Avis sur plan demi niveau 110 m2

Bonjour

si vous pouviez copier les liens qui affichent les vignettes à cliquer, ce serait sympa.

Bonjour

Fait

Hello,

J'apporte quelques précision ayant été avec Flo voir le terrain on en a un peu parlé sur place.

Le terrain est en pente montante nord-sud. Bien que pas forcément des plus faciles, c'est un beau terrain et à prix contenu pour le secteur qui mérite de s'y intéresser.

La maison en l'état est proposée à 190k€ un peu trop chère, le budget max étant de 180k€

Ce qui vient plomber le budget c'est le gros garage (qui au passage ne peut pas accueillir deux voitures en l'état sauf à y mettre deux twizzy). Le besoin initial etant un garage une voiture. Le décroché du garage ainsi que les combles pour y mettre un futur bureau viennent alourdir aussi le prix de l'ensemble. Probablement des pistes à étudier pour réduire les coûts.

D'un point de vue plan, le WC viendra sonoriser les chambres, prévoir à minima des cloisons de 10 pour atténuer. Il y a un espace "perdu" devant l'accès garage qui pourrait être cloisonné pour faire une pièce (buanderie ? Manquante d'ailleurs sur ce plan)

Pour le reste je trouve que le séjour est confortable tout comme les chambres qui ont le mérite d'être assez grandes. La encore si on veut réduire le budget on peut envisager d'enlever quelques m² par ci par là

Voilà une première base qui ne demande qu'à être complétée

Bonne journée

Bonjour
En complément à ce que mmimlav a déjà dit

les combles habitables:
 j'ai les plus grands doutes à ce sujet: ça va faire un long boyau d'environ 2,70/2,80 m entre les deux lignes de HSP > 180, et la HSP au centre ne dépassera pas les 2,30m, à la louche
Est ce que ça vaut le surcoût: charpente/plancher, isolation, Velux, escalier... autant si c'est possible caser un bureau de 9m² en bas... ça doit être possible en restant à 110 m² et en réduisant le sous sol au minimum nécessaire

l'implantation
- en limite..... 
  est ce bien nécessaire... si on pouvait éviter, ce serait mieux

- la pente
elle  est montante Nord->Sud

Comment le cst justifie-t-il cette implantation et cette construction en demi-niveaux ? *
- ça bouffe le jardin au Sud
- et surtout, c'est en travers de la pente... des demi niveaux, ça se justifie dans le sens de la pente....mais pas en travers
ça se voit sur le schéma: le plan a sa diagonale en plein le long de la ligne de pente




Est ce qu'il est possible d'avoir le plan avec le relevé topologique, ou à minima les altitudes des 4 angles du terrain ?
Et une photo prise depuis la route.

Voici un plan avec les TN si cela aide (ne pas se fier au plan joint, il s'agit d'un projet abandonné sur ce terrain par le propriétaire auquel nous devons racheter le terrain).

Ah, très bien merci, c'est très utile.
A vue d'oeil comme ça, ça ne semble pas très raide, comme pente

La butte, c'est du trottoir ? D'après le plan de masse, il semble bien que oui.

Et c'était un plain pied 

Oui une sorte de trottoir non goudronné ou doit passer l’électricité

Panoptès a écrit:

Ah, très bien merci, c'est très utile.
A vue d'oeil comme ça, ça ne semble pas très raide, comme pente

La butte, c'est du trottoir ? D'après le plan de masse, il semble bien que oui.

Et c'était un plain pied 

Le but pour nous de la demi niveau était aussi, et c'est une des choses les plus importantes pour nous sur ce projet, d'être à niveau entre le haut du terrain (qui fait comme un plateau) et la terrasse. Avoir en faite toute la partie arrière plate par rapport au plateau salon, salle à manger cuisine.

Ergo54 a écrit:

Le but pour nous de la demi niveau était aussi, et c'est une des choses les plus importantes pour nous sur ce projet, d'être à niveau entre le haut du terrain (qui fait comme un plateau) et la terrasse. Avoir en faite toute la partie arrière plate par rapport au plateau salon, salle à manger cuisine.

Je ne voudrais pas trop persifler, mais je serais curieux de voir l'étude topologique qui permet d'affirmer ça 

Comme tout bon CST il fera le déplacement sur le terrain une fois que le contrat sera signé, pourquoi se poser la question avant

Salut,
Joli terrain! l'implantation avec un demi niveau quelque part semble cohérente, mais si le garage vous semble  trop grand (car conditionné par les chambres au-dessus), il y a aurait moyen d'essayer un garage autonome, moins large, et un R+1 accolé avec pièce de vie+chambres...?
Ca ferait un peu moins d'emprise de construction aussi, plus de jardin

(Je trouve le salon proposé un peu tristos. il pourrait presqu'y avoir inversion cuisine/séjour, avec cuisine un peu plus à l'Est/vue sur la rue, et moins isolée que derrière les rangements comme sur le plan.Et le wc derrière le canapé, en l'état, juste avec un petit paravent.... "le bruit, et l'odeur!")

Bonjour...
J'ai modélisé sommairement le terrain d'après les cotes du TN aux 4 angles.
Evidemment, c'est approximatif, c'est une moyenne, mais ça donne une assez bonne représentation de la pente: environ 7 à 8 %......

et voilà ce que ça donne, l'implantation du constructeur, avec le garage au niveau de la voirie

côté rue, c'est raccord avec les vues 3D postées: l'entrée est au niveau du TN



Par contre à l'arrière, la terrasse est à - 0.60 par rapport au TN à l'angle S-E, et encore plus bas au niveau de l'angle de la terrasse.
On n'est évidemment pas au niveau du TN, et c'était prévisible: avec la pente, si l'entrée est au niveau TN, l'arrière ne peut pas l'être:

Bonjour V67

merci pour les idées.

En fait derrière le canapé il y a une verrière qui "ferme" le salon et l'entrée, ce qui fait que le bruit ne sera je pense pas dérangeant par rapport aux toilettes.
J'aime bien l'idée de la verrière car fermé mais en même temps ouvert ^^

v67 a écrit:

Salut,
Joli terrain! l'implantation avec un demi niveau quelque part semble cohérente, mais si le garage vous semble  trop grand (car conditionné par les chambres au-dessus), il y a aurait moyen d'essayer un garage autonome, moins large, et un R+1 accolé avec pièce de vie+chambres...?
Ca ferait un peu moins d'emprise de construction aussi, plus de jardin

(Je trouve le salon proposé un peu tristos. il pourrait presqu'y avoir inversion cuisine/séjour, avec cuisine un peu plus à l'Est/vue sur la rue, et moins isolée que derrière les rangements comme sur le plan.Et le wc derrière le canapé, en l'état, juste avec un petit paravent.... "le bruit, et l'odeur!")

Est ce que du coup le mieux ce serait pas de descendre un peu le garage (acces descendant) pour une voiture et faire tout de plain pied au dessus pour être au terrain naturel ?

v67 je pense que c'est vers cette solution de garage + petit qu'il faut effectivement aller. Et comme disait Panoptès je pense qu'on peut se passer du bureau en combles. Garage sous la partie chambre et séjour sur vide sanitaire?

Ça confirme que le constructeur a implanté la maison sans vérifier le terrain.

Ce serait intéressant/ faisable de remonter de 60cm l'ensemble pour arriver au TN? Ou alors c'est que le demi niveau ne se prête pas au terrain ?

Panoptès a écrit:

Bonjour...
J'ai modélisé sommairement le terrain d'après les cotes du TN aux 4 angles.
Evidemment, c'est approximatif, c'est une moyenne, mais ça donne une assez bonne représentation de la pente: environ 7 à 8 %......

et voilà ce que ça donne, l'implantation du constructeur, avec le garage au niveau de la voirie

côté rue, c'est raccord avec les vues 3D postées: l'entrée est au niveau du TN



Par contre à l'arrière, la terrasse est à - 0.60 par rapport au TN à l'angle S-E, et encore plus bas au niveau de l'angle de la terrasse.
On n'est évidemment pas au niveau du TN, et c'était prévisible: avec la pente, si l'entrée est au niveau TN, l'arrière ne peut pas l'être:

mmimlav a écrit:

Est ce que du coup le mieux ce serait pas de descendre un peu le garage (acces descendant) pour une voiture et faire tout de plain pied au dessus pour être au terrain naturel ?

C'est exactement ce qu'il faut faire    60 cm sous le niveau voirie
Et une construction en L, de façon à maximiser le jardin et l'exposition au Sud: surlignées en orange, les façades exposées

Les dimensions sont bien entendu purement indicatives, c'est à moduler en fonction de l'agencement et de la SH
ça donne ça en 3D: la terrasse est au Niveau du TN
Pour l'entrée, on y accède par un escalier qui part de l'entrée de la descente de garage, mais on pourrait aussi envisager de faire l'entrée en bas, communicant avec le garage: avantage: un seul escalier intérieur

Merci pour les idées. Je viens de montrer à Madame et ce qui la dérange c'est salon séjour cuisine tout en longueur (on avait déjà ça à l'autre maison). Sur le premier plan du cst la cuisine était un peu en décalage.
Il faudrait voir devant la hauteur à soutenir car prévoir un mur de soutènement sinon.

Panoptès ça fait une sacré emprise!
un r+1 laisserait plus de terrain

v67 a écrit:

Panoptès ça fait une sacré emprise!
un r+1 laisserait plus de terrain

Pas plus que le plan constructeur.
Et ça n'a pas une valeur exacte, c'est juste indicatif pour faire voir que ça tient
Maintenant un R+1, c'est une toute autre histoire.

Ergo54 a écrit:

Merci pour les idées. Je viens de montrer à Madame et ce qui la dérange c'est salon séjour cuisine tout en longueur 

Qui a dit ou écrit ça?

Il n'y a pas de plan, juste un principe d'enveloppe
Rien n'empêche de ne faire que salon repas dans l'aile ouest et la cuisine dans l'angle, en quelque sorte un pièce de vie en L dans l'angle entrant.
Pour le moment, il ne faut regarder que ce à quoi est destiné ce croquis: l'implantation et le principe constructif, qui exploite le terrain en se gardant du jardin et un séjour bien exposés
Pour le reste, c'est à dire un plan fonctionnel, tout est à faire.
Pour ce qui est du terrassement, de toute façon, il y en aura.... c'est inévitable
Mais un garage enterré à 1m, ça n'est pas la mort.
Il suffit de regarder la 3D du jardin/terrasse du plan cst pour voir que là, il y en aurait eu un paquet pour modeler le jardin en haut pour aménager la terrasse.

NB  et aussi..... on peut permuter nuit/séjour.... ça n'est qu'une indication de principe.....

Quand même, une précision concernant l'altimétrie de la construction

Attention, warning, achtung

Comme je l'ai déjà précisé, cette modélisation est très imprécise, on n'a pas le relevé topo réel...

Donc les estimations d'altitude sont du même métal !
En fait j'ai placé la construction de façon à avoir la terrasse au niveau du TN sur ce terrain approximatif, et ça me donne un garage à -0.60

1) ce sera probablement différent avec le vrai relevé, et notamment si le terrain présente des plateaux ( ce qui semble être le cas )
2) on peut très bien implanter le tout plus haut, avec une terrasse surélevée et un VS plus important => mécaniquement, le garage serait moins enterré.

Bref, ça n'est pas maintenant qu'on va s'atteler à ça, et ça n'est même pas à nous de le faire.

Je serais bien tenté de dire que le plan non plus, d'ailleurs..

Il pourrait peut être se sortir de ses plans catalogues, ce constructeur, et bosser sur cette hypothèse, pour voir

Ergo54 a écrit:

Il faudrait voir devant la hauteur à soutenir car prévoir un mur de soutènement sinon.

Ce n'est qu'un croquis pour donner l'idée, on peut aménager l'ensemble descente de garage escalier d'entrée autrement qu'entre deux murs verticaux

Je n'avais pas vérifié, c'est fait
plan constructeur
143 m² d'emprise au sol, dont un peu plus de 6 m² de porche, ça compte, il est soutenu par un poteau.

Normalement je vois le propriétaire du terrain Lundi, je vais voir s'il est possible d'avoir le relevé topo qu'il devrait d'ailleurs avoir, on sera fixé

Panoptès a écrit:

Quand même, une précision concernant l'altimétrie de la construction

Attention, warning, achtung

Comme je l'ai déjà précisé, cette modélisation est très imprécise, on n'a pas le relevé topo réel...

Donc les estimations d'altitude sont du même métal !
En fait j'ai placé la construction de façon à avoir la terrasse au niveau du TN sur ce terrain approximatif, et ça me donne un garage à -0.60

1) ce sera probablement différent avec le vrai relevé, et notamment si le terrain présente des plateaux ( ce qui semble être le cas )
2) on peut très bien implanter le tout plus haut, avec une terrasse surélevée et un VS plus important => mécaniquement, le garage serait moins enterré.

Bref, ça n'est pas maintenant qu'on va s'atteler à ça, et ça n'est même pas à nous de le faire.

Je serais bien tenté de dire que le plan non plus, d'ailleurs..

Il pourrait peut être se sortir de ses plans catalogues, ce constructeur, et bosser sur cette hypothèse, pour voir

Et alors, un R+1, c'est niet ou pourquoi pas ?

Je ne suis pas arrêté à la demi niveau, je prends vos avis pour voir si nous partons sur ça ou autre chose.

Disons que nous avons des amis qui ont ce type de maison et configuration, donc nous arrivons à nous projeter.

Après comme je disais plus haut, une des choses les plus importantes c'est d'avoir le maximum de plat à l'arrière avec la terrasse et le terrain (ce que nous n'avions pas dans notre précédente maison), car lorsque nous sortions sur la terrasse, j'avais mis en place un mur de soutènement en gabions d'1m50 de haut pour retenir les terres, nous étions donc beaucoup plus bas que le reste du jardin et c'était pour nous dérangeant.

Du coup d'un point de vue implantation il faudrait mettre au niveau haut du terrain naturel pour le r+1? Cette fois on aurait donc une pente montante d'accès?

Est ce que dans ce cas on ne pourrait pas profiter des plans qui avaient été réalisés sur son premier sujet :

https://www.forumconstruire.[...]-1-110m.php

J'ai souvenir de plans de r+1 qui répondaient â tous les besoins de flo justement

Panoptès a écrit:

Et alors, un R+1, c'est niet ou pourquoi pas ?

On va regarder ça.... en particulier si ça colle bien au terrain

En attendant, tout bien réfléchi, c'est une bonne idée, la zône nuit dans la branche Ouest du L, et la zone jour dans la branche Nord Est:
la zone nuit est bien à l'écart, avec un couloir éclairé, le ballon ECS au sous sol proche de la cuisine et de la SdB, et vue dégagée depuis salon/repas

Bon , j'ai revu l'ancien sujet

Attention ici: le faitage de toutes les façades à rue doit être parallèle à la rue

Pas le même PLU car pas sur même commune et plus dans un lotissement donc moins de contraintes.



Après l'idée dans ce sens me plait bien.

Le garage et buanderie serait tout du long en dessous des chambre ? Buanderie à faire au fond ?

J'ajoute une petite photo de la maison voisine côté nord-est qui est à mon sens le côté le "moins beau". Ça permet aussi d'apprécier la pente "la plus basse" que l'on peut distinguer sur le petit chemin d'accès



Côté sud-ouest une autre parcelle fait office de jardin (rachetée par le voisin pour agrandir son terrain et empêcher une potentielle construction). A terme s'il décide de la vendre il pourrait voir fleurir une nouvelle construction.

Seul le côté sud est pleinement dégagé et donne sur des vergers comme le montre la première photo de Flo

Ergo54 a écrit:

Le garage et buanderie serait tout du long en dessous des chambre ? Buanderie à faire au fond ?

Oui , garage sous les chambres, et escalier sur le côté , en largeur ça correspond à celles des chambres plus couloir
Donc,  probablement buanderie au fond, oui, juste au départ de l'escalier, mais ce sera à voir surtout en fonction du plan, une buanderie, ça peut n'être qu'un simple grand placard, donc en haut
Et à propos
quid de 
1) WC nuit dans la SdB
2) et/ou ML/SL dans la SdB 
( j'ai la flemme de relire les anciens sujets  )
??

mmimlav a écrit:

Côté sud-ouest une autre parcelle fait office de jardin (rachetée par le voisin pour agrandir son terrain et empêcher une potentielle construction). A terme s'il décide de la vendre il pourrait voir fleurir une nouvelle construction.

Seul le côté sud est pleinement dégagé et donne sur des vergers comme le montre la première photo de Flo

D'où l'intérêt d'orienter la vue par là.....
A terme, si ce terrain venait à être vendu, il y aurait peut être aussi possibilité de l'acheter ( faire tourner la planche à billets )?

Oui et de toute façon je pense pas que ce soit au goût du jour vu qu'il la racheté pour y faire un potager et c'est pas plus mal comme ça finalement

Panoptès a écrit:

D'où l'intérêt d'orienter la vue par là.....
A terme, si ce terrain venait à être vendu, il y aurait peut être aussi possibilité de l'acheter ( faire tourner la planche à billets )?

Le cahier des charges initial c'était ça (il était question d'un r+1 néanmoins dans l'idée le besoin n'a pas changé d'un point de vue du nombre de "pièces" et de leur destination):

- 3 chambres (2 enfants et une chambre pour les parents) - 10/11m²
- un bureau (espace TV / ordi)
- une buanderie pour faire sécher le linge et mettre machine à laver / ballon d'eau chaude
- cuisine salon séjour 40m² mini (idéalement 45m²)
- vraie entrée avec placard, communiquant avec garage
- salle de bain à l'étage
- 1 WC en bas et un en haut (possible d'intégrer le WC dans la salle de bain du haut)

Panoptès a écrit:

Ergo54 a écrit:

Le garage et buanderie serait tout du long en dessous des chambre ? Buanderie à faire au fond ?

Oui , garage sous les chambres, et escalier sur le côté , en largeur ça correspond à celles des chambres plus couloir
Donc,  probablement buanderie au fond, oui, juste au départ de l'escalier, mais ce sera à voir surtout en fonction du plan, une buanderie, ça peut n'être qu'un simple grand placard, donc en haut
Et à propos
quid de 
1) WC nuit dans la SdB
2) et/ou ML/SL dans la SdB 
( j'ai la flemme de relire les anciens sujets  )
??

mmimlav a écrit:

Le cahier des charges initial c'était ça (il était question d'un r+1 néanmoins dans l'idée le besoin n'a pas changé d'un point de vue du nombre de "pièces" et de leur destination):

- 3 chambres (2 enfants et une chambre pour les parents) - 10/11m²
- un bureau (espace TV / ordi)
- une buanderie pour faire sécher le linge et mettre machine à laver / ballon d'eau chaude
- cuisine salon séjour 40m² mini (idéalement 45m²)
- vraie entrée avec placard, communiquant avec garage
- salle de bain à l'étage
- 1 WC en bas et un en haut (possible d'intégrer le WC dans la salle de bain du haut)

Merci 
Pour les points en italiques
- WC intégrés pour la nuit OK, ce sera comme ça
- 40 m² mini idéalement 45 m²... voilà un exemple d'à priori qui ne veut pas dire grand chose en soi....le chiffre brut de SH d'un espace est tout à fait relatif, l'exemple le plus classique étant celui des 9m² mini pour être une chambre...
Il faut voir surtout l'agencement , la logeabilité.... sans se braquer sur un chiffre brut

Mimi à tout bien résumé

Alors, résultat des courses, première tentative
- ça fonctionne pas mal pour la partie nuit
- par contre, ça manque de largeur pour pouvoir caser une entrée digne de ce nom, la cuisine et bureau... et on ne peut pas élargir
Ni étendre vers le haut non plus, à cause de la pente.

ça marcherait bien sans bureau.

Mais je pense que ça ne vaut pas le coup de se casser la tête et le porte monnaie pour en caser un sous les combles.

Bref...autant effectivement faire un R+1: 3 ch/SdB en haut et bureau en bas

Je me demandais si visuellement ca ne risquait pas de faire chargé (côté rue) en r+1 avec le garage en dessous ?

Et autre question aussi que je me posais quels sont les avantages du r+1 dans ce cas précis par rapport au 1/2 niveau de départ ?

Panoptès a écrit:

Bref...autant effectivement faire un R+1: 3 ch/SdB en haut et bureau en bas

J'ai expliqué pourquoi le demi niveau proposé est une hérésie, avec 3D d'illustration.

Et l'avantage d'un R+1, ça n'est pas par rapport aux demi-niveaux, c'est par rapport au plain pied, on manque d'espace de niveau pour le faire comme suggéré

Oui c'était clair pour les 60cm sous le TN. La question que je me posais c'était plutôt au sens : si tu montes l'ensemble du demi niveau d'autant pour mettre la terrasse au niveau Tn est ce que le plan demi niveau a du sens ou c'est carrément à exclure?

Panoptès a écrit:

J'ai expliqué pourquoi le demi niveau proposé est une hérésie, avec 3D d'illustration.

Et l'avantage d'un R+1, ça n'est pas par rapport aux demi-niveaux, c'est par rapport au plain pied, on manque d'espace de niveau pour le faire comme suggéré

ça revient à mettre l'ensemble de plain pied...

C'est moi qui ai un problème avec les termes techniques

Panoptès a écrit:

ça revient à mettre l'ensemble de plain pied...

Alors.....
Après réflexion
Ce qui coince, c'est l'entrée avec placard de rangement, WC et arrivée d'escalier: il n'y a pas la place pour caser tout ça...

Mais il y a peut être un moyen de s'en sortir: c'est de déplacer l'entrée avec ses rangements en bas, au niveau du garage.
Il ne resterait que les WC à caser en haut de l'escalier....
On a déjà vu ça dans plusieurs sujets....

Et on économise l'escalier extérieur, le parking d'accès peut être aménagé sans murs de soutènement.

Ils en pensent quoi, Mr et Mme Ergo54 ?