Copropriété horizontale

Odilon44 a écrit:

Tiens, une question comme ça, combien de viabilisation vendues avec les lots ? 1 pour la copro ? 4, c-a-dire 1 pour chaque lot ?

on a payé chez le notaire une participation à la viabilisation en eau avec une facture d'AGTI.

Je suppose que chacun a payé cette participation

Bonjour,

J’interviens dans le débat car j’ai l’impression que cela part un peu dans tous les sens !

Le cas qui nous intéresse aurait un lien avec le Permis de Construire Valant division (PCVD) définit par l’article R431-24 du code de l’urbanisme http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle[...]&dateTexte=20120301

Il semblerait que notre cas essayerait de le contourner :

- http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-12885QE.htm

- http://www.outil2amenagement.certu.developpement-durable.gou[...]_groupe_cle731132-1.pdf

- http://www.racine.eu/publications/articles/59/DSFD107-Le-nou[...]allois-ao%C3%BBt-09.pdf

Le PCVD étant une vrai copropriété horizontale contrairement à la copropriété horizontale pavillonnaire inventée à la fin des années 60 telle que la définie Pierre REDOUTEY http://www.cridun.fr/: « La copropriété dite horizontale n’a pas de fondement légal. C’est une pratique de certains lotisseurs et aménageurs, aidés par des notaires souvent pas trop regardants, pour éviter l’application de règles d’urbanisme…) »

En fait dans une copropriété horizontale on est propriétaire des constructions alors que l’on est pas le propriétaire exclusif du terrain sur lequel elles sont édifiées. Nous avons à faire à un droit de superficie ou à une partie commune à usage exclusif. L’immeuble en copropriété étant le terrain et comme les constructions sont des propriété privative elle ne sont pas des fractions de l’immeuble en copropriété (le terrain) et ne sont donc pas des parties privative de ce terrain !

Il existe un blog intéressant à ce sujet : http://tuer-copropriete-horizontale.blog4ever.com/ et deux rubriques du forum de Juris Prudentes http://www.jurisprudentes.net/phorum/read.php?7,12817 et http://www.jurisprudentes.net/phorum/read.php?7,15328

Cordialement ;

LMB

PS : Si les liens ne sont pas actifs faites un copier/coller)

Bonsoir,

J’apporte une mise à jour à mon précédent (vieux) post ; de nouvelles recherches en sont responsables.

Une certitude : la copropriété horizontale est un montage juridique « illégal » pour contourner la législation sur les lotissements ; le notariat qui a baigné dans la combine, en établissant les actes, le reconnait http://www.onb-france.com/actualites/la-suppression-de-la-co[...]copropriete-horizontale !

Le nœud du problème est de savoir à quel type d’indivision appartiennent les « lots » privatif à usage exclusif ?

C’est la Cour de cassation qui a caractérisé l’indivision forcée perpétuelle qui nous donne la réponse http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=re[...]529791246&fastPos=1 !

Les « lots » privatifs n’étant pas « nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents » ne sont pas en indivision forcée perpétuelle ; mais en indivision ordinaire provisoire comme en dispose l’article 815 du Code civil http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle[...]te=LEGITEXT000006070721 !

Donc les « lots » privatifs ne sont pas « définis » par les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont aussi une définition de l’indivision forcée perpétuelle http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256 !

Ils ne sont pas des lots tels que définis par l’alinéa 1 de l’article 1 et de l’article 28 (I-b)) de la loi précitée, ni des lots définis par l’article 28 (I-a)) de la loi précitée et la Cour de cassation http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=re[...]289805636&fastPos=1 ; il n’ont pas chacun un droit de construire propre puisque ce droit est commun à la totalité du terrain d’assiette de la copropriété !

Si l’on reprend l’article de l’ONB, il est rédigé dans le désordre ; s’il existe des « parties communes » en indivision forcée perpétuelle (voirie, espaces verts, locaux techniques, etc…) les soi-disant retraits sont impossibles car les quotes-parts indivisibles sont attachés à demeure aux « lots » privatif et seule une décision prise à l’unanimité lors d’une AG peut les « détacher » pour les transférer dans une ASL ; à savoir que le consentement unanime constaté par écrit n’a aucune valeur car l’article 7 de l’ordonnance 2004-632 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000623191 ne déroge pas à l’article 17 de la loi n° 65-557 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256 ; comme l’a carac-térisé la Cour de cassation http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=re[...]275641646&fastPos=1 !

Donc si l’on remet tout dans l’ordre si les retraits étaient possibles il faut l’unanimité s’il existe des « parties communes « en indivision forcée ; mais comme nous avons vu comme en « dispose » la Cour de cassation http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=re[...]529791246&fastPos=1 et l’article 71-2 du décret n° 55-1350 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITE[...]17#LEGIARTI000026846323 les « lots » privatif ne sont pas des lots de copropriété et ne peuvent pas être « retirés » grâce à l’article 28 de la loi précitée !

Une remarque très simple l’ONB « édicte » que la sortie du régime de la copropriété n’est qu’à condition d'obtenir une décision unanime de l'ensemble des copropriétaires lors d’une AG ; puis que l’on peut retirer un lot à la majorité absolue (50% des voix plus une)…

Sur 100 lots si 99 demandent et obtiennent leur retrait que fait le centième : il gagne le gros lot car il ne peut pas être seul en copropriété !

Conclusion : D’après l’ONB il existerait une solution « légale » pour mettre fin au régime de la copropriété sans avoir recours à l’unanimité : il suffit que tous les lots moins un se retirent à la majorité absolue !

Incorrigible le notariat : il avoue avoir participé à une déviance et pour en sortir il propose une autre déviance !

Dans une copropriété dite horizontale par les actes de vente l’on acquiert une part de la propriété du sol concrète délimitée par un plan de masse rendu obligatoire par l’article 71-3 du décret 55-1350 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITE[...]17#LEGIARTI000026846323 suite à un partage par lots effectué par le promoteur/bâtisseur/vendeur !

Il y a donc déjà eu partage… et l’article 816 du Code civil interdit tout nouveau partage http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle[...]te=LEGITEXT000006070721 (sachant qu’au bout de 10 ans l’on peut prétendre à l’usucapion de plein droit http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=re[...]82901420&fastPos=1) !

La solution nous est donnée par les articles 2, 16 et 26 de la loi n° 65-557 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256 : Il suffit de décider que les parties de terrain réservées à l’usage d’un copropriétaire sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire en décidant de constituer des droits réels principaux (propriété exclusive)sur ces dernières conformément à l’article 16 de la loi précitée ; soit des actes de de disposition conformément à l’article 26 de la loi précitée !

Pas de mutation de propriété puisque l’on est toujours propriétaire d’un lot qui a fait l’objet du règlement de taxes foncières et d’émolument notariaux fonction de la valeur des bien : maison en propriété exclusive et part de la propriété du sol délimité par une parcelle cadastrale suite à une division parcellaire conforme au plan de masse originel.

Cordialement ;

LMB

Bonjour,

Le site m’a fait part de « l’utilité » de mon message et je l’en remercie.

Mon précédent post était surtout une démonstration du malaise du notariat sur la copropriété horizontale dont il est le principal responsable puisque sans les actes rédigés par ses soins, en étant pas trop regardant, la copropriété dite horizontale n’existerait pas.

Je précise que le notariat doit respecter la loi et non l’interpréter ; deux « documents » règlementaires et un règlement national fixe ses devoirs et obligations.

- Le décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires (tableau I en annexe et article 28) http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006062828 !
- Le Code général des impôts (Titre IV – Chapitre 1er – Section II – Paragraphe V) http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006062828 !
- Le règlement du CSN http://www.notaires.fr/sites/default/files/reglement_nationa[...]_-_jo_du_01_08_2014.pdf !

En revanche c’est le Gouvernement qui « détient » l’Administration qui fixe les règles d’application et une réponse ministérielle écrite parue au JO rappelle ces règles http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-65732QE.htm !

Je détaillerai donc les deux possibilités pouvant permettre de devenir le propriétaire exclusif de son « lot » privatif sans avoir recours à l’unanimité.

La première est globale : La réponse ministérielle, citée ci-dessus, confirme la solution décrite dans mon précédent post, qui consiste à appliquer les articles 2, 16 et 26 de la loi n° 65-557 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256 !

Dans le cas où il existe des parties communes en indivision forcée perpétuelle il suffira d’adapter le RdC et l’EDD (et non leur établissement) pour un coût de 234 euros (article 28 et acte 79 tableau I en annexe du décret n° 78-262 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006062828) plus 15 euros de sécurité immobilière ; dans le cas contraire : de plein droit la disparition de la copropriété et la disso-lution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=re[...]206697719&fastPos=1 !

La seconde est individuelle et elle concerne la prescription acquisitive abrégée http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=re[...]045081418&fastPos=1 complétée par le rapport annuel 2003 de la Cour https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annue[...]3/copropriete_6288.html « confirmé » par cette réponse ministérielle http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-20428QE.htm : un notaire au vu de l'acte de vente sans avoir à effectuer de recherche doit obligatoirement faire un acte de notoriété acquisitive car l'acte de vente est le juste titre de « notoriété » inattaquable : impossibilité de prouver le contraire.

Pour le coût il faut consulter l’acte 59 du tableau I en annexe du décret n°78-262 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006062828 soit 60 euros plus 5 euros de sécurité immobilière !

Cordialement ;

LMB

Bonjour,

Un ami m'a fait part d'une « étude » qu'il a postée dans plusieurs sites et m'a autorisé de vous en faire part, à mon tour, pour compléter mon précédent post.

Bonne lecture ;

LMB

Citation:

Il est impossible d’utiliser l’article 28 de la loi n° 65-557 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256 pour retirer un ou plusieurs « lots » d’une copropriété dite horizontale

Cette méthode préconisée par le notariat http://www.onb-france.com/actualites/la-suppression-de-la-co[...]copropriete-horizontale est un aveu « d’illégalité » de la part de ce dernier !

Les « parcelles » privatives, composant les « lots » créés par le promoteur, ne sont pas en indivision forcée perpétuelle, comme l’a caractérisé la Cour de cassation http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=re[...]30289838&fastPos=1, mais en indivision ordinaire provisoire comme en dispose l’article 815 du Code civil http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721 ; l’article 28 de la loi n° 65-557 ne déroge pas à l’article 815 du Code civil, et, la lecture des articles 835 à 842 est édifiante !

L’article 838 (« Le partage amiable peut être total ou partiel. Il est partiel lorsqu'il laisse subsister l'indivision à l'égard de certains biens ou de certaines personnes. ») ne dispose pas que certaines personnes peuvent décider seules de se partager une partie des biens mais qu’il faut l’accord unanime de tous les indivisaires pour permettre un partage amiable partiel ; c’est l’article 840 qui le complète (« Le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837. »).

Vous constaterez que dans son article http://www.onb-france.com/actualites/la-suppression-de-la-co[...]copropriete-horizontale le notariat invente, en violation de l’article 840, du Code civil, précité, la création de nouveau lots déjà existants et la « rédaction » d’un acte de partage partiel alors qu’il n’y a pas unanimité !

Sans aucun scrupule, pour remplir le tiroir-caisse, il invoque l’article 749-A du Code général des impôts (« Sont exonérés du droit d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière prévue à l'art. 746 les partages d'immeubles bâtis, de groupe d'immeubles bâtis ou d'ensembles immobiliers soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et la redistribution des parties communes qui leur est consécutive. ») ; pour une copropriété dite horizontale, qui n’est pas un immeuble bâti, globalement placé sous le régime de l’indivision forcée perpétuelle, mais un ensemble immobilier, le partage ne peut concerner que les parties communes en indivision forcée perpétuelle, ce qui est impossible puisqu’elles sont « nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituaient l'accessoire indispensable ».

Dans le cas d’un groupe d’immeubles bâtis, les parties communes spéciales, propres à chaque immeuble bâti, ne rentrent pas dans le partage, c’est le sol (terrain d’assise des bâtiments : article 3 de la loi n° 65-557 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITE[...]=LEGITEXT000006068256), en indivision forcée perpétuelle, si la division de la propriété du sol est possible pour chaque bâtiment, qui est partagé entre les différents nouveaux syndicats ou nouvelles copropriétés, le reste du terrain d’assiette (parties communes pouvant être spéciales sans porter atteinte aux modalité de jouissance des parties privatives) étant redistribué entre les nouveaux syndicats ou nouvelles copropriétés.

Exit l’article 749-A du CGI, mais bonjour l’article 816 du Code civil (« Le partage peut être demandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription. ») le partage ayant déjà eu lieu (acte de vente) il ne peut pas être procédé à un nouveau partage.

Invoquer l’article 747 du CGI (« Le droit d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière prévus à l'article 746 sont liquidés sur le montant de l'actif net partagé. Lorsque le partage comporte une soulte ou une plus-value, l'impôt sur ce qui en est l'objet est perçu aux taux prévus pour les ventes, au prorata, le cas échéant, de la valeur respective des différents biens compris dans le lot grevé de la soulte ou de la plus-value. ») est une nouvelle déviance !

Les articles 71-2 et 71-3 du décret n° 55-1350 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITE[...]&dateTexte=20151129 disposent que chaque « lot » d’une copropriété horizontale (portion de terrain) doit être délimité par un plan (de masse) dressé par un géomètre-expert. Ces « lots » n’étant pas des pourcentages (tantièmes) car concrets et à la contenance connue (mètres carrés) et en indivision ordinaire provisoire, ne sont pas des quotes-parts abstraites (non délimités) qui sont en indivision forcée perpétuelle.

Pour votre réflexion, je rappellerai l’article 57 du décret n° 73-609 : « Dans le mois de leur nomination, les notaires prêtent serment, devant le tribunal de grande instance, en ces termes : "Je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d'observer en tout les devoirs qu'elles m'imposent". Ils ne peuvent exercer leurs fonctions qu'à compter du jour de leur prestation de serment. »

En conclusion je citerai M. Pierre H. REDOUTEY (http://www.cridun.fr/)en réponse à une « étude » que je lui avais soumise : « À la réflexion, les promoteurs et les notaires, avec la copropriété horizontale, ont réinventé la prison à vie, sans remise de peine. »

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Bonjour.
Un notaire me propose une copropriété horizontale.
Ma mère souhaite me faire donation du terrain sur lequel elle habite.
Nous souhaiterions, elle et moi, démolir sa maison actuelle qui se délabre, et construire chacun notre maison en mitoyenneté.
La mairie nous imposant un permis d'aménager, dans le cas où nous divisions la parcelle avec un lot en pleine propriété pour moi, et la nue-propriété et l'usufruit pour ma mère sur l'autre lot, le notaire nous propose ainsi la copropriété horizontale afin de faciliter nos projets de construction.
Qu'en pensez-vous ? Merci d'avance pour vos réponses.

Bonsoir,
votre projet dépend de beaucoup de données.
Après pourquoi ne pas faire une simple donation du terrain et de la maison puis un permis de construire valant division.
Rapprochez vous d'un géomètre-expert, il sera plus à même de répondre à vos questions (urbanisme, foncier)