Achat terrain avec servitude possible

Bonjour,

Où en êtes-vous du projet ? Promesse de vente signée chez le notaire ? Quels sont les clauses suspensives inscrites au contrat ?

Promesse signée chez le notaire en novembre 2020. Les conditions suspensives prévoyaient une vente au plus tard le 31 mars 2021. Obtention pret mi mars 2021. Autorisation permis de construire juillet 2021

Oui mais est-ce que la signature des servitudes faisaient partie des conditions suspensives ?

Le permis de construire a été obtenu en juillet 2021, purgé de tous recours en octobre 2021 ? La vente n'a toujours pas été signée ? Pourquoi ?

Qu'en dit votre notaire de cette situation ? Est-ce bien un notaire différent de celui du vendeur ?
Si le terrain est enclavé, il est possible de demander une décision judiciaire pour obliger à le désenclaver. En revanche ce sera au juge de décider qui devra faire une servitude pour le désenclaver, et il ne juge pas non plus la contrepartie de cette servitude (enfin je crois, pas sûr), donc il faudra vous arranger avec le voisin concerné.

Et ça va prendre un moment, la justice est débordée !

La signature des servitudes n etait pas reprise dans les conditions suspensives.

La notaire est commune avec le vendeur. Elle ne veut rien avoir à faire avec notre litige avec le voisin. Pour acceder à notre futur terrain, il faut passer sur sa servitude. Il a signé plusieurs procurations mais pas devant une personne assermentée. La notaire nous a dit que sa procuration n etait de ce fait pas recevable donc ne nous fait pas signer l'achat du terrain.

Bonjour,

Ah bah oui, avec le notaire du vendeur, et qui ne veut pas bouger...

Vous êtes un "bon" exemple de pourquoi il faut son propre notaire ! Vous avez été mal conseillé : il fallait mettre en condition suspensive dans le compromis l'obtention de servitude de passage et tréfonds.

De toutes façons il vous la faut... mais si le vendeur vous met en demeure de réaliser la vente, vous devrez y passer sans la servitude... et vous devrez attaquer vous-même pour avoir la servitude.
Vous y arriverez, peut-être même que le juge fixera une indemnité légère... mais ça quand même vous coûter dans les 3 à 4000 balles d'avocat et d'expert.*

Vous avez un plan des lieux, avec le terrain, les abords et la servitude prévue ?




* Je dis ça parce que j'ai presqu'été dans ce cas : il me fallait une servitude de passage et tréfonds pour acheter mon terrain, la voisine a d'abord été ok et sympa, puis me réclamait 4000€ pour accepter la servitude, probablement sur conseil de son notaire, le prix étant fixé car c'est ce que ça m'aurait coûté de les attaquer en justice (avec presque certitude de gagner, terrain enclavé, et route déjà existante qui dessert déjà le fonds servant et 2 autres voisins).
Finalement, avec mon notaire qui a négocié et pressé la partie adverse, ça a été 3000€, partagé en 1000 pour moi, et 1000 pour chacun des vendeurs (c'était une indivision à deux, tante et neveu qui ne se parlaient qu'au tribunal depuis des années, le notaire n'en revenait pas de les voir tous les deux en même temps à l'étude pour signer, il ont tourné les chaises pour être quasiment dos à dos quand même).

La loi empêche l'enclavement d'un terrain. J'ai eu le cas également avec mon terrain et une servitude commune.
Il faut se dire que dans tous les cas, vous aurez accès au terrain, c'est la loi (sauf si vous vous êtes enclavé par vous même)
Vous pouvez attaquer en justice vôtre voisin en référé afin que le juge prenne une décision sur la forme rapidement.
Ensuite, plus tard (car ils sont débordés) le procès sera jugé sur le fond c'est à dire sur les modalités de la servitude comme le passage, et sur l'indemnité si vous ne vous êtes pas mis d'accord. Et dans ce cas là, un expert judiciaire sera mandaté afin d'estimer le préjudice subit par le fond servant.
A savoir que le prix pour la création d’une servitude est d’environ 50/60% du prix du m2 du terrain.

Après, n’oubliez pas qu’il vaut toujours mieux un mauvais arrangement qu’un bon procès

Alors non, d'après mes recherches, le montant de l'indemnité n'est normalement pas du tout lié au prix du terrain, ni de celui du fonds dominant, ni de celui sur lequel passe la servitude.

C'est déterminé en fonction de la gêne occasionnée pour le fond servant.
Mais je ne sais pas si tous les juges suivent cette voie...

Je pense que ça doit être du cas par cas. Mais le préjudice et la réduction du terrain entraine forcément un coût qui est déterminé par sa perte partiel pour le fond dominant et non uniquement pour la gêne occasionnée.
C'était les dire de mon avocat a l'époque en tout cas

Oui, il y a des cas où la gêne est la perte de jouissance de X m² de terrain, et là on peut déterminer l'indemnité en fonction de ça, ça a du sens (on ne peut pas faire un jardin, ni verger, ni parking...).

Mais dans un autre exemple que je connais (le mien) le chemin empierré est existant, et dessert le fonds servant au bout (ça forme une seule parcelle voie d'accès et maison), et déjà deux fonds dominant "avant", et mon terrain encore "avant", au plus près de la départementale (mais à laquelle je n'ai pas d'accès direct) : dans ce cas, le prix du terrain n'a pas à entrer en jeu, ni celui du fond servant, même pas la partie sur laquelle est la servitude, ni celui du fond dominant, bâti ou pas, et sans tenir compte non plus des prix des bâtiments.


C'est pour ça qu'avec un plan des parcelles et de la servitude prévue, on peut y voir plus clair.