Etude de Sol (et CCMI)

Praetor a écrit:

Bonjour,

Pertinent le commentaire de Bred sur l’implantation, il faudrait que vous ayez les projet quasiment fini avec vos constructeurs, l’implantation de votre maison, l'altimétrie et la répartition de charges ne doivent plus bouger.

Avec ces informations consultez des sociétés qui font des études pour avoir un ou deux devis.

Pour le deuxième aspect, prise en charge de l’etude de sol par le constructeur sans avoir la certitude que le client signe, malheureusement j’en ai pas vu beaucoup qui seraient prets à prendre ce risque.

Niveau implantation, peu importe le constructeur la maison est placée au même endroit (ça varie de maximum 50cm entre deux constructeur) et la maison est la même.
C'est un des avantages (et un des inconvénient) de notre terrain, comme nous ne souhaitons pas construire en limite du terrain, il nous reste uniquement 11m de disponible pour la maison.

Oui, c'est la question que je me posais. Vu que nous voulons signer une fois le CCMI bien défini, nous allons réaliser l'étude de sol et la fournir aux constructeurs. Il est hors de question de signer le contrat avec des provisions en attente de l'étude de sol. 


Nous avons déjà éliminé des constructeurs pour qui l'étude de sol n'est pas nécessaire car "le sol est bon dans cette ville" ou "il n'y a pas de problème dans cette zone" ou car "si le lotissement a été accepté c'est que le sol est bon".

Bonjour et merci pour le post.

Je poste uniquement pour indiquer qu'un lien est mort en première page concernant la redirection vers le site anil.

Voici le bon lien

https://www.anil.org/documen[...]du-terrain/

OK, merci, corrigé.

Bred a écrit:

Bonjour,

Comme je suis fatigué de répéter plusieurs fois les mêmes choses, ci dessous, une tentative de conseil concernant les démarches à réaliser devant votre constructeur pour l'étude de sol et le CCMI :
Cette explication est susceptible d'évoluer, d'être éditer, selon les remarques que vous ferez - merci d'avance à tous les participants -

Bonjour,

1 - Acquisition du Terrain :

Lorsque l'on trouve un terrain, il est important de se protéger concernant l'état du sol, quelque soit la méthode de construction que l'on décide (CCMI ou autre).
Aussi bien pour une raison de résistance, que de pollutions.

Donc, dans la promesse de vente, il est important d'y inclure :

- Une autorisation de faire une étude de sol.

- Une condition suspensive sur la qualité du terrain ou à minima une clause de révision des prix.

Cette condition ne doit pas, autant que possible, être révélée  à son constructeur avant le chiffrage définitif (il pourrait s'en servir pour s'autoriser à ne pas faire réaliser d'étude de sol avant signature.)


2 - Étude de sol :

Une étude de sol, (ex G12 - maintenant G2 AVP) dans les règles de l'art, ne peut se faire qu'à l'implantation du projet.

C'est un investissement de +/- 1500 €, mais un investissement obligatoire pour une bonne réalisation.
Qui doit faire cet investissement ?

Vous avez défini un projet qui vous convient :

- Dans un CCMI, une étude de sol  est tacitement comprise dans le prix convenu.
https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/1992/ccmi-etude-de-sol-du-terrain/

http://fayol-associes.com/fr/la-charge-de-l-etude-de-sol-dans-un-ccmi-a-42.htm

Il ne peut donc être stipulé dans le contrat que le client se doit de fournir une étude de sol, encore moins que sans ce document le constructeur s'autorisera à modifier le prix convenu pour adaptation !

- Elle est obligatoire techniquement et professionnellement (pas administrativement) pour dimensionner au mieux les fondations.
Quelque soit les raisons que peut vous donner votre interlocuteur pour ne pas en faire, il n'y en a aucune de bonne : ... On n'utilise pas l'étude de sol du voisin, il n'y a pas "d’expérience" qui rentre en jeux, on ne creuse pas pour "voir" où est les "bon" (?) sol... etc....

- Un pro qui se respecte se doit donc de réaliser une étude de sol à ses frais, au même titre que le reste de l'étude,  pour pouvoir chiffrer un prix ferme et définitif viable (pour lui).

- Si il refuse, il n'est pas sérieux techniquement.... et si il ne le peut pas financièrement, c'est que la société n'est pas viable (ils ont des prix de pro, ils ne payent pas le prix client).
De plus, c'est justement le travail de commerce de savoir quand investir pour un client... mais à vous aussi d'être honnête avec le professionnel.

Donc, si il refuse, passez votre chemin, sauf si...

- Il prends le risque de vous chiffrer le CCMI sans étude de sol, mais il faut que vous vous protégiez contre les mauvaises exécutions. Vous devez alors faire inclure cette clause dans le contrat :

"Le constructeur s'engage à suivre dans le prix convenu les recommandations d'une étude de sol G2-AVP qui serait réalisée"
Comme cela, le cst n'a pas de couteau sous la gorge pour réaliser une étude à ces frais sans certitude d'avoir le chantier, et donc qu'il est sûr de son chiffrage, de son "expérience"... mais il se devra de la suivre si elle lui est présenté...
De plus, ce genre de chose peut lui faire soupçonner que vous pourriez être au courant d'un vice... et lui forcer l'envie de faire l'étude avant signature.

Ce qui est sous entendu dans "suivre une étude de sol", c'est l'utilisation d'engins spéciaux (brise roche...) de réalisations de fondations ou autres (radiers...) ainsi que du drainage éventuel, trottoir, etc...

- Si il refuse, passez votre chemin.

Si il accepte, n'hésitez pas à investir dans la réalisation d'une étude de sol, et présentez lui.
Si il a vu juste dans son chiffrage, tant mieux pour lui.
Il se devra de la suivre, et si vous n'y connaissez rien, faites appel à un expert indépendant pour venir surveiller le bon suivi de l'étude.

- Rappel CCMI : En cas de problème décelé lors du terrassement / réalisation des fouilles, Étude de sol faites ou pas, le constructeur doit à ses frais toutes les études et travaux nécessaire à la correction du problème
(valable pour tout le chantier - cf la notion de prix forfaitaire "Ferme et définitif" d'un CCMI, mais c'est un autre sujet)

Un post de référence (cf AAMOI) : https://www.forumconstruire.com/construire/topic-242108.php

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- Attention : dans une jurisprudence, il a été signalé que si les fondations sont dans les travaux réservés au maitre d'ouvrage, celui-ci serait responsable du coût de toutes adaptations.
https://www.courdecassation.fr/publications_26/arrets_publies_2986/troisieme_chambre_civile_3171/2012_4097/octobre_4378/1241_24_24479.html
Donc, ne pas accepter qu'une quelconque notion dans la réalisation des fondations soient dans les travaux réservé.

Correction : Il semble que cette jurisprudence m'ai été mal expliqué, et qu'au contraire l'arrêt met en cause la décision de gain de cause au cst.
Ce genre de situation étant délicate, il est évident que rien ne vaut l'aide de spécialiste, et que donc une adhésion à l'AAMOI est nécessaire (mais elle semble nécessaire quoi qu'il arrive...)

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3 - Dommage-ouvrage (DO) :

- Si vous avez déjà signé le CCMI et que le constructeur se passe d'une étude de sol, votre DO sera "intéressé" d'apprendre que votre constructeur se passe de cette étude.....

- Nota : si vous ne faites pas un CCMI,  il y a 2 types de contrats d'assurances DO : ceux qui demandent une étude de sol préalable, et ceux qui n'en demandent pas, mais qui sont plus chères...

- En cas de problème structurelle, la présence de l'étude de sol est le premier point sur laquelle se penche la DO...

Cordialement.

Merci pour L'article quiest aussi tres instructif

Bred a écrit:

olivier61 a écrit:

Par contre, lorsque la construction a débuté et que nous avons vu à quel point notre maison risquait d'être enterrée (à cause de la pente naturelle du terrain), nous avons au final signé un avenant pour un rang d'agglo supplémentaire avec plus-value. Mais ça n'a rien à voir avec les préscriptions de l'étude de sol. Notre constructeur s'est quand même adapté à ce que disait l'étude de sol, même s'il a prétendu que ce n'était "que des préconisations" et que les cabinets d'étude de sol se couvrent pour éviter tout problème.

Alors, déjà, je ne comprends pas : "vous avez vu à quel point votre maison risquait d'être entérré"... Cela n'a rien à voir avec le dimensionnement des fondations, et votre cst se doit de respecter la hauteur de la construction déposé au permis, et signé dans le contrat....

Qui plus est, si votre constructeur à décidé de lui même de creuser plus profond, il se doit d'en informer le BET qui à fait l'étude e sol, car "creuser plus profond" n'est pas un gage de sécurité ! Votre cst n'y comprends rien.

Et pour finir, les cabinets d'étude de sol ne se couvrent pas pour éviter tout problème, cela ne veut rien dire, ils fournissent une conclusion que n'importe quel géotechnicien peut conclure en étudiant les résultat de l'étude. Ni plus ni moins.
Rappel : une entreprise qui réalise des étude de sol n'a aucun bénéfice à prescrire des types fondations, au contraire de votre cst...

Je ne sais pas où vous en êtes de votres chantier, mais si le rang d'agglo supplémentaire fait arrivé le niveau de votre maison à celui déposé au permis, vous pouvez demander l'annulation.
Si ce rang la sur-eleve par rapport au permis, votre cst se doit de déposer un rectificatif en mairie.
Et pour finir, votre cst se doit d'informer le bureau géotechnique de la profondeur à laquel il a creuser (et des dimensions).

Cordialement.

tres inscructif, merci

Bred a écrit:

Oui, une clause abusive reste abusive mais vous pouvez la dénoncer, c'est à dire que vous pouvez casser le contrat à raison, sans frais : le contrat est valable pour le cst, pas pour vous...
C'est même bien d'avoir une clause abusive, comme ça, quoi qu'il fasse, que ce soit pour les fondations ou autre, vous pourrez casser le contrat comme vous voudrez !...

... Mais le mieux est toutefois d'avoir un contrat bien carré...
Si vous avez déjà signé et qu'il vous sort une plus-valus pour les fondations, vous pourrez lui répondre que c'est une clause abusive et que vous ne signerez pas la plus valus.
D’ailleurs, dès l'intervention du géotechnicien, pensez à déclarer l'ouverture du chantier comme cela les pénalité de retard seront valable si il commence à trainer du pieds....

merci du conseil,tres informatif

Bred a écrit:

Bonjour,
Oui, l'étude de sol n'est pas obligatoire administrativement.... comme ne l'est pas l'étude béton, la réalisation des plans techniques, le planning prévisionnel des travaux, etc...

Comme il n'est pas obligatoire de ne par porter de talon aiguille pour une promenade sur la plage.... cet exemple pour expliquer que l'on décide de réaliser une étude de sol par logique qui ne souffre donc aucune argumentation négative, si ce n'est de l’incompétence, de la mauvaise fois ou de la roublardise. Et taper du pied ou sonder en creusant avec un pelleteuse n'est pas une étude de sol permettant de déceler toutes les caractéristique importantes.

Par contre, si le cst décide de réaliser l'étude de sol, elle est, comme expliqué, comprise tacitement dans le prix convenu (merci de relire le post d'origine, tout y est expliqué).
il ne peut donc en faire subir le prix au maitre d'ouvrage (comme l'est l'étude béton, les plans, etc... si votre cst arrive avec une facture "réalisation des plans" vous tiquerez forcément, c'est de même pour l'étude de sol.)

@spirit974 : vous vivez juste ce que beaucoup de personne semble vivre, de vous trouver devant des commerciaux qui ne comprenne pas grand chose. Vous avez l'intelligence de faire des recherches par vous même, et vous avez donc grâce à ce forum beaucoup de cartes en main pour ne pas tomber dans ce genre de piège (et il y en a d'autre dans les CCMI que les cst vondront vous faire passer). Si vous ne trouvez pas de cst compréhensif, c'est malheureusement à vous de savoir argumenter correctement votre défense.. sinon, continuer à chercher.

merci

Bonjour,

J'ai beau lire et relire tous les sujets sur l'étude de sol je ne sais pas comment m'en sortir dans mon cas.
Nous avons signé un compromis sur un terrain dans lequel nous n'avons pas fait inclure les surcoûts éventuels lié au résultat d'une étude de sol (pourtant prévu mais on a oublié dans l'euphorie du moment :-( ).
Nous avons commandé l'étude de sol à nos frais avant une quelconque signature de CCMI avec un constructeur.
Peut-on alors "imposé" au CST de nous rembourser cette étude de sol?

Merci d'avance de vos réponses.

Bonjour,
Rembourser ? non.
Suivi par le cst ? C'est à son bon vouloir, mais si vous lui transmettez par AR vous lui mettez déjà la pression...

Merci pour la réponse.
Si je comprends bien donc l'étude de sol que nous avons fait faire devra apparaître dans le CCMI que nous signerons mais comme étant à notre charge, c'est cela?
Les constructeurs que nous avons consulté sont tous au courant que nous leur imposons une étude de sol alors s'ils ne souhaitent pas la suivre, ils peuvent déjà fuir

Si vous n'avez pas encore signer le CCMI, faire rajouter :

"Le constructeur s'engage à suivre dans le prix convenu les recommandations d'une étude de sol G2-AVP qui serait réalisée"

Bonjour,

SI ils n'ont pas l'obligation de suivre l'étude de sol peut-on rompre le ccmi pour cette raison?

@ bientôt

Bonjour nhissan,

Bah non, pour quel motif ?
Enfin vous pouvez toujours le rompre unilatéralement et payer les pénalités de rupture de contrat.

Salut Woofy,

Dans le cas où l'étude de sol a été réalisé après signature du ccmi, le cst n'a pas l'obligation de suivre les préconisations de l'étude de sol dans ce cas on peut rompre le ccmi ou non?