Dilemme Choix de terrain Résolu

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Quel lot choisir ?

Lot B	60.9%	(56)

Lot C	42.4%	(39)

92 participants et 95 votes (plusieurs réponses possibles)

AssaD

Auteur du sujet

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Dept : Seine Saint Denis
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Le 19/12/2018 à 18h40

Dilemme Choix de terrain

Bonjour,

Je vous lis depuis plusieurs semaines. En effet, nous souhaiterions nous lancer dans la construction de maison individuelle avec un constructeur. Nous nous sommes donc mis en recherche d’un terrain en région parisienne. Les terrains se font rares dans le secteur souhaité ou à des prix prohibitifs, néanmoins nous avons trouvé une opportunité et nous avons du mal à nous décider. Après avoir tourné les choses dans tous les sens, nous aurions besoin d’un avis extérieur.

Il s’agit d’une division légèrement en pente. (cf. Plan en PJ). Notre choix s’est dans un premier temps porté sur le lot C. (550m2 – 215K€ - dont 180m2 d’allée) mais suite à la visite de notre constructeur, nous avons un peu déchanté concernant les frais annexes. (50K€). De plus à cause du PLU, nous ne pouvons au mieux faire une maison R+1+combles de 100m2 sans garage accolé ; alors que nous étions parti sur une maison de 115/120m2 4 chambres avec des combles aménageables + garage

Un des constructeurs nous a ensuite parlé du terrain du milieu Lot B (660m2 – 250K€ - dont 100m2 d’allée), plus cher mais avec moins de frais annexes (25K€) sur lequel on pourrait faire une maison de 120m2 plus évolutives. (Au même prix que celle du lot C, car moins en pente, moins de fondations etc … ) Le terrain est également plus grand donc on se dit qu’à la revente nous ferions une meilleure plus value.

Notre dilemme est donc le choix du terrain :
- Lot C
+ : Au calme, pas de vis-à-vis
+ : Prix plus abordable (dans notre budget actuel)
- : Maison moins évolutive
- : Moins de terrain

- Lot B :
+ : Plus grand terrain
+ : Plus grande maison, évolutive, garage
- : vis-à-vis devant ET derrière ET légèrement sur le côté (immeuble de 4 étages)
- : Prix plus cher (on devrait augmenter nos mensualités) moins e budget pour le reste (extérieur, déco intérieure)
Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance pour votre aide.
Ps : Nous sommes une famille de 4 personnes. (2 enfants en bas âge 4 et 2 ans. Nous comptons agrandir la famille dans 4 ans) )

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Alyénor

Bloggeur

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Le 19/12/2018 à 23h58

Une des choses importantes à considérer est que le chemin d'accès du lot C fait partie des 550 m^2. Si on compte un chemin d'accès de 60 mètres par 3,50 mètres, on arrive à 210 m^2. Le terrain hors chemin d'accès ne fait alors plus que 340 m^2 : c'est un petit terrain.

Le lot B fait 665 m^2 moins 105 m^2, soit 560 m^2. C'est un terrain déjà bien plus confortable. A seulement 10K euros de plus (en comptant les frais annexes), pour moi il n'y a pas photo.

aamoi8428

AssaD

Auteur du sujet

Messages : Env. 40
Dept : Seine Saint Denis
Ancienneté : + de 3 mois

Le 20/12/2018 à 01h11

Merci pour votre réponse Alyénor ! vu comme ca effectivement

Quid du vis à vis. Nous vivons en plein paris aujourd'hui et nous voulons vraiment du calme (en proche banlieue) et pouvoir faire des soirées tardives entre amis sans avoir les voisins sur le dos ...
Après je suis d'accord avec vous financièrement ca semble être une meilleure affaire !

Difock788

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Le 20/12/2018 à 02h00

Bonjour AssaD,

Petite question, vous avez un lien avec Assa75?

Pour vous répondre, difficile de vous dire quel terrain est le meilleur pour vous. A première vue, le meilleur rapport quantité/prix serait le lot B (il faut quand même faire attention aux servitudes) mais pour déterminer un rapport qualit/prix, cela dépend également de vos critères (le vis a vis notamment) et donc là c'est plus partagé puisque vous ne semblez pas vous même savoir lequel vous préférez... Les deux ont des avantages et inconvénients, a vous de voir ce que vous favorisez.

Pour ma part, je continuerai mes recherches car 500m² avec vis à vis important pour 300m² sans, ça ne me conviendrait pas surtout a ce prix. D'ailleurs, c'est où en IDF que vous cherchez?

AssaD

Auteur du sujet

Messages : Env. 40
Dept : Seine Saint Denis
Ancienneté : + de 3 mois

Le 20/12/2018 à 02h26

Bonjour,
Non aucun lien avec Assa75 ! J'en ai rencontré une virtuellement sur un autre forum j'imagine que c'est elle 😜
Deux Assa qui construisent en même temps dans le même département quelle coïncidence !
Le terrain se situe à Noisy le grand dans le quartier des coteaux pas loin du centre ville.

Les terrains sont si rares dans cette ville (à part dans un quartier très pavillonnaire de l'autre côté de la ville qui manque de vie pour nous)

Nous étions ravis de trouver quelque chose si proche de nos critères mais les visites constructeurs nous ont fait un peu déchanter.
Effectivement c'est un choix perso mais on cherchait des avis extérieurs.

On a peur de laisser passer cette opportunité (bon prix pour le secteur) ... d'où notre dilemme.

Difock788 a écrit:Bonjour AssaD,

Petite question, vous avez un lien avec Assa75?

Pour vous répondre, difficile de vous dire quel terrain est le meilleur pour vous. A première vue, le meilleur rapport quantité/prix serait le lot B (il faut quand même faire attention aux servitudes) mais pour déterminer un rapport qualit/prix, cela dépend également de vos critères (le vis a vis notamment) et donc là c'est plus partagé puisque vous ne semblez pas vous même savoir lequel vous préférez... Les deux ont des avantages et inconvénients, a vous de voir ce que vous favorisez.

Pour ma part, je continuerai mes recherches car 500m² avec vis à vis important pour 300m² sans, ça ne me conviendrait pas surtout a ce prix. D'ailleurs, c'est où en IDF que vous cherchez?

Difock788

Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 2 ans

Le 20/12/2018 à 03h19

Nous faisons également construire a Noisy-le-Grand a proximité du centre-ville (peut être le même quartier, je n'ai jamais réussi à trouver une carte des quartiers où alors elle se contente d'un quartier centre ville qui serait diviser en plusieurs quartiers mais dont je ne connais pas les limites).
Par contre, prenez bien le temps de lire le PLU parce qu'il est assez restrictif et si comme nous, vous êtes en zone pavillonnaire, alors votre construction est limitée a 10m de hauteur mais ça implique 5m de retrait de chaque côté de la construction. Pour notre part, nous souhaitions aussi un r+1 avec combles aménageables pour pouvoir faire évoluer la maison ensuite et c'était possible avec le précédent PLU malheureusement le nouveau est sorti juste avant qu'on dépose le PC et personne ne nous a prévenu (c'est pas faute d'avoir demandé pourtant...). Bref, on a dû revoir notre projet de fond en comble et nous contentons d'un Rdv et combles aménagés sur plus de surface au sol pour compenser.

Concernant le prix du terrain, je ne sais pas trop vous répondre car nous avons acheté notre terrain il y a plus d'un an pour un prix similaire au votre (250k€ pour 500m²) mais sans aucun vis à vis (juste une maison derrière la nôtre mais dont la partie qui donne sur la nôtre n'est pas la zone de vie donc ça ne nous gêne pas) et dans une rue très peu passante et du coup très calme (on était pas super partant pour un terrain dans le 93 mais on a été séduit par le fait de n'avoir aucun bruit dans le jardin si ce n'est les oiseaux qui chantent et ça a été un véritable plaisir de travailler sur le terrain cet été pour préparer les terrains. Tout ça pour dire que je sais à quel point il peut être compliqué de trouver des terrains dans le secteur et que je sais que les prix augmentent mais après tout dépend de vous et de vos souhaits. Certains vont favoriser l'ensoleillement, d'autres le voisinage, d'autre la superficie, etc...

viking20100

Bloggeur

Messages : Env. 100
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Le 20/12/2018 à 05h31

Mon avis est que si vous n'arrivez pas à vous décider de vous même, aucun de ces 2 terrains n'est pour vous.
De toute evidence, le vis à vis vous gêne et clairement ce lot B y est exposé de toute part, vous regretterez ce choix à vie. Quant à votre premier choix, il restreint vos souhaits en matière de construction. Vous n'y ferez pas la maison de vos rêve et le regretterez à vie également.

Posez vous en premier lieu les bonnes questions sur ce que vous êtes prêt à sacrifier et sur les critères irrévocables.

Alyénor

Bloggeur

Messages : Env. 80
Dept : Essonne
Ancienneté : + de 1 an

Le 20/12/2018 à 10h26

Quitte à diviser le terrain en 4, il aurait peut-être été plus malin de diviser le terrain autrement, en ne créant qu'un unique chemin d'accès (avec servitude de passage et de réseaux). Cela valorise vraiment le lot A existant et diminue le vis-à vis des lots B, C, D.

aamoi8428

Woofy

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Dept : Rhone
Ancienneté : + de 2 ans

Le 20/12/2018 à 11h16

Bonjour,

Alyénor : Ouaip mais ça nécessite que plusieurs parcelles partagent un même chemin d'accès : le permis d'aménager deviens obligatoire, donc création de lotissement et la vente des terrains viabilisés obligatoire il me semble. Ce n'est plus du tout la même opération et ça devient franchement complexe, voir casse-gueule pour un particulier (nécessite d'être bien accompagné car cela peut être impossible tel que présenté ; exemple : nécessité d'une voie de retournement et chemin d'accès plus large permettant de passer 2 véhicules).
En revanche les parcelles se vendent plus chères (quoique là avec la tension des logements, je ne sais pas si ça vaut le coup).

Totalement inutile, donc complètement indispensable !

AssaD

Auteur du sujet

Messages : Env. 40
Dept : Seine Saint Denis
Ancienneté : + de 3 mois

Le 20/12/2018 à 11h18

Ah oui ? Nous serons peut être voisins.

Le terrain se situe vers la pointe de gournay.

nous avons effectivement lu le PLU, nous sommes en zone pavillonnaire UC. La construction est effectivement limité à 10m de hauteur mais avec 3 m de retrait pour les faces sans vue et 8 m pour les faces avec vue.
C'est justement ce qui nous pose problème car nous n'avons pas besoin d'un énorme jardin du coup la surface de 350 (hors allée nous convenait) mais nous sommes également limité au niveau de la surface de la maison.
Une solution serait de s'accoler en limite séparative mais si on le fait on doit se mettre en R+combles (Nous sommes grands tous les deux c'est pas envisageable pour nous)

Je pense effectivement que le prix est correct surtout compte tenu de l'arrivée du grand paris et de l'évolution de la ville ces dernières années etc ... (Pas trop fan du 93 à prime abord mais idem on s'est laissé séduire)

Pour nous, le plus important c'est plutôt la localisation (proximité avec les transports en communs, les commerces de proximité, équipements pour les enfants etc..). Je me dis qu'avec des arbres bien placés on peut sans doute réduire un peu ce vis à vis.
Je pense également à la revente et à l'attractivité du bien.

Difock788 a écrit:Nous faisons également construire a Noisy-le-Grand a proximité du centre-ville (peut être le même quartier, je n'ai jamais réussi à trouver une carte des quartiers où alors elle se contente d'un quartier centre ville qui serait diviser en plusieurs quartiers mais dont je ne connais pas les limites).
Par contre, prenez bien le temps de lire le PLU parce qu'il est assez restrictif et si comme nous, vous êtes en zone pavillonnaire, alors votre construction est limitée a 10m de hauteur mais ça implique 5m de retrait de chaque côté de la construction. Pour notre part, nous souhaitions aussi un r+1 avec combles aménageables pour pouvoir faire évoluer la maison ensuite et c'était possible avec le précédent PLU malheureusement le nouveau est sorti juste avant qu'on dépose le PC et personne ne nous a prévenu (c'est pas faute d'avoir demandé pourtant...). Bref, on a dû revoir notre projet de fond en comble et nous contentons d'un Rdv et combles aménagés sur plus de surface au sol pour compenser.

Concernant le prix du terrain, je ne sais pas trop vous répondre car nous avons acheté notre terrain il y a plus d'un an pour un prix similaire au votre (250k€ pour 500m²) mais sans aucun vis à vis (juste une maison derrière la nôtre mais dont la partie qui donne sur la nôtre n'est pas la zone de vie donc ça ne nous gêne pas) et dans une rue très peu passante et du coup très calme (on était pas super partant pour un terrain dans le 93 mais on a été séduit par le fait de n'avoir aucun bruit dans le jardin si ce n'est les oiseaux qui chantent et ça a été un véritable plaisir de travailler sur le terrain cet été pour préparer les terrains. Tout ça pour dire que je sais à quel point il peut être compliqué de trouver des terrains dans le secteur et que je sais que les prix augmentent mais après tout dépend de vous et de vos souhaits. Certains vont favoriser l'ensoleillement, d'autres le voisinage, d'autre la superficie, etc...

AssaD

Auteur du sujet

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Le 20/12/2018 à 11h24

@Alyénor : Malheureusement la division a déjà été déposée en mairie par le marchand de bien qui a acheté la parcelle complete y compris le lot A. De plus compte tenu des régles du PLU, et des distances à respecter cette configuration semble compliquée

Alyénor

Bloggeur

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Le 20/12/2018 à 11h32

Woofy a écrit:Bonjour,

Alyénor : Ouaip mais ça nécessite que plusieurs parcelles partagent un même chemin d'accès : le permis d'aménager deviens obligatoire, donc création de lotissement et la vente des terrains viabilisés obligatoire il me semble. Ce n'est plus du tout la même opération et ça devient franchement complexe, voir casse-gueule pour un particulier (nécessite d'être bien accompagné car cela peut être impossible tel que présenté ; exemple : nécessité d'une voie de retournement et chemin d'accès plus large permettant de passer 2 véhicules).

Il n'y a pas d'obligation de viabilisation, l'entreprise qui a divisé la parcelle de 2000 m^2 dont notre terrain est issu (division en 5 lots, donc un lot existant) a vendu les 4 terrains non viabilisés. Par contre, permis d'aménager obligatoire effectivement.

Donc en effet, c'est à réserver à une entreprise. A vue d’œil, il y a au minimum 50K euros de plus-value à faire, si bien qu'une entreprise peut le faire et le particulier peut se décharger sur elle, tout en conservant ce qui lui revient.

Dans notre cas encore, servitude de passage sur le chemin d'accès d'un lot par un autre, sans que le chemin d'accès soit plus large. Mais ça doit dépendre du PLU je pense.

aamoi8428

Difock788

Membre utile

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Le 20/12/2018 à 11h37

AssaD a écrit:Ah oui ? Nous serons peut être voisins.
Le terrain se situe vers la pointe de gournay.

nous avons effectivement lu le PLU, nous sommes en zone pavillonnaire UC. La construction est effectivement limité à 10m de hauteur mais avec 3 m de retrait pour les faces sans vue et 8 m pour les faces avec vue.
C'est justement ce qui nous pose problème car nous n'avons pas besoin d'un énorme jardin du coup la surface de 350 (hors allée nous convenait) mais nous sommes également limité au niveau de la surface de la maison.
Une solution serait de s'accoler en limite séparative mais si on le fait on doit se mettre en R+combles (Nous sommes grands tous les deux c'est pas envisageable pour nous)

Je pense effectivement que le prix est correct surtout compte tenu de l'arrivée du grand paris et de l'évolution de la ville ces dernières années etc ... (Pas trop fan du 93 à prime abord mais idem on s'est laissé séduire)

Pour nous, le plus important c'est plutôt la localisation (proximité avec les transports en communs, les commerces de proximité, équipements pour les enfants etc..). Je me dis qu'avec des arbres bien placés on peut sans doute réduire un peu ce vis à vis.
Je pense également à la revente et à l'attractivité du bien.

Oui nous construisons pas très loin à l'est du quartier du centre-ville.
C'est 3m minimum mais ça doit être la moitié de la hauteur donc si vous construisez à 10m de haut, vous devez laisser 5m minimum de retrait pour les faces sans vue. C'est pour ça que nous sommes parti sur une construction en limite de propriété afin d'atteindre les 7,5m et pour ça nous sommes obligés de partir sur un R+combles (nous avons ajouté 3 rangs de briques dans les combles pour gagner en hauteur). Par contre, un toit auquel nous n'avions pas pensé auparavant mais qui pourrait vous permettre de faire "comme" un R+1, c'est un toit en mansarde.
Concernant le terrain, nous étions dans la même logique ainsi que la maison à savoir être à proximité des transports (Noisy le Grand est un des nœuds du Grand Paris), avoir quelques choses sur lequel on soit sur de perdre le moins possible en cas de crise (c'est pas joyeux mais investir sur 20 ou 30 ans si ça perds toute valeur à la moindre crise, c'est trop risqué à nos yeux), voire gagner un peu via des améliorations (nous n'aurons pas de combles aménageables mais avons un grand sous-sol qui pourra être exploité à défaut d'être habité et avons également intégré un studio au RDC).

Alyénor

Bloggeur

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Le 20/12/2018 à 11h42

AssaD a écrit:@Alyénor : Malheureusement la division a déjà été déposée en mairie par le marchand de bien qui a acheté la parcelle complete y compris le lot A. De plus compte tenu des régles du PLU, et des distances à respecter cette configuration semble compliquée

C'est un professionnel le marchand de bien ?
Pour le problème des distances à respecter :
- rien n'empêche de faire des maison 8x8, et non 9x7 - et ça semble passer
- rien n'empêche (théoriquement) de se placer sur la limite séparative et faire une très grosse maison
(ce qui laisse le choix à l'acheteur)
Après il y a les questions d'accès et de PLU, il faudrait voir.
Le lot A aurait également pris pas mal de valeur. Après il faut voir que même les pros ne choisissent pas toujours la solution optimale en terme de plus-value, car certaines divisions ambitieuses peuvent créer des difficultés, et qu'ils préfèrent sécuriser une marge de 100K euros plutôt que d'en tenter une à 150K euros.

aamoi8428

AssaD

Auteur du sujet

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Le 20/12/2018 à 13h03

@Difock788, un toit en mansarde ? L'une des commerciales que nous avons vu nous a proposé une toiture 4 pans pour résoudre ce soucis. Est-ce la même chose ? on souhaiterait vraiment éviter un R+combles :-(
Après j'ai entendu dire que le PLU allait encore changer cette année ... du coup ca nous laisse un mince espoir.

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +2 mois.

En cache depuis le vendredi 08 mars 2019 à 10h48

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