Comment déclarer surfaces au moins coûteux

Bonjour, La grange, vous la laissez en grange si elle ne sera jamais habitable. Et dans une grange, on peut aussi bien y mettre du foin que un tracteur, ou une voiture, ou une caravane. On y abrite ce qu'on a. Par contre pour l'assurance, il vaudra mieux préciser que vous y mettez du rangement et aussi la voiture par ex,

Pour les impôts, si vous êtes en pleine campagne et éloigné de la ville, c'est nettement moins cher qu'en ville ou aux abords.

La surface habitable sera dans la partie de 65m2 au sol, s'il y a un étage, la surface habitable, c'est la surface de toutes les pièces où l'on habite.

ATTENTION avec les granges, donc bâtiments anciens, on a toujours de l'humidité, car à l'époque on ne mettait rien pour bloquer les remontées humides. Et si c'est enterré, même un peu, alors là c'est encore pire.

L'humidité ne se voit pas forcément, car elle s'évapore à mesure.
Il serait bon de tenir le rez de chaussée un peu au dessus du sol extérieur, et éventuellement décaisser sur au moins 2 mètres, et faire des pentes pour que l'eau s'écoule vers une partie plus basse et plus éloignée du terrain.

Il y a le problème des ouvertures pour avoir des fenêtres, et ça ça peut coûter cher, et il faut que ce soit fait sérieusement.

Bonjour,

mixmix a écrit:

Bonjour a tous, j'ai comme projet l'achat de deux granges mitoyennes. L'une de 65m2 au sol et l'autre de 75m2 au sol. Il y a largement la hauteur pour faire un etage.
Le tout sur un terrain de 1500m2.
La grange de 65m2 est a moitié parterre. Les murs ainsi que la toiture sont a reconstruire. L'autre grange est saine. Murs en pierres en très bonne état, et charpente et couverture a revoir, mais pour l'instant, fait son travail.
Je m'aperçois que le tout fait 280m2. Plus le terrain.
Je n'ai pas envie de me ruiner avec les taxes foncières ni avec la taxe d'aménagement (dans la mesure du possible).
Rendre les 280m2 habitable, serait donc un bon moyen de se ruiner par les impôts. Et puis, 280m2, c'est trop (de travaux, et bien que on aime avoir de la place, la moitié est largement suffisant.)

Le projet serait de rendre la grange de 65m2 au sol, notre habitation. Donc changement de destination.
La partie grange (75m2 au sol) nous serviras d'atelier et garage.
Comment déclarer au mieux cette espace garage/atelier, pour minimiser les impôts ? Dois je déclarer les 280m2 en totalité comme habitable ?
En coulant une dalle béton sur cette surface, je suis plus imposable ? (car plus de valeur locative) Avec une installation électrique et eau, c'est la même histoire ?
Devrait je déclarer comme dependence? garage? atelier ? Ou carrément comme logement vacant? Sachant que il ne sera jamais habitable.

Au dessus du 'garage' ce sera du stockage.

Vous parlez de "granges": La destination était donc agricole.
  - Concernant celle de 65m² "parterre":
* Les murs et la toiture étant à reconstruire, il ne s'agira pas de changement de destination, mais de construction; Que dit le PLU de la commune sur la reconstruction de ces bâtiments?
* PC, sans archi si SDP <= 150m²
* La TA sera due sur la SDP créée,
* la PFAC aussi si raccordement au TAE
* Exo part département et éventuellement part commune de Taxe foncière pendant 2 ans,
* Travaux au taux de 20% TVA
  - Concernant celle de 75m²:
* si vous déclarez le changement de destination, TA à acquitter.
* Selon les travaux induits, DP ou PC,
* Selon les CDIF, la surface des celliers communicants est pondérée ou pas,
* La dalle en elle même ne change rien au niveau fiscalité,
* Plus vous aurez d'équipements de confort (lavabos, WC, salle d'eau, électricité, chauffage...) plus la valeur locative augmentera.
* Pour cette partie de bâtiment, la fiscalité au titre de la TVA doit être étudiée de près. Possibilité de taux réduit (10%), voire super réduit (5,5%) possibles, mais là il vous faudra jongler!!
* Ne pas déclarer en logement vacant, qui serait plus taxé. Rien ne vous empêchant à l'avenir d'évoluer vers une habitation, sans nouveau changement de destination.
Mais sans connaître l'état des lieux, pas évident de tout expliquer.
@+

LARZAC a écrit:

Bonjour,La grange, vous la laissez en grange si elle ne sera jamais habitable. Et dans une grange, on peut aussi bien y mettre du foin que un tracteur, ou une voiture, ou une caravane. On y abrite ce qu'on a.

Il y a le problème des ouvertures pour avoir des fenêtres, et ça ça peut coûter cher, et il faut que ce soit fait sérieusement.

En faite, j'ai voulu savoir quel usage ont ces batises. La mairie me dit que c'est des dépendances...
Sur un CU qui as été déposée par des précédents acheteurs potentiels (et refusé car accès non conforme pour le projet) c'est écrit 'pour le changement de destination de deux granges en une maison d'habitation'...
Et quand j'ai demandé au vendeur l'acte de notoriété il me l'a envoyé, et c'est écrit garage, anciennement maison d'habitation.

Je suis donc toujours dans le brouillard.
Grange? garage? dépendance ?

Et si ca n'avait pas d'importance ?
Le tout est de faire le changement de destination, pour en faire une maison d'habitation. Du moins une partie.
Si je comprends bien, le changement de destination en lui même est gratuit, mais engendre des frais. Car, changement de destination vers une maison d'habitation
= PC ou DP = taxe d'aménagement.
Ais je bien compris ?

En se qui concerne les ouvertures...
La partie que je souhaite rénové (reconstruire) est la partie a moitié effondré, ce qui fait que la plupart des ouvertures que je souhaite avoir, seront créés au moment de rebâtir lex parties effondrés. Bien que il y auras certains ouvertures a faire dans les murs en pierre, je suis plutôt bien aguerris dans la matière. Je précise que les travaux j'envisage de les faire moi même.
D'ailleurs, j'avais le projet de faire faire les menuiseries et isolation par des artisans RGE, pour bénéficier de l'Anah, mais suite a une conversation téléphonique avec un de leurs conseillers, ce serait pas possible. (Je vais quand même aller chercher un peu plus loin car je n'ai jamais saisi le pourquoi...)

Deffrey a écrit:

Vous parlez de "granges": La destination était donc agricole.
  - Concernant celle de 65m² "parterre":
* Les murs et la toiture étant à reconstruire, il ne s'agira pas de changement de destination, mais de construction; Que dit le PLU de la commune sur la reconstruction de ces bâtiments?
* PC, sans archi si SDP <= 150m²
* La TA sera due sur la SDP créée,
* la PFAC aussi si raccordement au TAE
* Exo part département et éventuellement part commune de Taxe foncière pendant 2 ans,
* Travaux au taux de 20% TVA
  - Concernant celle de 75m²:
* si vous déclarez le changement de destination, TA à acquitter.
* Selon les travaux induits, DP ou PC,
* Selon les CDIF, la surface des celliers communicants est pondérée ou pas,
* La dalle en elle même ne change rien au niveau fiscalité,
* Plus vous aurez d'équipements de confort (lavabos, WC, salle d'eau, électricité, chauffage...) plus la valeur locative augmentera.
* Pour cette partie de bâtiment, la fiscalité au titre de la TVA doit être étudiée de près. Possibilité de taux réduit (10%), voire super réduit (5,5%) possibles, mais là il vous faudra jongler!!
* Ne pas déclarer en logement vacant, qui serait plus taxé. Rien ne vous empêchant à l'avenir d'évoluer vers une habitation, sans nouveau changement de destination.
Mais sans connaître l'état des lieux, pas évident de tout expliquer.
@+

Je parle de granges, mais la mairie m'as dit que c'était pas agricole. Il se peut (et d'ailleurs fort probable) que les des batises on des usages différents.
Le PLU dit que l'on est en zone urbaine ancienne donc constructible.
La reconstruction serait défini comme construction, autrement dit, construction neuve? C'est peut être pour ca que ça coincé avec l'Anah....
Le PFAC je ne connaissais pas... c'est cher?😬

Bonjour,

L'important, dans tous vos questionnements, est le statut des bâtiments au regard de l'urbanisme.
La mairie vous a répondu que ce n'étaient pas des bâtiments agricoles.
Le mieux, si vous êtes acheteur, et pour être sûr, c'est de demander un CU.
En tout état de cause: bâtiments pas agricoles = pas de changement de destination.
  - Pour la partie de 65m², reconstruction = construction = TA + PFAC si tout à l'égout; les modalités de son calcul sont à la mairie. 
Pas d'aide de l'ANAH, pas de TVA réduite.
  - Pour la partie de 75m²: Si pas de travaux extérieurs, pas d'autorisation. 
  - Pour les deux parties, après travaux déclaration H1 (TF).
@+

deffrey a écrit:

Bonjour,

Le mieux, si vous êtes acheteur, et pour être sûr, c'est de demander un CU.
@+

[img]no[/img][/url] [url=https://files.forumconstruire.com/images/im/img-jpg-stor-61f1b2551c374346092.jpg]

Ca c'est le CU qui as été demandé par les personnes précédemment intéressés. Et c'est écrit granges. C'est bizarre que la secrétaire de la mairie m'a dis que ce n'est pas agricole...

Bonjour, Il faut regarder sur votre acte de propriété, la désignation de chaque bâtiment. Et pour celui que vous appelez"grange", vous gardez la désignation de l'acte de propriété, si vous n'y faites aucune modification. C'est un local que vous pouvez utiliser à votre guise pour différents rangements et pour mettre des affaires ou des véhicules à l'abri.

"garage", c'est plus taxé que grange ou dépendance non habitable.

Et comme dit plus haut, si un jour vous voulez le rendre habitable, à ce moment là, vous ferez soit un permis de construire, soit simplement une autorisation de travaux, vous demanderez à la mairie ce qu'il faut, à ce moment là.

Bien que la partie grange restera déclaré comme grange, j'envisage (j'étudie la question) d'y amenager un bureau+buanderie+wc. Pour cela, je dois créer une ouverture dans le mur porteur, pour pouvoir y accéder depuis la future maison. Enfete, j'aurais voulu ne pas le déclarer. Voilà un schéma hyper simplifiée mais c'est juste pour mieux visualiser...(je n'inclut aucun ouverture sur le plan, a part celui qui déssert le bureau, et ses deux fenêtres.
la partie rayé en rouge c'est la partie que je souhaite ne pas déclarer. Ce genre de chose un peu tiré par les cheveux ce fait souvent ? 😬url=https://files.forumconstruire.com/images/jp/jpg-stor-61f57cf2ee298666081.jpg][/url]

C'est mon plan a la va-vite qui vous refroidis? ? Je n'ai toujours pas fini le vrai plan. J'aimerais tout de même savoir si il ya des personnes qui font ce genre de choses sans problèmes?

Bonjour,

Pour ce qui me concerne, c'est que vous voulez faire sans dire (déclarer). Optimiser, oui, contourner...
Donc je vous laisse à vos responsabilités.
@+

Bonjour,

Vous n'aurez aucun conseil pour frauder sur un forum public (du moins je l'espère).

J'ai lu sur ce forum beaucoup de cas de déclaration allégé... c'est a dire ne pas déclaré tout les points d'eau, et si vous avez deux SDB, en déclaré qu'une, et l'autre la déclarer en buanderie... c'est pas trop loin de ce que je voulais faire... je me trompe ? C'est vrai que dans mon cas, il y aurait carrément une fausse nombre de m2 habitables de déclaré...
Quand on parle de déclaration, c'est bien le formulaire H1 que l'on parle en général ? Ce qui est la base de calcul pour les taxes foncières ?

Je ne suis pas sûr que ce soit une bonne stratégie devant un contrôleur fiscal de dire que les voisins ont fait encore pire...

Si je vois un sujet sur lequel il est conseillé de frauder, je signale que c'est illégal. Je l'ai déjà fait, et je le ferai encore.
Dans des cas extrêmes, je le signale même aux administrateurs du site.

Ok je ferai peut être mieux de m'abstenir de tout ca. Merci pour vos conseils