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Hauteur de maison faussée par un remblai non-déclaré

Ce sujet comporte 21 messages et a été affiché 204 fois
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Env. 80 message Haute Garonne
Bonjour,

contexte :
nous avons construit sur un terrain sachant pertinemment que le terrain derrière serait construit un jour avec une maison à étage.
Le terrain étant en pente, nous savions qu'elle serait en léger surplomb par rapport à la notre et avions pertinemment évité de mettre notre terrasse et le pièces de vie de ce côté mais une chambre et notre bureau ont leur fenêtre qui donne sur ce terrain.
Il y a un an, un permis de construire a été validé pour ce terrain. Nous l'avons consulté et sans surprise, la hauteur de la maison à étage annoncée est celle que nous prévoyons à savoir environ 50 cm de plus par rapport à la notre. Nous décidons donc de laisser faire.
Suite à un souci, notre futur voisin a dû faire un permis modificatif qui a été validé le 1er juillet mais avec les mêmes hauteurs.

problème :
dès le début des travaux, notre futur voisin a fait ramener des tonnes de terre pour aplanir son terrain, remblayant l'ensemble généreusement. Le terrain qui en résulte est 120 cm plus haut que prévu (il a même rehaussé les bouches d'égout pour l'occasion).
N'ayant pas attendu la fin du délai de recours au tiers pour continuer les travaux, la maison est déjà entièrement montée et il est évident qu'elle dépasse les hauteurs prévues car elle dépasse de 1m facilement les constructions voisines construites sur la même pente.
Résultat : nos futurs voisins auront une vue plongeante sur notre bureau ET notre chambre alors que ça n'aurait pas dû être le cas.
Nous avons interpelé le service d'urbanisme de notre village pour dénoncer le décalage entre les hauteurs déclarées dans le permis et la réalité qui déclare ne pas pouvoir prouver la fraude). Nous avons plusieurs preuves (photos avant et pendant travaux, photos sur le permis de construire, ...) et un géomètre pourrait le prouver facilement.
Nous avons récupéré toutes les pièces du permis de construire : il mentionne un remblai mais largement sous-estimé par rapport à la réalité. Il affirme en effet que le terrain était 80 cm plus haut que la réalité
On a consulté un avocat mais avec les congés d'été nous n'orrons pas de nouvelles je pense avant fin août.
Le délai de recours par les tiers est déjà bien entamé (1 mois sur 2) et avec les congés d'août nous risquons de dépasser ce délai.

question :
Est-ce que ce problème relève du recours au tiers sachant que le permis a été accepté mais que la construction ne le respecte pas ?

Le service d'urbanisme semble vouloir se défausser mais nous ne voudrions pas faire un recours inutile s'il est illégitime de ce point de vue et passer directement par la case avocat. S'il est par contre avéré que le maire est fautif de ne pas faire respecter les règles d'urbanisme, ça nous ferait gagner du temps et économiser des frais d'avocat

Nous avons trouvé ces sources-là : https://perie-archi.fr/perte-ensoleillement-vue-trouble-voisinage/

Merci d'avance pour vos avis
Maison région Toulousaine www.onceuponamaison.fr
Messages : Env. 80
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message
Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de votre permis de construire...

Allez dans la section devis permis de construire du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de professionnels de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les professionnels, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-3-devis_permis_de_construire.php
 
Membre super utile Env. 2000 message Gironde
Bonjour,

Je vois deux problèmes distincts :
-1- le terrain naturel indiqué dans le PC n'est pas conforme à la réalité
-2- la construction ne respecte pas le PC.

Le point 1 est (peut-être) du domaine du recours des tiers. Le point 2 est du domaine de la conformité (entre le voisin et la mairie).
Indépendamment du PC, il y a effectivement la notion de trouble anormal de voisinage, mais là il faut que ce soit un problème très gênant, et au terme d'une procédure longue et coûteuse, vous obtiendrez plus probablement une indemnisation que la démolition.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Bonjour,

Ce problème là vient de l'exécution des travaux et pas du permis lui même. Il est donc inutile de déposer un recours.
Avez-vous vérifié si ce remblai de terre peut être autorisé par le règlement du PLU ?
Si oui, il suffirait que votre voisin dépose un permis modificatif pour régulariser la situation.
Si non, alertez la ville par R/AR puisqu'il s'agit alors d'une infraction. Si elle ne bouge pas, alertez la préfecture avec copie pour la mairie.

Comme dit plus haut, voir le souci de la représentation du TN sur le permis. Un modificatif doit être déposé pour modifier cette erreur.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 1000
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Ancienneté : + de 6 ans
 
Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Bonjour,
De plus, la hauteur de la construction autorisée (dans le PLU) est-elle mesurée selon le terrain naturel, ou selon le terrain fini (TN ou TF sur les plans) ?
Si c'est selon le terrain naturel, est-ce que la hauteur de la nouvelle construction respecte le PLU ? Si non, ça pourrait mener à la destruction de la partie qui dépasse. Si oui, et que comme l'a demandé salade bio le remblai (ou affouillement) est autorisé dans le PLU, alors un simple permis modificatif suffirait à régler le problème (vous pourriez néanmoins faire un recours contre ce permis modificatif, dans le délai de 2 mois après son affichage, pour trouble anormal de voisinage je crois, comme proposé par adenis ... mais l'issue est très incertaine).
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 9000
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Env. 80 message Haute Garonne
Bonjour à tous et d'abord merci pour vos réponses claires

salade bio il n'y a rien d'indiqué à ce sujet dans le PLU. Pour autant, le service d'urbanisme quand on l'interroge à ce sujet nous répond clairement que les mesures de la construction doivent être déterminées suivant la hauteur du terrain naturel. Ce même service ne nous a jamais dit que c'était autorisé, ils disent juste qu'ils ne peuvent pas prouver où était le terrain naturel avant construction. A ce sujet on a appris hier qu'ils ont ces mesures sur le permis d'aménager du lotissement. Nous avons demandé à obtenir ce dernier. Par ailleurs, si le voisin était dans son droit, pourquoi aurait-il menti sur cette hauteur de TN dans son PC ?

Woofy la hauteur de la construction doit être mesurée selon le terrain naturel suivant notre PLU. Du coup c'est bien ça le problème : si on mesure la hauteur de la maison depuis le TN, elle dépasse allègrement ce qui est autorisé par le PLU
Maison région Toulousaine www.onceuponamaison.fr
Messages : Env. 80
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Dans ce cas il faut attaquer la conformité de la construction, mais il vous faudra prouver la hauteur du terrain naturel à l'origine. Il doit être indiqué dans son PC, sinon chercher un document cadastral établi par géomètre. Attention c'est une procédure qui peut être longue si ça doit passer par la case justice.

Dans une pente, on ne construit pas entièrement sur remblai. On décaisse d'un côté et on remblaye de l'autre. Voir si la pente est forte, on décaisse entièrement, ou on construit des demi-niveaux en escalier.
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 80 message Haute Garonne
Merci Woofy
les informations de hauteur du TN sur son PC sont fausses. On a demandé le permis d'aménager qui contient les mesures du géomètre.
Non, il n'a rien décaissé : il a remblayé totalement la pente pour que l'ensemble soit quasiment plat.
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Dans ce cas vous pouvez faire un recours contre le PC pour hauteurs fausses du TN ... à prouver. Je ne suis pas calé là dedans donc je pense que c'est une piste à creuser () mais faites-vous conseiller par votre assistance juridique ou votre protection juridique si vous en avez une.
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Env. 80 message Haute Garonne
Merci encore. On va relancer l'urbanisme pour obtenir ces mesures du TN et on va rappeler notre assistance juridique dès demain. Ils ne sont dispos que le matin.
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Vous pouvez soulever, dans le cadre d'un recours, une obtention du permis par fraude : le pétitionnaire dissimule la véritable hauteur du TN dans son permis, et va même plus loin puisqu'il ne précise aucune hauteur, pour construire plus haut qu'autorisé par le règlement. La mairie a des raisons de ne pas broncher car elle a commis une faute : ne pas vérifier la cohérence du TN entre le PA et le PC.
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Après, si le recours des tiers n'est pas terminé, probablement que le délai de recours administratif non plus, durant lequel la mairie peut retirer le permis qu'elle a accordé (avec une excuse du genre : "... Oups ! Blush").
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Env. 80 message Haute Garonne
Non le délai de recours n'est pas dépassé.
J'espère que si on leur apporte la preuve de la hauteur du terrain naturel ils arrêteront de mettre la tête dans le sable ... Je pense en effet que c'est une erreur de leur part de l'avoir accordé sans vérifier cette information. Surtout qu'en regardant les côtes du plan de masse du PC de notre voisin il y a de fortes incohérences.
En fait pour faire simple j'ai parlé d'une maison mais ce sont 2 maisons mitoyennes jumelles qui sont construites (donc 8 fenêtres donnent chez nous en surplomb !)
Les 2 maison sont au même niveau (faîtages parfaitement alignés) mais celle sur les deux n'ont pas les mêmes côtes pour certaines hauteurs. Et ces côtes ne sont pas cohérentes avec l'orientation de la pente ...
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Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 mois.
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Membre super utile Env. 6000 message Gard
OnceUponAMaison a écrit: : il a remblayé totalement la pente pour que l'ensemble soit quasiment plat.

il a fait cela avant ou après avoir construit ( fouille et élévation des murs ) 
ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 6000
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Env. 80 message Haute Garonne
plaquisteheureux avant construction
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Soyez attentifs à ne pas laisser passer le recours des tiers.
Si le maire n'a pas l'air de bouger, écrivez à son supérieur : le préfet dans le cadre du contrôle de légalité.
Si le permis est effectivement entâché de fraude (encore faut il pouvoir la démontrer) le maire à l'obligation de le retirer, heureusement sans le délai maximum de 3 mois suivant sa signature (au-dela plus de retrait possible).
Dans le cas contraire, il faut avoir enclenché un recours contentieux et demander au juge d'annuler le permis. Et même là, la démolition n'est pas automatique si les travaux sont achevés !
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 1000
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Env. 80 message Haute Garonne
salade bio oui nous sommes bien conscients de ce problème de délai. C'est pour cela que je m'informe ?
Par contre tu notes 3 mois ? Je croyais que c'était 2
Messages : Env. 80
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
2 mois pour le recours des tiers, à compter du 1er jour d'affichage continue
3 mois pour le délai de retrait administratif, à compter de la signature de l'acte.
Picto recompense Membre super utile
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Env. 80 message Haute Garonne
Ok. Merci c'est plus clair. Reste à voir comment formuler ce recours ... Y a-t-il des modèles de lettres quelque part ou vaut-il mieux passer par un avocat ?

Édit : j'ai trouvé https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R46120#[...]rait%20du%20permis%20de mais c'est surtout pour les motifs de recours à présenter que je ne veux pas me planter
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Env. 80 message Haute Garonne
Je lis sur service-public.fr :
"Si le titulaire de l'autorisation a déjà commencé les travaux, il est recommandé d'agir directement devant le tribunal administratif"
Donc si je comprend bien, inutile de passer par la case mairie dans notre cas ...
Messages : Env. 80
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Le recours gracieux a peu d'intérêt dans le sens où vous demandez à celui qui a donné l'autorisation de la retirer. Donc si l'illégalité n'est pas manifeste, il sera rejeté.
Toutefois, il suspend le délai de recours contentieux : à compter du rejet de votre recours vous avez encore 2 mois pour introduire un recours au tribunal administratif.
Par contre, pour celui-ci il vaut mieux passer par un avocat. Vous pouvez en chercher un et faire le tour de quelques cabinets pendant le recours gracieux.
Picto recompense Membre super utile
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Env. 80 message Haute Garonne
C'est très clair. Ça tombe bien, on a rdv avec un avocat spécialisé en urbanisme / immobilier mardi prochain.
On est en attente du devis d'un autre.
Je voulais vérifier si c'était la bonne démarche ou non... Il semblerait à te lire que nous avons bien fait de prendre rdv.
Bonne soirée
Maison région Toulousaine www.onceuponamaison.fr
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En cache depuis le samedi 12 septembre 2020 à 01h03
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