y a plusieurs années pour le PLU actuellement applicable et il n'y a aucune enquête concernant le PLU à ma connaissance sur Noisy le Grand.
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
AssaD a écrit:Après j'ai entendu dire que le PLU allait encore changer cette année ... du coup ca nous laisse un mince espoir.


Malheureusement chaque fois qu'un PLU change, c'est pour être plus restrictif Crying
aamoi8428
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Env. 70 message Seine Saint Denis
C'est un des constructeurs qui m'a dit ca. J'ai eu également une personne de l'urbanisme ce matin au tel qui me l'a confirmé sans me dire de date d'application exacte de ce nouveau PLU.

Je suis surprise de cette histoire de 5m Car la nous avons 15 m de large ? Comment laisser 5m de chaque côté de n'est pas possible ? 🤔
Au bien j'ai mal compris ?
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
AssaD a écrit:C'est un des constructeurs qui m'a dit ca. J'ai eu également une personne de l'urbanisme ce matin au tel qui me l'a confirmé sans me dire de date d'application exacte de ce nouveau PLU.

Je suis surprise de cette histoire de 5m Car la nous avons 15 m de large ? Comment laisser 5m de chaque côté de n'est pas possible ? 🤔
Au bien j'ai mal compris ?

Comme je vous l'explique, pour une maison de 10m de haut, il faut laisser 5m de retrait de chaque côté donc il faut un terrain assez grand.

Concernant l'urbanisme, nous ils nous ont dit fin novembre 2017 qu'il n'y avait pas de modification du PLU qui était dispo en ligne, mi décembre 2017 il y avait un nouveau PLU en ligne qui été appliqué depuis début novembre 2017 (sans être disponible en ligne mais devait l'être au service de l'urbanisme). Donc libre a vous de croire le service de l'urbanisme mais vu que dans notre cas, c'est nous qui avons expliqué le PLU à la personne en charge d'analyser les demandes de permis de construire a la mairie de Noisy le Grand, je n'ai aucune confiance en eux.
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Membre utile Env. 400 message Haute Savoie
Pourquoi ne pas vouloir de combles sachant qu'à l'étage ce ne sont que les chambres et à priori que celles des enfants ? Je fais 1m95 et ça ne me gêne aucunement ;)
Surtout si vous avez la possibilité des 3 rangées de parpaing évoquée plus haut, ça laisse un accès debout au maximum de la surface. Et puis dormir sous un velux, ça a tellement de charme.
Vis à vis ou se pencher de temps en temps? Tel est votre choix...
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Pour les 5 mètres, je crois que la réponse a déjà été donnée, avec ses conséquences :

Difock788 a écrit:C'est 3m minimum mais ça doit être la moitié de la hauteur donc si vous construisez à 10m de haut, vous devez laisser 5m minimum de retrait pour les faces sans vue. C'est pour ça que nous sommes parti sur une construction en limite de propriété afin d'atteindre les 7,5m et pour ça nous sommes obligés de partir sur un R+combles (nous avons ajouté 3 rangs de briques dans les combles pour gagner en hauteur). Par contre, un toit auquel nous n'avions pas pensé auparavant mais qui pourrait vous permettre de faire "comme" un R+1, c'est un toit en mansarde.

Citation: PLU
Lorsque la construction est implantée en retrait des limites séparatives latérales, la distance comptée horizontalement en tout point de la construction doit être égale à la moitié de la hauteur de la construction au point le plus haut (L=H/2) avec un minimum de 3 mètres si la façade en vis-à-vis de la limite ne comporte pas d’ouverture créant des vues.


Pour 15 mètres de largeur :
- soit vous faites une maison de 10 mètres de haut au centre de la parcelle, et là elle devra faire... 5 mètres de large. Impossible.
- soit vous faites une maison de 9 mètres de haut au centre de la parcelle, et là elle devra faire... 6 mètres de large. Impossible.
- soit vous faites une maison de 8 mètres de haut au centre de la parcelle (limite pour faire un R+1), et là elle devra faire... 7 mètres de large. Possible mais petite maison.
- soit vous vous placez en limite séparative
- soit vous faîtes une toiture à 4 pans, car à ce moment-là c'est l'égout qui compte et non le faitage
aamoi8428
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
Alyénor a écrit:Pour les 5 mètres, je crois que la réponse a déjà été donnée, avec ses conséquences :

Difock788 a écrit:C'est 3m minimum mais ça doit être la moitié de la hauteur donc si vous construisez à 10m de haut, vous devez laisser 5m minimum de retrait pour les faces sans vue. C'est pour ça que nous sommes parti sur une construction en limite de propriété afin d'atteindre les 7,5m et pour ça nous sommes obligés de partir sur un R+combles (nous avons ajouté 3 rangs de briques dans les combles pour gagner en hauteur). Par contre, un toit auquel nous n'avions pas pensé auparavant mais qui pourrait vous permettre de faire "comme" un R+1, c'est un toit en mansarde.

Citation: PLU
Lorsque la construction est implantée en retrait des limites séparatives latérales, la distance comptée horizontalement en tout point de la construction doit être égale à la moitié de la hauteur de la construction au point le plus haut (L=H/2) avec un minimum de 3 mètres si la façade en vis-à-vis de la limite ne comporte pas d’ouverture créant des vues.


Pour 15 mètres de largeur :
- soit vous faites une maison de 10 mètres de haut au centre de la parcelle, et là elle devra faire... 5 mètres de large. Impossible.
- soit vous faites une maison de 9 mètres de haut au centre de la parcelle, et là elle devra faire... 6 mètres de large. Impossible.
- soit vous faites une maison de 8 mètres de haut au centre de la parcelle (limite pour faire un R+1), et là elle devra faire... 7 mètres de large. Possible mais petite maison.
- soit vous vous placez en limite séparative
- soit vous faîtes une toiture à 4 pans, car à ce moment-là c'est l'égout qui compte et non le faitage

Dans tous les cas, l'égout doit être à 6m max à l'exception d'une construction en limite de propriété où le faitage et l'égout sont imposés à respectivement 7m et 3,5m.
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Oui mais si je comprends bien le PLU, une maison au centre du terrain de 9 mètres de large avec toit à 4 pans avec égout à 6 mètres et faitage à 10 mètres est possible pour AssaD, et serait clairement une option à considérer si elle ne souhaite pas être en limite séparative. A moins que quelque chose ne m'échappe  Blush

De quoi faire un joli R+1+combles.
aamoi8428
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Env. 70 message Seine Saint Denis
Merci à tous pour ces précisions ! du coup ca elimine un peu le lot C ... enfin sauf en faisant un toit 4 pans pour un R+1+combles de 9 X7  donc 105m2
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Le lot C, je ne vois pas comment tu peux éviter la limite séparative ou la solution proposée avant.
aamoi8428
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
Alyénor a écrit:Oui mais si je comprends bien le PLU, une maison au centre du terrain de 9 mètres de large avec toit à 4 pans avec égout à 6 mètres et faitage à 10 mètres est possible pour AssaD, et serait clairement une option à considérer si elle ne souhaite pas être en limite séparative. A moins que quelque chose ne m'échappe  Blush

De quoi faire un joli R+1+combles.

Sur un terrain de 15m de large, une maison de 9m de large est impossible car on doit avoir 5m de retrait de chaque côté soit 10m de retrait au total (donc il reste 5m de large pour la maison ce qui n'est pas assez).

Edit : je viens de comprendre que vous parliez de 7m de large et 8m de haut donc ça rentre sur 15m de large mais ça ne correspond pas à la demande initiale en terme de superficie (où alors il faut tabler sur une maison de 10m de profondeur soit une profondeur de terrain de 28m).
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Env. 70 message Seine Saint Denis
Lol ... je suis en contact avec 4 constructeurs aucun ne me donne la même interprétation du PLU. Chacun a demandé à l'urbanisme donc je vous rejoins sur le manque de fiabilité de l'urbanisme chaque personne à son interprétation.

"Concernant l'urbanisme, nous ils nous ont dit fin novembre 2017 qu'il n'y avait pas de modification du PLU qui était dispo en ligne, mi décembre 2017 il y avait un nouveau PLU en ligne qui été appliqué depuis début novembre 2017 (sans être disponible en ligne mais devait l'être au service de l'urbanisme). Donc libre a vous de croire le service de l'urbanisme mais vu que dans notre cas, c'est nous qui avons expliqué le PLU à la personne en charge d'analyser les demandes de permis de construire a la mairie de Noisy le Grand, je n'ai aucune confiance en eux."
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
En toute franchise, il n'y a pas beaucoup d'interprétation possible du PLU, il est assez clair pour peu qu'on prenne le temps de le lire (ce que les constructeurs ne prennent généralement pas le temps). Par contre, il est malgré tout très complexe de prendre en compte toutes les spécificités et contraintes. Nous avons réussi à jouer avec ça mais ça nous a pris quelques jours et plusieurs croquis pour tout bien vérifier.

Dans le genre bêtise que nous a sorti l'urbanisme en face à face (quand on a eu notre refus pour modification du PLU, on a passé plusieurs heures à l'urbanisme pour leur expliquer notre projet et vérifier chaque point du PLU ensemble pour pas qu'on nous sorte un second refus), on se posait la question de mettre des velux et ils nous ont répondu qu'on ne pouvait pas car cela créait des vues et qu'on était à moins de 8m des façades voisines alors que le PLU précise bien que c'est 8m vis à vis des façades créant des vues, on a pas insisté car pas le budget pour poser des velux, on fera ça plus tard.
Ou alors une autre fois, ils nous ont dit que la couleur des portes (gris anthracite) n'était pas génial et qu'il fallait qu'elle soit plus foncée. Pour plaisanter, on a sorti les plans imprimés par le constructeurs qu'on avait sous la main et on leur à dit "vous voyez, on a déjà repris ça et c'est plus foncé maintenant" alors que le RAL ne changeait pas vu que c'était le même plan, c'est juste que ça n'était pas imprimé avec la même finition. Bah elle nous a dit que c'était beaucoup mieux comme ça... On a pas osé lui expliquer sa bêtise.
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Bonjour,
Et c'est quoi l'orientation de ces terrains ??
Parce qu'il faut faire attention non seulement aux possibilités de monter les murs et d'avoir des murs avec ou sans fenêtres en fonction du PLU et des distances aux limites séparatives, mais également, tant qu'à faire, que les ouvertures soient de préférence au sud plutôt qu'au nord...
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Bonjour AssaD,

Perso, je trouve que le prix du terrain à 250kEUR hors frais c'est de la folie...En plus avec du vis à vis d'un immeuble.

Nous sommes aussi passés par là, mais à force de recherche (constructeurs, agence et leboncoin, seloger) nous avons fini par trouver un beau terrain en hauteur à 15 km de Paris. Chercher, chercher et tu finiras par trouver mieux au bon prix. Faut juste être patient...

Faudra penser aux Frais de notaires, frais annexes (viabilisation, raccordements, taxes, extérieurs), étude de sol si besoin, éventuellement une surélévation du VS.

En partant de 250 kEUR de terrain, votre projet sera d'office à plus de 500K. Renseignez-vous sur le prix du M² dans l'ancien dans le coin et comparer avec le M² de votre projet en incluant tout bien sur.

Ca serait dommage de ne plus avoir plus d'argent pour s'éclater sur la maison et de se restreindre

Perso à ta place, je continue a chercher.

Un conseil pour la recherche du terrain :
1) Etudiez le PLU par vous même, si vous avez des doutes aller voir le service d'urbanisme de la ville.
2) Pensez à l'orientation du soleil, privilégier un jardin orienté SUD ou SUD Ouest.
3) Attention aux vis à vis et aux lots arrière (coût de raccordement trop cher).
3) Faites attention aux zones batiment de france (ABF).
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Membre super utile Env. 2000 message Rhone
Bonsoir,

Pour moi, je passe mon chemin.
Ni l'un, ni l'autre.
Je sais que c'est difficile mais l'un est petit et pas évolutif, l'autre cher et le vis à vis est pour moi rédhibitoire.
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Membre utile Env. 500 message Oise
Je suis assez d'accord avec les autres, si vous n'arrivez pas a vous décider, c'est peut être car il y a une raison... et que ces terrains ne sont tout simplement pas pour vous.
Nous ne sommes pas dans le même secteur mais nous avons cherchés pendant plus d'un an notre terrain.
Pour ma part, si le choix devait se restreindre à ces 2 parcelles ça serait la B car plus de surface. Mais cela dépend de vos besoins et envies.
Si vous n'avez pas besoin de beaucoup de terrain (comme vous l'avez précisé) il sera plus facile pour vous d'aménager votre terrain de façon a limiter le vis a vis sur la parcelle B (arbres, haies...) et au moins vous aurez une maison qui vous ressemblera plus et qui vous conviendra mieux.
Si vous en avez le budget, à votre place, le choix serait déjà fait. Surtout que les CST oublient souvent de vous donner quelques détails important sur les viabilisations. Exemple pour la viabilisation EDF, ils vous donnent le tarif pour leurs travaux a eux mais ne vous précisent pas toujours que EDF va vous imposer de passer votre câble vous même (et donc de l'acheter en plus de leur prix de raccordement) car vous êtes a plus de 30m de la rue...
Vous pouvez peut être aussi récupérer une partie du budget que vous aurez dépensé en plus pour le terrain en faisant faire vos travaux annexes par une entreprise que vous aurez vous même démarché et sélectionné. (On a réussi a faire une belle économie pour plus de travaux en faisant cela et nous n'avons pas autant de distance que vous Wink)
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Membre utile Env. 200 message Indre Et Loire
Bonjour AssaD,
Nous avons rencontré le même genre de soucis avec le PLU et la hauteur de construction : largeur de façade de 16m, et impossible de monter à plus de 3.5 m à l'égout de toiture en limite de propriété. Pour monter plus haut, il fallait laisser 4m de chaque coté...

On a donc une maison avec pente à 45° (le 4 pan n'était pas obligatoire, visiblement que le pignon monte plus haut en limite de propriété ne posait pas de soucis, tant que l'égout de toiture était à 3.5m), avec 3 volumes : R+combles de chaque coté (garage + grenier) d'un coté, grande chambre un peu mansardée de l'autre), et "vrai" R+1 au centre, avec un encuvement à 1m80 (et égout de toiture à 4m50 environ).
On a même triché un poil avec un peu plus de saillie de toiture...

Mais ce n'est pas une solution quand on veut du toit plat, c'est certain...

Après, pour ce qui est du choix du terrain, j'aurais tendance à partir sur le lot C : moins de vis-à-vis est plus important selon moi, surtout dans le contexte que vous décrivez.
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Membre utile Env. 1000 message Val De Marne
flgrm a écrit:Bonjour AssaD,
Nous avons rencontré le même genre de soucis avec le PLU et la hauteur de construction : largeur de façade de 16m, et impossible de monter à plus de 3.5 m à l'égout de toiture en limite de propriété. Pour monter plus haut, il fallait laisser 4m de chaque coté...

On a donc une maison avec pente à 45° (le 4 pan n'était pas obligatoire, visiblement que le pignon monte plus haut en limite de propriété ne posait pas de soucis, tant que l'égout de toiture était à 3.5m), avec 3 volumes : R+combles de chaque coté (garage + grenier) d'un coté, grande chambre un peu mansardée de l'autre), et "vrai" R+1 au centre, avec un encuvement à 1m80 (et égout de toiture à 4m50 environ).
On a même triché un poil avec un peu plus de saillie de toiture...

Mais ce n'est pas une solution quand on veut du toit plat, c'est certain...

Après, pour ce qui est du choix du terrain, j'aurais tendance à partir sur le lot C : moins de vis-à-vis est plus important selon moi, surtout dans le contexte que vous décrivez.

Malheureusement, le PLU de Noisy le Grand impose également une hauteur max au faîtage même en limite de propriété donc votre solution ne fonctionnerait pas.
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Membre utile Env. 200 message Indre Et Loire
Difock788 a écrit:
flgrm a écrit:Bonjour AssaD,
Nous avons rencontré le même genre de soucis avec le PLU et la hauteur de construction : largeur de façade de 16m, et impossible de monter à plus de 3.5 m à l'égout de toiture en limite de propriété. Pour monter plus haut, il fallait laisser 4m de chaque coté...

On a donc une maison avec pente à 45° (le 4 pan n'était pas obligatoire, visiblement que le pignon monte plus haut en limite de propriété ne posait pas de soucis, tant que l'égout de toiture était à 3.5m), avec 3 volumes : R+combles de chaque coté (garage + grenier) d'un coté, grande chambre un peu mansardée de l'autre), et "vrai" R+1 au centre, avec un encuvement à 1m80 (et égout de toiture à 4m50 environ).
On a même triché un poil avec un peu plus de saillie de toiture...

Mais ce n'est pas une solution quand on veut du toit plat, c'est certain...

Après, pour ce qui est du choix du terrain, j'aurais tendance à partir sur le lot C : moins de vis-à-vis est plus important selon moi, surtout dans le contexte que vous décrivez.

Malheureusement, le PLU de Noisy le Grand impose également une hauteur max au faîtage même en limite de propriété donc votre solution ne fonctionnerait pas.

Quelle est la hauteur limite au faitage en limite de propriété ? Je viens de re-regarder les coupes de notre maison : dans notre cas, nous sommes pile poil à 7.5 m (avec un encuvement d'1m25) en limite de propriété gauche, 6.35m pour le garage (pas d'encuvement) en limite de propriété droite. La partie centrale monte quant à elle à 8.1m.
On occupe toute la largeur du terrain, avec donc un R+1 sur environ 9.5m (pour 6m de large).
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Env. 70 message Seine Saint Denis
J'avoue que ce n'est pas trop rationnel ! Je pense qu'il y a aussi l'aspect extérieur de la maison ... le volume en lui même.
Je sus d'accord avec vous pour le côté charmant des velux c'est pour ca que j'aimerais des combles aménageables pour mettre la suite parentale une fois que les enfants seront plus grands ! 
viking20100 a écrit:Pourquoi ne pas vouloir de combles sachant qu'à l'étage ce ne sont que les chambres et à priori que celles des enfants  ? Je fais 1m95 et ça ne me gêne aucunement ;)
Surtout si vous avez la possibilité des 3 rangées de parpaing évoquée plus haut, ça laisse un accès debout au maximum de la surface. Et puis dormir sous un velux, ça a tellement de charme.
Vis à vis ou se pencher de temps en temps? Tel est votre choix...
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Env. 30 message Seine Saint Denis
Bonsoir a tous,
Je suis tombée par hasard sur votre message. Il se trouve que nous sommes en train de faire construire sur Noisy le Grand également (démarrage il y a tout juste une semaine).
Le PLU je l'ai épluché de long en large. Quand nous avons signé le terrain en septembre il était en cours de révision et nous savions à quoi nous devrions nous soumettre. Notre terrain faisant moins de 12 mètres de large, nous avons pu implanter la maison sur les 2 limites séparatives. Autant vous dire que nous aurions préféré implanter notre maison au milieu d'un beau terrain, mais ca fait partie des concessions que nous avons faites.
Et donc en limite séparative, comme cela a déjà été dit c'est 6m a la gouttière et 10m au faîtage (même si terrain en pente comme nous). Cela nous a conduit a faire un R+combles aménagés, avec une emprise au sol plus grande pour compenser l'étage. Sur terrain plat ça vous permet un R+1+combles aménageables.
Et concernant le retrait, il doit être au minimum de hauteur au faîtage divisé par 2, d'où les 5m pour 10m de haut. Cette règle nous a ennuyée alors que nous ne nous y attendions pas : elle s'applique en tout point du bâtiment. Dans notre cas, nous avions initialement souhaité faire un décalage de la façade (le 1/4 gauche de la façade en retrait par rapport au reste de la façade), et bien non impossible, car nous aurions dû faire ce retrait sur une largeur d'au moins 4m soit 8m au faîtage/2.

Concernant votre choix de terrain, j'entends que vous soyez plein de doutes. Si votre souhait est d'être au calme et de vous sentir chez vous, j'aurais tendance à éliminer le terrain B avec trop de vis a vis. Pour l'autre c'est difficile. Cela dépend de plein de choses notamment votre souhait de vous installer a Noisy, le degré d'urgence de votre recherche. Comme vous l'avez dit, les terrains se font très rares a Noisy-le-Grand. Un point qui me serait assez redibitoire, c'est la surface constructible et l'absence d'evolution si elle n'est pas en adéquation avec mes besoins.
En tout cas bonne réflexion et bon courage pour votre projet !
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +6 ans.
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Env. 70 message Seine Saint Denis
Bonjour, 
oui c'est une bonne question !
alors sur l'orientation est nord/ ouest  à l'arrière et sud est sur le devant.

sur le lot B, on se disais qu'on pourrait implanter la maison perpendiculaire de la route pour éviter ce vis à viset surtout avoir une meilleur orientation est / ouest 
Isayla a écrit:Bonjour,
Et c'est quoi l'orientation de ces terrains ??
Parce qu'il faut faire attention non seulement aux possibilités de monter les murs et d'avoir des murs avec ou sans fenêtres en fonction du PLU et des distances aux limites séparatives, mais également, tant qu'à faire, que les ouvertures soient de préférence au sud plutôt qu'au nord...
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Messages : Env. 70
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Env. 70 message Seine Saint Denis
Oui c'est vrai que c'est cher mais pour 660m2 dans le secteur c'est correct.
On serait à 475Ke tout compris pour 120m2 dans un secteur en croissance. pour ce prix on a des maisons de cette surface mais avec des travaux et en plus avec les frais de notaires donc ca passe.

Merci beaucoup pour les conseils pertinents.

neolin a écrit:Bonjour AssaD,

Perso, je trouve que le prix du terrain à 250kEUR hors frais c'est de la folie...En plus avec du vis à vis d'un immeuble.

Nous sommes aussi passés par là, mais à force de recherche (constructeurs, agence et leboncoin, seloger) nous avons fini par trouver un beau terrain en hauteur à 15 km de Paris. Chercher, chercher et tu finiras par trouver mieux au bon prix. Faut juste être patient...

Faudra penser aux Frais de notaires, frais annexes (viabilisation, raccordements, taxes, extérieurs), étude de sol si besoin, éventuellement une surélévation du VS.

En partant de 250 kEUR de terrain, votre projet sera d'office à plus de 500K. Renseignez-vous sur le prix du M² dans l'ancien dans le coin et comparer avec le M² de votre projet en incluant tout bien sur.

Ca serait dommage de ne plus avoir plus d'argent pour s'éclater sur la maison et de se restreindre

Perso à ta place, je continue a chercher.

Un conseil pour la recherche du terrain :
1) Etudiez le PLU par vous même, si vous avez des doutes aller voir le service d'urbanisme de la ville.
2) Pensez à l'orientation du soleil, privilégier un jardin orienté SUD ou SUD Ouest.
3) Attention aux vis à vis et aux lots arrière (coût de raccordement trop cher).
3) Faites attention aux zones batiment de france (ABF).
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Membre super utile Env. 3000 message Rhone
Bonjour ne pouvez-vous pas nous montrer votre terrain via Google map ? Comment juger un terrain sans même savoir où est le nord 😊
Mon récit de construction : [69] Maison passive dans les Monts d'Or
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Env. 70 message Seine Saint Denis
Merci beaucoup pour votre réponse Flopi87.
En fait chacun a des avantages et des inconvénients ! Nous cherchons depuis 6 mois maintenant et c'est la première fois qu'autant de critères sont remplis.
Effectivement je pensais aussi à la végétation pour cacher le vis à vis sur la parcelle B.
très bonne idée de se reserver des travaux. Nous ne sommes pas du tout bricoleurs et nous partions sur le fait de faire la majorité des choses par le constructeur mais effectivement même si nous ne faisons pas nous nous pouvons faire jouer la concurrence.
Merci 
Flopi87 a écrit:Je suis assez d'accord avec les autres, si vous n'arrivez pas a vous décider, c'est peut être car il y a une raison... et que ces terrains ne sont tout simplement pas pour vous.
Nous ne sommes pas dans le même secteur mais nous avons cherchés pendant plus d'un an notre terrain.
Pour ma part, si le choix devait se restreindre à ces 2 parcelles ça serait la B car plus de surface. Mais cela dépend de vos besoins et envies.
Si vous n'avez pas besoin de beaucoup de terrain (comme vous l'avez précisé) il sera plus facile pour vous d'aménager votre terrain de façon a limiter le vis a vis sur la parcelle B (arbres, haies...) et au moins vous aurez une maison qui vous ressemblera plus et qui vous conviendra mieux.
Si vous en avez le budget, à votre place, le choix serait déjà fait. Surtout que les CST oublient souvent de vous donner quelques détails important sur les viabilisations. Exemple pour la viabilisation EDF, ils vous donnent le tarif pour leurs travaux a eux mais ne vous précisent pas toujours que EDF va vous imposer de passer votre câble vous même (et donc de l'acheter en plus de leur prix de raccordement) car vous êtes a plus de 30m de la rue...
Vous pouvez peut être aussi récupérer une partie du budget que vous aurez dépensé en plus pour le terrain en faisant faire vos travaux annexes par une entreprise que vous aurez vous même démarché et sélectionné. (On a réussi a faire une belle économie pour plus de travaux en faisant cela et nous n'avons pas autant de distance que vous Wink)
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Env. 30 message Seine Saint Denis
D'accord avec les points de vigilance soulignés par Noelin, qui vont au-delà des simples murs a monter. Pour nous l'orientation était vraiment primordiale, un point sur lequel on ne souhaitait pas faire de concession. Il faut vraiment concevoir la maison en en tenant compte.

Et pour le prix, mais je pense que si vous êtes habituée a trainer sur le forum vous le savez, soyez très vigilants. C'est toujours une fourchette basse donnee par les constructeurs auxquels s'ajoutent des imprévus, bien souvent des choses qui nous semblent nous evidentes mais pourtant pas incluses !
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Env. 100 message Val De Marne
Sans situation Google Maps, difficile de juger mais le prix est correct pour Noisy.

Moi j'aurais dit lot C. Un garage ne me parait pas indispensable quand on a une allée pour garer 10 voitures comme ça ;)

Après il est vrai qu'un garage ne sert pas qu'à garer des voitures.

Pour les 4 chambres, ça rentre dans 100m2 (c'est mon cas, tout comme l'arrière lot d'ailleurs).

Si vous pensez revente, le vis-à-vis me parait être plus un problème que l'évolutivité ou le garage.

A voir en fonction des critères de chacun et si les deux lots sont encore dispos la semaine prochaine
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Env. 70 message Seine Saint Denis
Merci pour votre retour ! Vous construisez dans quel quartier avec quel constructeur ? 
Idem le PLU est maintenant mon livre de chevet ! loool

En y réflechissant, je pense que le plus important pour nous c'est effectivement l'orientation et la localisation.
la surface constructible et l'évolutivité ... 

vivie93 a écrit:Bonsoir a tous,
Je suis tombée par hasard sur votre message. Il se trouve que nous sommes en train de faire construire sur Noisy le Grand également (démarrage il y a tout juste une semaine).
Le PLU je l'ai épluché de long en large. Quand nous avons signé le terrain en septembre il était en cours de révision et nous savions  à quoi nous devrions nous soumettre. Notre terrain faisant moins de 12 mètres de large, nous avons pu implanter la maison sur les 2 limites séparatives. Autant vous dire que nous aurions préféré implanter notre maison au milieu d'un beau terrain, mais ca fait partie des concessions que nous avons faites.
Et donc en limite séparative, comme cela a déjà été dit c'est 6m a la gouttière et 10m au faîtage (même si terrain en pente comme nous). Cela nous a conduit a faire un R+combles aménagés, avec une emprise au sol plus grande pour compenser l'étage. Sur terrain plat ça vous permet un R+1+combles aménageables.
Et concernant le retrait, il doit être au minimum de hauteur au faîtage divisé par 2, d'où les 5m pour 10m de haut. Cette règle nous a ennuyée alors que nous ne nous y attendions pas : elle s'applique en tout point du bâtiment. Dans notre cas, nous avions initialement souhaité faire un décalage de la façade (le 1/4 gauche de la façade en retrait par rapport au reste de la façade), et bien non impossible, car nous aurions dû faire ce retrait sur une largeur d'au moins 4m soit 8m au faîtage/2.

Concernant votre choix de terrain, j'entends que vous soyez plein de doutes. Si votre souhait est d'être au calme et de vous sentir chez vous, j'aurais tendance à éliminer le terrain B avec trop de vis a vis. Pour l'autre c'est difficile. Cela dépend de plein de choses notamment votre souhait de vous installer a Noisy, le degré d'urgence de votre recherche. Comme vous l'avez dit, les terrains se font très rares a Noisy-le-Grand. Un point qui me serait assez redibitoire, c'est la surface constructible et l'absence d'evolution si elle n'est pas en adéquation avec mes besoins.
En tout cas bonne réflexion et bon courage pour votre projet !
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