Déclaration garage transformé en chambre

Si l'apparence extérieure est modifiée, je crois qu'il faut le déclarer à l'urbanisme.

Et pour ce qui est de l'augmentation de la surface habitable, ça se déclare à l'administration fiscale.

Mais à votre place, je filerai me renseigner auprès de l'urbanisme de votre commune (ou la communauté d'agglo).

bgervais2004 a écrit:

Bonjour à tous, j'ai besoin de vos lumières...
J'ai transformé le garage attenant à ma maison en chambre. J'ai gagné une surface habitable entre 25 et 30 m2 supplémentaires.
Les transformations extérieures apparentes de la rue, sont : la porte transformée en baie vitrée et un vélux sur le toit.
Je n'ai rien déclaré, ni en mairie, ni aux impôts.
Pour la vente de la maison, je suppose que je dois régulariser tout ça.

Comment m'y prendre? quels sont les risques de redressement ou autre??

Merci d'avance, bonne journée,
Bruno
Bonjour à tous,
j'ai transformé

Merci pour ces infos.
Mais si je fais juste la déclaration fiscale, avant la vente, ce n'est pas suffisant ?

Non, il faut régulariser également au niveau urbanisme... Si c'est possible ! En effet si cela n'est pas conforme au PLU, vous serez dans l'obligation de remettre le garage en l'état

Ah ouais quand même...
Les modifications apparentes sont minimes pourtant.
Donc c'est à la mairie qu'il faut que je m'adresse?
Merci

Le problème c'est que je ne suis pas en très bon terme avec le maire. J'ai peur qu'il me cherche des poux!

Pourquoi croyez vous que ça s'appelle "déclaration préalable" ?

Vous avez fait ces travaux il y a longtemps?

bgervais2004 a écrit:

Mais si je fais juste la déclaration fiscale, avant la vente, ce n'est pas suffisant ?

J'ai fait les travaux en 2018..
Alors je vais peut être faire une demande en mairie comme si ce n'était pas encore fait et voir comment ça réagit..

Mais la fiscalité concerne le foncier ou les impôts locaux?

bgervais2004 a écrit:

Mais la fiscalité concerne le foncier ou les impôts locaux?

Bonjour,

Les deux !

La fiscalité concerne la TA (taxe d'aménagement), et bien évidemment la taxe foncière. 
La TA est déclenchée par la "demande préalable" 
(La DA est en fait une demande de travaux) 

La TA est redevable 1an aprés cette demande.
(payable en 1 fois si inférieure à 1500Eur. )

Cordialement.  

Bernard. 

Bonjour,
Vous avez modifié les ouvertures de votre maison il faut donc déposer un permis de construire en mairie !
Il faudra que ces modifications soient compatibles avec votre PLU.
Bonne journée

Ok merci beaucoup Bernard.
Bon je vais me résigner à faire un dossier pour la demande préalable. J'espère qu'elle ne sera pas refusée..
Je viens d'appeler la mairie qui me dit qu'il n'y a pas de raison.
Bonne journée,
Bruno

bernard_17 a écrit:

bgervais2004 a écrit:

Mais la fiscalité concerne le foncier ou les impôts locaux?

Bonjour,

Les deux !

La fiscalité concerne la TA (taxe d'aménagement), et bien évidemment la taxe foncière. 
La TA est déclenchée par la "demande préalable" 
(La DA est en fait une demande de travaux) 

La TA est redevable 1an aprés cette demande.
(payable en 1 fois si inférieure à 1500Eur. )

Cordialement.  

Bernard. 

Sauf erreur de ma part, il n'y aura pas de TA car il n'y a pas de modification de la surface taxable (le garage est déjà de la surface taxable).

Par contre, la taxe foncière risque de sérieusement augmenter. Donc vous risquez un redressement depuis 2019, avec pénalités puisqu'il y a fraude (= non déclaration).

Bonjour,

Ces travaux entrent dans le champ de la déclaration préalable :
- transformation de plus de 5m² de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher en un local constituant de la surface de plancher
- modification de l'aspect extérieur de la construction
voir art. R.421-17a) et g) du code de l'urbanisme.

Une régularisation se fait donc en déposant un dossier de déclaration préalable en mairie. Bien entendu, vous devez vérifier la conformité de ces travaux par rapport au PLU.

A ce jour vous êtes en infraction à l'urbanisme (L.480-4). La ville pourrait donc dresser un PV d'infraction et ouvrir une procédure auprès du procureur de la république. Vous avez donc tout intérêt à régulariser les choses.

La déclaration H1 ne concerne pas l'urbanisme.

Bonjour, pas forcément pour une vente sa ne pose pas de souci.... a voir avec l'agence immobilière.

bgervais2004 a écrit:

Bonjour à tous, j'ai besoin de vos lumières...
J'ai transformé le garage attenant à ma maison en chambre. J'ai gagné une surface habitable entre 25 et 30 m2 supplémentaires.
Les transformations extérieures apparentes de la rue, sont : la porte transformée en baie vitrée et un vélux sur le toit.
Je n'ai rien déclaré, ni en mairie, ni aux impôts.
Pour la vente de la maison, je suppose que je dois régulariser tout ça.

Comment m'y prendre? quels sont les risques de redressement ou autre??

Merci d'avance, bonne journée,
Bruno
Bonjour à tous,
j'ai transformé

gg0_150 a écrit:

Bonjour, pas forcément pour une vente sa ne pose pas de souci.... a voir avec l'agence immobilière.

Sauf avec un acquéreur informé de ses droits.
Le bien vendu n'est pas régulier (non conforme à l'autorisation initiale) et peut être non conforme au PLU, il pourrait donc revendiquer une diminution du prix.
C'est dans ces moments là que l'on peut juger de la compétence de son notaire :
- s'il n'est pas assez rigoureux il n'alerte pas son client, la vente se conclue mais ses droits ne sont pas assurés.
- s'il est rigoureux il constate que la description du bien aujourd'hui n'est pas cohérente avec l'autorisation initiale, dont il ne manquera pas de demander une copie en mairie.

Comme il y a régularisation spontanée, le redressement ne devrait pas être trop douloureux, au moins quant aux pénalités.

Alyénor a écrit:

bernard_17 a écrit:

bgervais2004 a écrit:

Mais la fiscalité concerne le foncier ou les impôts locaux?

Bonjour,

Les deux !

La fiscalité concerne la TA (taxe d'aménagement), et bien évidemment la taxe foncière. 
La TA est déclenchée par la "demande préalable" 
(La DA est en fait une demande de travaux) 

La TA est redevable 1an aprés cette demande.
(payable en 1 fois si inférieure à 1500Eur. )

Cordialement.  

Bernard. 

Sauf erreur de ma part, il n'y aura pas de TA car il n'y a pas de modification de la surface taxable (le garage est déjà de la surface taxable).

Par contre, la taxe foncière risque de sérieusement augmenter. Donc vous risquez un redressement depuis 2019, avec pénalités puisqu'il y a fraude (= non déclaration).

Sa ne se passe pas comme cela en vérité,

Je ne dirai pas d'où me vient cette info...
Le bien est mi en vente, lors de la visite deux possibilités.
L'acquéreur accepte dans l'état, mais la nouvelle pieces crée ne compte pas dans le prix de vente (bonus acquéreur)

2ème possibilité, l'acquéreur demande une régularisation.
Pour l'acquisition.

Il est vrai que se type de situation est rare dans le sens ou les choses ne sont pas visibles.
Genre récupérer une partie du garage, mais ne pas enlever la porte de devant.

Bon là j'avoue que sa me paraît difficile à faire passer discrètement vu la modification Réaliser.
Pas futé...

salade bio a écrit:

gg0_150 a écrit:

Bonjour, pas forcément pour une vente sa ne pose pas de souci.... a voir avec l'agence immobilière.

Sauf avec un acquéreur informé de ses droits.
Le bien vendu n'est pas régulier (non conforme à l'autorisation initiale) et peut être non conforme au PLU, il pourrait donc revendiquer une diminution du prix.
C'est dans ces moments là que l'on peut juger de la compétence de son notaire :
- s'il n'est pas assez rigoureux il n'alerte pas son client, la vente se conclue mais ses droits ne sont pas assurés.
- s'il est rigoureux il constate que la description du bien aujourd'hui n'est pas cohérente avec l'autorisation initiale, dont il ne manquera pas de demander une copie en mairie.

Ok, encore merci à tous.
Mon deal est de faire la demande préalable en mairie comme si les travaux n'étaient pas encore réalisés, et de déclarer ensuite.

Bonjour,
en cas de vente l'acquéreur peut demander une attestation contractuelle de la surface habitable ,
également tout acheteur d'une maison individuelle (hors copropriété) peut demander au vendeur de faire établir un mesurage de la surface habitable et de faire de cette surface annoncée une clause suspensive de vente.
Conclusion
Il vaut mieux régulariser

Bonjour. autre point: Elle faisait combien de m² de surface de plancher  votre maison avant transformation, car en transformant votre garage vous aller créer de la surface de plancher, et si total maison > 150m², alors vous devez faire appel à un architecte.

Un document intéressant de fin 2019 : https://www.cauegironde.com/files/Amenager_un_garage.pdf
voila vous avez toute vos réponses

Et attention à la place de "parking" supprimée...on peut avoir des surprises ! vous poouvez vous retrouver à créer 2 places de parking (celle supprimée + celle à valoir par rapport à la taille de la surface de plancher (par exemple 1 place tous les 50m²) => 149m² = 2 places / 151 m² = 3 places

+1 sur la place de parking même si cela doit dépendre du PLU. Dans les métropoles c'est assez contraignant.

En tant qu'acheteur il faut se méfier de se genre de situation à problèmes.

Salut
Perso, je trouve que faire une declaration comme si c etait oas fait est risqué, c est un mensonge sur un cerfa ou tu declares sur l honneur l exactitude des renseignements fournis. Ca peut se retourner contre toi.
Il vaut mieux demander a la mairie comment regulariser.

Ensuite a la vente, tu es censé fournir l attesttion de fins de travaux et toutes les decennales s y rapportant.

Et avec les impôts, mieux vaut jouer franc jeu et plaider la naïveté si c est le cas sinon la negligence.
La aussi, si les acheteurs se rendent compte que la surface achetée est differente de la surface déclarée, ils appeleront les impôts et ca te reviendra en boomerang et la tu n auras pas d excuses.

C est un nid a emmerdes que de ne rien faire ou de manière non sincère.
En plus tu vas te retrouver avec des incohérences de dates qui rendront suspicieux des acheteurs.

+1 sur tout !

bgervais2004 a écrit:

Bonjour à tous, j'ai besoin de vos lumières...
J'ai transformé le garage attenant à ma maison en chambre. J'ai gagné une surface habitable entre 25 et 30 m2 supplémentaires.
Les transformations extérieures apparentes de la rue, sont : la porte transformée en baie vitrée et un vélux sur le toit.
Je n'ai rien déclaré, ni en mairie, ni aux impôts.
Pour la vente de la maison, je suppose que je dois régulariser tout ça.

Comment m'y prendre? quels sont les risques de redressement ou autre??

Merci d'avance, bonne journée,
Bruno
Bonjour à tous,
j'ai transformé

Bonjour,
Et bien vous avez eu de la chance de ne pas être dénoncé depuis 2018 
Comme l'ont dit certains ici, il va vous falloir aussi faire en sorte d'avoir une place de parking puisque vous en avez supprimé 1.
Perso, je viens de faire cette déclaration préalable pour transformer mon garage en suite parentale.
Tout est OK niveau papier reste plus qu'à attendre la décision de l'urbanisme + les batiments de France puisque j'y suis assujettie. Attente max 2 mois.
Si on vous refuse vous avez gagné le pompom bgervais2004
Bonne chance

En somme on peut ne pas déclarer mais faut jamais vendre

A ce propos des attestations de réception RT2012 sont maintenant demandées par pas mal de commune lors des ventes ! Ça va faire drôle à certains, surtout ceux qui n'ont jamais fait le test d'étanchéité à l'air.

salade bio a écrit:

gg0_150 a écrit:

Bonjour, pas forcément pour une vente sa ne pose pas de souci.... a voir avec l'agence immobilière.

Sauf avec un acquéreur informé de ses droits.
Le bien vendu n'est pas régulier (non conforme à l'autorisation initiale) et peut être non conforme au PLU, il pourrait donc revendiquer une diminution du prix.
C'est dans ces moments là que l'on peut juger de la compétence de son notaire :
- s'il n'est pas assez rigoureux il n'alerte pas son client, la vente se conclue mais ses droits ne sont pas assurés.
- s'il est rigoureux il constate que la description du bien aujourd'hui n'est pas cohérente avec l'autorisation initiale, dont il ne manquera pas de demander une copie en mairie.

Dans notre secteur, dans le cas d'une vente d'un bien bâti, les notaires nous demandent systématiquement (si les vendeurs n'ont pas pu fournir tout ou parti des éléments) :
- le ou les arrêtés ayant autorisé les travaux
- le ou les dossiers de permis de construire et/ou déclarations préalables
- le ou les déclarations attestation l'achèvement et la conformité des travaux
- le ou les certificats de non-contestation de la conformité

bgervais2004

Des nouvelles ? Avez vous pu faire la demande de travaux malgré que les travaux sont déjà été fait ?

Perso, chez moi la demande de travaux a été acceptée en 3 semaines au final au lieu de 2 mois et les travaux de transformation du garage en chambre parentale commence le 12 avril

Bonjour,
Et si le notaire (par manque de sérieux, ou autre raison...) valide cette transformation, que se passe t-il pour le nouveau propriétaire ? Il ne fait plus de déclaration à l'Urbanisme ? Ni aux Impôts ?
MERCI

Citation:

gg0_150 a écrit:

Bonjour, pas forcément pour une vente sa ne pose pas de souci.... a voir avec l'agence immobilière.

Sauf avec un acquéreur informé de ses droits.
Le bien vendu n'est pas régulier (non conforme à l'autorisation initiale) et peut être non conforme au PLU, il pourrait donc revendiquer une diminution du prix.
C'est dans ces moments là que l'on peut juger de la compétence de son notaire :
- s'il n'est pas assez rigoureux il n'alerte pas son client, la vente se conclue mais ses droits ne sont pas assurés.
- s'il est rigoureux il constate que la description du bien aujourd'hui n'est pas cohérente avec l'autorisation initiale, dont il ne manquera pas de demander une copie en mairie.

Bonjour,

Il convient de distinguer la vente du bien de sa conformité/régularité au titre de l'urbanisme.

Le notaire ne valide pas la transformation, il décrit le bien dans l'acte de cession et apporte une information sur l'existence ou non d'une autorisation d'urbanisme, et la conformité ou non de l'ouvrage au regard de cette autorisation.

Indépendamment de ça c'est au propriétaire ayant fait les travaux qui doit les régulariser. L'acquéreur, au courant de la situation si le notaire a bien fait les choses, décide d'acheter ou non le bien, et en cas d'acquisition se réserve la possibilité de régulariser lui même.

Bonjour,
Mais alors, le nouveau propriétaire ne peut-il invoquer la prescription (10 ans?) depuis la date d'achat, puisqu'il peut prouver que les transformations sont faites depuis cette date (car constatées par le notaire) ?
Autre question: si le nouveau propriétaire décide de déclarer les travaux déjà faits (par l'ancien), peut-il limiter les "dégâts" en datant ces travaux le plus tard possible ? Dans ce cas, doit-il déclarer la transformation à l'Urbanisme et aux Impôts ?
Merci !

salade bio a écrit:

Bonjour,

Il convient de distinguer la vente du bien de sa conformité/régularité au titre de l'urbanisme.

Le notaire ne valide pas la transformation, il décrit le bien dans l'acte de cession et apporte une information sur l'existence ou non d'une autorisation d'urbanisme, et la conformité ou non de l'ouvrage au regard de cette autorisation.

Indépendamment de ça c'est au propriétaire ayant fait les travaux qui doit les régulariser. L'acquéreur, au courant de la situation si le notaire a bien fait les choses, décide d'acheter ou non le bien, et en cas d'acquisition se réserve la possibilité de régulariser lui même.

vinh a écrit:

Bonjour,
Mais alors, le nouveau propriétaire ne peut-il invoquer la prescription (10 ans?) depuis la date d'achat, puisqu'il peut prouver que les transformations sont faites depuis cette date (car constatées par le notaire) ?

La prescription décennale prévue à l'article L.421-9 du code de l'urbanisme n'a que pour objectif d'empêcher l'autorité de refuser une demande d'urbanisme au seul motif que la construction n'est pas régulière, sous conditions bien entendu. Elle sera par exemple inapplicable pour des travaux réalisés sans permis de construire alors qu'ils y sont soumis.

Citation:

vinh
si le nouveau propriétaire décide de déclarer les travaux déjà faits (par l'ancien), peut-il limiter les "dégâts" en datant ces travaux le plus tard possible ? Dans ce cas, doit-il déclarer la transformation à l'Urbanisme et aux Impôts ?

La régularisation des travaux s'apprécie au jour où elle est demandée. La datation peut être indiquée dans la demande pour permettre au service instructeur d'appréhender la situation.
La régularisation au titre de l'urbanisme est indépendante de celle effectuée auprès de la DGFIP.

MERCI !

Au sujet de " La prescription décennale prévue à l'article L.421-9 du code de l'urbanisme...sera par exemple inapplicable pour des travaux réalisés sans permis de construire alors qu'ils y sont soumis".
Si les travaux réalisés n'exigeaient qu'une simple "Déclaration de travaux", la prescription sera applicable ?
Merci pour la réponse.

Au sujet de la régularisation (tardive) de la situation (des travaux, donc): cette déclaration tardive (maintenant) des travaux (simple déclaration, ou permis) devra t-elle être accompagnée d'une preuve (contrat, factures, fiche de fin de travaux, etc) que les travaux sont faits maintenant (ou à faire) ?
Merci pour la réponse.

Cordialement

salade bio a écrit:

vinh a écrit:

Bonjour,
Mais alors, le nouveau propriétaire ne peut-il invoquer la prescription (10 ans?) depuis la date d'achat, puisqu'il peut prouver que les transformations sont faites depuis cette date (car constatées par le notaire) ?

La prescription décennale prévue à l'article L.421-9 du code de l'urbanisme n'a que pour objectif d'empêcher l'autorité de refuser une demande d'urbanisme au seul motif que la construction n'est pas régulière, sous conditions bien entendu. Elle sera par exemple inapplicable pour des travaux réalisés sans permis de construire alors qu'ils y sont soumis.

Citation:

vinh
si le nouveau propriétaire décide de déclarer les travaux déjà faits (par l'ancien), peut-il limiter les "dégâts" en datant ces travaux le plus tard possible ? Dans ce cas, doit-il déclarer la transformation à l'Urbanisme et aux Impôts ?

La régularisation des travaux s'apprécie au jour où elle est demandée. La datation peut être indiquée dans la demande pour permettre au service instructeur d'appréhender la situation.
La régularisation au titre de l'urbanisme est indépendante de celle effectuée auprès de la DGFIP.

vinh a écrit:

Au sujet de " La prescription décennale prévue à l'article L.421-9 du code de l'urbanisme...sera par exemple inapplicable pour des travaux réalisés sans permis de construire alors qu'ils y sont soumis".
Si les travaux réalisés n'exigeaient qu'une simple "Déclaration de travaux", la prescription sera applicable ?
Merci pour la réponse.

Tout à fait. Il faut aussi bien s'assurer que ce qui doit être régularisé n'entre pas dans l'une des 6 autres conditions de l'article L.421-9.

Citation:

vinh
Au sujet de la régularisation (tardive) de la situation (des travaux, donc): cette déclaration tardive (maintenant) des travaux (simple déclaration, ou permis) devra t-elle être accompagnée d'une preuve (contrat, factures, fiche de fin de travaux, etc) que les travaux sont faits maintenant (ou à faire) ?
Merci pour la réponse.

Je ne sais pas si je ne comprends pas bien la question ou si vous n'avez pas compris plus haut. J'y réponds comme je la comprends : une régularisation concerne nécessairement des travaux déjà accomplis, donc la demande (DP ou PC) précise nécessairement quels travaux sont déjà accomplis sans autorisation (alors qu'ils en nécessitaient une).

MERCI beaucoup pour les réponses et pour l'éclairage fourni.
OUI, vous avez bien compris ma 2ème question: en effet, les travaux non déclarés (ils auraient du l'être) ont déjà été faits, et il y a longtemps. Donc, forcément, les factures et autres papiers qui concernent ces travaux sont sans doute inutiles...!
En ce qui concerne votre remarque à ma 1ère question ( "s'assurer que ce qui doit être régularisé n'entre pas dans l'une des 6 autres conditions de l'article L.421-9"), il s'agit de quoi précisément ?
Merci encore !

salade bio a écrit:

vinh a écrit:

Au sujet de " La prescription décennale prévue à l'article L.421-9 du code de l'urbanisme...sera par exemple inapplicable pour des travaux réalisés sans permis de construire alors qu'ils y sont soumis".
Si les travaux réalisés n'exigeaient qu'une simple "Déclaration de travaux", la prescription sera applicable ?
Merci pour la réponse.

Tout à fait. Il faut aussi bien s'assurer que ce qui doit être régularisé n'entre pas dans l'une des 6 autres conditions de l'article L.421-9.

Citation:

vinh
Au sujet de la régularisation (tardive) de la situation (des travaux, donc): cette déclaration tardive (maintenant) des travaux (simple déclaration, ou permis) devra t-elle être accompagnée d'une preuve (contrat, factures, fiche de fin de travaux, etc) que les travaux sont faits maintenant (ou à faire) ?
Merci pour la réponse.

Je ne sais pas si je ne comprends pas bien la question ou si vous n'avez pas compris plus haut. J'y réponds comme je la comprends : une régularisation concerne nécessairement des travaux déjà accomplis, donc la demande (DP ou PC) précise nécessairement quels travaux sont déjà accomplis sans autorisation (alors qu'ils en nécessitaient une).